Специфика управления недвижимостью
28.01.2007
Специфика управления бизнес-центром определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца – это достижение максимальной эффективности управления в бизнес-центре.
Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания. Достижение бизнес-целей собственника невозможно без создания комфортных условий для плодотворной деятельности людей в деловом центре. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг – важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж бизнес-центра.
Стабильный и постоянно растущий доход – основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.
Основная часть средств, выделяемых на содержание здания, расходуется на техническую эксплуатацию. Задача профессионального управляющего – оптимизировать эти издержки за счет грамотной организации работы всех сервисных служб на объекте.
Если собственник решил продать бизнес-центр, предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее трех лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.
Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.
Средства
Любой владелец хочет получать максимально высокий доход от своей недвижимости. Доходность бизнес-центра складывается из максимальной выручки от коммерческого использования здания и оптимизированных издержек на его содержание.
Для высокой заполняемости основным инструментом выступает брокеридж – как искусство продажи или сдачи в аренду коммерческих помещений. Цель брокериджа – максимально эффективное использование всех площадей здания. В идеале сдаются не только полезные площади офисного объекта, но и места общего пользования. Также активно практикуется поэтажная арендная ставка.
Высокая заполняемость бизнес-центра вовсе не означает, что он должен быть заполнен полностью, на 100 процентов – наоборот, это может сигнализировать о заниженных арендных ставках, а не об эффективном управлении. Заполняемость в 98 процентов можно считать оптимальной. Оставленные в резерве свободные помещения могут понадобиться якорным арендаторам при расширении их компаний.
Другим важным инструментом текущего брокериджа служит график окончания сроков всех договоров аренды. Профессиональный управляющий заранее позаботится о том, чтобы площадь не пустовала.
Повысить доходность бизнес-центра возможно за счет расширения линейки дополнительных услуг, которые могут стать реальным конкурентным преимуществом бизнес-центра.
Размещение управляющей компании и технических служб на объекте. Для этого, как минимум, требуется кабинет для управляющего, помещения для технической, клининговой служб и охраны. Управляющая компания занимает эти площади, оплачивая их по льготным арендным ставкам. Таким образом, она подтверждает прозрачность своих намерений относительно достижения одной из основных целей собственника – получения максимальной прибыли от здания. Философия управления должна распространяться в первую очередь на самих управленцев, иначе она теряет смысл.
Клининг. В случае если уборка офисных помещений не включена в стоимость арендной ставки, клининг может стать дополнительным источником дохода для собственника бизнес-центра. Не стоит забывать, что чистота – понятие субъективное. Система клининга на офисном объекте должна быть настолько гибкой, чтобы предложить арендатору стандарт чистоты, соответствующий его требованиям и бюджету.
Телекоммуникационные услуги. Профессиональная управляющая компания должна предложить арендатору нескольких операторов, действующих на рынке услуг связи. Также управленцы могут провести тендер и выбрать альтернативного оператора, который зачастую предлагает более гибкую ценовую и сервисную политику.
Рекламные услуги. Как правило, они сводятся к информированию посетителей и арендаторов бизнес-центра о компании-заказчике, ее продуктах и услугах. Пути реализации рекламных кампаний могут быть разными. Сдача в аренду рекламных мест – наиболее распространенная услуга бизнес-центра. В идеале размещение рекламы на фасаде здания должно планироваться еще на стадии проектирования (места для крепежей, энергорасход и т.п.).
Услуги. Чем шире перечень услуг, тем больше возможностей выбора у клиента – и, соответственно, выше доход собственника. Размещение на территории бизнес-центра необходимых сервисных служб и организаций экономит время и силы арендаторов, а также решает маркетинговые задачи по продвижению объекта на рынке. Страховые, юридические (иногда управляющая компания имеет в штате юриста для консультирования арендаторов), консалтинговые фирмы, туристические агентства, курьерская служба, копи-центр, обменный пункт, банкомат, услуги переводчика и секретаря – далеко не полный список сервисов, значительно повышающих привлекательность бизнес-центра в глазах потенциальных арендаторов. Некоторые бизнес-центры предлагают гостиничные услуги. В общественной части современного бизнес-центра можно найти салон красоты, фитнес-центр, стоматологический кабинет, аптеку, торговый павильон, зону отдыха, кафе и другие сервисы для повышения лояльности арендаторов и посетителей здания.
Оптимальные затраты
Эксплуатация и клининг. Технология аутсорсинга помогает получать более качественные услуги при снижении общих издержек. На аутсорсинг целесообразно отдать техническое обслуживание здания и клининг. Преимущества привлечения профессиональных эксплуатационных и клининговых организаций для обслуживания бизнес-центров очевидны – собственник избавляется от проблем и затрат, связанных с кадрами, может сконцентрироваться на своем основном бизнесе, а бизнес-центр получает дополнительное преимущество для потенциальных арендаторов.
Энергозатраты. Покупка мощностей, стоимость подключения и последующая оплата энергопотребления требуют огромных капиталовложений, и в будущем эти суммы будут только расти. Сэкономить на энергозатратах возможно только за счет их максимально эффективного использования, поэтому собственникам необходимо привлекать профессиональных консультантов еще на стадии проектирования инженерной инфраструктуры здания.
В ситуации, когда управляющая компания имеет дело с уже функционирующим объектом, для оптимизации энергозатрат необходима, по крайней мере, установка счетчиков включения/выключения – для выработки оптимальных режимов энергопотребления.
Планирование и бюджетирование. Организация гибкой и открытой системы управления и эксплуатации на объекте – залог эффективности управляющей компании. Открытость системы позволяет контролировать все процессы, происходящие в бизнес-центре, и оперативно управлять ими. Основными инструментами здесь являются планирование и бюджетирование. Четкий контроль и прозрачность деятельности управляющей компании способствуют установлению доверительных отношений с собственником.
Доверие для управляющей компании – это тот нематериальный актив, который формирует репутацию и привлекает новых клиентов.
Автор: Евгений Якушин
Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания. Достижение бизнес-целей собственника невозможно без создания комфортных условий для плодотворной деятельности людей в деловом центре. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг – важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж бизнес-центра.
Стабильный и постоянно растущий доход – основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.
Основная часть средств, выделяемых на содержание здания, расходуется на техническую эксплуатацию. Задача профессионального управляющего – оптимизировать эти издержки за счет грамотной организации работы всех сервисных служб на объекте.
Если собственник решил продать бизнес-центр, предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее трех лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.
Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.
Средства
Любой владелец хочет получать максимально высокий доход от своей недвижимости. Доходность бизнес-центра складывается из максимальной выручки от коммерческого использования здания и оптимизированных издержек на его содержание.
Для высокой заполняемости основным инструментом выступает брокеридж – как искусство продажи или сдачи в аренду коммерческих помещений. Цель брокериджа – максимально эффективное использование всех площадей здания. В идеале сдаются не только полезные площади офисного объекта, но и места общего пользования. Также активно практикуется поэтажная арендная ставка.
Высокая заполняемость бизнес-центра вовсе не означает, что он должен быть заполнен полностью, на 100 процентов – наоборот, это может сигнализировать о заниженных арендных ставках, а не об эффективном управлении. Заполняемость в 98 процентов можно считать оптимальной. Оставленные в резерве свободные помещения могут понадобиться якорным арендаторам при расширении их компаний.
Другим важным инструментом текущего брокериджа служит график окончания сроков всех договоров аренды. Профессиональный управляющий заранее позаботится о том, чтобы площадь не пустовала.
Повысить доходность бизнес-центра возможно за счет расширения линейки дополнительных услуг, которые могут стать реальным конкурентным преимуществом бизнес-центра.
Размещение управляющей компании и технических служб на объекте. Для этого, как минимум, требуется кабинет для управляющего, помещения для технической, клининговой служб и охраны. Управляющая компания занимает эти площади, оплачивая их по льготным арендным ставкам. Таким образом, она подтверждает прозрачность своих намерений относительно достижения одной из основных целей собственника – получения максимальной прибыли от здания. Философия управления должна распространяться в первую очередь на самих управленцев, иначе она теряет смысл.
Клининг. В случае если уборка офисных помещений не включена в стоимость арендной ставки, клининг может стать дополнительным источником дохода для собственника бизнес-центра. Не стоит забывать, что чистота – понятие субъективное. Система клининга на офисном объекте должна быть настолько гибкой, чтобы предложить арендатору стандарт чистоты, соответствующий его требованиям и бюджету.
Телекоммуникационные услуги. Профессиональная управляющая компания должна предложить арендатору нескольких операторов, действующих на рынке услуг связи. Также управленцы могут провести тендер и выбрать альтернативного оператора, который зачастую предлагает более гибкую ценовую и сервисную политику.
Рекламные услуги. Как правило, они сводятся к информированию посетителей и арендаторов бизнес-центра о компании-заказчике, ее продуктах и услугах. Пути реализации рекламных кампаний могут быть разными. Сдача в аренду рекламных мест – наиболее распространенная услуга бизнес-центра. В идеале размещение рекламы на фасаде здания должно планироваться еще на стадии проектирования (места для крепежей, энергорасход и т.п.).
Услуги. Чем шире перечень услуг, тем больше возможностей выбора у клиента – и, соответственно, выше доход собственника. Размещение на территории бизнес-центра необходимых сервисных служб и организаций экономит время и силы арендаторов, а также решает маркетинговые задачи по продвижению объекта на рынке. Страховые, юридические (иногда управляющая компания имеет в штате юриста для консультирования арендаторов), консалтинговые фирмы, туристические агентства, курьерская служба, копи-центр, обменный пункт, банкомат, услуги переводчика и секретаря – далеко не полный список сервисов, значительно повышающих привлекательность бизнес-центра в глазах потенциальных арендаторов. Некоторые бизнес-центры предлагают гостиничные услуги. В общественной части современного бизнес-центра можно найти салон красоты, фитнес-центр, стоматологический кабинет, аптеку, торговый павильон, зону отдыха, кафе и другие сервисы для повышения лояльности арендаторов и посетителей здания.
Оптимальные затраты
Эксплуатация и клининг. Технология аутсорсинга помогает получать более качественные услуги при снижении общих издержек. На аутсорсинг целесообразно отдать техническое обслуживание здания и клининг. Преимущества привлечения профессиональных эксплуатационных и клининговых организаций для обслуживания бизнес-центров очевидны – собственник избавляется от проблем и затрат, связанных с кадрами, может сконцентрироваться на своем основном бизнесе, а бизнес-центр получает дополнительное преимущество для потенциальных арендаторов.
Энергозатраты. Покупка мощностей, стоимость подключения и последующая оплата энергопотребления требуют огромных капиталовложений, и в будущем эти суммы будут только расти. Сэкономить на энергозатратах возможно только за счет их максимально эффективного использования, поэтому собственникам необходимо привлекать профессиональных консультантов еще на стадии проектирования инженерной инфраструктуры здания.
В ситуации, когда управляющая компания имеет дело с уже функционирующим объектом, для оптимизации энергозатрат необходима, по крайней мере, установка счетчиков включения/выключения – для выработки оптимальных режимов энергопотребления.
Планирование и бюджетирование. Организация гибкой и открытой системы управления и эксплуатации на объекте – залог эффективности управляющей компании. Открытость системы позволяет контролировать все процессы, происходящие в бизнес-центре, и оперативно управлять ими. Основными инструментами здесь являются планирование и бюджетирование. Четкий контроль и прозрачность деятельности управляющей компании способствуют установлению доверительных отношений с собственником.
Доверие для управляющей компании – это тот нематериальный актив, который формирует репутацию и привлекает новых клиентов.
Автор: Евгений Якушин
рубрика:
Статистика и аналитика
