Отстаем, но развиваемся быстрее
11.02.2007
В начале февраля в Смольном состоялся семинар для руководителей финансово-экономического, строительного и имущественно-инвестиционного блоков исполнительной власти с участием Валентины
Матвиенко.
Правда, сама губернатор только открыла семинар и, предоставив слово докладчику, посвятившему присутствующих в результаты исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга, отбыла на следующее мероприятие. Оставшиеся вынуждены были в течение двух часов выслушивать то, что они знают не хуже самих исследователей.
Исследование было выполнено компанией Jones Lang LaSalle по заказу Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. Видимо, власть не случайно обратилась именно к этой международной консалтинговой компании в области недвижимости и инвестиций. В своей презентации представители компании рассказали, что они осуществляют свою деятельность на рынках более чем 430 городов в 50 странах. В управлении компании находится 91 млн кв. метров недвижимости по всему миру, а оборот только в 2006 году составил около $2 млрд. В России компания открыла свое представительство в 1990 году и с тех пор оказывает услуги клиентам в 55 городах СНГ. Лауреат премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия), входит в список 400 «платиновых» компаний журнала Forbs.
Рынок офисных площадей
К сожалению, все происходившее далее плохо вязалось со столь солидной самопрезентацией. Докладчик Мария Коробейникова тушевалась, запиналась, из-за чего смысл доклада улавливался с большим трудом. И если бы автору не удалось добыть непосредственно само исследование, читатели вряд ли прочли бы нижеследующий текст. Докладчик констатировала, что рынок недвижимости – офисной, торговой и складской (а другие секторы исследователи не рассматривали) – в нашем городе развит недостаточно, хотя кое в чем мы даже Москву обошли (в количестве торговых площадей на 1000 жителей). Качество недвижимости также оставляет желать лучшего. В Петербурге крайне недостаточно бизнес-центров класса А (83,1 тыс. кв. метров) и В (619,0 тыс. кв. метров), расположены они преимущественно в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах. Спрос значительно превышает предложение, а рынок офисных площадей является рынком арендодателей. Поскольку помещений не хватает, то на ближайшие три года исследователи прогнозируют рост стоимости квадратного метра в классе А до $900 за кв. метр в год, а в классе В – до 600 американских денежных единиц за кв. метр в год.
Привели исследователи и несколько сравнительных цифр. К примеру, в Лондоне, на 1 тыс. жителей приходится почти 4 тыс. кв. метров офисных площадей, в Москве – 600, а у нас – 153 кв. метров. При этом всего офисных помещений в Лондоне около 30 млн кв. метров, в Москве порядка 6 млн, а в Петербурге – 702 тыс. кв. метров. Зато наши базовые ставки аренды (800 у.е.) отстают от московских (1200 у.е.) всего в полтора раза, а от лондонских (2000 у.е.) – в 2,5. При этом в некоторых европейских городах – Будапеште, Праге, Берлине, Варшаве, Брюсселе и Амстердаме они не дотягивают и до 500 условных единиц.
С торговыми гораздо луЧше
По прогнозам исследователей к 2009 году среднедушевой доход в Петербурге составит почти $10 тыс. в год ( в настоящее время – 6 тысяч), а торговый оборот приблизится к $20 млрд (в 2006 – $12 млрд). При этом уже сегодня мы обгоняем Москву по качественным (торговые объекты, площадью более 5 тыс. кв. метров, управляемые как единый объект) торговым площадям: в Москве 149 кв. метров на 1000 жителей, а у нас – 152 кв. метра. Больше качественных торговых площадей только в Казани (около 250 кв. метров, причем ей и Лондон уступает – 200 кв. метров). Если по количеству торговых площадей мы умудрились столицу обойти, то по ставкам аренды приблизились к ней вплотную: в Москве $3 тыс. за кв. метр в год, в Петербурге – $2950. Дороже только в Лондоне – $9000, в остальных европейских городах дешевле в два-три раза.
По мнению исследователей, это связано с недостаточным предложением торговых площадей и количеством представленных на нашем рынке международных операторов. Зато перспективы у нас самые радужные: мировая торговля придет к нам в скором времени. Осталось только разобраться с транспортными проблемами, которые мешают качественному обслуживанию населения, развить современную логистическую инфраструктуру, значительно увеличить доходы населения и изменить менталитет петербуржцев: мы не любим ездить за покупками далеко, предпочитаем магазины рядом с домом.
СкладскаЯ недвижимость на старте
Начало развития логистической инфраструктуры в Петербурге исследователи относят к 2004 году. В настоящее время мы находимся в фазе активного развития, а к 2009 году застроим все, что можно, и наступит стабилизация. Рынок складских помещений в нашем городе, по мнению консультантов, на 85 процентов состоит из классов С и D. Класс А занимает примерно процентов 8, а В – 7 процентов. Располагаются действующие склады, по большей части, в центре, а строятся на выезде из города: в южном и северном направлениях. И здесь, как и в офисной недвижимости, спрос превышает предложение. Особенно на большие, от 5 тыс. кв. метров площади. В минувшем году арендная ставка составляла порядка $120 за метр в год, по прогнозам, она будет в ближайшие годы расти, примерно до $140. И здесь мы практически догнали Москву и сильно опережаем такие европейские города, как Париж, Прага, Будапешт. Исследователи полагают, что Петербург ожидает строительный бум спекулятивных складов и приход международных девелоперов с крупными складскими проектами.
Отпущенные на доклад 20 минут были превышены в два раза. Зато ни на один вопрос представители компании не могли толком ответить. К примеру, первый заместитель председателя Комитета по инвестициям Николай Асаул поинтересовался, почему регулярно упоминалось о том, что Петербург отстает от Москвы на 3-5 лет, а при этом опережает по качественным торговым площадям. Ответ был: у вас меньше международных торговых операторов, чем в Москве. И главные рекомендации правительству были: привлекать инвесторов, открыть реальные возможности для прихода международных операторов, повысить интерес и доверие девелоперов. Как будто городское правительство этого раньше не знало.
Поставил неуд
На фоне весьма неприглядного доклада выступление генерального директора СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» выглядело куда более солидно. Дмитрий Куракин посетовал на то, что для анализа были взяты всего 3 процента от общей площади нежилой недвижимости Петербурга (70 млн кв. метров). По его мнению, оставшиеся 97 процентов представляют куда более значимый интерес. Более того, в исследовании не кроется никакой полезной информации. На его основе нельзя сделать практических выводов. Нет ни описания общего объема рынка, ни всех форматов, ни анализа цен, ни территориальной привязки различных сегментов рынка. Чиновнику не удалось «уловить ни строгих тенденций, ни закономерностей. Как будут расти рыночные цены, как будет меняться соотношение спроса и предложения?» – вопрошал он. Больше всего его обидело, что петербургские девелоперы были оценены уничижительно и акцент постоянно делался на привлечение международных специалистов. Руководитель ГУИОН полагает, что у российского рынка недвижимости есть своя специфика и местные девелоперы разбираются в ней значительно лучше и работают эффективнее. Дмитрий Куракин негативно оценил выполненную работу, отметив, что в ней отсутствуют какие-либо рекомендации и реальные прогнозы.
Обзор рынка инвестиций
Вторую часть исследования – обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость – представлял директор, глава отдела финансовых рынков и инвестиций Константин Деметриу. Его выступление было более интересным. По его данным, в Российскую Федерацию в минувшем году было инвестировано $4 234 млн (на 800 процентов выше, чем в 2005), 87,7 процентf которых отошли Москве, 9,7 процента – Петербургу, и 2,6 процента – другим регионам. При этом доходность инвестиций по офисным, торговым и складским помещениям в Петербурге примерно на 0,5 процента выше, чем в Москве. Однако с приходом новых иностранных инвесторов на петербургский рынок и ростом конкуренции доходность, по мнению консультанта, будет снижаться.
Структура инвестиционных сделок в России иная, нежели на Западе. Там предпочитают приобретать уже готовые здания, у нас же за отсутствием таковых почти 40 процентов всех сделок происходит на стадии строительства.
В минувшем году в Петербурге больше всего средств было вложено в приобретение гостиниц – 62 процента, далее идут торговые центры (19 процентов), офисы (13 процентов), склады (3 процента) и прочее (3 процента). Активизировались на рынке инвестиционные зарубежные банки, однако строительство по-прежнему финансируется преимущественно российскими кредитными учреждениями. Инвестиционные сделки совершаются через создание совместных предприятий, покупку строящегося или готового объекта, форвардное финансирование строительства и рефинансирование. По мнению г-на Диметриу, все эти типы сделок могут быть использованы на строительном рынке. В качестве примера была приведена совместная компания RBI-RREEF (Deutsche Bank).
Продано
Крупнейшими инвестиционными сделками на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга 2005-2006 годах стали гостиницы Grand Hotel Europe (за $100 млн приобретена Orient-Txpress Hotel, Великобритания), Radison Royal Hotel, «Пулковскую» и «Прибалтийскую» купила норвежская Wenaas Holding соответственно за $ 47, $ 30 и $ 100 миллионов, строящуюся гостиницу на Васильевском острове площадью 25 тыс. кв. метров за $ 35 млн приобрела Британская London Regional&Properties, торговый центр «Пассаж» куплен за $ 50,5 млн компанией Davietj Ltd из неизвестной страны, склады PNK Logistic площадью 14 тыс. кв. метров за $ 18 млн приобретена Британской Fleming Family&Partners, строящийся торговый центр «Северный Молл» (площадь 28 тыс. кв. метров) за $ 50 млн ушел к австрийской компании Meinl European Land, а офисный центр «Петровский форт» (площадь 48 тыс. кв. метров) за $ 65 млн был продан швейцарскому инвестору Eastern Property Holdings.
Автор: Лилиана Глазова
Матвиенко.
Правда, сама губернатор только открыла семинар и, предоставив слово докладчику, посвятившему присутствующих в результаты исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга, отбыла на следующее мероприятие. Оставшиеся вынуждены были в течение двух часов выслушивать то, что они знают не хуже самих исследователей.
Исследование было выполнено компанией Jones Lang LaSalle по заказу Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. Видимо, власть не случайно обратилась именно к этой международной консалтинговой компании в области недвижимости и инвестиций. В своей презентации представители компании рассказали, что они осуществляют свою деятельность на рынках более чем 430 городов в 50 странах. В управлении компании находится 91 млн кв. метров недвижимости по всему миру, а оборот только в 2006 году составил около $2 млрд. В России компания открыла свое представительство в 1990 году и с тех пор оказывает услуги клиентам в 55 городах СНГ. Лауреат премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards (Россия), входит в список 400 «платиновых» компаний журнала Forbs.
Рынок офисных площадей
К сожалению, все происходившее далее плохо вязалось со столь солидной самопрезентацией. Докладчик Мария Коробейникова тушевалась, запиналась, из-за чего смысл доклада улавливался с большим трудом. И если бы автору не удалось добыть непосредственно само исследование, читатели вряд ли прочли бы нижеследующий текст. Докладчик констатировала, что рынок недвижимости – офисной, торговой и складской (а другие секторы исследователи не рассматривали) – в нашем городе развит недостаточно, хотя кое в чем мы даже Москву обошли (в количестве торговых площадей на 1000 жителей). Качество недвижимости также оставляет желать лучшего. В Петербурге крайне недостаточно бизнес-центров класса А (83,1 тыс. кв. метров) и В (619,0 тыс. кв. метров), расположены они преимущественно в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах. Спрос значительно превышает предложение, а рынок офисных площадей является рынком арендодателей. Поскольку помещений не хватает, то на ближайшие три года исследователи прогнозируют рост стоимости квадратного метра в классе А до $900 за кв. метр в год, а в классе В – до 600 американских денежных единиц за кв. метр в год.
Привели исследователи и несколько сравнительных цифр. К примеру, в Лондоне, на 1 тыс. жителей приходится почти 4 тыс. кв. метров офисных площадей, в Москве – 600, а у нас – 153 кв. метров. При этом всего офисных помещений в Лондоне около 30 млн кв. метров, в Москве порядка 6 млн, а в Петербурге – 702 тыс. кв. метров. Зато наши базовые ставки аренды (800 у.е.) отстают от московских (1200 у.е.) всего в полтора раза, а от лондонских (2000 у.е.) – в 2,5. При этом в некоторых европейских городах – Будапеште, Праге, Берлине, Варшаве, Брюсселе и Амстердаме они не дотягивают и до 500 условных единиц.
С торговыми гораздо луЧше
По прогнозам исследователей к 2009 году среднедушевой доход в Петербурге составит почти $10 тыс. в год ( в настоящее время – 6 тысяч), а торговый оборот приблизится к $20 млрд (в 2006 – $12 млрд). При этом уже сегодня мы обгоняем Москву по качественным (торговые объекты, площадью более 5 тыс. кв. метров, управляемые как единый объект) торговым площадям: в Москве 149 кв. метров на 1000 жителей, а у нас – 152 кв. метра. Больше качественных торговых площадей только в Казани (около 250 кв. метров, причем ей и Лондон уступает – 200 кв. метров). Если по количеству торговых площадей мы умудрились столицу обойти, то по ставкам аренды приблизились к ней вплотную: в Москве $3 тыс. за кв. метр в год, в Петербурге – $2950. Дороже только в Лондоне – $9000, в остальных европейских городах дешевле в два-три раза.
По мнению исследователей, это связано с недостаточным предложением торговых площадей и количеством представленных на нашем рынке международных операторов. Зато перспективы у нас самые радужные: мировая торговля придет к нам в скором времени. Осталось только разобраться с транспортными проблемами, которые мешают качественному обслуживанию населения, развить современную логистическую инфраструктуру, значительно увеличить доходы населения и изменить менталитет петербуржцев: мы не любим ездить за покупками далеко, предпочитаем магазины рядом с домом.
СкладскаЯ недвижимость на старте
Начало развития логистической инфраструктуры в Петербурге исследователи относят к 2004 году. В настоящее время мы находимся в фазе активного развития, а к 2009 году застроим все, что можно, и наступит стабилизация. Рынок складских помещений в нашем городе, по мнению консультантов, на 85 процентов состоит из классов С и D. Класс А занимает примерно процентов 8, а В – 7 процентов. Располагаются действующие склады, по большей части, в центре, а строятся на выезде из города: в южном и северном направлениях. И здесь, как и в офисной недвижимости, спрос превышает предложение. Особенно на большие, от 5 тыс. кв. метров площади. В минувшем году арендная ставка составляла порядка $120 за метр в год, по прогнозам, она будет в ближайшие годы расти, примерно до $140. И здесь мы практически догнали Москву и сильно опережаем такие европейские города, как Париж, Прага, Будапешт. Исследователи полагают, что Петербург ожидает строительный бум спекулятивных складов и приход международных девелоперов с крупными складскими проектами.
Отпущенные на доклад 20 минут были превышены в два раза. Зато ни на один вопрос представители компании не могли толком ответить. К примеру, первый заместитель председателя Комитета по инвестициям Николай Асаул поинтересовался, почему регулярно упоминалось о том, что Петербург отстает от Москвы на 3-5 лет, а при этом опережает по качественным торговым площадям. Ответ был: у вас меньше международных торговых операторов, чем в Москве. И главные рекомендации правительству были: привлекать инвесторов, открыть реальные возможности для прихода международных операторов, повысить интерес и доверие девелоперов. Как будто городское правительство этого раньше не знало.
Поставил неуд
На фоне весьма неприглядного доклада выступление генерального директора СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» выглядело куда более солидно. Дмитрий Куракин посетовал на то, что для анализа были взяты всего 3 процента от общей площади нежилой недвижимости Петербурга (70 млн кв. метров). По его мнению, оставшиеся 97 процентов представляют куда более значимый интерес. Более того, в исследовании не кроется никакой полезной информации. На его основе нельзя сделать практических выводов. Нет ни описания общего объема рынка, ни всех форматов, ни анализа цен, ни территориальной привязки различных сегментов рынка. Чиновнику не удалось «уловить ни строгих тенденций, ни закономерностей. Как будут расти рыночные цены, как будет меняться соотношение спроса и предложения?» – вопрошал он. Больше всего его обидело, что петербургские девелоперы были оценены уничижительно и акцент постоянно делался на привлечение международных специалистов. Руководитель ГУИОН полагает, что у российского рынка недвижимости есть своя специфика и местные девелоперы разбираются в ней значительно лучше и работают эффективнее. Дмитрий Куракин негативно оценил выполненную работу, отметив, что в ней отсутствуют какие-либо рекомендации и реальные прогнозы.
Обзор рынка инвестиций
Вторую часть исследования – обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость – представлял директор, глава отдела финансовых рынков и инвестиций Константин Деметриу. Его выступление было более интересным. По его данным, в Российскую Федерацию в минувшем году было инвестировано $4 234 млн (на 800 процентов выше, чем в 2005), 87,7 процентf которых отошли Москве, 9,7 процента – Петербургу, и 2,6 процента – другим регионам. При этом доходность инвестиций по офисным, торговым и складским помещениям в Петербурге примерно на 0,5 процента выше, чем в Москве. Однако с приходом новых иностранных инвесторов на петербургский рынок и ростом конкуренции доходность, по мнению консультанта, будет снижаться.
Структура инвестиционных сделок в России иная, нежели на Западе. Там предпочитают приобретать уже готовые здания, у нас же за отсутствием таковых почти 40 процентов всех сделок происходит на стадии строительства.
В минувшем году в Петербурге больше всего средств было вложено в приобретение гостиниц – 62 процента, далее идут торговые центры (19 процентов), офисы (13 процентов), склады (3 процента) и прочее (3 процента). Активизировались на рынке инвестиционные зарубежные банки, однако строительство по-прежнему финансируется преимущественно российскими кредитными учреждениями. Инвестиционные сделки совершаются через создание совместных предприятий, покупку строящегося или готового объекта, форвардное финансирование строительства и рефинансирование. По мнению г-на Диметриу, все эти типы сделок могут быть использованы на строительном рынке. В качестве примера была приведена совместная компания RBI-RREEF (Deutsche Bank).
Продано
Крупнейшими инвестиционными сделками на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга 2005-2006 годах стали гостиницы Grand Hotel Europe (за $100 млн приобретена Orient-Txpress Hotel, Великобритания), Radison Royal Hotel, «Пулковскую» и «Прибалтийскую» купила норвежская Wenaas Holding соответственно за $ 47, $ 30 и $ 100 миллионов, строящуюся гостиницу на Васильевском острове площадью 25 тыс. кв. метров за $ 35 млн приобрела Британская London Regional&Properties, торговый центр «Пассаж» куплен за $ 50,5 млн компанией Davietj Ltd из неизвестной страны, склады PNK Logistic площадью 14 тыс. кв. метров за $ 18 млн приобретена Британской Fleming Family&Partners, строящийся торговый центр «Северный Молл» (площадь 28 тыс. кв. метров) за $ 50 млн ушел к австрийской компании Meinl European Land, а офисный центр «Петровский форт» (площадь 48 тыс. кв. метров) за $ 65 млн был продан швейцарскому инвестору Eastern Property Holdings.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Тенденции и перспективы
