Коттедж под проценты
25.10.2012
Рынок ипотечного кредитования загородного жилья все больше развивается. Если 2 года назад разрабатывать программы для этого сегмента осмеливались лишь несколько банков, то сегодня их число значительно возросло. Участники заседания круглого стола «Коттедж под проценты: доступна ли ипотека на загородное жилье?», организованного газетой «Строительный Еженедельник. Ленинградская область», решили выяснить, каковы тенденции на рынке ипотечного кредитования загородного жилья и насколько условия, которые предлагают банки и застройщики, доступны и выгодны для граждан.
Лидия Горборукова, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область», модератор
Надежда Кульбабчук, ведущий специалист по работе с федеральными и региональными целевыми жилищными программами Комитета по строительству Ленинградской области
Анна Степанова, эксперт центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ24»
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс»
Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»
Мария Иванова, директор департамента ипотечного кредитования Home estate
Виталий Токарев, генеральный директор ООО «Домостроев»
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК СТАРТ Девелопмент»
Ольга Зинкевич, ЗАО «КБ «Евротраст» (филиал Санкт-Петербург)
Павел Сарайников, руководитель отдела маркетинга ГК «Кивеннапа»
Екатерина Бородич, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака»
Алексей Бобров, начальник отдела кредитных операций АН «Century 21. Северная Венеция»
Ян Фельдман, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм»
Лидия Горборукова:
– Какие механизмы государственной поддержки существуют в Ленинградской области для улучшения жилищных условий граждан?
Надежда Кульбабчук:
– В Ленобласти реализуются как федеральные, так и региональные жилищные программы, направленные на улучшение жилищных условий граждан. Речь идет о лицах гражданства РФ, постоянно проживающих на территории региона. Они должны быть поставлены на учет до 1 марта 2005 года либо признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий по установленным статьям ЖК РФ, в частности статьей 51. Данными программами предусмотрена государственная поддержка жителей Ленобласти, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в размере до 70% от расчетной стоимости в виде безвозмездной финансовой помощи. Социальная выплата, предоставляемая гражданину, может быть направлена на строительство индивидуального жилого дома, на приобретение жилого помещения путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на приобретение готового жилья, на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам. А также на оплату первого взноса при получении ипотеки. При реализации соцвыплаты кредит может быть привлечен на сумму разницы между социальной выплатой и фактической стоимостью жилья.
Комитет по строительству Ленобласти реализует 4 программы. Первые две – федеральная целевая программа «Социальное развитие села до 2013 года» и долгосрочная целевая программа «Социальное развитие села до 2009-2013 годов» – предусматривают улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности. Долгосрочная целевая программа «Жилье для молодежи» на 2012-2015 годы предусматривает поддержку молодых семей. Также реализуется федеральная программа «Жилище» на 2011-2015 годы – подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей».
По итогам реализации долгосрочной целевой программы «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области на 2009-2012 годы» жилищные условия улучшили более 200 человек. В 2012 года планируется новая программа на период с 2013 по 2015 год. Программа предусматривает улучшение жилищных условий граждан, в том числе было принято новое положение в этом году, предусматривающее улучшение жилищных условий молодых педагогов с привлечением средств ипотечного жилищного кредита.
Комитет по строительству Ленобласти заключает соглашение со Сбербанком, по которому на обслуживание целевых жилищных программ предусматривается открытие и ведение счетов для получателей социальных выплат. Также предоставляются ипотечные кредиты и займы участникам программ под 9,5% годовых.
Граждане могут использовать официальную выплату на приобретение жилья либо в городских, либо в сельских поселениях. Программой предусмотрена социальная выплата в первую очередь на строительство ИЖС и на участие в долевом строительстве.
Лидия Горборукова:
– Какова ситуация на рынке с ипотечным кредитованием на загородное жилье, в частности какие банки предоставляют подобную ипотеку и на каких условиях?
Алексей Бобров:
– Получить кредит в банке на покупку частного жилого дома сложнее, чем на приобретение квартиры. Кредитование покупки загородной недвижимости на сегодняшний день – ограниченный сегмент ипотечного рынка, так как риски банков здесь увеличиваются, а ликвидность объектов мала. Но несмотря на это все чаще люди задумываются о возможности приобретения коттеджа или таунхауса недалеко от города в противовес городской квартире. Поскольку большинство банков в основном кредитует ИЖС либо дома в коттеджных поселках, застройщик которого аккредитован в одном или нескольких банках.
В связи с постоянно растущим интересом населения к загородной недвижимости (ежегодный прирост рынка загородной недвижимости составляет 20%) перспективы жилищного кредитования самые положительные. По данным аналитиков, наименьший процент ипотечных сделок (3%) приходится на элитный сегмент, чуть больше (8%) – на сегмент бизнес-класса, а больше всего ипотечных сделок заключается в эконом-сегменте: от 15 до 30% на покупку коттеджей, от 20 до 40% – таунхаусов. Учитывая период быстрого роста цен на недвижимость, все больше банков выходит на загородный ипотечный рынок, делая кредиты более доступными. Ипотека на коттеджи и загородные дома становится все более привлекательной. Стоит также отметить, что многие компании – застройщики поселков совместно с банками разрабатывают специальные программы ипотеки для реализуемых коттеджей. Процентные ставки и размер первого взноса как основные критерии выбора кредита при кредитовании загородных домов уже достигли уровня готовых квартир. Размер первоначального взноса на покупку коттеджа начинается от 15%, также возможно использование материнского капитала.
В целом оформление ипотеки на загородный дом является сложной процедурой, но при желании, преодолев трудности, приобрести собственный дом за городом имеет смысл, оформив покупку дома в кредит.
Ян Фельдман:
– Коттедж как альтернатива квартирному жилью, как правило, рассматривается, только если стоимость этих объектов и затраты на выплаты ипотечного кредита сопоставимы. Также необходимо помнить и о том, что стоимость дальнейшего обслуживания самого объекта также ложится на плечи покупателя. Загородный дом, как правило, имеет множество преимуществ перед городской квартирой, но при этом его обслуживание обходится намного дороже. В данный момент кредитование загородных объектов у банков набирает обороты. Появляются все новые программы под залог как самого объекта, если он полностью построен, так и земельного участка. Процентные ставки банков на крупные суммы, как правило, согласовываются с клиентом индивидуально и зависят от размеров первого взноса, сроков кредитования, статуса клиента и его привилегий в конкретном банке. Обычно они составляют от 10 до 14% в год. Интересно, что такой вид недвижимости, как таунхаус, предлагающий практически тот же набор преимуществ, что и коттедж, намного выгоднее приобретать, используя ипотечный кредит. Это связано с тем, что таунхаус приравнивается банками по своему статусу к квартире и кредитуется по тем же ставкам.
Мария Иванова:
– Ипотека на загородное жилье и ипотека на квартиру – это две разные вещи. Если на квартиру можно получить ипотеку более чем в 50 банках города, то загородное жилье готова кредитовать лишь половина из них. Причин для этого несколько. Это и сложности с оценкой объекта, так как загородный объект состоит из двух частей: дом и земельный участок. Кроме того, загородное жилье считается менее ликвидным, чем городское, в силу более высокой цены и низкого спроса. В случае не выплаченного долга на реализацию такого залога банка уйдет больше времени, чем если бы это была квартира. Однако стоит отметить, что спрос на загородную недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленобласти продолжает расти, и я замечаю значительное повышение активности на рынке ипотечного кредитования в этом сегменте. Некоторые банки на сегодня имеют специализированные ипотечные программы на загородное жилье. Цены на городские квартиры в Санкт-Петербурге заставляют потенциальных покупателей искать более доступные варианты приобретения жилья за городом. Существует ряд банков, ипотечная программа которых позволяет использовать различные социальные выплаты, в том числе и материнский капитал. Их ипотечная программа на загородное жилье позволяет использовать соцвыплаты в качестве первоначального взноса либо в качестве досрочного погашения по кредитам. Сегодня все больше кредиторов принимают во внимание неофициальную часть заработной платы. Кредитование на загородную недвижимость идет в таком же диапазоне процентов, что и на городское жилье, – от 11 до 15% годовых. Все зависит от первоначального взноса и срока кредитования. Минимальный первоначальный взнос возможен минимум 10% от общей стоимости загородного жилья. Среди банков стоит отметить Сбербанк, Татфондбанк, Балтинвестбанк.
Екатерина Бородич:
– Сегодня все больше банков предоставляют удобные условия по ипотеке на загородное жилье, лояльнее относятся к заемщикам и к объектам будущего залога. Однако все равно есть критерии и требования банка, которые будущие покупатели обязаны соблюдать. В основном банки дают ипотеку на объекты капитального строительства, а деревянные дома редко становятся объектом кредитования. В доме обязательно должны быть коммуникации: отопление, электричество, газ, канализация. Если есть желание приобрести земельный участок или дачу (деревянное строение), то банки предлагают приобрести такие объекты под залог уже существующей недвижимости.
Николай Ромашин:
– При продаже и покупке жилья, особенно при ипотечном кредитовании, надо тщательнее готовить пакет документов, чтобы сделка с банком прошла успешно. Для этого и существуют агентства недвижимости. Документы отправляются в банк, как правило, в юридический центр, который находится в Москве. В момент рассмотрения документов исправить ошибку невозможно: банк вначале пришлет отказ, и работу придется проводить заново. Как правило, клиенты страшатся того, что банк не разрешит ипотеку, но чтобы всего этого не случилось, нужно все просчитать. Я бы всем потенциальным клиентам рекомендовал обращаться к профессионалам.
Лидия Горборукова:
– Расскажите об условиях кредитования, которые предоставляет банк ВТБ24 на загородное жилье.
Анна Степанова:
– Я бы хотела рассказать о нашей новой программе, которая реализуется совместно с Банком Москвы. Это уникальная программа, которая реализуется на строительство загородного дома под залог имеющейся земли. Цель программы – строительство либо завершение строительства. Мы можем выдать до 100% от залога закладываемого земельного участка, а в индивидуальных случаях до 200%. Некая сумма кредита выделяется траншами. Первый транш составляет до 30% от общей суммы кредита. На эту сумму клиент начинает строительство. Как только какая-то часть завершена, банк проводит повторную оценку и выделяет последующий транш тоже до 30%. Преимущество это программы: банк не требует отчетности от клиента, отсутствие первоначального капитала. Платежи по кредиту идут исходя из первого транша, потом выдаются дальнейшие транши, и, соответственно, сумма выплат увеличивается. По базовой процентной ставке минимальная составляет 12,75%, надбавка на период строительства – 2%. Процентная ставка зависит от срока кредита.
По требованиям все стандартно: земля может быть любого назначения, кроме как для предпринимательской деятельности. Построенный дом должен предназначаться для постоянного проживания.
По требованиям к заемщику: это может быть гражданин России или иностранный гражданин, у него может быть регистрация как в Санкт-Петербурге, так и в любом другом городе. Ипотека дается от года и до 30 лет. Минимальная сумма – от 700 тыс. рублей, а максимальная зависит от залога и практически не ограничена.
Лидия Горборукова:
– Какие ипотечные условия существуют в банке «Евротраст»?
Ольга Зинкевич:
– Я представитель того банка, который изначально концентрировался на городском жилье. Что касается кредитования загородного жилья, то рынок многовариантен. Люди готовы покупать квартиру в Ленинградской области и ездить на работу в Санкт-Петербург. И здесь те программы, которые мы имеем по ипотеке на городское жилье, в полной мере распространяются и на квартиры в Ленобласти. Если говорить о готовом жилье, то ставки от 8,3 и 12,8% максимум. Что касается новостроек, то эти цифры составляют от 7,9 до 11%, кроме этого, есть надбавка, как и у всех остальных банков, на этапе строительства.
Мы как партнеры АИЖК приветствуем те территории, которые предлагают своим клиентам развитую инфраструктуру. С этой точки зрения наша программа сориентирована на 5 районов Ленинградской области. Если кто-то хочет приобрести дом на отдельной территории, то такая программа тоже есть, причем она многовариантная. В залог может идти имеющееся жилье, приобретаемый объект. Наш банк более консервативен – рассматривает земли поселений, ИЖС, садоводства, а земли сельхозназначения – лишь в индивидуальном порядке.
Если дом построен, то он может быть деревянным, иметь бетонный фундамент и т. п. Первоначальный взнос может быть от 30-40%. С учетом того, что оценка загородной недвижимости сложна, очень много зависит от местоположения объекта, его качества, категории земель и т. д.
Лидия Горборукова:
– Обратимся к застройщикам: на каких ипотечных условиях продается жилье?
Павел Сарайнов:
– Уже год в проектах компании «Кивеннапа» действует кредитная программа, которая позволяет приобрести готовый коттедж. В этом случае залогом является покупаемый дом, либо по договору подряда есть возможность приобрести земельный участок, который выступит залогом при выдаче банком кредита. Совместно с Москомбанком мы запустили ипотеку на строящиеся таунхаусы. Кредитная ставка – от 10% годовых. Первоначальный взнос – от 10% от общей стоимости таунхауса. Кроме этого, только что начала работать кредитная программа с банком «Петеркоммерц». Есть возможность на полгода взять кредит у банка без залога и поручителей. Это для тех клиентов, которые ориентированы на 100% оплату и им немного не хватает денег.
Елена Шишулина:
– Очень много банков готовы давать ипотеку под залог земельного участка. Проблема в том, что стоимость земельного участка – это только часть стоимости загородного дома, обычно одна треть, а остальную цену составляют инженерные коммуникации и сам дом. Одно дело, если этот участок приобретается в Курортном районе и там он выступит значительным залогом, а другое дело, если земля стоит всего 500-600 тыс. рублей. Ряд банков готовы кредитовать готовые дома – Сбербанк, Газпромбанк, «Уралсиб» и др.
Но как только мы начинаем говорить о том, чтобы взять ипотеку под залог строящегося дома, то здесь начинаются проблемы. Если посмотреть на коттеджные поселки эконом-класса, то кроме двух компаний – «СТАРТ Девелопмент» и «Кивеннапа» – никто больше такую ипотеку не предлагает.
Наша программа идет по стандартам АИЖК с Промсервисбанком. Это трехстороннее партнерство. Отработка программы заняла 9 месяцев. Ипотека выдается с первым взносом от 20%, ставка на период оформления дома в собственность – 16%, но мы собираемся ее снизить до 12%. После оформления дома в собственность ставка может составлять от 7,9 до 11%. Если есть материнский капитал, то эта ставка может быть снижена. Размер кредита – от 300 тыс. до 3 млн рублей. Важное условие: доходы должны подтверждаться справкой по форме 2НДФЛ. Это как раз и останавливает многих клиентов. По нашим исследованиям, купить загородный дом в ипотеку хочет 47% потенциальных клиентов. Фактически могут это могут себе позволить значительно меньше людей.
Марина Агеева:
– Основная масса проектов на загородном рынке не попадает в сегмент эконом-класса. Рынок продажи предложений в основном ориентирован на земельные участки с инженерной подготовкой – 70% от всего рынка в объеме предложений и продаж. Основная масса застройщиков на загородном рынке работает пока с рассрочками. Предоставляют их сами застройщики. Компания «ПулЭкспресс» имеет в активе 12 коттеджных поселков. В активной продаже находятся 4 проекта. Все они относятся к категории бизнес-класса. Стоимость участков составляет от 2 до 7 млн рублей, а цена домовладений – от 12 до 20 млн рублей. По разным проектам у нас есть разные условия. Мы предоставляем и беспроцентную рассрочку и под 5-6% годовых. У нас есть и опыт работы с ипотекой. Мы заключили соглашение со Сбербанком по нашему проекту «Румболово». Ипотека предоставляется под 12,5 % в срок до 30 лет. Не могу сказать, что для бизнес-сегмента ипотека играет ведущую роль. Это лишь один из вариантов, в основном предпочитают пользоваться рассрочкой.
Виталий Токарев:
– Компания «Домостроев» полезна тем покупателям, которые, покупая земельный участок, хотят сами принять решение о подряде. На рынке все меньше покупателей, которые хотят самостоятельно искать подрядчиков. Мы можем выступить в качестве подрядчика по проекту – возвести дом и оснастить его коммуникациями. Если говорить о покупателях, которые хотят приобрести новое строящееся жилье, то, по нашему опыту, обычно у них есть первоначальный капитал, но требуется кредит, чтобы завершить строительство дома. Чаще требуемые суммы колеблются от 1 до 5 млн рублей. Доля таких сделок на рынке доходит до 50%.
Лидия Горборукова, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область», модератор
Надежда Кульбабчук, ведущий специалист по работе с федеральными и региональными целевыми жилищными программами Комитета по строительству Ленинградской области
Анна Степанова, эксперт центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ24»
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс»
Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»
Мария Иванова, директор департамента ипотечного кредитования Home estate
Виталий Токарев, генеральный директор ООО «Домостроев»
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «УК СТАРТ Девелопмент»
Ольга Зинкевич, ЗАО «КБ «Евротраст» (филиал Санкт-Петербург)
Павел Сарайников, руководитель отдела маркетинга ГК «Кивеннапа»
Екатерина Бородич, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака»
Алексей Бобров, начальник отдела кредитных операций АН «Century 21. Северная Венеция»
Ян Фельдман, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Группа Прайм»
Лидия Горборукова:
– Какие механизмы государственной поддержки существуют в Ленинградской области для улучшения жилищных условий граждан?
Надежда Кульбабчук:
– В Ленобласти реализуются как федеральные, так и региональные жилищные программы, направленные на улучшение жилищных условий граждан. Речь идет о лицах гражданства РФ, постоянно проживающих на территории региона. Они должны быть поставлены на учет до 1 марта 2005 года либо признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий по установленным статьям ЖК РФ, в частности статьей 51. Данными программами предусмотрена государственная поддержка жителей Ленобласти, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в размере до 70% от расчетной стоимости в виде безвозмездной финансовой помощи. Социальная выплата, предоставляемая гражданину, может быть направлена на строительство индивидуального жилого дома, на приобретение жилого помещения путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на приобретение готового жилья, на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам. А также на оплату первого взноса при получении ипотеки. При реализации соцвыплаты кредит может быть привлечен на сумму разницы между социальной выплатой и фактической стоимостью жилья.
Комитет по строительству Ленобласти реализует 4 программы. Первые две – федеральная целевая программа «Социальное развитие села до 2013 года» и долгосрочная целевая программа «Социальное развитие села до 2009-2013 годов» – предусматривают улучшение жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности. Долгосрочная целевая программа «Жилье для молодежи» на 2012-2015 годы предусматривает поддержку молодых семей. Также реализуется федеральная программа «Жилище» на 2011-2015 годы – подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей».
По итогам реализации долгосрочной целевой программы «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области на 2009-2012 годы» жилищные условия улучшили более 200 человек. В 2012 года планируется новая программа на период с 2013 по 2015 год. Программа предусматривает улучшение жилищных условий граждан, в том числе было принято новое положение в этом году, предусматривающее улучшение жилищных условий молодых педагогов с привлечением средств ипотечного жилищного кредита.
Комитет по строительству Ленобласти заключает соглашение со Сбербанком, по которому на обслуживание целевых жилищных программ предусматривается открытие и ведение счетов для получателей социальных выплат. Также предоставляются ипотечные кредиты и займы участникам программ под 9,5% годовых.
Граждане могут использовать официальную выплату на приобретение жилья либо в городских, либо в сельских поселениях. Программой предусмотрена социальная выплата в первую очередь на строительство ИЖС и на участие в долевом строительстве.
Лидия Горборукова:
– Какова ситуация на рынке с ипотечным кредитованием на загородное жилье, в частности какие банки предоставляют подобную ипотеку и на каких условиях?
Алексей Бобров:
– Получить кредит в банке на покупку частного жилого дома сложнее, чем на приобретение квартиры. Кредитование покупки загородной недвижимости на сегодняшний день – ограниченный сегмент ипотечного рынка, так как риски банков здесь увеличиваются, а ликвидность объектов мала. Но несмотря на это все чаще люди задумываются о возможности приобретения коттеджа или таунхауса недалеко от города в противовес городской квартире. Поскольку большинство банков в основном кредитует ИЖС либо дома в коттеджных поселках, застройщик которого аккредитован в одном или нескольких банках.
В связи с постоянно растущим интересом населения к загородной недвижимости (ежегодный прирост рынка загородной недвижимости составляет 20%) перспективы жилищного кредитования самые положительные. По данным аналитиков, наименьший процент ипотечных сделок (3%) приходится на элитный сегмент, чуть больше (8%) – на сегмент бизнес-класса, а больше всего ипотечных сделок заключается в эконом-сегменте: от 15 до 30% на покупку коттеджей, от 20 до 40% – таунхаусов. Учитывая период быстрого роста цен на недвижимость, все больше банков выходит на загородный ипотечный рынок, делая кредиты более доступными. Ипотека на коттеджи и загородные дома становится все более привлекательной. Стоит также отметить, что многие компании – застройщики поселков совместно с банками разрабатывают специальные программы ипотеки для реализуемых коттеджей. Процентные ставки и размер первого взноса как основные критерии выбора кредита при кредитовании загородных домов уже достигли уровня готовых квартир. Размер первоначального взноса на покупку коттеджа начинается от 15%, также возможно использование материнского капитала.
В целом оформление ипотеки на загородный дом является сложной процедурой, но при желании, преодолев трудности, приобрести собственный дом за городом имеет смысл, оформив покупку дома в кредит.
Ян Фельдман:
– Коттедж как альтернатива квартирному жилью, как правило, рассматривается, только если стоимость этих объектов и затраты на выплаты ипотечного кредита сопоставимы. Также необходимо помнить и о том, что стоимость дальнейшего обслуживания самого объекта также ложится на плечи покупателя. Загородный дом, как правило, имеет множество преимуществ перед городской квартирой, но при этом его обслуживание обходится намного дороже. В данный момент кредитование загородных объектов у банков набирает обороты. Появляются все новые программы под залог как самого объекта, если он полностью построен, так и земельного участка. Процентные ставки банков на крупные суммы, как правило, согласовываются с клиентом индивидуально и зависят от размеров первого взноса, сроков кредитования, статуса клиента и его привилегий в конкретном банке. Обычно они составляют от 10 до 14% в год. Интересно, что такой вид недвижимости, как таунхаус, предлагающий практически тот же набор преимуществ, что и коттедж, намного выгоднее приобретать, используя ипотечный кредит. Это связано с тем, что таунхаус приравнивается банками по своему статусу к квартире и кредитуется по тем же ставкам.
Мария Иванова:
– Ипотека на загородное жилье и ипотека на квартиру – это две разные вещи. Если на квартиру можно получить ипотеку более чем в 50 банках города, то загородное жилье готова кредитовать лишь половина из них. Причин для этого несколько. Это и сложности с оценкой объекта, так как загородный объект состоит из двух частей: дом и земельный участок. Кроме того, загородное жилье считается менее ликвидным, чем городское, в силу более высокой цены и низкого спроса. В случае не выплаченного долга на реализацию такого залога банка уйдет больше времени, чем если бы это была квартира. Однако стоит отметить, что спрос на загородную недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленобласти продолжает расти, и я замечаю значительное повышение активности на рынке ипотечного кредитования в этом сегменте. Некоторые банки на сегодня имеют специализированные ипотечные программы на загородное жилье. Цены на городские квартиры в Санкт-Петербурге заставляют потенциальных покупателей искать более доступные варианты приобретения жилья за городом. Существует ряд банков, ипотечная программа которых позволяет использовать различные социальные выплаты, в том числе и материнский капитал. Их ипотечная программа на загородное жилье позволяет использовать соцвыплаты в качестве первоначального взноса либо в качестве досрочного погашения по кредитам. Сегодня все больше кредиторов принимают во внимание неофициальную часть заработной платы. Кредитование на загородную недвижимость идет в таком же диапазоне процентов, что и на городское жилье, – от 11 до 15% годовых. Все зависит от первоначального взноса и срока кредитования. Минимальный первоначальный взнос возможен минимум 10% от общей стоимости загородного жилья. Среди банков стоит отметить Сбербанк, Татфондбанк, Балтинвестбанк.
Екатерина Бородич:
– Сегодня все больше банков предоставляют удобные условия по ипотеке на загородное жилье, лояльнее относятся к заемщикам и к объектам будущего залога. Однако все равно есть критерии и требования банка, которые будущие покупатели обязаны соблюдать. В основном банки дают ипотеку на объекты капитального строительства, а деревянные дома редко становятся объектом кредитования. В доме обязательно должны быть коммуникации: отопление, электричество, газ, канализация. Если есть желание приобрести земельный участок или дачу (деревянное строение), то банки предлагают приобрести такие объекты под залог уже существующей недвижимости.
Николай Ромашин:
– При продаже и покупке жилья, особенно при ипотечном кредитовании, надо тщательнее готовить пакет документов, чтобы сделка с банком прошла успешно. Для этого и существуют агентства недвижимости. Документы отправляются в банк, как правило, в юридический центр, который находится в Москве. В момент рассмотрения документов исправить ошибку невозможно: банк вначале пришлет отказ, и работу придется проводить заново. Как правило, клиенты страшатся того, что банк не разрешит ипотеку, но чтобы всего этого не случилось, нужно все просчитать. Я бы всем потенциальным клиентам рекомендовал обращаться к профессионалам.
Лидия Горборукова:
– Расскажите об условиях кредитования, которые предоставляет банк ВТБ24 на загородное жилье.
Анна Степанова:
– Я бы хотела рассказать о нашей новой программе, которая реализуется совместно с Банком Москвы. Это уникальная программа, которая реализуется на строительство загородного дома под залог имеющейся земли. Цель программы – строительство либо завершение строительства. Мы можем выдать до 100% от залога закладываемого земельного участка, а в индивидуальных случаях до 200%. Некая сумма кредита выделяется траншами. Первый транш составляет до 30% от общей суммы кредита. На эту сумму клиент начинает строительство. Как только какая-то часть завершена, банк проводит повторную оценку и выделяет последующий транш тоже до 30%. Преимущество это программы: банк не требует отчетности от клиента, отсутствие первоначального капитала. Платежи по кредиту идут исходя из первого транша, потом выдаются дальнейшие транши, и, соответственно, сумма выплат увеличивается. По базовой процентной ставке минимальная составляет 12,75%, надбавка на период строительства – 2%. Процентная ставка зависит от срока кредита.
По требованиям все стандартно: земля может быть любого назначения, кроме как для предпринимательской деятельности. Построенный дом должен предназначаться для постоянного проживания.
По требованиям к заемщику: это может быть гражданин России или иностранный гражданин, у него может быть регистрация как в Санкт-Петербурге, так и в любом другом городе. Ипотека дается от года и до 30 лет. Минимальная сумма – от 700 тыс. рублей, а максимальная зависит от залога и практически не ограничена.
Лидия Горборукова:
– Какие ипотечные условия существуют в банке «Евротраст»?
Ольга Зинкевич:
– Я представитель того банка, который изначально концентрировался на городском жилье. Что касается кредитования загородного жилья, то рынок многовариантен. Люди готовы покупать квартиру в Ленинградской области и ездить на работу в Санкт-Петербург. И здесь те программы, которые мы имеем по ипотеке на городское жилье, в полной мере распространяются и на квартиры в Ленобласти. Если говорить о готовом жилье, то ставки от 8,3 и 12,8% максимум. Что касается новостроек, то эти цифры составляют от 7,9 до 11%, кроме этого, есть надбавка, как и у всех остальных банков, на этапе строительства.
Мы как партнеры АИЖК приветствуем те территории, которые предлагают своим клиентам развитую инфраструктуру. С этой точки зрения наша программа сориентирована на 5 районов Ленинградской области. Если кто-то хочет приобрести дом на отдельной территории, то такая программа тоже есть, причем она многовариантная. В залог может идти имеющееся жилье, приобретаемый объект. Наш банк более консервативен – рассматривает земли поселений, ИЖС, садоводства, а земли сельхозназначения – лишь в индивидуальном порядке.
Если дом построен, то он может быть деревянным, иметь бетонный фундамент и т. п. Первоначальный взнос может быть от 30-40%. С учетом того, что оценка загородной недвижимости сложна, очень много зависит от местоположения объекта, его качества, категории земель и т. д.
Лидия Горборукова:
– Обратимся к застройщикам: на каких ипотечных условиях продается жилье?
Павел Сарайнов:
– Уже год в проектах компании «Кивеннапа» действует кредитная программа, которая позволяет приобрести готовый коттедж. В этом случае залогом является покупаемый дом, либо по договору подряда есть возможность приобрести земельный участок, который выступит залогом при выдаче банком кредита. Совместно с Москомбанком мы запустили ипотеку на строящиеся таунхаусы. Кредитная ставка – от 10% годовых. Первоначальный взнос – от 10% от общей стоимости таунхауса. Кроме этого, только что начала работать кредитная программа с банком «Петеркоммерц». Есть возможность на полгода взять кредит у банка без залога и поручителей. Это для тех клиентов, которые ориентированы на 100% оплату и им немного не хватает денег.
Елена Шишулина:
– Очень много банков готовы давать ипотеку под залог земельного участка. Проблема в том, что стоимость земельного участка – это только часть стоимости загородного дома, обычно одна треть, а остальную цену составляют инженерные коммуникации и сам дом. Одно дело, если этот участок приобретается в Курортном районе и там он выступит значительным залогом, а другое дело, если земля стоит всего 500-600 тыс. рублей. Ряд банков готовы кредитовать готовые дома – Сбербанк, Газпромбанк, «Уралсиб» и др.
Но как только мы начинаем говорить о том, чтобы взять ипотеку под залог строящегося дома, то здесь начинаются проблемы. Если посмотреть на коттеджные поселки эконом-класса, то кроме двух компаний – «СТАРТ Девелопмент» и «Кивеннапа» – никто больше такую ипотеку не предлагает.
Наша программа идет по стандартам АИЖК с Промсервисбанком. Это трехстороннее партнерство. Отработка программы заняла 9 месяцев. Ипотека выдается с первым взносом от 20%, ставка на период оформления дома в собственность – 16%, но мы собираемся ее снизить до 12%. После оформления дома в собственность ставка может составлять от 7,9 до 11%. Если есть материнский капитал, то эта ставка может быть снижена. Размер кредита – от 300 тыс. до 3 млн рублей. Важное условие: доходы должны подтверждаться справкой по форме 2НДФЛ. Это как раз и останавливает многих клиентов. По нашим исследованиям, купить загородный дом в ипотеку хочет 47% потенциальных клиентов. Фактически могут это могут себе позволить значительно меньше людей.
Марина Агеева:
– Основная масса проектов на загородном рынке не попадает в сегмент эконом-класса. Рынок продажи предложений в основном ориентирован на земельные участки с инженерной подготовкой – 70% от всего рынка в объеме предложений и продаж. Основная масса застройщиков на загородном рынке работает пока с рассрочками. Предоставляют их сами застройщики. Компания «ПулЭкспресс» имеет в активе 12 коттеджных поселков. В активной продаже находятся 4 проекта. Все они относятся к категории бизнес-класса. Стоимость участков составляет от 2 до 7 млн рублей, а цена домовладений – от 12 до 20 млн рублей. По разным проектам у нас есть разные условия. Мы предоставляем и беспроцентную рассрочку и под 5-6% годовых. У нас есть и опыт работы с ипотекой. Мы заключили соглашение со Сбербанком по нашему проекту «Румболово». Ипотека предоставляется под 12,5 % в срок до 30 лет. Не могу сказать, что для бизнес-сегмента ипотека играет ведущую роль. Это лишь один из вариантов, в основном предпочитают пользоваться рассрочкой.
Виталий Токарев:
– Компания «Домостроев» полезна тем покупателям, которые, покупая земельный участок, хотят сами принять решение о подряде. На рынке все меньше покупателей, которые хотят самостоятельно искать подрядчиков. Мы можем выступить в качестве подрядчика по проекту – возвести дом и оснастить его коммуникациями. Если говорить о покупателях, которые хотят приобрести новое строящееся жилье, то, по нашему опыту, обычно у них есть первоначальный капитал, но требуется кредит, чтобы завершить строительство дома. Чаще требуемые суммы колеблются от 1 до 5 млн рублей. Доля таких сделок на рынке доходит до 50%.
рубрика:
Круглый стол
автор:
Екатерина Костина
