Строительные сберкассы – новое слово в кредитовании
28.01.2007
В России могут появиться строительные сберегательные кассы. Проект закона о новом способе кредитования покупки жилья и обоснование необходимости государственной финансовой поддержки системы стройсбережений на днях поступили в Правительство РФ для экспертного заключения.
ПридетсЯ подождать 20 лет
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» в Комитете по бюджету и налогам Госдумы РФ, сегодня российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2-3 процентов населения.
С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5 процентов населения. Следовательно, для оставшихся 90 процентов граждан России единственный вариант решения жилищной проблемы – с помощью системы жилищного кредитования. Кстати, именно так приобретают жилье и в других странах.
Доступное жилье – не синоним понятия «дешевое» или «бесплатное» жилье. Доступное – это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов, – заявили эксперты Госдумы. Специфика России состоит в том, что в нашей стране существует огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье. По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье составляет более 1,5 млрд кв. метров, что сегодня соответствует сумме в $1500 млрд. Если решить задачу удвоения объемов жилищного строительства, что является стратегической задачей на 2010 год, и строить по 80 млн кв. метров в год (в настоящий момент годовые объемы строительства составляют 38 млн кв. метров в год), то для удовлетворения потребностей россиян в физическом объеме жилья потребуется 18 лет. Но сможет ли наша строительная индустрия строить по 80 млн кв. метров в год? Это открытый вопрос.
Ценные бумаги
и ссудный капитал
В этой ситуации приходится искать новые пути привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для реализации программы жилищного кредитования. Сегодня источников так называемых «длинных пассивов» фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала, то есть вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. Например, на данный момент в США объем ссудной задолженности по жилищным кредитам составляет $7 трлн, при этом с помощью ипотечных ценных бумаг финансируется лишь 54 процента этой задолженности. В европейских странах доля ипотечных ценных бумаг еще ниже. В среднем около 30 процентов выданных ипотечных кредитов рефинансируется с помощью ценных бумаг.
В основе этого различия лежат традиции и уровень развития фондового рынка той или иной страны. Обычно доля ипотечных ценных бумаг составляет от 30 до 70 процентов всего фондового рынка государства.
В России в составе пакета законодательных актов по обеспечению «доступного жилья» был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. До этого был принят соответствующий закон, однако только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых ресурсов. В России объем фондового рынка составляет около $300 млрд. Если предположить практически невероятное, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки составит 50 процентов, то с помощью рынка ценных бумаг мы потенциально смогли бы привлечь в систему жилищного кредитования около $150 млрд, что все равно в десять раз меньше требуемого. Это в потенциале. А реалии еще более безрадостные. Например, основной оператор рынка ипотечных облигаций – Агентство ипотечного жилищного кредитования России – с помощью ипотечных облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 году сможет рефинансировать жилищных кредитов на сумму лишь $3-5 млрд. При этом МЭРТ прогнозирует, что к 2010 году всего будет выдано жилищных кредитов на сумму менее $15 млрд, что составляет 1 процент от потребности россиян в жилье.
Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается стремительными темпами, с 2004 года ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных кредитов очень далеко. Очевидно, что нужен и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Это использование жилищных накоплений граждан, а именно система стройсбережений.
Что такое стройсберкасса?
Принцип ее функционирования хорошо известен на Западе. В мировой практике целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах – строительно-сберегательных кассах (ССК). Эти накопления служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать практически замкнутый цикл «долгосрочные сбережения – долгосрочные кредиты».
Принцип работы ССК достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2-7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50 процентов стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.
При этом особо хочется подчеркнуть, что ССК – не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30-40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30-40 процентов – это ссуда от ССК, остаток в 20-40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Жилищные накопления через систему строительных сберегательных касс обеспечивают приход на ипотечный рынок средний и низший сегменты среднего класса, которые сейчас практически не могут получить ипотечный кредит. Поэтому система стройсбережений нацелена на значительно более широкие слои населения, чем классический ипотечный кредит. Кроме того, система стройсбережений позволяет относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения впоследствии в ипотечный банк.
Нужна господдержка!
Во всех западных странах система стройсберкасс подразумевает значительный процент государственной премии (до 40 процентов от суммы вклада). Однако для России, по мнению экспертов, нецелесообразно начинать с государственной премии в таком размере. Лучше ее сделать меньше, но распространить на больший объем накоплений. Это будет иметь большее стимулирующее значение с учетом сформировавшегося высокого уровня цен на жилье. Поэтому процент государственной премии следует принять такой же, как, например, в Казахстане, а именно – 20 процентов.
Предлагается ограничить максимальный объем годовых накоплений на одного человека исходя из размеров средней заработной платы и гипотезы возможности максимального накопления не более 30 процентов годового. Таким образом, сумму вклада, на которую будет начисляться государственная премия, планируют установить в объеме 70 тыс. рублей.
При таком положении дел расходы государства к 2012-2013 году при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов составят 500 тыс. рублей в год. Расходы государства при условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму 70 тыс. рублей в год составят 7 млрд рублей. На первом этапе (2008-2009 годы) число договоров стройсбережений составит 100-150 тыс. договоров в год, что потребует около 2 млрд рублей государственной поддержки ежегодно. Таким образом, даже на первом этапе государственная поддержка через систему стройсбережений выглядит более эффективной, чем через систему АИЖК. Причем эффективность этой системы может быть в 3 раза выше, чем АИЖК. При этом рубль государственной премии обеспечивает привлечение пяти рублей частных инвестиций через накопление, и впоследствии семь рублей через погашение ссудной задолженности.
Таким образом, при государственной премии в 20 процентов один рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
Автор: Наталья Ковтун
ПридетсЯ подождать 20 лет
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» в Комитете по бюджету и налогам Госдумы РФ, сегодня российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2-3 процентов населения.
С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5 процентов населения. Следовательно, для оставшихся 90 процентов граждан России единственный вариант решения жилищной проблемы – с помощью системы жилищного кредитования. Кстати, именно так приобретают жилье и в других странах.
Доступное жилье – не синоним понятия «дешевое» или «бесплатное» жилье. Доступное – это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов, – заявили эксперты Госдумы. Специфика России состоит в том, что в нашей стране существует огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье. По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье составляет более 1,5 млрд кв. метров, что сегодня соответствует сумме в $1500 млрд. Если решить задачу удвоения объемов жилищного строительства, что является стратегической задачей на 2010 год, и строить по 80 млн кв. метров в год (в настоящий момент годовые объемы строительства составляют 38 млн кв. метров в год), то для удовлетворения потребностей россиян в физическом объеме жилья потребуется 18 лет. Но сможет ли наша строительная индустрия строить по 80 млн кв. метров в год? Это открытый вопрос.
Ценные бумаги
и ссудный капитал
В этой ситуации приходится искать новые пути привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для реализации программы жилищного кредитования. Сегодня источников так называемых «длинных пассивов» фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала, то есть вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. Например, на данный момент в США объем ссудной задолженности по жилищным кредитам составляет $7 трлн, при этом с помощью ипотечных ценных бумаг финансируется лишь 54 процента этой задолженности. В европейских странах доля ипотечных ценных бумаг еще ниже. В среднем около 30 процентов выданных ипотечных кредитов рефинансируется с помощью ценных бумаг.
В основе этого различия лежат традиции и уровень развития фондового рынка той или иной страны. Обычно доля ипотечных ценных бумаг составляет от 30 до 70 процентов всего фондового рынка государства.
В России в составе пакета законодательных актов по обеспечению «доступного жилья» был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. До этого был принят соответствующий закон, однако только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых ресурсов. В России объем фондового рынка составляет около $300 млрд. Если предположить практически невероятное, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки составит 50 процентов, то с помощью рынка ценных бумаг мы потенциально смогли бы привлечь в систему жилищного кредитования около $150 млрд, что все равно в десять раз меньше требуемого. Это в потенциале. А реалии еще более безрадостные. Например, основной оператор рынка ипотечных облигаций – Агентство ипотечного жилищного кредитования России – с помощью ипотечных облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 году сможет рефинансировать жилищных кредитов на сумму лишь $3-5 млрд. При этом МЭРТ прогнозирует, что к 2010 году всего будет выдано жилищных кредитов на сумму менее $15 млрд, что составляет 1 процент от потребности россиян в жилье.
Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается стремительными темпами, с 2004 года ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных кредитов очень далеко. Очевидно, что нужен и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Это использование жилищных накоплений граждан, а именно система стройсбережений.
Что такое стройсберкасса?
Принцип ее функционирования хорошо известен на Западе. В мировой практике целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах – строительно-сберегательных кассах (ССК). Эти накопления служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать практически замкнутый цикл «долгосрочные сбережения – долгосрочные кредиты».
Принцип работы ССК достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2-7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50 процентов стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.
При этом особо хочется подчеркнуть, что ССК – не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30-40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30-40 процентов – это ссуда от ССК, остаток в 20-40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Жилищные накопления через систему строительных сберегательных касс обеспечивают приход на ипотечный рынок средний и низший сегменты среднего класса, которые сейчас практически не могут получить ипотечный кредит. Поэтому система стройсбережений нацелена на значительно более широкие слои населения, чем классический ипотечный кредит. Кроме того, система стройсбережений позволяет относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения впоследствии в ипотечный банк.
Нужна господдержка!
Во всех западных странах система стройсберкасс подразумевает значительный процент государственной премии (до 40 процентов от суммы вклада). Однако для России, по мнению экспертов, нецелесообразно начинать с государственной премии в таком размере. Лучше ее сделать меньше, но распространить на больший объем накоплений. Это будет иметь большее стимулирующее значение с учетом сформировавшегося высокого уровня цен на жилье. Поэтому процент государственной премии следует принять такой же, как, например, в Казахстане, а именно – 20 процентов.
Предлагается ограничить максимальный объем годовых накоплений на одного человека исходя из размеров средней заработной платы и гипотезы возможности максимального накопления не более 30 процентов годового. Таким образом, сумму вклада, на которую будет начисляться государственная премия, планируют установить в объеме 70 тыс. рублей.
При таком положении дел расходы государства к 2012-2013 году при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов составят 500 тыс. рублей в год. Расходы государства при условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму 70 тыс. рублей в год составят 7 млрд рублей. На первом этапе (2008-2009 годы) число договоров стройсбережений составит 100-150 тыс. договоров в год, что потребует около 2 млрд рублей государственной поддержки ежегодно. Таким образом, даже на первом этапе государственная поддержка через систему стройсбережений выглядит более эффективной, чем через систему АИЖК. Причем эффективность этой системы может быть в 3 раза выше, чем АИЖК. При этом рубль государственной премии обеспечивает привлечение пяти рублей частных инвестиций через накопление, и впоследствии семь рублей через погашение ссудной задолженности.
Таким образом, при государственной премии в 20 процентов один рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
