Земля под офис – с молотка
01.04.2007
Федеральная антимонопольная служба совместно с Минэкономразвития подготовила поправки в Земельный кодекс. Теперь местные власти обяжут распределять землю под коммерческое строительство только на аукционах. В противном случае чиновники заплатят штраф, а застройщики лишатся наделов.
Как рассказал начальник управления ФАС по контролю за размещением госзаказа Михаил Евраев, «текст поправок уже сформулирован и находится на стадии обсуждения с МЭРТ, после чего их планируют внести на рассмотрение в Госдуму». «Таким образом, поправки могут быть приняты уже в этом году, а заработают в следующем – 2008 году», – подчеркнул чиновник ФАС.
Он пояснил, что система аукционов уже действует в рамках жилищного строительства с 2005 года (поправки по этому поводу были внесены в пакете «Доступное жилье»). Эта мера должна была остановить блат и коррупцию в эшелонах власти. Теперь реформа коснется и коммерческой недвижимости. Цели – те же. «Сейчас земли под коммерческое строительство – офисы, магазины и заводы – можно приобрести как на конкурсной основе, так и с помощью «целевого распределения». Но по строительству промышленных объектов может быть введена в закон отдельная норма: если есть несколько потенциальных инвесторов, среди них может быть проведен аукцион, а если претендент на строительство лишь один, земля может быть передана в пользование ему», – отметил Михаил Евраев. «В то же время при строительстве, например, бизнес-центров, бензоколонок аукцион должен быть обязательно», – подчеркнул чиновник.
Идею выделения земли под коммерческую недвижимость через аукционы поддержал Российский земельный союз. По словам его председателя Антона Белякова, «разработанные ФАС поправки введут единый порядок выделения земельных участков под строительство». «Пока же возможность «творческого» подхода чиновников к решению вопросов о выделении земельных участков под коммерческую недвижимость порождает злоупотребления, что негативно отражается на всем рынке», – отметил он.
Аукционы
предпоЧтительней
Свою оценку инициативе антимонопольных органов дал заместитель директора направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города», юрист Леонид Бандорин.
– Леонид Евгеньевич, что можно сказать об идее ФАС и Минэкономразвития?
– Она вполне своевременная. Предложенные поправки в Земельный кодекс делают форму предоставления земли под застройку через аукцион – общим правилом. Из него есть только 11 исключений, и все они оговорены в законе. Мы полностью поддерживаем такой подход, потому что до сих пор в земельном законодательстве была значительная путаница. Земельный кодекс в действующей редакции описывает не варианты предоставления земли инвесторам, а способы ее подготовки к дальнейшей работе. Например, там подробно прописана процедура предварительного согласования места размещения объекта – очень коррупционная и непрозрачная. Зачем? Земельный кодекс должен регулировать именно проблемы предоставления участков, а не отвечать на вопрос, откуда они берутся. Это удел Градостроительного кодекса, поскольку участок под застройку – результат кропотливой работы с территорией с использованием механизмов градостроительной деятельности – генплана, правил землепользования и застройки, планировки территории. Вариантов же предоставления земли может быть только два – через аукцион или без него.
– Что предпочтительней?
– Конечно, аукционы. Это своеобразная форма конкуренции. А она всегда предпочтительна, если мы ратуем за развитие рыночных отношений в строительной сфере. Поэтому федеральное законодательство должно развивать формы конкурентных процедур в предоставлении любого государственного имущества. Земля является таким имуществом в первую очередь. И здесь задача государства – грамотно сформировать участки и выставить их на продажу с конкретным видом разрешенного использования.
– А как Вы относитесь к идее сделать в законе исключение для промышленных предприятий?
– Это понятно, и этот подход мы тоже поддерживаем. Надо понимать, что промышленное производство – это, как правило, гигантские территории, формирование которых часто влечет за собой создание новых поселений. Строительство заводов – дело архизатратное. Это неконкурентная среда. По такому же принципу, на мой взгляд, можно рассматривать вопрос о строительстве гигантских торговых комплексов, хотя они более конкурентны. В случае с большой торговлей в законе нужно отдельно прописывать ограничения по площади гипермаркетов. Они должны быть больше определенного показателя. Иначе даже маленькие магазинчики смогут претендовать на статус торговых центров.
– Когда, на Ваш взгляд, можно ожидать вступления поправок в действие?
– Перевод на аукционную систему косвенно уже предусмотрен законом о введении в действие Градостроительного кодекса РФ. Там написано (но весьма завуалировано, так что неспециалисту трудно понять), что это должно произойти с 1 января 2010 года. Но практика показывает, что это нужно делать быстрее. Есть перед глазами пример с переходом на аукционы по жилищному строительству. По закону вся земля под эти нужды должна уходить на торгах. Те, кто хотел аукционы проводить, стали это делать незамедлительно в 2005 году, как только норма вступила в силу. Но во многих муниципалитетах до сих пор никаких аукционов нет. И жилищное строительство притормозилось. Застраиваются те пятна, которые были выделены администрациями «прикормленным» инвесторам до 2005 года, а новые площадки в оборот не вводятся. С коммерческой застройкой может быть точно так же. Не стоит организацию аукционов оттягивать до 2010 года. Кто захочет, будет использовать эту возможность сразу, а кто не захочет – и до 2015 года не раскачается.
– На что стоит законодателям обратить особое внимание при разработке данных поправок?
– Очень важно аккуратно прописать переходный период, чтобы не было правового вакуума и не возникало вопросов к федеральному законодателю о том, что он вводит законы, имеющие обратную силу. И, конечно, недопустимо требовать исполнения закона с 1 января 2008 года, если он будет принят 25 декабря 2007 года. С этой проблемой мы столкнулись, когда разрабатывали закон о единой Госэкспертизе. Хотели принять его летом, чтобы у граждан и юридических лиц была возможность перестроиться на новый лад. Но закон вышел 18 декабря и предписал уже с 1 января изменить всю систему работы органов Госэкспертизы. Последовал естественный провал в этой сфере на три месяца, что негативно отразилось на застройщиках.
Автор: Наталья Ковтун
Как рассказал начальник управления ФАС по контролю за размещением госзаказа Михаил Евраев, «текст поправок уже сформулирован и находится на стадии обсуждения с МЭРТ, после чего их планируют внести на рассмотрение в Госдуму». «Таким образом, поправки могут быть приняты уже в этом году, а заработают в следующем – 2008 году», – подчеркнул чиновник ФАС.
Он пояснил, что система аукционов уже действует в рамках жилищного строительства с 2005 года (поправки по этому поводу были внесены в пакете «Доступное жилье»). Эта мера должна была остановить блат и коррупцию в эшелонах власти. Теперь реформа коснется и коммерческой недвижимости. Цели – те же. «Сейчас земли под коммерческое строительство – офисы, магазины и заводы – можно приобрести как на конкурсной основе, так и с помощью «целевого распределения». Но по строительству промышленных объектов может быть введена в закон отдельная норма: если есть несколько потенциальных инвесторов, среди них может быть проведен аукцион, а если претендент на строительство лишь один, земля может быть передана в пользование ему», – отметил Михаил Евраев. «В то же время при строительстве, например, бизнес-центров, бензоколонок аукцион должен быть обязательно», – подчеркнул чиновник.
Идею выделения земли под коммерческую недвижимость через аукционы поддержал Российский земельный союз. По словам его председателя Антона Белякова, «разработанные ФАС поправки введут единый порядок выделения земельных участков под строительство». «Пока же возможность «творческого» подхода чиновников к решению вопросов о выделении земельных участков под коммерческую недвижимость порождает злоупотребления, что негативно отражается на всем рынке», – отметил он.
Аукционы
предпоЧтительней
Свою оценку инициативе антимонопольных органов дал заместитель директора направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города», юрист Леонид Бандорин.
– Леонид Евгеньевич, что можно сказать об идее ФАС и Минэкономразвития?
– Она вполне своевременная. Предложенные поправки в Земельный кодекс делают форму предоставления земли под застройку через аукцион – общим правилом. Из него есть только 11 исключений, и все они оговорены в законе. Мы полностью поддерживаем такой подход, потому что до сих пор в земельном законодательстве была значительная путаница. Земельный кодекс в действующей редакции описывает не варианты предоставления земли инвесторам, а способы ее подготовки к дальнейшей работе. Например, там подробно прописана процедура предварительного согласования места размещения объекта – очень коррупционная и непрозрачная. Зачем? Земельный кодекс должен регулировать именно проблемы предоставления участков, а не отвечать на вопрос, откуда они берутся. Это удел Градостроительного кодекса, поскольку участок под застройку – результат кропотливой работы с территорией с использованием механизмов градостроительной деятельности – генплана, правил землепользования и застройки, планировки территории. Вариантов же предоставления земли может быть только два – через аукцион или без него.
– Что предпочтительней?
– Конечно, аукционы. Это своеобразная форма конкуренции. А она всегда предпочтительна, если мы ратуем за развитие рыночных отношений в строительной сфере. Поэтому федеральное законодательство должно развивать формы конкурентных процедур в предоставлении любого государственного имущества. Земля является таким имуществом в первую очередь. И здесь задача государства – грамотно сформировать участки и выставить их на продажу с конкретным видом разрешенного использования.
– А как Вы относитесь к идее сделать в законе исключение для промышленных предприятий?
– Это понятно, и этот подход мы тоже поддерживаем. Надо понимать, что промышленное производство – это, как правило, гигантские территории, формирование которых часто влечет за собой создание новых поселений. Строительство заводов – дело архизатратное. Это неконкурентная среда. По такому же принципу, на мой взгляд, можно рассматривать вопрос о строительстве гигантских торговых комплексов, хотя они более конкурентны. В случае с большой торговлей в законе нужно отдельно прописывать ограничения по площади гипермаркетов. Они должны быть больше определенного показателя. Иначе даже маленькие магазинчики смогут претендовать на статус торговых центров.
– Когда, на Ваш взгляд, можно ожидать вступления поправок в действие?
– Перевод на аукционную систему косвенно уже предусмотрен законом о введении в действие Градостроительного кодекса РФ. Там написано (но весьма завуалировано, так что неспециалисту трудно понять), что это должно произойти с 1 января 2010 года. Но практика показывает, что это нужно делать быстрее. Есть перед глазами пример с переходом на аукционы по жилищному строительству. По закону вся земля под эти нужды должна уходить на торгах. Те, кто хотел аукционы проводить, стали это делать незамедлительно в 2005 году, как только норма вступила в силу. Но во многих муниципалитетах до сих пор никаких аукционов нет. И жилищное строительство притормозилось. Застраиваются те пятна, которые были выделены администрациями «прикормленным» инвесторам до 2005 года, а новые площадки в оборот не вводятся. С коммерческой застройкой может быть точно так же. Не стоит организацию аукционов оттягивать до 2010 года. Кто захочет, будет использовать эту возможность сразу, а кто не захочет – и до 2015 года не раскачается.
– На что стоит законодателям обратить особое внимание при разработке данных поправок?
– Очень важно аккуратно прописать переходный период, чтобы не было правового вакуума и не возникало вопросов к федеральному законодателю о том, что он вводит законы, имеющие обратную силу. И, конечно, недопустимо требовать исполнения закона с 1 января 2008 года, если он будет принят 25 декабря 2007 года. С этой проблемой мы столкнулись, когда разрабатывали закон о единой Госэкспертизе. Хотели принять его летом, чтобы у граждан и юридических лиц была возможность перестроиться на новый лад. Но закон вышел 18 декабря и предписал уже с 1 января изменить всю систему работы органов Госэкспертизы. Последовал естественный провал в этой сфере на три месяца, что негативно отразилось на застройщиках.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Cобытия и комментарии
