Ипотека без посредников

Председатель ревизионной комиссии НОСТРОЙ Любовь Аристова предложила снизить ставки по ипотеке до 4-6% годовых путем создания специализированного банка. Однако участники рынка осторожно восприняли данную инициативу.

Смысл идеи заключается в том, чтобы все разнонаправленные государственные программы поддержки заемщиков и развития социальной ипотеки аккумулировать в одном банке, в одном центре принятия решений. Данный строительно-ипотечный банк сможет поддерживать не только обычных граждан, выдавая ипотеку без многочисленных посредников, но и застройщиков. Предполагается, что такой банк также сможет выработать единые, централизованные критерии для выбора площадок под строительство, в которые государство может инвестировать денежные средства напрямую.
«Сегодня в большей степени происходит поддержка банковского сектора, а не граждан. Это происходит из-за маржи банков как посредников на пути государственных денег до потребителя. Средняя ипотечная ставка на рынке составляет 12-14% годовых. А банки получают денежные средства по программам АИЖК и ВЭБ по ставкам в среднем 6% годовых», – объясняет Любовь Аристова, председатель правления НП СРО «Самарская гильдия строителей», председатель ревизионной комиссии НОСТРОЙ. По ее мнению, необходимо определиться, либо поддерживать граждан при покупке жилья в ипотеку и через потребительский спрос – строительную отрасль, либо обеспечивать сверхприбыль банковского сектора. Учредителями подобного кредитного учреждения должны стать Внешэкономбанк (или его «дочка») и Агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ.
Андрей Шелковый, исполнительный директор АИЖК по проектному финансированию, отметил, что маржа банков в среднем составляет около 4%, в нее банки закладывают маржу на риск и операционные затраты на выдачу, сопровождение и обслуживание кредитов.
Снижение ставки по ипотеке достигается путем снижения рисков по цепочке финансирования и строительства, но при этом очевидно, что стоимость привлечения денег задается рынком. По мнению Наталии Орловой, главного экономиста Альфа-Банка, в случае успешной реализации предложенной концепции строительно-ипотечного банка стоимость его ипотечных кредитов никак не может быть ниже ставки по депозитам на рынке. «В настоящее время, по данным Центробанка, по депозитам на срок привлечения более года в рублях ставки составляют около 7%, и в условиях ускоряющейся инфляции они не смогут продемонстрировать снижение. По этой причине я бы говорила о том, что на горизонте ближайших нескольких лет уровень 7-8% является минимальным значением ипотечных ставок, о которых можно говорить», – объясняет Наталия Орлова.
Владимир Скигин, совладелец УК «Сателлит Девелопмент», задумался о деталях реализации такого проекта. «Если банк вырабатывает критерии при выборе земли под строительство, то это уже точно не банк. Это должно быть какое-то государственное агентство, девелоперская компания. Насколько мне известно, уже существует подобное агентство, которое проверяет эффективность использования земельных ресурсов, принадлежащих государству и при необходимости корректирует или вообще меняет пользователя этих земель», – говорит он.
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что ставка по ипотеке может быть либо рыночной, либо государственно регулируемой. Рынок не позволяет иметь ставку в пределах 4-6%, а от государственного регулирования цен отказались лет 20 назад. «Идея единого банка имеет мало общего с реальностью, так как практика показывает, что концентрация ресурсов в одном центре принятия решений приводит к ужасному уровню коррупции. Более того, программы поддержки граждан на приобретение жилья носят разноплановый характер и относятся к разному уровню бюджетов, поэтому даже с точки зрения федеративного устройства это малореализуемо», – заключил он.