От чего зависит цена?
11.03.2007
Ипотека является важным фактором доступности жилья для населения. Но чтобы она развивалась, необходимо осознать те проблемы, которые приводят к росту цен на недвижимость и тормозят процесс кредитования. Об этом на пленарном заседании Второго петербургского ипотечного форума заявил глава думского комитета по собственности Виктор Плескачевский.
В России о рынке доступного жилья все говорят уже около пяти лет. «Мы повторяем эти слова как заклинание, которое действует само по себе. Но от того, что говоришь: «халва-халва», во рту слаще не становится. Нужно не только говорить, но и действовать. И главное, что мы можем – влиять на процесс ценообразования на рынке жилья», – заявил Виктор Плескачевский. По его мнению, есть несколько факторов, которые повышают сегодня стоимость недвижимости, и они требуют особенного внимания властей и бизнес-сообщества.
Четыре проблемы
Первое. Отчисления на инфраструктуру. Сегодня они составляют 30-50 процентов от стоимости жилья в таких крупных городах, как Петербург и Москва, и до 10 процентов в малых городах России. «Получается, что, покупая одну квартиру, вторую человек оплачивает в пользу города. Это неналоговый доход бюджета и своего рода оброк для населения», – заявил депутат.
Второе. Текущие инженерные расходы. «Сегодня строительные компании часто вынуждены сами строить электрические подстанции для осуществления строительных работ. А после их завершения станции обязаны передать на баланс сетевой компании региона, тем самым увеличив ее капитализацию. Эти расходы тоже закладываются в стоимость квадратного метра и никак не регулируются», – заявил Виктор Плескачевский. Третье. В стране процветает покупка квартир в инвестиционных целях. «Мы выясняли, сколько сегодня квартир покупается людьми для сохранения сбережений. Оказывается, до 50 процентов. И удивляться этим огромным цифрам не стоит. При отсутствии иных надежных инвестиционных инструментов люди выбирают единственный возможный путь. Это тоже влияет на рост себестоимости жилья», – пояснил парламентарий.
Четвертое. «Более 10 процентов в себестоимости квартир составляют сегодня издержки компаний на прохождение мучительных коррупционных процедур оформления различной документации – от разрешения на строительство до подключения объекта к сетям. Это так называемые административные издержки», – сообщил Виктор Плескачевский.
О дольщиках
и коммерЧеском найме
С другой стороны, по словам Виктора Плескачевского, есть факторы, которые могут влиять на снижение себестоимости жилья.
Первый фактор —это наши необъятные земельные ресурсы. «Мы можем легко освобождать территории городов под застройку. Например, современная урбанистика «выдавливает» из городской черты промышленные предприятия и возводит на их месте жилые и административные здания», – говорит глава комитета. «Таким образом можно освободить минимум 20-25 процентов территорий городов. Процесс этот, конечно, начнется не завтра. Но это очень перспективно», – подчеркнул депутат.
В качестве примера он привел проект переноса за пределы Петербурга Большого морского порта. «Мы просчитывали этот проект с затратами на рекультивацию и вынос всех объектов с последующей застройкой территории административно-жилыми зданиями, и получилось, что экономический эффект так велик, что мы можем перенести порт три раза в любую точку планеты», – сообщил он. «Так что родимые пятна заводов нужно из городов убирать. Это параллельно решит острые вопросы с безопасностью в мегаполисах и засильем в них большегрузного транспорта», – заявил Виктор Плескачевский.
Второй фактор – это обращение к европейским моделям социального и коммерческого найма жилья. «Менталитет российского человека таков, что нам обязательно нужно право собственности на жилье. Но почему? Есть же приемлемая альтернатива – социальный или коммерческий наем. Просто нужно решать вопрос с жесткими гарантиями арендаторам и собственникам, нужно выводить этот бизнес из тени», – заявил депутат. При этом он отметил, что «собственник консервативен и привязан к месту, а арендатор более мобилен». «Изменение политики в этой сфере может решить проблему миграции рабочей силы», – подчеркнул он.
Третий путь, который указал Виктор Плескачевский, это необходимость запрета на совмещение проектной и строительной деятельности. «Сейчас это можно. Проектировщик может, скажем, запроектировать по сговору со строительной компанией тот или иной элемент конструкции в четыре раза толще нормы. Потребитель в итоге в четыре раза больше заплатит. Получается, что покупателю втюхивают все, что строят, и по цене, часто объективно завышенной», – подчеркнул депутат.
«Кроме того, мы сегодня говорим о надежности строительства как факторе, также оплачиваемом потребителем, – заявил Виктор Плескачевский – При этом большая часть строительных компаний, работающих на рынке, это фирмы-однодневки, которые после окончания работ ликвидируются. От них остается брэнд-пузырь. И есть единственный механизма для решения этого вопроса – саморегулирование строительной отрасли. А существующее лицензирование – обман потребителя на уровне мошенничества».
И, наконец, последний фактор, который затронул глава комитета Госдумы РФ, это решение проблем дольщиков. «Сегодня все критикуют 214-й закон о дольщиках, при этом забывая, что истинных соинвесторов строительства среди обманутых людей не более 5 процентов. Остальные – участники хозяйствующих обществ и кооперативов. Они не заключали договор о долевом участии в строительстве, применяли вексельные, депозитные, кооперативные и иные схемы», – заявил Виктор Плескачевский. По его словам, проблему должно решить создание ЖСК по советским схемам. А также внедрение зарубежной практики строительных сберкасс и паевых фондов.
Автор: Наталья Ковтун
В России о рынке доступного жилья все говорят уже около пяти лет. «Мы повторяем эти слова как заклинание, которое действует само по себе. Но от того, что говоришь: «халва-халва», во рту слаще не становится. Нужно не только говорить, но и действовать. И главное, что мы можем – влиять на процесс ценообразования на рынке жилья», – заявил Виктор Плескачевский. По его мнению, есть несколько факторов, которые повышают сегодня стоимость недвижимости, и они требуют особенного внимания властей и бизнес-сообщества.
Четыре проблемы
Первое. Отчисления на инфраструктуру. Сегодня они составляют 30-50 процентов от стоимости жилья в таких крупных городах, как Петербург и Москва, и до 10 процентов в малых городах России. «Получается, что, покупая одну квартиру, вторую человек оплачивает в пользу города. Это неналоговый доход бюджета и своего рода оброк для населения», – заявил депутат.
Второе. Текущие инженерные расходы. «Сегодня строительные компании часто вынуждены сами строить электрические подстанции для осуществления строительных работ. А после их завершения станции обязаны передать на баланс сетевой компании региона, тем самым увеличив ее капитализацию. Эти расходы тоже закладываются в стоимость квадратного метра и никак не регулируются», – заявил Виктор Плескачевский. Третье. В стране процветает покупка квартир в инвестиционных целях. «Мы выясняли, сколько сегодня квартир покупается людьми для сохранения сбережений. Оказывается, до 50 процентов. И удивляться этим огромным цифрам не стоит. При отсутствии иных надежных инвестиционных инструментов люди выбирают единственный возможный путь. Это тоже влияет на рост себестоимости жилья», – пояснил парламентарий.
Четвертое. «Более 10 процентов в себестоимости квартир составляют сегодня издержки компаний на прохождение мучительных коррупционных процедур оформления различной документации – от разрешения на строительство до подключения объекта к сетям. Это так называемые административные издержки», – сообщил Виктор Плескачевский.
О дольщиках
и коммерЧеском найме
С другой стороны, по словам Виктора Плескачевского, есть факторы, которые могут влиять на снижение себестоимости жилья.
Первый фактор —это наши необъятные земельные ресурсы. «Мы можем легко освобождать территории городов под застройку. Например, современная урбанистика «выдавливает» из городской черты промышленные предприятия и возводит на их месте жилые и административные здания», – говорит глава комитета. «Таким образом можно освободить минимум 20-25 процентов территорий городов. Процесс этот, конечно, начнется не завтра. Но это очень перспективно», – подчеркнул депутат.
В качестве примера он привел проект переноса за пределы Петербурга Большого морского порта. «Мы просчитывали этот проект с затратами на рекультивацию и вынос всех объектов с последующей застройкой территории административно-жилыми зданиями, и получилось, что экономический эффект так велик, что мы можем перенести порт три раза в любую точку планеты», – сообщил он. «Так что родимые пятна заводов нужно из городов убирать. Это параллельно решит острые вопросы с безопасностью в мегаполисах и засильем в них большегрузного транспорта», – заявил Виктор Плескачевский.
Второй фактор – это обращение к европейским моделям социального и коммерческого найма жилья. «Менталитет российского человека таков, что нам обязательно нужно право собственности на жилье. Но почему? Есть же приемлемая альтернатива – социальный или коммерческий наем. Просто нужно решать вопрос с жесткими гарантиями арендаторам и собственникам, нужно выводить этот бизнес из тени», – заявил депутат. При этом он отметил, что «собственник консервативен и привязан к месту, а арендатор более мобилен». «Изменение политики в этой сфере может решить проблему миграции рабочей силы», – подчеркнул он.
Третий путь, который указал Виктор Плескачевский, это необходимость запрета на совмещение проектной и строительной деятельности. «Сейчас это можно. Проектировщик может, скажем, запроектировать по сговору со строительной компанией тот или иной элемент конструкции в четыре раза толще нормы. Потребитель в итоге в четыре раза больше заплатит. Получается, что покупателю втюхивают все, что строят, и по цене, часто объективно завышенной», – подчеркнул депутат.
«Кроме того, мы сегодня говорим о надежности строительства как факторе, также оплачиваемом потребителем, – заявил Виктор Плескачевский – При этом большая часть строительных компаний, работающих на рынке, это фирмы-однодневки, которые после окончания работ ликвидируются. От них остается брэнд-пузырь. И есть единственный механизма для решения этого вопроса – саморегулирование строительной отрасли. А существующее лицензирование – обман потребителя на уровне мошенничества».
И, наконец, последний фактор, который затронул глава комитета Госдумы РФ, это решение проблем дольщиков. «Сегодня все критикуют 214-й закон о дольщиках, при этом забывая, что истинных соинвесторов строительства среди обманутых людей не более 5 процентов. Остальные – участники хозяйствующих обществ и кооперативов. Они не заключали договор о долевом участии в строительстве, применяли вексельные, депозитные, кооперативные и иные схемы», – заявил Виктор Плескачевский. По его словам, проблему должно решить создание ЖСК по советским схемам. А также внедрение зарубежной практики строительных сберкасс и паевых фондов.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
