Инвестиции в строительство
21.01.2007
Минувший год стал успешным для Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). За 2006 год число фондов увеличилось более чем вдвое. Как следствие, сумма чистых активов ЗПИФН увеличилась почти в три раза, чуть не дотянув до 67 млрд рублей, взяв старт с отметки чуть более 25 млрд рублей на ту же дату (31.12) в 2005 году. Специалисты уверены, что новые фонды будут появляться и дальше, так как это интересный инструмент управления недвижимостью и привлечения инвестиций в строительство.
Как рассказал ведущий специалист ЗАО «УК АВК «Дворцовая площадь» Сергей Соболев, пик регистрации новых ЗПИФН в прошлом году пришелся на IV квартал 2006 года. По данным операторов рынка, на последние дни декабря в России было зарегистрировано 160 ЗПИФН, а общее количество всех фондов достигло 641.
Фонды разные нужны…
Несмотря на то, что ЗПИФН развиваются на протяжении последних трех-четырех лет, для многих инвесторов они остаются новым инструментом. Поэтому надо оговориться, что инвестировать в недвижимость разрешено только закрытым паевым фондам. Еще одним из отличий ЗПИФН от открытых или интервальных ПИФов является то, что они создаются на фиксированный срок, но не более 15 лет.
Сейчас на рынке можно выделить несколько фондов, специализирующихся на работе с недвижимостью. Фонды, работающие с недвижимостью и землей (такие фонды (девелоперские) сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости); рентные фонды (или приобретают недвижимость, после чего сдают ее в аренду, или сами строят и потом опять выступают в роли арендодателя). Условно к ЗПИФН можно причислить «Ипотечные фонды», которые зарабатывают на жилищных кредитах. Эти фонды покупают у банков рублевые ипотечные закладные и получают доход за счет выплаченных заемщиками процентов.
Без границ
Инвестиции ЗПИФН, впрочем, как и другие инвестиции, направляются туда, где приносят наибольший доход, говорят участники рынка. Если столичный рынок недвижимости, по сути, исчерпал себя, то на жилой недвижимости Петербурга еще можно будет заработать. Еще больше дивидендов принесут города, отдаленные от столиц, где жилая недвижимость может подорожать еще больше и, соответственно, принести больше прибыли, считают специалисты.
По мнению Юлия Новикова, директора по развитию ООО «Управляющая компания Промышленно-строительного банка», по сути, региональную экспансию «московских инвесторов» можно было наблюдать в Петербурге и других крупных городах уже в 2006 году, когда «москвичи» весьма активно инвестировали в недвижимость с целью извлечения доходов. По мнению Сергея Соболева («УК АВК «Дворцовая площадь»), эта тенденция сохранится и дальше. Он считает, что в связи со стагнацией цен на рынке недвижимости двух столиц управляющие компании будут идти в регионы искать более выгодные растущие активы.
Что день грЯдущий…
Если говорить о доходности ЗПИФН, то она сохранится на прежнем уровне в диапазоне 15-20 процентов, считает Юлий Новиков (УК ПСБ). А генеральный директор ООО «Управляющая компания «Музей»« Андрей Баудис считает, что развитие ЗПИФН в 2007 году, безусловно, будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости. «Не думаю, что в наступившем году возможен такой же значительный рост, как в 2006 году – цены на нефть снижаются, и уменьшается тот объем денег, который давит на рынок недвижимости. Кроме того, следует учитывать политические риски – грядущие предвыборные кампании. Рост рынка недвижимости будет, но не такой значительный, а в пределах здравого смысла», – говорит он.
Новые возможности
На сегодняшний день созданием ЗПИФН в большей степени заняты группы или аффилированные между собой компании, реализующие определенный проект, рассказывает начальник отдела развития ООО «Сбондс.ру» Елена Перельман (компания занимается анализом ситуации на рынке ПИФов). По мнению Елены Перельман, практика фонда «Арсагера – жилищное строительство» и «Солид-земельный фонд» скорей исключение, чем правило. В большей мере работа с ЗПИФН ведется в целях минимизации налоговых выплат.
На сегодняшний день одним из самых громких формирований закрытых фондов можно считать опыт главы компании «Итеко» Елены Батуриной. По сообщениям СМИ, она оказалась одним из крупнейших портфельных инвесторов в России. Принадлежащая ей группа «Интеко» проводит реструктуризацию, в ходе которой собирается объединить свои пакеты акций в закрытый фонд с активами более 80 млрд рублей. Остальные активы г-жа Батурина планирует разместить в другие фонды.
Если обратиться к опыту ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство», под управлением одноименной управляющей компании, активно инвестирует в строительную отрасль. Формирование данного фонда было завершено в декабре 2005 года, со сроком деятельности фонда – до 31 декабря 2008 года. Средства инвестировались в объекты строящейся жилой недвижимости в Петербурге (квартиры). В настоящее время в фонде находятся объекты, расположенные в Василеостровском, Калининском, Московском, Невском и Приморском районах, строительство которых ведут порядка десятка различных застройщиков. Фонд приобретает квартиры на ранних этапах строительства и продает их по мере строительной готовности. Доход фонда формируется за счет двух составляющих – общего роста рынка недвижимости и роста стоимости конкретных квартир в процессе постройки дома.
Если обратиться к опыту ЗПИФН «Солид Земельный» – это тот случай, когда фонд создан инвестором и застройщиком.
Крупные проекты
Специалисты не исключают использование фонда в дальнейшем в строительных проектах, когда инвестор и застройщик создают фонд совместными усилиями. Однако появление подобных фондов будет больше продиктовано оптимизацией налоговых вычетов, чем долгосрочным союзом инвестора и застройщика. Однако в Петербурге, где уже в ближайшее время предстоят торги по комплексному освоению территорий, когда застройщику понадобятся большие ресурсы на длительное время, появление подобных фондов нельзя исключать.
В частности, о возможности использования ЗПИФН при комплексном освоении территорий Андрей Баудис («УК «Музей») сказал, что если появится такой фонд, ЗПИФН может выступать на предстоящих торгах и приобретать недвижимость, однако есть определенные трудности. В соответствии с законодательством о паевых инвестиционных фондах ЗПИФН не может из своих средств вносить задаток, то есть авансировать эти сделки. В случае своей победы ЗПИФН также не может заплатить за приобретаемый объект недвижимости до государственной регистрации права на объект. Все это существенно осложняет участие фондов в торгах. Впрочем, если у управляющей компании есть достаточные свободные средства, она может авансировать на торгах собственными средствами, а потом, когда завершится оформление права на объект (земельный участок), возместить из средств фонда эти платежи. Поэтому если фонды и будут участвовать в торгах, то только те, у кого большие собственные средства, или те, которые смогли привлечь какие-то кредитные ресурсы.
С другой стороны, Юлий Новиков (УК ПСБ) говорит, что особой необходимости создавать фонд для освоения комплексных территорий или крупных строительных проектов не видит, так как остается нерешенным главный вопрос – наполнение фонда средствами. Если есть инвестор, найти приемлемую форму взаимоотношений несложно, считает он. Если привлекать большое количество мелких пайщиков, то управляющей компании будет достаточно сложно решать вопросы, требующие общего одобрения пайщиков. Однако в целях оптимизации налогов или других задач создание ЗПИФН может быть весьма эффективным.
Автор: Игорь Федоров
Как рассказал ведущий специалист ЗАО «УК АВК «Дворцовая площадь» Сергей Соболев, пик регистрации новых ЗПИФН в прошлом году пришелся на IV квартал 2006 года. По данным операторов рынка, на последние дни декабря в России было зарегистрировано 160 ЗПИФН, а общее количество всех фондов достигло 641.
Фонды разные нужны…
Несмотря на то, что ЗПИФН развиваются на протяжении последних трех-четырех лет, для многих инвесторов они остаются новым инструментом. Поэтому надо оговориться, что инвестировать в недвижимость разрешено только закрытым паевым фондам. Еще одним из отличий ЗПИФН от открытых или интервальных ПИФов является то, что они создаются на фиксированный срок, но не более 15 лет.
Сейчас на рынке можно выделить несколько фондов, специализирующихся на работе с недвижимостью. Фонды, работающие с недвижимостью и землей (такие фонды (девелоперские) сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости); рентные фонды (или приобретают недвижимость, после чего сдают ее в аренду, или сами строят и потом опять выступают в роли арендодателя). Условно к ЗПИФН можно причислить «Ипотечные фонды», которые зарабатывают на жилищных кредитах. Эти фонды покупают у банков рублевые ипотечные закладные и получают доход за счет выплаченных заемщиками процентов.
Без границ
Инвестиции ЗПИФН, впрочем, как и другие инвестиции, направляются туда, где приносят наибольший доход, говорят участники рынка. Если столичный рынок недвижимости, по сути, исчерпал себя, то на жилой недвижимости Петербурга еще можно будет заработать. Еще больше дивидендов принесут города, отдаленные от столиц, где жилая недвижимость может подорожать еще больше и, соответственно, принести больше прибыли, считают специалисты.
По мнению Юлия Новикова, директора по развитию ООО «Управляющая компания Промышленно-строительного банка», по сути, региональную экспансию «московских инвесторов» можно было наблюдать в Петербурге и других крупных городах уже в 2006 году, когда «москвичи» весьма активно инвестировали в недвижимость с целью извлечения доходов. По мнению Сергея Соболева («УК АВК «Дворцовая площадь»), эта тенденция сохранится и дальше. Он считает, что в связи со стагнацией цен на рынке недвижимости двух столиц управляющие компании будут идти в регионы искать более выгодные растущие активы.
Что день грЯдущий…
Если говорить о доходности ЗПИФН, то она сохранится на прежнем уровне в диапазоне 15-20 процентов, считает Юлий Новиков (УК ПСБ). А генеральный директор ООО «Управляющая компания «Музей»« Андрей Баудис считает, что развитие ЗПИФН в 2007 году, безусловно, будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости. «Не думаю, что в наступившем году возможен такой же значительный рост, как в 2006 году – цены на нефть снижаются, и уменьшается тот объем денег, который давит на рынок недвижимости. Кроме того, следует учитывать политические риски – грядущие предвыборные кампании. Рост рынка недвижимости будет, но не такой значительный, а в пределах здравого смысла», – говорит он.
Новые возможности
На сегодняшний день созданием ЗПИФН в большей степени заняты группы или аффилированные между собой компании, реализующие определенный проект, рассказывает начальник отдела развития ООО «Сбондс.ру» Елена Перельман (компания занимается анализом ситуации на рынке ПИФов). По мнению Елены Перельман, практика фонда «Арсагера – жилищное строительство» и «Солид-земельный фонд» скорей исключение, чем правило. В большей мере работа с ЗПИФН ведется в целях минимизации налоговых выплат.
На сегодняшний день одним из самых громких формирований закрытых фондов можно считать опыт главы компании «Итеко» Елены Батуриной. По сообщениям СМИ, она оказалась одним из крупнейших портфельных инвесторов в России. Принадлежащая ей группа «Интеко» проводит реструктуризацию, в ходе которой собирается объединить свои пакеты акций в закрытый фонд с активами более 80 млрд рублей. Остальные активы г-жа Батурина планирует разместить в другие фонды.
Если обратиться к опыту ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство», под управлением одноименной управляющей компании, активно инвестирует в строительную отрасль. Формирование данного фонда было завершено в декабре 2005 года, со сроком деятельности фонда – до 31 декабря 2008 года. Средства инвестировались в объекты строящейся жилой недвижимости в Петербурге (квартиры). В настоящее время в фонде находятся объекты, расположенные в Василеостровском, Калининском, Московском, Невском и Приморском районах, строительство которых ведут порядка десятка различных застройщиков. Фонд приобретает квартиры на ранних этапах строительства и продает их по мере строительной готовности. Доход фонда формируется за счет двух составляющих – общего роста рынка недвижимости и роста стоимости конкретных квартир в процессе постройки дома.
Если обратиться к опыту ЗПИФН «Солид Земельный» – это тот случай, когда фонд создан инвестором и застройщиком.
Крупные проекты
Специалисты не исключают использование фонда в дальнейшем в строительных проектах, когда инвестор и застройщик создают фонд совместными усилиями. Однако появление подобных фондов будет больше продиктовано оптимизацией налоговых вычетов, чем долгосрочным союзом инвестора и застройщика. Однако в Петербурге, где уже в ближайшее время предстоят торги по комплексному освоению территорий, когда застройщику понадобятся большие ресурсы на длительное время, появление подобных фондов нельзя исключать.
В частности, о возможности использования ЗПИФН при комплексном освоении территорий Андрей Баудис («УК «Музей») сказал, что если появится такой фонд, ЗПИФН может выступать на предстоящих торгах и приобретать недвижимость, однако есть определенные трудности. В соответствии с законодательством о паевых инвестиционных фондах ЗПИФН не может из своих средств вносить задаток, то есть авансировать эти сделки. В случае своей победы ЗПИФН также не может заплатить за приобретаемый объект недвижимости до государственной регистрации права на объект. Все это существенно осложняет участие фондов в торгах. Впрочем, если у управляющей компании есть достаточные свободные средства, она может авансировать на торгах собственными средствами, а потом, когда завершится оформление права на объект (земельный участок), возместить из средств фонда эти платежи. Поэтому если фонды и будут участвовать в торгах, то только те, у кого большие собственные средства, или те, которые смогли привлечь какие-то кредитные ресурсы.
С другой стороны, Юлий Новиков (УК ПСБ) говорит, что особой необходимости создавать фонд для освоения комплексных территорий или крупных строительных проектов не видит, так как остается нерешенным главный вопрос – наполнение фонда средствами. Если есть инвестор, найти приемлемую форму взаимоотношений несложно, считает он. Если привлекать большое количество мелких пайщиков, то управляющей компании будет достаточно сложно решать вопросы, требующие общего одобрения пайщиков. Однако в целях оптимизации налогов или других задач создание ЗПИФН может быть весьма эффективным.
Автор: Игорь Федоров
рубрика:
Кредитная история
