Двигатели ипотеки
15.04.2007
Решение вопросов, связанных
с ипотечными перспективами,
во многом определяет успех реализации национального проекта «Доступное жилье».
В пресс-центре газеты «Строительный Еженедельник» прошел круглый стол «Развитие ипотеки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Эксперты ведущих банковских структур, страховых и строительных компаний рассказали о текущей ситуации с ипотекой и представили программы развития рынка на перспективу.
Сергей Огорельцев, директор петербургского филиала государственной страховой компании (ГСК) «Югория»:
– Наша компания образована в 1997 году. За 10 лет работы мы увеличили уставный капитал до 1,23 млрд рублей. Сегодня мы входим в проекты, реализуемые госструктурами, поскольку статус государственной страховой компании позволяет работать как на рынке, так и с государственными институтами. По итогам 2006 года компания вошла в ТОП-15 ведущих страховых компаний России по основным показателям. Отмечу, что петербургскому филиалу присвоено звание лауреата конкурса «Сделано в Петербурге». В 2006 году мы получили этот золотой знак отличия в Смольном.
Строительство жилья и ипотечное страхование является одним из приоритетных направлений нашего бизнеса. Компания предлагает широкий спектр возможностей по взаимодействию с банками, строителями. Мы предлагаем программы по страхованию объектов как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Несколько лет назад «Югория» по предложению администрации города разработала схему, связанную с анализом финансовых рисков участников долевого строительства. Все получилось, и мы успешно работали на этом рынке.
Мы понимаем и контролируем весь процесс: от предложения заемщику – где и с кем работать по кредитованию и какие выбирать услуги в банках – до получения им квартиры.
Договоры ипотечного страхования заключаются на длительный срок – 15-20 лет, иногда до 30 лет. В этой ситуации очень важен фактор стабильности страховой компании. Важно, что и через 30 лет клиент может прийти и продлить договор или получить страховую выплату.
Мы предлагаем заемщикам, которые приходят к нам из банков, «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» или по программам АИЖК, при которых мы аккредитованы, широкий спектр программ страхования жизни, имущества, здоровья.
А строителям предлагаем полный спектр услуг – страхование строительных, строительно-монтажных рисков, ответственности за невозврат кредитов.
Жанна Шайхетдинова, заместитель директора по продажам петербургского филиала ГСК «Югория»:
– В основном по ипотечным программам сейчас к нам обращаются жители Петербурга, желающие улучшить свои жилищные условия. На начало 2006 года до подъема цен на жилье основными заемщиками по ипотеке были молодые люди. Их средний возраст – 30 лет. Это менеджеры, которые окончили вуз, получили профессию. Они развились, заработали деньги на первоначальный взнос и решили приобрести свою квартиру, чтобы создать семью.
После роста цен на жилье возникла другая ситуация. Средний возраст заемщика составляет от 35 до 40 лет. Это уже более стабильные семьи, у которых есть ребенок и стабильный высокий доход. В основном это менеджеры высшего звена из коммерческого сектора. Также много руководителей, имеющих собственный бизнес.
Но количество обращений по ипотеке и страхованию не уменьшилось. Граждане осознали, что меньше цены на жилье не станут. Более того, они полагают, что цена может вырасти. Поэтому количество ипотечных сделок постепенно увеличивается. Бум спроса на ипотечное страхование пришелся на декабрь 2006 года. Тогда в банках было много наличности, и кредиты давали практически не глядя. Небольшой спад был в феврале этого года, а в марте спрос опять начал расти.
Сейчас в нашем портфеле четко можно выделить две основные группы заемщиков: 35-45 лет и 25-30 лет, когда идет два созаемщика – дети и родители. За счет этого у нас стал увеличиваться портфель по более пожилым заемщикам. Если в 2006 году это было 5-10 процентов, то сейчас их стало уже 30 процентов. С увеличением цен на жилье, у детей уже не хватает денег на ипотеку.
Получается, что ипотеку берет не один заемщик, а 2-3 созаемщика, скажем, дочка и родители. Самый большой возраст заемщика зафиксирован в программе АИЖК и составляет 75 лет на момент погашения кредита. То есть, если кредит берется на 15 лет, заемщику должно быть не больше 60 лет на момент его получения. Исходя из того, что на однокомнатную квартиру не хватает кредита на 15 лет, берут на 20 лет.
Средний порог смертности в России – 55 лет. Соответственно, у людей постарше риск наступления страхового случая составляет 70-90 процентов, поскольку велика вероятность наступления страхового случая. Затем идут такие риски, как болезнь, поскольку мы оплачиваем временную нетрудоспособность (например, когда заемщик ломает руки или ноги). При получении инвалидности мы погашаем банку долг.
Ежемесячно через ГСК «Югория» проходит до 150 договоров по страхованию. Причем в одном договоре может участвовать как один, так и несколько заемщиков. Судя по нашему портфелю, могу сказать, что молодым ипотека пока не доступна.
Александр Егоров, первый заместитель председателя правления банка «Софинтрейд»:
– Наш банк является дочерним банком «Газпромбанка». Отличие от «Югории» в том, что мы специализируемся исключительно на ипотеке.
Банк работает по всей России и первым сумел замкнуть цикл по ипотеке – мы умеем упаковывать и продавать инвестору все то, что выдается в виде закладных в России. Причем еще в июне 2005 года, когда мы стали рефинансировать кредиты по всей стране, мы были одними из первых, кто начал выдавать и рефинансировать кредиты на стадии строительства.
Начиналась эта работа с населения. Мы работали с заемщиками на той стадии, когда заложить, кроме будущей квартиры, им было нечего. Мы начали одновременно работать на рынке Москвы и Владивостока, понимая, что московский рынок – самый сложный и запутанный, а Владивосток – самая дальняя точка России. Научившись работать на этих сложных рынках, мы стали развивать этот вид бизнеса по всей стране.
Сегодня в нашем портфеле есть несколько миллиардов рублей ипотечных кредитов, которые не оформлены никакими закладными. Кредиты выданы людям на стадии строительства. Мы знаем, как потом дальше рефинансировать эти кредиты. Единый поток не представляет для нас сложности: начинаем с выдачи кредита на стадии строительства заемщику и доводим их до того, чтобы продать на рынке в виде облигаций, обеспеченных кредитами в России, как на западных, так и на российских рынках.
Сегодня мы рефинансировали по всей стране свыше 30 тыс. кредитов. В 2006 году объем составил 13,2 млрд рублей. В 2007 году планируем выйти на показатель свыше 20 млрд рублей. Через год хотелось бы эту цифру удвоить. Развитие филиальной сети позволяет это сделать.
Доля кредитов, которые мы будем выдавать населению на стадии строительства, может составить 30-40 процентов от объема портфеля по ипотеке. То, что мы сегодня сделали по секьюритизации – упаковке ипотечных кредитов – является залогом, что такая ипотека может быть не связана ни с госгарантиями (как, например, АИЖК), ни с балансом банков, потому что они ограничены в России.
По этому пути можно любые средства завести на рынок ипотеки в России на условиях, которые понятны, в том числе, и западным инвесторам. Когда выпускаешь ценные бумаги, важно, как рейтинговое агентство оценит ту структуру, которую ты создал. Мы получили на выпуск своих бумаг в России максимально возможный – суверенный рейтинг страны от одного из ведущих рейтинговых агентств мира – Moodys.
Мы продавали упакованные рублевые потоки – ипотеку, которая была сформирована в 40 регионах и обслуживается до сих пор. А за рубежом на самый высокий транш-рейтинг даже был выше суверенного рейтинга страны.
Задачи по доступности ипотеки будут решены. Это сделают, в первую очередь, не госструктуры, а инвесторы, которые приходят на этот рынок. Сейчас на ипотечном рынке России работает много банков. Их средств хватит на ближайшие 1-1,5 года. Банки уже научились продавать эти кредиты на Запад. Оттуда приходят любые деньги на любые сроки.
Однако рынок предложения жилья очень ограничен. Сейчас мы участвуем в ряде совместных проектов вместе с застройщиками для реализации площадей на стадии строительства. Кроме того, в группе создана и успешно работает специализированная структура «Газпромбанк-инвест», которая берет крупные проекты на несколько лет – до сотен тысяч квадратных метров.
Они начинают с инфраструктурных разработок, вкладывают средства в инженерные коммуникации и заканчивают работы реализацией этого жилья. Причем мы беремся реализовать порядка 50 процентов через ипотеку. Кстати, замечу, что сейчас документы нашего банка находятся в ЦБ РФ – меняем название на «Газпромбанк-ипотека». Очевидно, уже летом 2007 года будем работать под новым брэндом.
Наталья Калиновская, генеральный директор компании «Санкт-Петербург-регион ипотека»:
– В Курортном районе у Сестрорецкого разлива ведется возведение комплекса малоэтажной застройки. В июне 2007 года будет ввод объекта в эксплуатацию. Экологически чистая технология строительства: прессованное дерево и металлическая опалубка. Полная стадия заканчивается на мокрой отделке – созданием полностью оштукатуренного помещения.
Банк «Софинтрейд» участвовал в проекте в качестве соинвестора. На начальной стадии строительства у застройщика были выкуплены площади, компания получила денежные средства и сейчас успешно ведет дальнейшую застройку. На полученные средства были построены первые дома, освоены технические условия по данному участку. Сейчас мы будем продавать эти объекты, в том числе через ипотеку. Далее эти кредиты будут рефинансироваться. Отмечу, что при залоге прав требования на землю можно получить кредит в банке и дальше строить дома, что удобно для СК.
Александр Егоров:
– С самого начала нашей работы на рынке мы придерживались определенных стандартов и правил – как отбирать объект и застройщика.
Мы сами ничего не выдумываем – собираем рабочие группы, приезжают наши региональные партнеры и говорят, как можно было бы работать. Важно, чтобы правила были понятны, и инвесторы не боялись под них давать деньги. Тогда, вообще, разговоры о балансах банка, их собственных возможностях отпадет, потому что через 1-3 года обращение таких облигаций на рынке станет привычным делом.
Кроме собственной продуктовой линейки по ипотеке мы создали возможности для привлечения заемщиков на ранней стадии строительства. Наша линейка делится на четыре группы. Классический кредит – когда залогом является приобретаемое жилое помещение и возникает ипотека в силу закона. Ставка составляет от 10,5 процентов в зависимости от условий.
Второй продукт – комбинированный: когда у заемщика есть свое жилье, он отдает его в залог и приобретает на первичном рынке строящуюся квартиру или дом с земельным участком.
Третья группа продуктов – «соинвестор». Это ситуация, когда в залог идут права требования. Потенциальный заемщик приобретает строящуюся квартиру. Причем, если это жилищный кредит, то он может его получить фактически с нулевого цикла, если нам понятен застройщик. Первоначальный взнос составляет от 10 процентов.
Четвертый продукт – «переселение». У нас уже сейчас широкая сеть операторов по всей России. Многие граждане, скажем, из Красноярского края, желают переселиться в другой регион, например в Петербург или Ленобласть. Особенно много таких обращений поступает по первичному рынку.
Дмитрий Тютин, генеральный директор СК «Стройкомплект», председатель Комиссии по взаимодействию с финансово-кредитными организациями и развитию ипотеки Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:
– Пик выдаваемых кредитов на первичном рынке был год назад, когда начался активный рост цен на жилье. Схема ипотечного кредитования долевого строительства была понятна банкам, и они кредитовали заемщиков. Сейчас, в связи с ростом цен на жилье очень важно взаимодействие застройщиков и банков.
Ведущие застройщики предлагают ипотечные программы пяти и более банков. Схема долевого участия в строительстве ушла в прошлое и больше существовать не будет. Вместо нее приходят схемы строительства на собственные средства СК или банковские кредиты.
Очень интересно, когда на наш рынок приходят такие банки, как «Софинтрейд». Они участвуют в выдаче кредитов и взаимодействуют с застройщиками. Есть множество интересных деталей и схем, которые можно обсудить. Сейчас у ведущих застройщиков города большой потенциал, адресные программы. Например, у нашей компании объем программы – более 1 млн кв. метров, рассчитанный до 10 лет. Успешная реализация таких программ во многом зависит от четкого взаимодействия застройщиков и банков.
Автор: Дмитрий Малышев
с ипотечными перспективами,
во многом определяет успех реализации национального проекта «Доступное жилье».
В пресс-центре газеты «Строительный Еженедельник» прошел круглый стол «Развитие ипотеки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Эксперты ведущих банковских структур, страховых и строительных компаний рассказали о текущей ситуации с ипотекой и представили программы развития рынка на перспективу.
Сергей Огорельцев, директор петербургского филиала государственной страховой компании (ГСК) «Югория»:
– Наша компания образована в 1997 году. За 10 лет работы мы увеличили уставный капитал до 1,23 млрд рублей. Сегодня мы входим в проекты, реализуемые госструктурами, поскольку статус государственной страховой компании позволяет работать как на рынке, так и с государственными институтами. По итогам 2006 года компания вошла в ТОП-15 ведущих страховых компаний России по основным показателям. Отмечу, что петербургскому филиалу присвоено звание лауреата конкурса «Сделано в Петербурге». В 2006 году мы получили этот золотой знак отличия в Смольном.
Строительство жилья и ипотечное страхование является одним из приоритетных направлений нашего бизнеса. Компания предлагает широкий спектр возможностей по взаимодействию с банками, строителями. Мы предлагаем программы по страхованию объектов как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Несколько лет назад «Югория» по предложению администрации города разработала схему, связанную с анализом финансовых рисков участников долевого строительства. Все получилось, и мы успешно работали на этом рынке.
Мы понимаем и контролируем весь процесс: от предложения заемщику – где и с кем работать по кредитованию и какие выбирать услуги в банках – до получения им квартиры.
Договоры ипотечного страхования заключаются на длительный срок – 15-20 лет, иногда до 30 лет. В этой ситуации очень важен фактор стабильности страховой компании. Важно, что и через 30 лет клиент может прийти и продлить договор или получить страховую выплату.
Мы предлагаем заемщикам, которые приходят к нам из банков, «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» или по программам АИЖК, при которых мы аккредитованы, широкий спектр программ страхования жизни, имущества, здоровья.
А строителям предлагаем полный спектр услуг – страхование строительных, строительно-монтажных рисков, ответственности за невозврат кредитов.
Жанна Шайхетдинова, заместитель директора по продажам петербургского филиала ГСК «Югория»:
– В основном по ипотечным программам сейчас к нам обращаются жители Петербурга, желающие улучшить свои жилищные условия. На начало 2006 года до подъема цен на жилье основными заемщиками по ипотеке были молодые люди. Их средний возраст – 30 лет. Это менеджеры, которые окончили вуз, получили профессию. Они развились, заработали деньги на первоначальный взнос и решили приобрести свою квартиру, чтобы создать семью.
После роста цен на жилье возникла другая ситуация. Средний возраст заемщика составляет от 35 до 40 лет. Это уже более стабильные семьи, у которых есть ребенок и стабильный высокий доход. В основном это менеджеры высшего звена из коммерческого сектора. Также много руководителей, имеющих собственный бизнес.
Но количество обращений по ипотеке и страхованию не уменьшилось. Граждане осознали, что меньше цены на жилье не станут. Более того, они полагают, что цена может вырасти. Поэтому количество ипотечных сделок постепенно увеличивается. Бум спроса на ипотечное страхование пришелся на декабрь 2006 года. Тогда в банках было много наличности, и кредиты давали практически не глядя. Небольшой спад был в феврале этого года, а в марте спрос опять начал расти.
Сейчас в нашем портфеле четко можно выделить две основные группы заемщиков: 35-45 лет и 25-30 лет, когда идет два созаемщика – дети и родители. За счет этого у нас стал увеличиваться портфель по более пожилым заемщикам. Если в 2006 году это было 5-10 процентов, то сейчас их стало уже 30 процентов. С увеличением цен на жилье, у детей уже не хватает денег на ипотеку.
Получается, что ипотеку берет не один заемщик, а 2-3 созаемщика, скажем, дочка и родители. Самый большой возраст заемщика зафиксирован в программе АИЖК и составляет 75 лет на момент погашения кредита. То есть, если кредит берется на 15 лет, заемщику должно быть не больше 60 лет на момент его получения. Исходя из того, что на однокомнатную квартиру не хватает кредита на 15 лет, берут на 20 лет.
Средний порог смертности в России – 55 лет. Соответственно, у людей постарше риск наступления страхового случая составляет 70-90 процентов, поскольку велика вероятность наступления страхового случая. Затем идут такие риски, как болезнь, поскольку мы оплачиваем временную нетрудоспособность (например, когда заемщик ломает руки или ноги). При получении инвалидности мы погашаем банку долг.
Ежемесячно через ГСК «Югория» проходит до 150 договоров по страхованию. Причем в одном договоре может участвовать как один, так и несколько заемщиков. Судя по нашему портфелю, могу сказать, что молодым ипотека пока не доступна.
Александр Егоров, первый заместитель председателя правления банка «Софинтрейд»:
– Наш банк является дочерним банком «Газпромбанка». Отличие от «Югории» в том, что мы специализируемся исключительно на ипотеке.
Банк работает по всей России и первым сумел замкнуть цикл по ипотеке – мы умеем упаковывать и продавать инвестору все то, что выдается в виде закладных в России. Причем еще в июне 2005 года, когда мы стали рефинансировать кредиты по всей стране, мы были одними из первых, кто начал выдавать и рефинансировать кредиты на стадии строительства.
Начиналась эта работа с населения. Мы работали с заемщиками на той стадии, когда заложить, кроме будущей квартиры, им было нечего. Мы начали одновременно работать на рынке Москвы и Владивостока, понимая, что московский рынок – самый сложный и запутанный, а Владивосток – самая дальняя точка России. Научившись работать на этих сложных рынках, мы стали развивать этот вид бизнеса по всей стране.
Сегодня в нашем портфеле есть несколько миллиардов рублей ипотечных кредитов, которые не оформлены никакими закладными. Кредиты выданы людям на стадии строительства. Мы знаем, как потом дальше рефинансировать эти кредиты. Единый поток не представляет для нас сложности: начинаем с выдачи кредита на стадии строительства заемщику и доводим их до того, чтобы продать на рынке в виде облигаций, обеспеченных кредитами в России, как на западных, так и на российских рынках.
Сегодня мы рефинансировали по всей стране свыше 30 тыс. кредитов. В 2006 году объем составил 13,2 млрд рублей. В 2007 году планируем выйти на показатель свыше 20 млрд рублей. Через год хотелось бы эту цифру удвоить. Развитие филиальной сети позволяет это сделать.
Доля кредитов, которые мы будем выдавать населению на стадии строительства, может составить 30-40 процентов от объема портфеля по ипотеке. То, что мы сегодня сделали по секьюритизации – упаковке ипотечных кредитов – является залогом, что такая ипотека может быть не связана ни с госгарантиями (как, например, АИЖК), ни с балансом банков, потому что они ограничены в России.
По этому пути можно любые средства завести на рынок ипотеки в России на условиях, которые понятны, в том числе, и западным инвесторам. Когда выпускаешь ценные бумаги, важно, как рейтинговое агентство оценит ту структуру, которую ты создал. Мы получили на выпуск своих бумаг в России максимально возможный – суверенный рейтинг страны от одного из ведущих рейтинговых агентств мира – Moodys.
Мы продавали упакованные рублевые потоки – ипотеку, которая была сформирована в 40 регионах и обслуживается до сих пор. А за рубежом на самый высокий транш-рейтинг даже был выше суверенного рейтинга страны.
Задачи по доступности ипотеки будут решены. Это сделают, в первую очередь, не госструктуры, а инвесторы, которые приходят на этот рынок. Сейчас на ипотечном рынке России работает много банков. Их средств хватит на ближайшие 1-1,5 года. Банки уже научились продавать эти кредиты на Запад. Оттуда приходят любые деньги на любые сроки.
Однако рынок предложения жилья очень ограничен. Сейчас мы участвуем в ряде совместных проектов вместе с застройщиками для реализации площадей на стадии строительства. Кроме того, в группе создана и успешно работает специализированная структура «Газпромбанк-инвест», которая берет крупные проекты на несколько лет – до сотен тысяч квадратных метров.
Они начинают с инфраструктурных разработок, вкладывают средства в инженерные коммуникации и заканчивают работы реализацией этого жилья. Причем мы беремся реализовать порядка 50 процентов через ипотеку. Кстати, замечу, что сейчас документы нашего банка находятся в ЦБ РФ – меняем название на «Газпромбанк-ипотека». Очевидно, уже летом 2007 года будем работать под новым брэндом.
Наталья Калиновская, генеральный директор компании «Санкт-Петербург-регион ипотека»:
– В Курортном районе у Сестрорецкого разлива ведется возведение комплекса малоэтажной застройки. В июне 2007 года будет ввод объекта в эксплуатацию. Экологически чистая технология строительства: прессованное дерево и металлическая опалубка. Полная стадия заканчивается на мокрой отделке – созданием полностью оштукатуренного помещения.
Банк «Софинтрейд» участвовал в проекте в качестве соинвестора. На начальной стадии строительства у застройщика были выкуплены площади, компания получила денежные средства и сейчас успешно ведет дальнейшую застройку. На полученные средства были построены первые дома, освоены технические условия по данному участку. Сейчас мы будем продавать эти объекты, в том числе через ипотеку. Далее эти кредиты будут рефинансироваться. Отмечу, что при залоге прав требования на землю можно получить кредит в банке и дальше строить дома, что удобно для СК.
Александр Егоров:
– С самого начала нашей работы на рынке мы придерживались определенных стандартов и правил – как отбирать объект и застройщика.
Мы сами ничего не выдумываем – собираем рабочие группы, приезжают наши региональные партнеры и говорят, как можно было бы работать. Важно, чтобы правила были понятны, и инвесторы не боялись под них давать деньги. Тогда, вообще, разговоры о балансах банка, их собственных возможностях отпадет, потому что через 1-3 года обращение таких облигаций на рынке станет привычным делом.
Кроме собственной продуктовой линейки по ипотеке мы создали возможности для привлечения заемщиков на ранней стадии строительства. Наша линейка делится на четыре группы. Классический кредит – когда залогом является приобретаемое жилое помещение и возникает ипотека в силу закона. Ставка составляет от 10,5 процентов в зависимости от условий.
Второй продукт – комбинированный: когда у заемщика есть свое жилье, он отдает его в залог и приобретает на первичном рынке строящуюся квартиру или дом с земельным участком.
Третья группа продуктов – «соинвестор». Это ситуация, когда в залог идут права требования. Потенциальный заемщик приобретает строящуюся квартиру. Причем, если это жилищный кредит, то он может его получить фактически с нулевого цикла, если нам понятен застройщик. Первоначальный взнос составляет от 10 процентов.
Четвертый продукт – «переселение». У нас уже сейчас широкая сеть операторов по всей России. Многие граждане, скажем, из Красноярского края, желают переселиться в другой регион, например в Петербург или Ленобласть. Особенно много таких обращений поступает по первичному рынку.
Дмитрий Тютин, генеральный директор СК «Стройкомплект», председатель Комиссии по взаимодействию с финансово-кредитными организациями и развитию ипотеки Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:
– Пик выдаваемых кредитов на первичном рынке был год назад, когда начался активный рост цен на жилье. Схема ипотечного кредитования долевого строительства была понятна банкам, и они кредитовали заемщиков. Сейчас, в связи с ростом цен на жилье очень важно взаимодействие застройщиков и банков.
Ведущие застройщики предлагают ипотечные программы пяти и более банков. Схема долевого участия в строительстве ушла в прошлое и больше существовать не будет. Вместо нее приходят схемы строительства на собственные средства СК или банковские кредиты.
Очень интересно, когда на наш рынок приходят такие банки, как «Софинтрейд». Они участвуют в выдаче кредитов и взаимодействуют с застройщиками. Есть множество интересных деталей и схем, которые можно обсудить. Сейчас у ведущих застройщиков города большой потенциал, адресные программы. Например, у нашей компании объем программы – более 1 млн кв. метров, рассчитанный до 10 лет. Успешная реализация таких программ во многом зависит от четкого взаимодействия застройщиков и банков.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Кредитная история
