Налоговая реформа коснулась земли
21.01.2007
С нового года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, которые касаются учета расходов на приобретение права на земельные участки.
Основных изменений в закон было внесено три. Как рассказал «Строительному Еженедельнику» и.о. начальника управления по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимость Федеральной регистрационной службы Алексей Акчурин, главное изменение заключается в том, что теперь расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на покупку земли, находящейся в государственной собственности. (Причем речь идет об участках, приобретаемых для капитального строительства). Также к расходам относятся затраты по приобретению права на заключение договора аренды земельных участков.
По словам эксперта, чисто технически эти расходы включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией основных средств. По выбору налогоплательщика сумма расходов может быть признана расходами отчетного периода равномерно в течение срока, который не должен быть менее пяти лет. Помимо этого расходы на земельные участки могут признаваться расходами отчетного периода в размере, не превышающем 30 процентов налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы расходов.
Кроме того, сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документального подтверждения факта подачи документов на госрегистрацию прав собственности.
Во-вторых, согласно новой редакции закона, поправки уточняют права налоговых органов требовать документы, подтверждающие правильность исчисления и своевременность уплаты налогов. Также поправки уточняют порядок предоставления налоговой декларации. Налоговая декларация теперь должна предоставляться в налоговый орган по месту учета налогоплательщика на бумажном носителе или в электронном виде.
В-третьих, с 1 января 2007 года государственная пошлина за регистрацию прав собственности на объекты недвижимости в рамках «дачной амнистии» снижена в пять раз. «Госпошлина на все эти объекты составит сто рублей», – сказал Алексей Акчурин. Он пояснил, что это нововведение коснется всех объектов недвижимости, упомянутых в федеральном законе №92 о «дачной амнистии», то есть гаражей, дач, ряда земельных участков, а также объектов индивидуального строительства. По словам эксперта, на другие объекты недвижимости, не входящие в закон о дачной амнистии, госпошлина, как и раньше, будет составлять 500 рублей для физических лиц, для юридических лиц госпошлина за регистрацию прав собственности на объекты недвижимости составит 7,5 тысяч рублей.
В ожидании «второго шага»
Прокомментировать изменения в законе мы попросили заместителя директора направления Фонда «Институт экономики города», юриста Леонида Бандорина.
– Леонид Евгеньевич, как Вы оцениваете изменения в Налоговый кодекс?
– Это очень правильная вещь и хорошая новость для участников рынка недвижимости, как юридических лиц, так и граждан. Но нужно понимать, что на текущий момент вопросы приобретения земли надо «разводить» на две ситуации. С одной стороны, можно на торгах (аукционах или конкурсах) приобретать права на земельный участок для строительства в собственность или в аренду. С другой – огромному числу собственников объектов недвижимости в России необходимо сегодня осуществлять выкуп под ними земельных участков, находящихся пока на праве постоянного (бессрочного) пользования. Новые поправки действительно улучшают ситуацию с налогообложением, если речь идет о торгах. Но для приобретения земли под имеющимися объектами недвижимости – это половинчатый шаг. Это, извините, как мертвому припарки. Нужен второй шаг – по снижению ставки выкупной цены. Иначе для бизнеса все эти декларации бессмысленны.
– А когда будет сделан этот «второй шаг»?
– Законопроект по снижению ставки выкупной цены в данный момент принят Госдумой в первом чтении. А его рассмотрение во втором чтении поставлено… на лето. Хотя многие эксперты и бизнесмены ратуют за ускорение его рассмотрения.
– Речь идет о выкупе земли под промышленным предприятием по цене в 2,5 процента от ее кадастровой стоимости. Это нормально?
– Это результат компромисса. Насколько мне известно, глава Минэкономразвития Герман Греф настаивал на 5 процентах. Он мотивировал это тем, что любая ставка ниже 5 процентов будет воспринята как необоснованная льгота и в любой момент может быть оспорена чуть более левой Думой. А президент Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин настаивал на 2 процентах. Так что цифра в 2,5 процента в законопроекте о государственном кадастре объектов недвижимости появилась в результате дискуссий как бы сама собой. Но в целом, привязывать выкупную цену к кадастровой стоимости земли крайне негативно. Рыночная и кадастровая цены разные. Сегодня есть примеры, когда кадастровая стоимость земли в 60 раз ниже рыночной, и когда она же в 900 раз (!) выше рыночной. Так что связывать эти величины просто глупо. Не могу сказать, что методику определения кадастровой стоимости расписывали непрофессионалы. Но она оказалась совершенно не связана с жизнью, как часто у нас бывает.
– Получается, что, несмотря на снижение ставок, с выкупом предприятий еще много проблем…
– Совершенно верно. В свое время приватизация коснулась только имущественных комплексов, но без земли. В 2001 году Земельный кодекс позволил ее выкупать. Была введена, на мой взгляд, очень высокая цена и четкие сроки – до 1 января 2004 года. Бизнесмены, у которых были деньги, сразу рванули, выкупили землю (причем заплатить за нее надо было сразу, а не в рассрочку) и сформировали объекты недвижимости в частную собственность. Такие задания сейчас находятся в свободном рыночном обращении. На сегодняшний момент только 20 процентов предприятий выкупили землю под своими объектами недвижимости. А совокупная стоимость земли под всеми зданиями оценивается в несколько миллиардов рублей. Тех, кто не смог землю выкупить, оказалось гораздо больше. И эта история тянется до сих пор.
– Пытались как-то изменить ситуацию?
– В 2003 году мы предлагали установить выкупную цену, исходя из налогового потенциала конкретного региона. Год потратили на то, чтобы ранжировать субъекты Федерации (на тот момент их было 89) по группам и классам, да еще внутри эти классы дробили, исходя из численности населения. Но эта работа была перечеркнута тем, что предельные сроки выкупа земли Госдума по инициативе г-на Плескачевского перенесла с 1 января 2004 года сначала на 2006 год, а потом на 2008 год. Не удивлюсь, если закон опять не будет принят, а сроки опять перенесут.
– Насколько мне известно, в законопроекте прописаны исключения для Москвы и Санкт-Петербурга, где ставка выкупа установлена в 20 процентов. Как Вы относитесь к такому разбросу процентов?
– «Оговорки» по Москве и Санкт-Петербургу – это плата за поддержку закона столичными кругами. Но, безусловно, при этом логика закона начинает хромать. Если 2,5 процента это, в принципе, справедливо и соответствует реальному рыночному уровню, то 20 процентов в столицах – это кабальная сделка. Питер попал сюда за компанию. Это признают все. Кстати, насколько мне известно, губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко сама выразила желание отказаться от ставки в 20 процентов. И правильно сделала. Устанавливать такие ставки – значит душить свои собственные предприятия, отвлекая у них средства от основного производства.
Автор: Наталья Ковтун
Основных изменений в закон было внесено три. Как рассказал «Строительному Еженедельнику» и.о. начальника управления по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимость Федеральной регистрационной службы Алексей Акчурин, главное изменение заключается в том, что теперь расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на покупку земли, находящейся в государственной собственности. (Причем речь идет об участках, приобретаемых для капитального строительства). Также к расходам относятся затраты по приобретению права на заключение договора аренды земельных участков.
По словам эксперта, чисто технически эти расходы включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией основных средств. По выбору налогоплательщика сумма расходов может быть признана расходами отчетного периода равномерно в течение срока, который не должен быть менее пяти лет. Помимо этого расходы на земельные участки могут признаваться расходами отчетного периода в размере, не превышающем 30 процентов налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы расходов.
Кроме того, сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов с момента документального подтверждения факта подачи документов на госрегистрацию прав собственности.
Во-вторых, согласно новой редакции закона, поправки уточняют права налоговых органов требовать документы, подтверждающие правильность исчисления и своевременность уплаты налогов. Также поправки уточняют порядок предоставления налоговой декларации. Налоговая декларация теперь должна предоставляться в налоговый орган по месту учета налогоплательщика на бумажном носителе или в электронном виде.
В-третьих, с 1 января 2007 года государственная пошлина за регистрацию прав собственности на объекты недвижимости в рамках «дачной амнистии» снижена в пять раз. «Госпошлина на все эти объекты составит сто рублей», – сказал Алексей Акчурин. Он пояснил, что это нововведение коснется всех объектов недвижимости, упомянутых в федеральном законе №92 о «дачной амнистии», то есть гаражей, дач, ряда земельных участков, а также объектов индивидуального строительства. По словам эксперта, на другие объекты недвижимости, не входящие в закон о дачной амнистии, госпошлина, как и раньше, будет составлять 500 рублей для физических лиц, для юридических лиц госпошлина за регистрацию прав собственности на объекты недвижимости составит 7,5 тысяч рублей.
В ожидании «второго шага»
Прокомментировать изменения в законе мы попросили заместителя директора направления Фонда «Институт экономики города», юриста Леонида Бандорина.
– Леонид Евгеньевич, как Вы оцениваете изменения в Налоговый кодекс?
– Это очень правильная вещь и хорошая новость для участников рынка недвижимости, как юридических лиц, так и граждан. Но нужно понимать, что на текущий момент вопросы приобретения земли надо «разводить» на две ситуации. С одной стороны, можно на торгах (аукционах или конкурсах) приобретать права на земельный участок для строительства в собственность или в аренду. С другой – огромному числу собственников объектов недвижимости в России необходимо сегодня осуществлять выкуп под ними земельных участков, находящихся пока на праве постоянного (бессрочного) пользования. Новые поправки действительно улучшают ситуацию с налогообложением, если речь идет о торгах. Но для приобретения земли под имеющимися объектами недвижимости – это половинчатый шаг. Это, извините, как мертвому припарки. Нужен второй шаг – по снижению ставки выкупной цены. Иначе для бизнеса все эти декларации бессмысленны.
– А когда будет сделан этот «второй шаг»?
– Законопроект по снижению ставки выкупной цены в данный момент принят Госдумой в первом чтении. А его рассмотрение во втором чтении поставлено… на лето. Хотя многие эксперты и бизнесмены ратуют за ускорение его рассмотрения.
– Речь идет о выкупе земли под промышленным предприятием по цене в 2,5 процента от ее кадастровой стоимости. Это нормально?
– Это результат компромисса. Насколько мне известно, глава Минэкономразвития Герман Греф настаивал на 5 процентах. Он мотивировал это тем, что любая ставка ниже 5 процентов будет воспринята как необоснованная льгота и в любой момент может быть оспорена чуть более левой Думой. А президент Российского союза промышленников и предпринимателей Александр Шохин настаивал на 2 процентах. Так что цифра в 2,5 процента в законопроекте о государственном кадастре объектов недвижимости появилась в результате дискуссий как бы сама собой. Но в целом, привязывать выкупную цену к кадастровой стоимости земли крайне негативно. Рыночная и кадастровая цены разные. Сегодня есть примеры, когда кадастровая стоимость земли в 60 раз ниже рыночной, и когда она же в 900 раз (!) выше рыночной. Так что связывать эти величины просто глупо. Не могу сказать, что методику определения кадастровой стоимости расписывали непрофессионалы. Но она оказалась совершенно не связана с жизнью, как часто у нас бывает.
– Получается, что, несмотря на снижение ставок, с выкупом предприятий еще много проблем…
– Совершенно верно. В свое время приватизация коснулась только имущественных комплексов, но без земли. В 2001 году Земельный кодекс позволил ее выкупать. Была введена, на мой взгляд, очень высокая цена и четкие сроки – до 1 января 2004 года. Бизнесмены, у которых были деньги, сразу рванули, выкупили землю (причем заплатить за нее надо было сразу, а не в рассрочку) и сформировали объекты недвижимости в частную собственность. Такие задания сейчас находятся в свободном рыночном обращении. На сегодняшний момент только 20 процентов предприятий выкупили землю под своими объектами недвижимости. А совокупная стоимость земли под всеми зданиями оценивается в несколько миллиардов рублей. Тех, кто не смог землю выкупить, оказалось гораздо больше. И эта история тянется до сих пор.
– Пытались как-то изменить ситуацию?
– В 2003 году мы предлагали установить выкупную цену, исходя из налогового потенциала конкретного региона. Год потратили на то, чтобы ранжировать субъекты Федерации (на тот момент их было 89) по группам и классам, да еще внутри эти классы дробили, исходя из численности населения. Но эта работа была перечеркнута тем, что предельные сроки выкупа земли Госдума по инициативе г-на Плескачевского перенесла с 1 января 2004 года сначала на 2006 год, а потом на 2008 год. Не удивлюсь, если закон опять не будет принят, а сроки опять перенесут.
– Насколько мне известно, в законопроекте прописаны исключения для Москвы и Санкт-Петербурга, где ставка выкупа установлена в 20 процентов. Как Вы относитесь к такому разбросу процентов?
– «Оговорки» по Москве и Санкт-Петербургу – это плата за поддержку закона столичными кругами. Но, безусловно, при этом логика закона начинает хромать. Если 2,5 процента это, в принципе, справедливо и соответствует реальному рыночному уровню, то 20 процентов в столицах – это кабальная сделка. Питер попал сюда за компанию. Это признают все. Кстати, насколько мне известно, губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко сама выразила желание отказаться от ставки в 20 процентов. И правильно сделала. Устанавливать такие ставки – значит душить свои собственные предприятия, отвлекая у них средства от основного производства.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Cобытия и комментарии
