Промышленные зоны в историческом центре Петербурга
15.04.2007
В последние десятилетия XX века развитие промышленных зон Санкт-Петербурга осуществлялось хаотично, без единой координации. Это привело к нерациональному использованию некоторых территорий города.
Значительный промышленный спад 90-х годов прошлого века стал причиной консервации или перепрофилирования значительной части городских промышленных территорий. На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга расположено 48 промышленных зон общей площадью более 10 500 гектар. Это порядка 700 предприятий.
На территории исторического центра, площадь которого составляет 5 800 гектар, находятся 200 из них (преимущественно крупные и средние). Эти промышленные и другие нежилые объекты занимают 2400 га, что составляет порядка 23 процентов от общего объема промышленных площадей в Санкт-Петербурге.
Выводу из центра подвергнется ориентировочно 65-70 процентов промышленности. Предприятия, которые останутся, сосредоточены в основном в юго-западной части Василеостровского и Адмиралтейского (его островная территория) районов, которые отделены от центра города реками и каналами.
В процессе мониторинга предприятий исторического центра, проведенного специалистами ИСК «ПЕТРОПОЛЬ» осенью 2006 года, было выявлено более 100 объектов нежилого назначения, оптимизация использования имущественного комплекса которых является перспективной. При этом возможен целый ряд вариантов: от перепрофилирования функционального назначения до выноса производственных мощностей на другие площадки и строительства на их месте районов общественно-деловой и жилой застройки.
Основные направления по выводу промышленности и коммунально-складских объектов из центра: освобождение Петровского острова, северного берега Малой Невы в районе Уральской улицы, берегов Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста. Это касается Выборгской, Пироговской и Петроградской набережных, берегов малых рек – Карповки и Ждановки, зоны Обводного канала, а также зоны пробивки Измайловского проспекта и района Московской-Товарной станции.
РегиональнаЯ
законодательнаЯ база,
регулирующаЯ
перепрофилирование
промзон
Основным документом, регламентирующим перевод промышленных предприятий с занимаемых ими в настоящее время территорий, является принятый Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
Естественно, речь идет об объектах, не соответствующих экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям развития тех функциональных зон, где они расположены. Закон предписывает сокращение общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, инженерной инфраструктуры, железнодорожного транспорта, на 3,5-4 тыс. га. Для этого предполагается изменить назначение объектов с производственного на общественно-деловое и жилое, что приведет к их последовательной ликвидации, выводу, перебазированию или перепрофилированию. В расчетный срок Генерального плана (до 2015 года) таким образом планируется поступить с территорией общей площадью 2-2,5 тыс. га.
Закон определяет сохранение исторического центра Санкт-Петербурга путем вывода промышленных предприятий с территорий зон охраны объектов культурного наследия в границах Санкт-Петербурга. При этом предполагается выполнить санацию почв и принять иные меры, направленных на улучшение освобождаемых участков.
Документ обозначает основное направление развития исторической части города – за счет примыкающих к нему территорий промышленного пояса, расположенных вдоль рек и основных магистралей. Здесь планируется создание узлов центральных общественно-деловых зон (локальных городских «Сити») на реконструируемых и вновь создаваемых территориях (район Новоизмайловского проспекта, район «Московской-Товарной», преобразуемые участки в западной части Васильевского острова)».
Приложением к Закону «О Генеральном плане…» является карта развития Санкт-Петербурга с обозначением существующих промышленных зон, на территории которых будет возможно строительство объектов жилого, общественного назначения, а также организация зон общего пользования.
В недавнем времени экс-председатель Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Администрации Санкт-Петербурга Владимир Бланк заявлял на брифинге «Развитие промышленных территорий в рамках нового Генерального плана»: «Правительство города не собирается переводить промышленные предприятия без согласия собственников. Только в случае, если собственники принимают решение о более оптимальном использовании принадлежащих им участков и осуществить перебазирование, то город, в свою очередь, берет на себя обязательства по предоставлению подготовленных территорий в промышленных зонах».
Перепрофилирование предприятий регламентируется постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.12.2004 №1961 «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения».
Приложением к данному постановлению является «Примерный перечень территорий, на которых размещены объекты производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения, подлежащих градостроительному преобразованию. Перечень промышленных зон, подлежащих градостроительным преобразованиям (с целью повышения эффективности использования территорий и городских земель)».
В настоящее время Комитетом по градостроительству и архитектуре подготовлен проект Правил землепользования и застройки. Этот документ будет одним из основных градостроительных документов, который установит единый регламент для каждой территориальной зоны, на которые будет поделен Санкт-Петербург. Данный градостроительный регламент будет определять виды разрешенного использования участка – под размещение объектов жилого, производственного и прочего назначения, предельные параметры разрешенного строительства – площадь объекта, его высота. Данные Правила разработаны на основе Генерального плана города и будут уточнять его по приведенным выше характеристикам.
Таким образом, в обозримом будущем в городе появится еще один документ, регламентирующий застройку территорий, и в частности, перепрофилирование участков, занимаемых промышленными предприятиями.
ФедеральнаЯ
государственнаЯ политика в отношении промзон
В настоящее время цена выкупа земельного участка в собственность установлена на уровне девятикратного размера земельного налога, который, в свою очередь, зависит от рассчитанной кадастровой стоимости земли.
30 сентября 2006 года Правительством РФ был одобрен законопроект, согласно которому устанавливается ставка выкупа земли под промышленными предприятиями в размере 5 процентов от ее кадастровой стоимости. Для основных административных центров России – городов Москвы и Санкт-Петербурга будет действовать иная ставка выкупа – 20 процентов от кадастровой стоимости. Согласно действующему Закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица обязаны переоформить право бессрочного пользования земельными участками, заключив договор аренды или приобретя земельный участок в собственность.
В апреле Министерство по экономическому развитию и торговле РФ внесло в правительство проект закона, который предусматривает ставку выкупа на уровне 2,5 процента от кадастровой стоимости земли по России и 20 процентов в Москве и Санкт-Петербурге. Эти цифры в свое время были озвучены Президентом РФ Владимиром Путиным. Со ставками такого размера согласны и представители бизнес-сообщества, единственно, с чем не согласны представители Российского союза промышленников и предпринимателей, по словам заместителя главы комитета РСПП по налоговой политике Сергея Белякова, это введение 80-процентного сбора при переориентировании предприятий, что, как считают власти, предотвратит переделку заводов в казино. Данная норма может быть исключена из одобренного законопроекта, если соответствующие поправки примет Государственная дума.
К отрицательным моментам также относят то, что Правительство не захотело предоставить предприятиям возможность осуществить выкуп земли в рассрочку, несмотря на то, что подобная практика уже давно существует в других странах. Однако от правительства против подобной меры (против единовременного сбора за изменение целевого назначения земли) выступают глава Минэкономразвития Герман Греф, министр финансов Алексей Кудрин и представители бизнес-сообщества.
Оценка инвестиционной привлекательности
промышленных зон
Оценка инвестиционной привлекательности территории, с точки зрения инвестора и застройщика, складывается из оценки следующих факторов:
– возможность комплексного освоения территории (ее полного освобождения). Возможность полного освобождения промышленной зоны. Т.к. «остаточные» объекты в виде производств приведут к снижению инвестиционной привлекательности участка и, возможно, внесут коррективы в планы по его использованию (например, наличие санитарно-защитных зон от оставляемого производства и, как следствие, невозможность возведения жилых объектов). Существует возможность комплексного освоения территорий Петроградского (нежилые зоны «Петровский остров», «вдоль Петроградской набережной», «у Кантемировского моста») и Василеостровского районов (нежилые зоны «Уральская», «Балтийская»), где к тому же освобождаются участки значительных площадей.
– окружающая застройка. В данном случае речь идет лишь о невозможности строительства жилых объектов на части освобождаемых территории по причине того, что они остаются окруженными невыводимой или вновь создаваемой промышленной застройкой, санитарно-защитные зоны от которой не допускают жилого строительства. Такие образом, подобные территории могут быть освоены, в том числе и путем организации на них общественно-деловых зон.
– местоположение. Размещение на оживленных магистралях и набережных является приоритетным для объектов общественно-делового назначения как гарант хорошей транспортной доступности не только до центра города, но и до любой точки на периферии (например, нежилые зоны «у Кантемировского моста», «вдоль Петроградской набережной», «Октябрьская», «Левобережная», «Выборгская»). Однако и «классность» будущего объекта вносит свои коррективы в процесс выбора места под застройку. Намерения по строительству бизнес-центров класса «А» реализуются в основном в центральных районах города.
– отсутствие ограничений при использовании участка. Расположение участка в центральной исторической части города, характеризующейся высокой плотностью застройки объектами социально-культурного значения, памятниками архитектуры, наличием специальных охранных зон приводит к необходимости учета дополнительных рисков реализации проектов строительства, обусловленных такими факторами, как:
• наличие ограничений по архитектурно-планировочному решению (требования КГИОП, КГА);
• изношенность объектов инженерной инфраструктуры (в первую очередь, внешних инженерных сетей);
• «перегруженность» внешних инженерных сетей;
Опыт осуществлениЯ
проектов по переводу
промышленных
предприЯтий
Пилотным проектом перебазирования промышленного предприятия из Петроградского района, который осуществлялся при поддержке КЭРППиТ стало открытие нового производственного комплекса Первой мебельной фабрики. Его официальное открытие состоялось 25 мая. Новый производственный комплекс расположится в северо-западной промышленной зоне Санкт-Петербурга (Мебельный проспект, 4).
Перебазирование ЗАО «Первая мебельная фабрика» стало первым успешным проектом такого рода в Санкт-Петербурге. Действия ЗАО «Первая мебельная фабрика» полностью совпадают с намерениями городских властей по реформированию, перепрофилированию и перебазированию промышленных предприятий, расположенных в Санкт-Петербурге, и реабилитации высвобождаемых территорий и способствует улучшению экологической и культурной атмосферы Санкт-Петербурга.
Поддерживая индивидуальные проекты по переводу производств из исторического центра, фабрика при определении нового местоположения получила серьезную поддержку от администрации города. В апреле 2004 года совместными усилиями Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли и Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству была начата, а в сентябре 2004 года закончена работа по ремонту и благоустройству Мебельного проезда за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. Мебельный проезд является основным элементом транспортной инфраструктуры ЗАО «Первая мебельная фабрика». Общая стоимость выполненных работ составила 28,5 миллиона рублей.
На освободившихся территориях планируется построить бизнес-центр, инвестиции в который составят порядка $10 млн.
Ранее были осуществлены проекты перепрофилирования следующих объектов:
• торгово-деловой центр «Сампсониевский» расположился в корпусах бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Октябрьская»;
• на месте бывшего инженерно-лабораторного корпуса государственного предприятия «Русский дизель» сейчас функционирует бизнес-центр «Нобель»;
• корпус бывшего ткацкого цеха ОАО «Литовский текстиль» был перепрофилирован в универмаг «РLАТО»;
• на участке, занимаемом в настоящее время торговым центром «Максидом» в Московском районе, ранее располагался один из цехов вагоностроительного завода им. Егорова.
Планируемые к реализации проекты перевода
крупнейших предприЯтий
• ГИПХ «Прикладная химия»
Территория, занимаемая на праве постоянного (бессрочного) пользования ГИПХ «Прикладная химия» на проспекте Добролюбова, 14. Данную территорию площадью порядка 10 гектар планирует преобразовать в общественно-деловую зону под названием «Набережная Европы» Внешторгбанк, руководство которого выкупило данный проект у Группы ЛСР. Для реализации девелоперских проектов ВТБ была создана специальная структура «ВТБ-Капитал», которая и сконцентрировалась на проекте «Набережной». Также на данном участке планируют разместить Дворец танцев Б.Эйфмана. Территория требует серьезной санации почв в связи с профилем деятельности ГИПХ (сильная загрязненность грунтов).
До последнего времени единственным инвестором амбициозного архитектурного проекта, стоимость которого, по минимальным оценкам, составляет $150 млн, была малоизвестная компания «ПетербургСити». Впоследствии часть полномочий по реализации этого проекта была передана ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», входящему в Группу ЛСР. Однако и ЛСР впоследствии рассталась с проектом, перепродав его ВТБ.
Комплекс «Набережная Европы» должен быть сдан в эксплуатацию до 31 декабря 2010 года. Первую очередь строительства намечено завершить в 2008 году. По условиям инвестиционного контракта, инвестор передает в государственную собственность около 32 процентов построенных площадей и дополнительно строит комплекс Дворца танца.
• Выборгская набережная
Преобразованию подвергнется участок, занимаемый целым рядом промышленных объектов. Основными участниками проекта Бизнес-сити на Выборгской набережной являются компании «Строймонтаж» и «Бекар», реализовавшие уже в этой зоне проекты бизнес-центров соответственно «Петровский форт» и «Нобель» и имеющие проекты по дальнейшему развитию территории.
Речь идет о территории Выборгской стороны площадью около 100 гектар, ограниченной Кантемировской ул., Лесным пр., ул. Академика Лебедева, Финляндским пр., Боткинской ул., Выборгской и Пироговской набережными, с ее обширной промышленной застройкой. Здесь располагаются производственно-административные корпуса и общежития заводов «Двигатель», «Русский Дизель», «Мезон», «Петербургский Текстиль», «Красная Заря», «Красная нить», «Красный Маяк», НПО им. Климова, «Компрессорный завод», Объединение им. Карла Маркса и др. Однако на сегодняшний день ряд предприятий, здесь расположенных, не занимаются своей основной деятельностью, а некоторые находятся в стадии конкурсного производства.
По предварительным данным, в развитие наиболее перспективного участка зоны необходимо вложить не менее $400 млн. Эта сумма включает в себя: разработку градостроительного регламента, вывод промышленности за черту городских территорий, проведение комплекса экологических мероприятий, реконструкцию инженерной инфраструктуры, затраты на оплату услуг консультантов по правовым и финансовым вопросам. По общим подсчетам, реализация всего проекта займет не меньше 10 лет.
• Набережная Обводного канала
Руководством города озвучены планы по масштабному переводу промышленных объектов с набережной Обводного канала с организацией на освобожденных участках общественно-деловых зон. Развитие территории предполагает перепрофилирование Варшавского вокзала в торгово-развлекательный центр «Адамант», строительство нового гипермаркета «Лента», расширение Митрофаньевского шоссе и соединение его с Кубинской улицей, реконструкцию кварталов между улицами Шкапина и Розенштейна, возведение офисно-логистического центра сети магазинов «Дикси».
Проект предполагает развитие территории в 300 га. Вывод грузового двора ж/д ст. Московская-Товарная, больницы, разработку градостроительной документации, проведение торгов. Создание на освобождаемой территории единого жилищного и/или коммерческого комплекса.
Территория предполагаемых преобразований является частью Центрального района Санкт-Петербурга в границах: Лиговский пр., ул. Константина Заслонова, наб. Обводного канала, наб. р. Нева, пл. Александра Невского, Невский пр., пл. Восстания.
Разработана концепция эффективного развития территории района станции «Московская-Товарная». Ведутся работы по формированию земельного участка грузового двора ст. «Московская-Товарная». Ведутся работы по подготовке территории на ст. Шушары для перевода грузового двора ст. «Московская-Товарная».
Начинается разработка проекта планировки с проектом межевания территории бывшего грузового двора станции «Московская-Товарная».
Форма реализации проекта: за счет бюджета Санкт-Петербурга ведется подготовка территории для последующего проведения торгов.
• Ушаковская набережная
В мае 2006 года были озвучены планы московской компании «РГС Недвижимость», принадлежащей ООО «Росгосстрах», о строительстве комплекса жилой и коммерческой недвижимости на участке бывшего Ленинградского Северного завода на Ушаковской набережной. Участок площадью 8,7 гектар бывшего ЛСЗ принадлежит ООО «МЭЛ», сделка по приобретению юридического лица в настоящее время завершается, участок площадью 0,4 гектара РГС приобрела у общественной организации «Афганвет». Таким образом, общая площадь под застройку составляет 9,1 гектар. Участок расположен на Ушаковской набережной, в районе впадения Черной речки в Большую Невку. На нем разместится многофункциональный комплекс Clover House общей площадью 140 000 кв. метров, в составе которого будут гостиница 3 звезды на 250 номеров, торговый центр моды, бизнес-центр В+ площадью 68 500 кв. метров, паркинг на 280 машиномест и конференц-центр. Площадь жилого комплекса повышенной комфортности составит 100 000 кв. метров, в т.ч. паркинг на 500 машиномест. Срок начала строительства заявлен на 2007 год, окончание – 2011 год. Инвестором выступает РГС Недвижимость. Финансирование осуществляется за счет собственных и привлеченных средств: 30 процентов собственные средства РГС Недвижимости, 70 процентов – банковские кредиты.
• Территория Комбината цветной печати (бывшей Императорской карточной фабрики)
Объект расположен на проспекте Обуховской обороны, территория которого ранее имела функциональное назначение «под промышленные объекты». На участке бывшей Императорской карточной фабрики площадью 36,3 тыс. кв. м. планируется возвести многофункциональный жилой комплекс общей площадью порядка 130 тыс. кв. метров.
Реализует проект строительства многофункционального жилого комплекса инвестиционно-строительная компания «Петрополь» (входит в группу компаний ГАЗСТРОЙИНВЕСТ). Планируемые инвестиции: $100 млн. Срок реализации проекта: 2011 год.
Также можно отметить и следующие проекты строительных компаний, реализуемые и планируемые к реализации на бывших промышленных площадках (см. таблицу):
Выводы:
Можно предположить, что освобождаемые участки в центре Санкт-Петербурга могут быть освоены более быстрыми темпами по сравнению со спальными районами. Так как, например, строительство элитного жилого дома в центральном районе города на небольшом по площади земельном участке, благодаря высокой цене продажи квартир, способно окупить даже значительные затраты по переводу промышленности и проведению санации территории.
Участок подобной площади и со схожими проблемами в спальном районе будет менее привлекательным, с точки зрения показателей эффективности его использования ввиду более низких цен реализации продаваемых площадей и значительных затрат на его подготовку и освоение. Поэтому приоритет отдается обширным территориям, которыми в большей степени насыщены периферийные районы города. Большой потенциал участка наряду с отсутствием градостроительных ограничений, характерных для центра Санкт-Петербурга, позволяют разместить разнофункциональные объекты со значительным выходом площадей. Однако подобные участки, в свою очередь, требуют больших инвестиционных вложений, которые могут быть обеспечены благодаря созданию коалиции из нескольких инвестиционных компаний с целью совместного освоения масштабных участков (пример развития территории Выборгской набережной).
Проблемы и риски
перепрофилированиЯ
промышленных зон
– значительные затраты на перевод самих предприятий с многочисленным оборудованием;
– размер комплексных затрат на снос существующих зданий промышленного назначения и степень экологического ущерба, в частности риски при сносе в центре города в районах плотной застройки;
– поиск территорий под размещение переводимого предприятия. Здесь, в частности, существует проблема наличия инженерной подготовки территории – не все промышленные зоны, на которых предлагается аккумулировать объекты промышленного назначения, на сегодняшний день обладают достаточными инженерными мощностями для обеспечения работы предприятий. Однако стоит отметить, что в последнее время достаточно активно проводится работа правительством города по инженерной подготовке промзон, например Шушары-2, Металлострой-2, Предпортовая-3 и др.
– выполнение работ по санации освобожденной территории, потому что, как правило, характер производства предприятий предполагает выброс отравляющих веществ, которые, в свою очередь, загрязняют почву. К примеру, на проспекте Добролюбова инвесторам при освоении участка ГИПХ «Прикладная химия» необходимо будет выполнить работы по полномасштабному вывозу грунта с территории.
Автор: группа компаний ГАЗСТРОЙИНВЕСТ
Значительный промышленный спад 90-х годов прошлого века стал причиной консервации или перепрофилирования значительной части городских промышленных территорий. На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга расположено 48 промышленных зон общей площадью более 10 500 гектар. Это порядка 700 предприятий.
На территории исторического центра, площадь которого составляет 5 800 гектар, находятся 200 из них (преимущественно крупные и средние). Эти промышленные и другие нежилые объекты занимают 2400 га, что составляет порядка 23 процентов от общего объема промышленных площадей в Санкт-Петербурге.
Выводу из центра подвергнется ориентировочно 65-70 процентов промышленности. Предприятия, которые останутся, сосредоточены в основном в юго-западной части Василеостровского и Адмиралтейского (его островная территория) районов, которые отделены от центра города реками и каналами.
В процессе мониторинга предприятий исторического центра, проведенного специалистами ИСК «ПЕТРОПОЛЬ» осенью 2006 года, было выявлено более 100 объектов нежилого назначения, оптимизация использования имущественного комплекса которых является перспективной. При этом возможен целый ряд вариантов: от перепрофилирования функционального назначения до выноса производственных мощностей на другие площадки и строительства на их месте районов общественно-деловой и жилой застройки.
Основные направления по выводу промышленности и коммунально-складских объектов из центра: освобождение Петровского острова, северного берега Малой Невы в районе Уральской улицы, берегов Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста. Это касается Выборгской, Пироговской и Петроградской набережных, берегов малых рек – Карповки и Ждановки, зоны Обводного канала, а также зоны пробивки Измайловского проспекта и района Московской-Товарной станции.
РегиональнаЯ
законодательнаЯ база,
регулирующаЯ
перепрофилирование
промзон
Основным документом, регламентирующим перевод промышленных предприятий с занимаемых ими в настоящее время территорий, является принятый Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
Естественно, речь идет об объектах, не соответствующих экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям развития тех функциональных зон, где они расположены. Закон предписывает сокращение общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, инженерной инфраструктуры, железнодорожного транспорта, на 3,5-4 тыс. га. Для этого предполагается изменить назначение объектов с производственного на общественно-деловое и жилое, что приведет к их последовательной ликвидации, выводу, перебазированию или перепрофилированию. В расчетный срок Генерального плана (до 2015 года) таким образом планируется поступить с территорией общей площадью 2-2,5 тыс. га.
Закон определяет сохранение исторического центра Санкт-Петербурга путем вывода промышленных предприятий с территорий зон охраны объектов культурного наследия в границах Санкт-Петербурга. При этом предполагается выполнить санацию почв и принять иные меры, направленных на улучшение освобождаемых участков.
Документ обозначает основное направление развития исторической части города – за счет примыкающих к нему территорий промышленного пояса, расположенных вдоль рек и основных магистралей. Здесь планируется создание узлов центральных общественно-деловых зон (локальных городских «Сити») на реконструируемых и вновь создаваемых территориях (район Новоизмайловского проспекта, район «Московской-Товарной», преобразуемые участки в западной части Васильевского острова)».
Приложением к Закону «О Генеральном плане…» является карта развития Санкт-Петербурга с обозначением существующих промышленных зон, на территории которых будет возможно строительство объектов жилого, общественного назначения, а также организация зон общего пользования.
В недавнем времени экс-председатель Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Администрации Санкт-Петербурга Владимир Бланк заявлял на брифинге «Развитие промышленных территорий в рамках нового Генерального плана»: «Правительство города не собирается переводить промышленные предприятия без согласия собственников. Только в случае, если собственники принимают решение о более оптимальном использовании принадлежащих им участков и осуществить перебазирование, то город, в свою очередь, берет на себя обязательства по предоставлению подготовленных территорий в промышленных зонах».
Перепрофилирование предприятий регламентируется постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.12.2004 №1961 «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения».
Приложением к данному постановлению является «Примерный перечень территорий, на которых размещены объекты производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения, подлежащих градостроительному преобразованию. Перечень промышленных зон, подлежащих градостроительным преобразованиям (с целью повышения эффективности использования территорий и городских земель)».
В настоящее время Комитетом по градостроительству и архитектуре подготовлен проект Правил землепользования и застройки. Этот документ будет одним из основных градостроительных документов, который установит единый регламент для каждой территориальной зоны, на которые будет поделен Санкт-Петербург. Данный градостроительный регламент будет определять виды разрешенного использования участка – под размещение объектов жилого, производственного и прочего назначения, предельные параметры разрешенного строительства – площадь объекта, его высота. Данные Правила разработаны на основе Генерального плана города и будут уточнять его по приведенным выше характеристикам.
Таким образом, в обозримом будущем в городе появится еще один документ, регламентирующий застройку территорий, и в частности, перепрофилирование участков, занимаемых промышленными предприятиями.
ФедеральнаЯ
государственнаЯ политика в отношении промзон
В настоящее время цена выкупа земельного участка в собственность установлена на уровне девятикратного размера земельного налога, который, в свою очередь, зависит от рассчитанной кадастровой стоимости земли.
30 сентября 2006 года Правительством РФ был одобрен законопроект, согласно которому устанавливается ставка выкупа земли под промышленными предприятиями в размере 5 процентов от ее кадастровой стоимости. Для основных административных центров России – городов Москвы и Санкт-Петербурга будет действовать иная ставка выкупа – 20 процентов от кадастровой стоимости. Согласно действующему Закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица обязаны переоформить право бессрочного пользования земельными участками, заключив договор аренды или приобретя земельный участок в собственность.
В апреле Министерство по экономическому развитию и торговле РФ внесло в правительство проект закона, который предусматривает ставку выкупа на уровне 2,5 процента от кадастровой стоимости земли по России и 20 процентов в Москве и Санкт-Петербурге. Эти цифры в свое время были озвучены Президентом РФ Владимиром Путиным. Со ставками такого размера согласны и представители бизнес-сообщества, единственно, с чем не согласны представители Российского союза промышленников и предпринимателей, по словам заместителя главы комитета РСПП по налоговой политике Сергея Белякова, это введение 80-процентного сбора при переориентировании предприятий, что, как считают власти, предотвратит переделку заводов в казино. Данная норма может быть исключена из одобренного законопроекта, если соответствующие поправки примет Государственная дума.
К отрицательным моментам также относят то, что Правительство не захотело предоставить предприятиям возможность осуществить выкуп земли в рассрочку, несмотря на то, что подобная практика уже давно существует в других странах. Однако от правительства против подобной меры (против единовременного сбора за изменение целевого назначения земли) выступают глава Минэкономразвития Герман Греф, министр финансов Алексей Кудрин и представители бизнес-сообщества.
Оценка инвестиционной привлекательности
промышленных зон
Оценка инвестиционной привлекательности территории, с точки зрения инвестора и застройщика, складывается из оценки следующих факторов:
– возможность комплексного освоения территории (ее полного освобождения). Возможность полного освобождения промышленной зоны. Т.к. «остаточные» объекты в виде производств приведут к снижению инвестиционной привлекательности участка и, возможно, внесут коррективы в планы по его использованию (например, наличие санитарно-защитных зон от оставляемого производства и, как следствие, невозможность возведения жилых объектов). Существует возможность комплексного освоения территорий Петроградского (нежилые зоны «Петровский остров», «вдоль Петроградской набережной», «у Кантемировского моста») и Василеостровского районов (нежилые зоны «Уральская», «Балтийская»), где к тому же освобождаются участки значительных площадей.
– окружающая застройка. В данном случае речь идет лишь о невозможности строительства жилых объектов на части освобождаемых территории по причине того, что они остаются окруженными невыводимой или вновь создаваемой промышленной застройкой, санитарно-защитные зоны от которой не допускают жилого строительства. Такие образом, подобные территории могут быть освоены, в том числе и путем организации на них общественно-деловых зон.
– местоположение. Размещение на оживленных магистралях и набережных является приоритетным для объектов общественно-делового назначения как гарант хорошей транспортной доступности не только до центра города, но и до любой точки на периферии (например, нежилые зоны «у Кантемировского моста», «вдоль Петроградской набережной», «Октябрьская», «Левобережная», «Выборгская»). Однако и «классность» будущего объекта вносит свои коррективы в процесс выбора места под застройку. Намерения по строительству бизнес-центров класса «А» реализуются в основном в центральных районах города.
– отсутствие ограничений при использовании участка. Расположение участка в центральной исторической части города, характеризующейся высокой плотностью застройки объектами социально-культурного значения, памятниками архитектуры, наличием специальных охранных зон приводит к необходимости учета дополнительных рисков реализации проектов строительства, обусловленных такими факторами, как:
• наличие ограничений по архитектурно-планировочному решению (требования КГИОП, КГА);
• изношенность объектов инженерной инфраструктуры (в первую очередь, внешних инженерных сетей);
• «перегруженность» внешних инженерных сетей;
Опыт осуществлениЯ
проектов по переводу
промышленных
предприЯтий
Пилотным проектом перебазирования промышленного предприятия из Петроградского района, который осуществлялся при поддержке КЭРППиТ стало открытие нового производственного комплекса Первой мебельной фабрики. Его официальное открытие состоялось 25 мая. Новый производственный комплекс расположится в северо-западной промышленной зоне Санкт-Петербурга (Мебельный проспект, 4).
Перебазирование ЗАО «Первая мебельная фабрика» стало первым успешным проектом такого рода в Санкт-Петербурге. Действия ЗАО «Первая мебельная фабрика» полностью совпадают с намерениями городских властей по реформированию, перепрофилированию и перебазированию промышленных предприятий, расположенных в Санкт-Петербурге, и реабилитации высвобождаемых территорий и способствует улучшению экологической и культурной атмосферы Санкт-Петербурга.
Поддерживая индивидуальные проекты по переводу производств из исторического центра, фабрика при определении нового местоположения получила серьезную поддержку от администрации города. В апреле 2004 года совместными усилиями Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли и Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству была начата, а в сентябре 2004 года закончена работа по ремонту и благоустройству Мебельного проезда за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. Мебельный проезд является основным элементом транспортной инфраструктуры ЗАО «Первая мебельная фабрика». Общая стоимость выполненных работ составила 28,5 миллиона рублей.
На освободившихся территориях планируется построить бизнес-центр, инвестиции в который составят порядка $10 млн.
Ранее были осуществлены проекты перепрофилирования следующих объектов:
• торгово-деловой центр «Сампсониевский» расположился в корпусах бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Октябрьская»;
• на месте бывшего инженерно-лабораторного корпуса государственного предприятия «Русский дизель» сейчас функционирует бизнес-центр «Нобель»;
• корпус бывшего ткацкого цеха ОАО «Литовский текстиль» был перепрофилирован в универмаг «РLАТО»;
• на участке, занимаемом в настоящее время торговым центром «Максидом» в Московском районе, ранее располагался один из цехов вагоностроительного завода им. Егорова.
Планируемые к реализации проекты перевода
крупнейших предприЯтий
• ГИПХ «Прикладная химия»
Территория, занимаемая на праве постоянного (бессрочного) пользования ГИПХ «Прикладная химия» на проспекте Добролюбова, 14. Данную территорию площадью порядка 10 гектар планирует преобразовать в общественно-деловую зону под названием «Набережная Европы» Внешторгбанк, руководство которого выкупило данный проект у Группы ЛСР. Для реализации девелоперских проектов ВТБ была создана специальная структура «ВТБ-Капитал», которая и сконцентрировалась на проекте «Набережной». Также на данном участке планируют разместить Дворец танцев Б.Эйфмана. Территория требует серьезной санации почв в связи с профилем деятельности ГИПХ (сильная загрязненность грунтов).
До последнего времени единственным инвестором амбициозного архитектурного проекта, стоимость которого, по минимальным оценкам, составляет $150 млн, была малоизвестная компания «ПетербургСити». Впоследствии часть полномочий по реализации этого проекта была передана ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», входящему в Группу ЛСР. Однако и ЛСР впоследствии рассталась с проектом, перепродав его ВТБ.
Комплекс «Набережная Европы» должен быть сдан в эксплуатацию до 31 декабря 2010 года. Первую очередь строительства намечено завершить в 2008 году. По условиям инвестиционного контракта, инвестор передает в государственную собственность около 32 процентов построенных площадей и дополнительно строит комплекс Дворца танца.
• Выборгская набережная
Преобразованию подвергнется участок, занимаемый целым рядом промышленных объектов. Основными участниками проекта Бизнес-сити на Выборгской набережной являются компании «Строймонтаж» и «Бекар», реализовавшие уже в этой зоне проекты бизнес-центров соответственно «Петровский форт» и «Нобель» и имеющие проекты по дальнейшему развитию территории.
Речь идет о территории Выборгской стороны площадью около 100 гектар, ограниченной Кантемировской ул., Лесным пр., ул. Академика Лебедева, Финляндским пр., Боткинской ул., Выборгской и Пироговской набережными, с ее обширной промышленной застройкой. Здесь располагаются производственно-административные корпуса и общежития заводов «Двигатель», «Русский Дизель», «Мезон», «Петербургский Текстиль», «Красная Заря», «Красная нить», «Красный Маяк», НПО им. Климова, «Компрессорный завод», Объединение им. Карла Маркса и др. Однако на сегодняшний день ряд предприятий, здесь расположенных, не занимаются своей основной деятельностью, а некоторые находятся в стадии конкурсного производства.
По предварительным данным, в развитие наиболее перспективного участка зоны необходимо вложить не менее $400 млн. Эта сумма включает в себя: разработку градостроительного регламента, вывод промышленности за черту городских территорий, проведение комплекса экологических мероприятий, реконструкцию инженерной инфраструктуры, затраты на оплату услуг консультантов по правовым и финансовым вопросам. По общим подсчетам, реализация всего проекта займет не меньше 10 лет.
• Набережная Обводного канала
Руководством города озвучены планы по масштабному переводу промышленных объектов с набережной Обводного канала с организацией на освобожденных участках общественно-деловых зон. Развитие территории предполагает перепрофилирование Варшавского вокзала в торгово-развлекательный центр «Адамант», строительство нового гипермаркета «Лента», расширение Митрофаньевского шоссе и соединение его с Кубинской улицей, реконструкцию кварталов между улицами Шкапина и Розенштейна, возведение офисно-логистического центра сети магазинов «Дикси».
Проект предполагает развитие территории в 300 га. Вывод грузового двора ж/д ст. Московская-Товарная, больницы, разработку градостроительной документации, проведение торгов. Создание на освобождаемой территории единого жилищного и/или коммерческого комплекса.
Территория предполагаемых преобразований является частью Центрального района Санкт-Петербурга в границах: Лиговский пр., ул. Константина Заслонова, наб. Обводного канала, наб. р. Нева, пл. Александра Невского, Невский пр., пл. Восстания.
Разработана концепция эффективного развития территории района станции «Московская-Товарная». Ведутся работы по формированию земельного участка грузового двора ст. «Московская-Товарная». Ведутся работы по подготовке территории на ст. Шушары для перевода грузового двора ст. «Московская-Товарная».
Начинается разработка проекта планировки с проектом межевания территории бывшего грузового двора станции «Московская-Товарная».
Форма реализации проекта: за счет бюджета Санкт-Петербурга ведется подготовка территории для последующего проведения торгов.
• Ушаковская набережная
В мае 2006 года были озвучены планы московской компании «РГС Недвижимость», принадлежащей ООО «Росгосстрах», о строительстве комплекса жилой и коммерческой недвижимости на участке бывшего Ленинградского Северного завода на Ушаковской набережной. Участок площадью 8,7 гектар бывшего ЛСЗ принадлежит ООО «МЭЛ», сделка по приобретению юридического лица в настоящее время завершается, участок площадью 0,4 гектара РГС приобрела у общественной организации «Афганвет». Таким образом, общая площадь под застройку составляет 9,1 гектар. Участок расположен на Ушаковской набережной, в районе впадения Черной речки в Большую Невку. На нем разместится многофункциональный комплекс Clover House общей площадью 140 000 кв. метров, в составе которого будут гостиница 3 звезды на 250 номеров, торговый центр моды, бизнес-центр В+ площадью 68 500 кв. метров, паркинг на 280 машиномест и конференц-центр. Площадь жилого комплекса повышенной комфортности составит 100 000 кв. метров, в т.ч. паркинг на 500 машиномест. Срок начала строительства заявлен на 2007 год, окончание – 2011 год. Инвестором выступает РГС Недвижимость. Финансирование осуществляется за счет собственных и привлеченных средств: 30 процентов собственные средства РГС Недвижимости, 70 процентов – банковские кредиты.
• Территория Комбината цветной печати (бывшей Императорской карточной фабрики)
Объект расположен на проспекте Обуховской обороны, территория которого ранее имела функциональное назначение «под промышленные объекты». На участке бывшей Императорской карточной фабрики площадью 36,3 тыс. кв. м. планируется возвести многофункциональный жилой комплекс общей площадью порядка 130 тыс. кв. метров.
Реализует проект строительства многофункционального жилого комплекса инвестиционно-строительная компания «Петрополь» (входит в группу компаний ГАЗСТРОЙИНВЕСТ). Планируемые инвестиции: $100 млн. Срок реализации проекта: 2011 год.
Также можно отметить и следующие проекты строительных компаний, реализуемые и планируемые к реализации на бывших промышленных площадках (см. таблицу):
Выводы:
Можно предположить, что освобождаемые участки в центре Санкт-Петербурга могут быть освоены более быстрыми темпами по сравнению со спальными районами. Так как, например, строительство элитного жилого дома в центральном районе города на небольшом по площади земельном участке, благодаря высокой цене продажи квартир, способно окупить даже значительные затраты по переводу промышленности и проведению санации территории.
Участок подобной площади и со схожими проблемами в спальном районе будет менее привлекательным, с точки зрения показателей эффективности его использования ввиду более низких цен реализации продаваемых площадей и значительных затрат на его подготовку и освоение. Поэтому приоритет отдается обширным территориям, которыми в большей степени насыщены периферийные районы города. Большой потенциал участка наряду с отсутствием градостроительных ограничений, характерных для центра Санкт-Петербурга, позволяют разместить разнофункциональные объекты со значительным выходом площадей. Однако подобные участки, в свою очередь, требуют больших инвестиционных вложений, которые могут быть обеспечены благодаря созданию коалиции из нескольких инвестиционных компаний с целью совместного освоения масштабных участков (пример развития территории Выборгской набережной).
Проблемы и риски
перепрофилированиЯ
промышленных зон
– значительные затраты на перевод самих предприятий с многочисленным оборудованием;
– размер комплексных затрат на снос существующих зданий промышленного назначения и степень экологического ущерба, в частности риски при сносе в центре города в районах плотной застройки;
– поиск территорий под размещение переводимого предприятия. Здесь, в частности, существует проблема наличия инженерной подготовки территории – не все промышленные зоны, на которых предлагается аккумулировать объекты промышленного назначения, на сегодняшний день обладают достаточными инженерными мощностями для обеспечения работы предприятий. Однако стоит отметить, что в последнее время достаточно активно проводится работа правительством города по инженерной подготовке промзон, например Шушары-2, Металлострой-2, Предпортовая-3 и др.
– выполнение работ по санации освобожденной территории, потому что, как правило, характер производства предприятий предполагает выброс отравляющих веществ, которые, в свою очередь, загрязняют почву. К примеру, на проспекте Добролюбова инвесторам при освоении участка ГИПХ «Прикладная химия» необходимо будет выполнить работы по полномасштабному вывозу грунта с территории.
Автор: группа компаний ГАЗСТРОЙИНВЕСТ
рубрика:
Статистика и аналитика
