Малоэтажный проект
06.05.2007
Недавно Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект по развитию малоэтажного строительства. Документ вводит новые формы некоммерческих объединений – кооперативов малоэтажной жилищной застройки – и устанавливает упрощенный порядок получения ими земельных участков.
Авторы закона уверены, что он позволит увеличить объемы строительства и снизить стоимость квадратного метра жилья. Эксперты высказали свою точку зрения о данном законопроекте и рассказали о ситуации с малоэтажным строительством в Петербурге и Ленобласти.
Землю – поселкам
Руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости Вадим Цыганок заметил, что законопроект предполагает прежде всего упрощение процедуры выдачи земельных участков под малоэтажное строительство. «Если его реализуют так, как презентуют, то рынок «малоэтажки» станет развиваться более интенсивно», – отметил он.
По словам специалиста, идея стимулирования развития рынка доступного жилья через массовое строительство малоэтажных комплексов обсуждается уже около двух лет, но реальных действий пока не было. Поэтому говорить о быстром переходе на упрощенную систему выдачи земельных участков и серьезных «подвижках» на рынке пока преждевременно.
«Если проект реализуют в короткие сроки, и речь идет о существенных объемах строительства, то структура рынка жилья может измениться. Доля спроса, приходящаяся на малоэтажную застройку, существенно увеличится. Отток спроса от многоквартирных домов отразится на ценах. Возможно, они стабилизируются и начнут снижаться. Но пока о падении цен и перераспределении спроса говорить рано», – отметил эксперт.
Упрощенный порядок получения земельного участка под строительство позволит на 30-40 процентов сократить время на реализацию малоэтажных проектов за счет того, что исчезнет необходимость переводить земли из одной категории в другую, например, из сельхозназначения в индивидуальное жилищное строительство. Сейчас эта процедура занимает не менее четырех месяцев. Кроме того, подходящий статус земли позволит уже на начальном этапе привлекать инвесторов. Для девелоперов это интересно.
Малоэтажное
и индивидуальное
Заместитель генерального директора группы компаний «Невский Альянс» Николай Тихонов считает, что ключевым отличием законопроекта от действующего законодательства является фактическое приравнивание малоэтажной застройки к индивидуальному жилью в процедурах предоставления земельных участков и получения разрешения на строительство.
Сейчас в законопроект активно вносят поправки, и насколько простыми будут механизмы получения земельных участков и разрешительной документации, можно обсуждать только после принятия законопроекта во втором чтении. «Если после доработок он сохранит основную идею, то кооперативы, которые будут вести малоэтажную застройку, получат конкурентное преимущество», – уверен Николай Тихонов.
По мнению заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, даже если два или три дома построят с помощью упрощенной системы оформления земель, то это не сыграет большой роли. «Для того чтобы принятие закона как-то отразилось на рынке недвижимости и повлияло на цены, это должно быть массовое строительство», – заявил эксперт. Но невозможно создать такое огромное количество кооперативов.
«А упрощенный порядок получения земельных участков, без сомнения, является преимуществом. Ведь чем легче оформить землю, чем меньше бюрократических проволочек, тем проще кооперативу будет построить что-то на ней. Главное – желание людей приобретать такое жилье. Инженерная неподготовленность земли вряд ли сможет стать препятствием», – отметил он.
ТекущаЯ ситуациЯ
Руководитель отдела продаж ООО «ВнешСтройПроект» Наталья Смыкало сообщила, что интерес к «малоэтажке» сегодня велик как у потребителей, так и у строителей. Активному развитию сегмента мешает высокий уровень цен, сдерживающий массовый спрос. Большинство проектов позиционируется как бизнес-, комфорт- и элит-класс, а предложений типовых «малоэтажек» крайне мало.
Покупатель жилья в малоэтажном комплексе сегодня – это мужчина с уровнем дохода выше среднего. Популярностью пользуются дома площадью 150-220 кв. метров с земельным участком 15-20 соток. Николай Лавров утверждает, что сейчас в Петербурге доступного малоэтажного жилья нет, есть только элитные дома. Цена начинается от $2-2,5 тыс. за 1 кв. метр. Поэтому доступная «малоэтажка» никак не повлияет на цены элитного сегмента жилья. Ее цена должна быть не дороже $1,5 тыс. за 1 кв. метр.
Вадим Цыганок констатирует, что сейчас себестоимость строительства малоэтажного жилья эконом-класса составляет $0,6-1,2 тыс. за 1 кв. метр, цена продажи $1,5-2,5 тыс. за кв. метр. Если законопроект примут, и он «заработает», то стоимость может снизиться на 15-20 процентов.
Исполнительный директор управления «Загород» АН «Петербургская Недвижимость» Олег Карзов в качестве удачных примеров реализации проектов в сфере малоэтажной застройки привел коттеджный поселок «Токкари-Лэнд» во Всеволожском районе Ленобласти и город-сателлит «Евроград» на выезде из Петербурга, восточнее Выборгского шоссе. Несколько иного плана, но также интересны, по его мнению, поселки «Ижора» и «Славянка», в которых дома будут каркасными и одноэтажными.
Загород – не за горами
Вадим Цыганок говорит, что в северных районах Ленобласти плотность застройки коттеджными поселками велика. В ближайшие годы развитие получит южное направление. Среди ближайших к Петербургу районов – Ломоносовский, Пушкинский, Колпинский, Всеволожский, из более отдаленных – Гатчинский и Тосненский.
Николай Лавров перспективными землями для строительства малоэтажного доступного жилья считает в Петербурге Ржевку, Невский район, Купчино и дальний юг города, а в Ленобласти – окраины Всеволожска и Янино. При этом эксперт напоминает, что свободных территорий в центре города и на окраинах под малоэтажное строительство очень мало.
Малоэтажное жилье более привлекательно для жизни, но так как его строят мало, оно вряд ли составит большую конкуренцию высоткам. «Но оттягивать поток покупателей от массового жилья, несомненно, будет, и своих покупателей у него будет достаточно», – заявил эксперт. По его мнению, наиболее востребованная площадь малоэтажной застройки – 40-60 кв. метров. Потенциальный покупатель такого дома – молодой менеджер с доходом до $3 тыс. в месяц. Такое жилье будет востребовано, особенно если цена будет соответствовать качеству.
«В перспективе, если обратиться к европейскому опыту, до 20-30 процентов городского населения может переехать в малоэтажные поселки, – прогнозирует эксперт. – Причем это будут не точечные проекты, а целые города-сателлиты, сочетающие в себе комплексную застройку: жилье, коммерческую недвижимость и инфраструктуру.
«Наиболее перспективно в сегменте малоэтажной застройки строительство объектов эконом-класса – на них самый большой спрос, – подтверждает Олег Карзов. – Если говорить о квартирах, то наибольшим спросом будут пользоваться квартиры в домах – малоэтажных аналогах 600.11 серии». По его словам, там площадь 1 к.кв. – 36-39 кв. метров, 2 к.кв. – 55-57 кв.метров, 3 к.кв. – 70 кв.метров, а кухни – не меньше 9-10 кв. метров. «Радиус нахождения «малоэтажек», которые будут пользоваться наибольшим спросом, – тридцать километров от Петербурга в любых направлениях. Для таких проектов очень важна транспортная доступность. Хорошая возможность добраться до города – серьезное конкурентное преимущество», – заключает эксперт.
Автор: Дмитрий Малышев
Авторы закона уверены, что он позволит увеличить объемы строительства и снизить стоимость квадратного метра жилья. Эксперты высказали свою точку зрения о данном законопроекте и рассказали о ситуации с малоэтажным строительством в Петербурге и Ленобласти.
Землю – поселкам
Руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости Вадим Цыганок заметил, что законопроект предполагает прежде всего упрощение процедуры выдачи земельных участков под малоэтажное строительство. «Если его реализуют так, как презентуют, то рынок «малоэтажки» станет развиваться более интенсивно», – отметил он.
По словам специалиста, идея стимулирования развития рынка доступного жилья через массовое строительство малоэтажных комплексов обсуждается уже около двух лет, но реальных действий пока не было. Поэтому говорить о быстром переходе на упрощенную систему выдачи земельных участков и серьезных «подвижках» на рынке пока преждевременно.
«Если проект реализуют в короткие сроки, и речь идет о существенных объемах строительства, то структура рынка жилья может измениться. Доля спроса, приходящаяся на малоэтажную застройку, существенно увеличится. Отток спроса от многоквартирных домов отразится на ценах. Возможно, они стабилизируются и начнут снижаться. Но пока о падении цен и перераспределении спроса говорить рано», – отметил эксперт.
Упрощенный порядок получения земельного участка под строительство позволит на 30-40 процентов сократить время на реализацию малоэтажных проектов за счет того, что исчезнет необходимость переводить земли из одной категории в другую, например, из сельхозназначения в индивидуальное жилищное строительство. Сейчас эта процедура занимает не менее четырех месяцев. Кроме того, подходящий статус земли позволит уже на начальном этапе привлекать инвесторов. Для девелоперов это интересно.
Малоэтажное
и индивидуальное
Заместитель генерального директора группы компаний «Невский Альянс» Николай Тихонов считает, что ключевым отличием законопроекта от действующего законодательства является фактическое приравнивание малоэтажной застройки к индивидуальному жилью в процедурах предоставления земельных участков и получения разрешения на строительство.
Сейчас в законопроект активно вносят поправки, и насколько простыми будут механизмы получения земельных участков и разрешительной документации, можно обсуждать только после принятия законопроекта во втором чтении. «Если после доработок он сохранит основную идею, то кооперативы, которые будут вести малоэтажную застройку, получат конкурентное преимущество», – уверен Николай Тихонов.
По мнению заместителя директора АН «Бекар» Николая Лаврова, даже если два или три дома построят с помощью упрощенной системы оформления земель, то это не сыграет большой роли. «Для того чтобы принятие закона как-то отразилось на рынке недвижимости и повлияло на цены, это должно быть массовое строительство», – заявил эксперт. Но невозможно создать такое огромное количество кооперативов.
«А упрощенный порядок получения земельных участков, без сомнения, является преимуществом. Ведь чем легче оформить землю, чем меньше бюрократических проволочек, тем проще кооперативу будет построить что-то на ней. Главное – желание людей приобретать такое жилье. Инженерная неподготовленность земли вряд ли сможет стать препятствием», – отметил он.
ТекущаЯ ситуациЯ
Руководитель отдела продаж ООО «ВнешСтройПроект» Наталья Смыкало сообщила, что интерес к «малоэтажке» сегодня велик как у потребителей, так и у строителей. Активному развитию сегмента мешает высокий уровень цен, сдерживающий массовый спрос. Большинство проектов позиционируется как бизнес-, комфорт- и элит-класс, а предложений типовых «малоэтажек» крайне мало.
Покупатель жилья в малоэтажном комплексе сегодня – это мужчина с уровнем дохода выше среднего. Популярностью пользуются дома площадью 150-220 кв. метров с земельным участком 15-20 соток. Николай Лавров утверждает, что сейчас в Петербурге доступного малоэтажного жилья нет, есть только элитные дома. Цена начинается от $2-2,5 тыс. за 1 кв. метр. Поэтому доступная «малоэтажка» никак не повлияет на цены элитного сегмента жилья. Ее цена должна быть не дороже $1,5 тыс. за 1 кв. метр.
Вадим Цыганок констатирует, что сейчас себестоимость строительства малоэтажного жилья эконом-класса составляет $0,6-1,2 тыс. за 1 кв. метр, цена продажи $1,5-2,5 тыс. за кв. метр. Если законопроект примут, и он «заработает», то стоимость может снизиться на 15-20 процентов.
Исполнительный директор управления «Загород» АН «Петербургская Недвижимость» Олег Карзов в качестве удачных примеров реализации проектов в сфере малоэтажной застройки привел коттеджный поселок «Токкари-Лэнд» во Всеволожском районе Ленобласти и город-сателлит «Евроград» на выезде из Петербурга, восточнее Выборгского шоссе. Несколько иного плана, но также интересны, по его мнению, поселки «Ижора» и «Славянка», в которых дома будут каркасными и одноэтажными.
Загород – не за горами
Вадим Цыганок говорит, что в северных районах Ленобласти плотность застройки коттеджными поселками велика. В ближайшие годы развитие получит южное направление. Среди ближайших к Петербургу районов – Ломоносовский, Пушкинский, Колпинский, Всеволожский, из более отдаленных – Гатчинский и Тосненский.
Николай Лавров перспективными землями для строительства малоэтажного доступного жилья считает в Петербурге Ржевку, Невский район, Купчино и дальний юг города, а в Ленобласти – окраины Всеволожска и Янино. При этом эксперт напоминает, что свободных территорий в центре города и на окраинах под малоэтажное строительство очень мало.
Малоэтажное жилье более привлекательно для жизни, но так как его строят мало, оно вряд ли составит большую конкуренцию высоткам. «Но оттягивать поток покупателей от массового жилья, несомненно, будет, и своих покупателей у него будет достаточно», – заявил эксперт. По его мнению, наиболее востребованная площадь малоэтажной застройки – 40-60 кв. метров. Потенциальный покупатель такого дома – молодой менеджер с доходом до $3 тыс. в месяц. Такое жилье будет востребовано, особенно если цена будет соответствовать качеству.
«В перспективе, если обратиться к европейскому опыту, до 20-30 процентов городского населения может переехать в малоэтажные поселки, – прогнозирует эксперт. – Причем это будут не точечные проекты, а целые города-сателлиты, сочетающие в себе комплексную застройку: жилье, коммерческую недвижимость и инфраструктуру.
«Наиболее перспективно в сегменте малоэтажной застройки строительство объектов эконом-класса – на них самый большой спрос, – подтверждает Олег Карзов. – Если говорить о квартирах, то наибольшим спросом будут пользоваться квартиры в домах – малоэтажных аналогах 600.11 серии». По его словам, там площадь 1 к.кв. – 36-39 кв. метров, 2 к.кв. – 55-57 кв.метров, 3 к.кв. – 70 кв.метров, а кухни – не меньше 9-10 кв. метров. «Радиус нахождения «малоэтажек», которые будут пользоваться наибольшим спросом, – тридцать километров от Петербурга в любых направлениях. Для таких проектов очень важна транспортная доступность. Хорошая возможность добраться до города – серьезное конкурентное преимущество», – заключает эксперт.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Кредитная история
