Сберкассы помогут ипотеке
15.04.2007
Ожидается, что уже в конце апреля в Госдуму РФ будет внесен закон о строительных сберкассах. Это позволит в национальном масштабе создать систему стимулирования строительства жилья через новый инструмент кредитования.
Сейчас законопроект проходит экспертизу в Правительстве РФ. Специалисты считают, что создание строительных сберкасс будет способствовать реализации национального проекта «Доступное жилье».
В поисках
«длинных» пассивов
«Доступное жилье» не является синоним понятия «дешевое» или «бесплатное». «Доступное» — это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов. От этого тезиса и отталкивались разработчики законопроекта — специалисты думского Комитета по бюджету и налогам. Стимулом для появления нового закона стала неутешительная статистика последних лет, которая свидетельствует — российское жилищное законодательство дает возможность получить полностью бесплатное жилье не более
2-3 процентов граждан. Еще 5 процентов населения могут оплатить жилье при помощи собственных долгосрочных накоплений. А для оставшихся 90 процентов граждан России единственный вариант решения «квартирного вопроса» — система жилищного кредитования, которая находится в нашей стране в зачаточном состоянии.
В этой ситуации приходится искать новые пути привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Источников, так называемых, «длинных пассивов» существует два: это рынок ценных бумаг (ипотечные ценные бумаги и их модификации), и рынок ссудного капитала (вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения). Они сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. Такова мировая практика.
Не конкуренты, а партнеры
В России полгода назад был принят закон, обеспечивающий финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. Но только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых средств. Но этот инструмент только развивается, и по прогнозу Минэкономразвития РФ, к 2010 году таким образом будет выдано жилищных кредитов на сумму менее $15 млрд. Это составляет всего 1 процент от потребности россиян в жилье. Очевидно, что нужен и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования — использование жилищных накоплений граждан, а именно система строительных сбережений. Она хорошо известна на Западе. Принцип работы строительных сберегательных касс (ССК) прост. Вкладчик вносит в кассу в течение определенного срока (обычно 2-7 лет) вклады фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50 процентов стоимости квартиры, он приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки жилья. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет. Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.
При этом ССК – не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30-40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30-40 процентов – это ссуда от ССК, остаток в 20-40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Жилищные сертификаты
По оценкам экспертов, система стройсбережений может существенно повысить эффективность других форм государственной поддержки. Например, на предоставление государственных жилищных сертификатов предполагается в 2007 году израсходовать около 24 млрд рублей. При этом, например, для Санкт-Петербурга стоимость одного квадратного метра для предоставления жилищных субсидий определена 21,2 тыс. рублей, в то время как рыночная цена квадратного метра в 2,5 раза выше. Невозможность реально приобрести квартиру на государственный жилищный сертификат со сроком действия девять месяцев привела к возникновению специальной услуги по «обналичиванию» жилищного сертификата под 7-10 процентов. В то же время строительная сберегательная касса могла бы принимать государственные жилищные сертификаты в качестве строительного вклада и обеспечивать предоставление кредита под низкий процент на сумму не больше стоимости жилищного сертификата. Таким образом, государственные ассигнования на жилищные сертификаты через систему стройсбережений могли бы привлечь на строительный рынок дополнительно такой же объем частных инвестиций.
Вообще, система строительных сбережений нацелена на значительно более широкие слои населения, чем классический ипотечный кредит. Она позволяет относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения в ипотечный банк. Кроме того, она лучше подходит для реальных российских условий со значительной серой «теневой» составляющей в доходах населения. Поскольку критерием для определения платежеспособности клиента кроме легального заработка будет выступать и его кредитная история в стройсберкассе.
Выгода длЯ государства
Во всех западных странах система стройсберкасс подразумевает значительный процент государственной премии (до 40 процентов от суммы вклада). Но в России, по мнению экспертов, нецелесообразно начинать с государственной премии в таком размере. Лучше ее сделать меньше, но распространить на больший объем накоплений. Рекомендуемый процент Госпремии – 20 процентов. А сумму вклада, на которую будет начисляться государственная премия, планируют установить в размере 70 тыс. рублей.
При таком положении дел, расходы государства к 2012-2013 году при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов, составят 500 тыс. рублей в год. Причем, эффективность этой системы может быть в три раза выше, чем АИЖК. А рубль государственной премии обеспечит привлечение в строительный сектор пяти рублей частных инвестиций через накопление, а впоследствии – семь рублей через погашение ссудной задолженности. Таким образом, при государственной премии в 20 процентов, один рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
Автор: Наталья Ковтун
Сейчас законопроект проходит экспертизу в Правительстве РФ. Специалисты считают, что создание строительных сберкасс будет способствовать реализации национального проекта «Доступное жилье».
В поисках
«длинных» пассивов
«Доступное жилье» не является синоним понятия «дешевое» или «бесплатное». «Доступное» — это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов. От этого тезиса и отталкивались разработчики законопроекта — специалисты думского Комитета по бюджету и налогам. Стимулом для появления нового закона стала неутешительная статистика последних лет, которая свидетельствует — российское жилищное законодательство дает возможность получить полностью бесплатное жилье не более
2-3 процентов граждан. Еще 5 процентов населения могут оплатить жилье при помощи собственных долгосрочных накоплений. А для оставшихся 90 процентов граждан России единственный вариант решения «квартирного вопроса» — система жилищного кредитования, которая находится в нашей стране в зачаточном состоянии.
В этой ситуации приходится искать новые пути привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Источников, так называемых, «длинных пассивов» существует два: это рынок ценных бумаг (ипотечные ценные бумаги и их модификации), и рынок ссудного капитала (вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения). Они сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. Такова мировая практика.
Не конкуренты, а партнеры
В России полгода назад был принят закон, обеспечивающий финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. Но только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых средств. Но этот инструмент только развивается, и по прогнозу Минэкономразвития РФ, к 2010 году таким образом будет выдано жилищных кредитов на сумму менее $15 млрд. Это составляет всего 1 процент от потребности россиян в жилье. Очевидно, что нужен и другой способ мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования — использование жилищных накоплений граждан, а именно система строительных сбережений. Она хорошо известна на Западе. Принцип работы строительных сберегательных касс (ССК) прост. Вкладчик вносит в кассу в течение определенного срока (обычно 2-7 лет) вклады фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50 процентов стоимости квартиры, он приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки жилья. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет. Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.
При этом ССК – не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30-40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30-40 процентов – это ссуда от ССК, остаток в 20-40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Жилищные сертификаты
По оценкам экспертов, система стройсбережений может существенно повысить эффективность других форм государственной поддержки. Например, на предоставление государственных жилищных сертификатов предполагается в 2007 году израсходовать около 24 млрд рублей. При этом, например, для Санкт-Петербурга стоимость одного квадратного метра для предоставления жилищных субсидий определена 21,2 тыс. рублей, в то время как рыночная цена квадратного метра в 2,5 раза выше. Невозможность реально приобрести квартиру на государственный жилищный сертификат со сроком действия девять месяцев привела к возникновению специальной услуги по «обналичиванию» жилищного сертификата под 7-10 процентов. В то же время строительная сберегательная касса могла бы принимать государственные жилищные сертификаты в качестве строительного вклада и обеспечивать предоставление кредита под низкий процент на сумму не больше стоимости жилищного сертификата. Таким образом, государственные ассигнования на жилищные сертификаты через систему стройсбережений могли бы привлечь на строительный рынок дополнительно такой же объем частных инвестиций.
Вообще, система строительных сбережений нацелена на значительно более широкие слои населения, чем классический ипотечный кредит. Она позволяет относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения в ипотечный банк. Кроме того, она лучше подходит для реальных российских условий со значительной серой «теневой» составляющей в доходах населения. Поскольку критерием для определения платежеспособности клиента кроме легального заработка будет выступать и его кредитная история в стройсберкассе.
Выгода длЯ государства
Во всех западных странах система стройсберкасс подразумевает значительный процент государственной премии (до 40 процентов от суммы вклада). Но в России, по мнению экспертов, нецелесообразно начинать с государственной премии в таком размере. Лучше ее сделать меньше, но распространить на больший объем накоплений. Рекомендуемый процент Госпремии – 20 процентов. А сумму вклада, на которую будет начисляться государственная премия, планируют установить в размере 70 тыс. рублей.
При таком положении дел, расходы государства к 2012-2013 году при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов, составят 500 тыс. рублей в год. Причем, эффективность этой системы может быть в три раза выше, чем АИЖК. А рубль государственной премии обеспечит привлечение в строительный сектор пяти рублей частных инвестиций через накопление, а впоследствии – семь рублей через погашение ссудной задолженности. Таким образом, при государственной премии в 20 процентов, один рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
Автор: Наталья Ковтун
рубрика:
Кредитная история
