Стройсберкассы в правовом поле
15.07.2007
Российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2-3 процентам населения. С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможна не более чем для 5 процентов населения.
Для оставшихся 90 процентов населения России единственный вариант решения жилищной проблемы возможен с помощью системы жилищного кредитования. Кстати, именно так приобретают жилье и в других странах.
СостоЯние
ипотеЧного рынка
«Доступное жилье» – не синоним понятия дешевое жилье или бесплатное жилье. «Доступное жилье» – это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов, – подчеркивает депутат Государственной Думы Оксана Дмитриева. – Специфика России состоит в том, что в нашей стране существует огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье. По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье составляет более 1,5 млрд кв. метров, что сегодня соответствует сумме в $1500 млрд. Если решить задачу удвоения объемов жилищного строительства, что является стратегической задачей на 2010 год, и строить по 80 млн кв. метров в год (в настоящий момент годовые объемы строительства составляют 38 млн кв. метров в год), то для удовлетворения потребностей россиян в физическом объеме жилья потребуется 18 лет».
Однако представляется достаточно сложным достигнуть объемов в 80 млн кв. метров в год. Возникает вопрос, каким образом привлечь для реализации программы жилищного кредитования в России такой объем долгосрочных финансовых ресурсов?
Основа любой системы жилищного кредитования – это денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Источников, так называемых «длинных пассивов», фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала, то есть вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. Например, на данный момент в США объем ссудной задолженности по жилищным кредитам составляет $7 трлн, при этом с помощью ипотечных ценных бумаг финансируется лишь 54% этой задолженности. В европейских странах доля ипотечных ценных бумаг еще ниже. В среднем около 30 процентов выданных ипотечных кредитов рефинансируется с помощью ценных бумаг.
В основе этого различия лежат традиции и уровень развития фондового рынка той или иной страны. Обычно доля ипотечных ценных бумаг составляет от 30 до 70 процентов всего фондового рынка страны.
В России в составе пакета законодательных актов по обеспечению «Доступного жилья» был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. До этого был принят соответствующий закон. Однако только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых ресурсов. В России объем фондового рынка – около $300 млрд. Если предположить практически невероятное, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки составит 50 процентов, то с помощью рынка ценных бумаг мы потенциально смогли бы привлечь в систему жилищного кредитования около $150 млрд, что все равно в 10 раз меньше требуемых для решения «квартирного вопроса» $1500 млрд.
Но это потенциально. Реалии еще более безрадостные. Например, основной оператор рынка ипотечных облигаций, Агентство ипотечного жилищного кредитования России, с помощью ипотечных облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 году сможет рефинансировать жилищных кредитов на сумму лишь $3–5 млрд. При этом МЭРТ прогнозирует, что к 2010 году всего будет выдано жилищных кредитов на сумму менее $15 млрд. Это составляет 1 процент от потребности россиян в жилье. Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается стремительными темпами, с 2004 года ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных кредитов очень далеко.
Очевидно, что нужны и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. «Этот способ – использование жилищных накоплений граждан, а именно система стройсбережений, – считает Оксана Дмитриева.
Принцип работы
системы ССК
В мировой практике целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах – строительно-сберегательных кассах (ССК). Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать практически замкнутый цикл «долгосрочные сбережения – долгосрочные кредиты».
Принцип работы ССК достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2–7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30–50 процентов стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.
ССК – не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30- 40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30–40 процентов – это ссуда от ССК, остаток в 20–40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Жилищные накопления через систему строительных сберегательных касс обеспечивают приход на ипотечный рынок средний и низший сегменты среднего класса, которые сейчас практически не могут получить ипотечный кредит. Так, для приобретения самого дешевого жилья в Москве реально может быть вовлечен в ипотечную схему человек со стабильной заработной платой 32-33 тыс. рублей, при средней заработной плате в Москве 20 000 рублей. Поэтому система стройсбережений нацелена на значительно более широкие слои населения, чем классический ипотечный кредит. Кроме того, система стройсбережений позволяет относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения впоследствии в ипотечный банк. Наконец, система стройсбережений лучше подходит для реальных российских условий со значительной серой «теневой» составляющей в доходах населения. Поскольку критерием для определения платежеспособности клиента кроме легального заработка будет выступать и его кредитная история в стройсберкассе. Не следует также забывать, что для низшего и среднего сегмента среднего класса улучшение жилищных условий не всегда сводится к приобретению (строительству) нового жилья. Часто максимум, что может позволить семья – это ремонт и модернизация существующего жилья. Система стройсбережений позволит решить и эту проблему.
«К сожалению, в пакет законопроектов по формированию в России рынка доступного жилья не вошел законопроект о строительно-сберегательных кассах, – отмечает Оксана Дмитриева. – Фактически, это означает, что качественный финансово-организационный инструмент по вовлечению сбережений граждан в процесс жилищного финансирования оказался в России вне закона. И это притом, что с помощью ССК и их модификаций в мире финансируется около 50 процентов приобретаемого жилья».
Например, в Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд EURO. Каждый третий житель Германии и 45 процентов всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45 процентов приобретаемого жилья или 13 млн квартир. «Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией», – подчеркивает эксперт.
В настоящее время приняты законы о строительных сберегательных банках и активно развивается система стройсбережений в следующих странах: Словакия (1992), Чехия (1993), Венгрия (1997), Китай (2004), Румыния (2004), Казахстан (2003). Показателен пример Чехии и Словакии – стран, последовательно развивающих систему жилищного кредитования. К настоящему времени за 14 лет существования системы стройсбережения вкладчиками стали более 1 млн граждан Словакии. Каждый год заключается около 150 тысяч новых договоров стройсбережений. В Чехии около 4,5 млн клиентов системы стройсбережений, а уровень жилищных кредитов в ВВП к 2002 году в Чехии составил 20 процентов. Для сравнения, в России доля жилищных кредитов в ВВП – 0,4 процента (в 50 раз меньше).
Европейский опыт
Во всех странах, где были приняты специальные законы о строительных сберегательных кассах, системе стройсбережений оказывалась государственная поддержка в форме премий, начисляемых на суммы взносов граждан.
Система государственной поддержки накоплений в системе стройсбережений выглядит следующим образом. Стимулируется накопление собственного капитала на жилищное строительство посредством предоставления премий. При этом размер государственной поддержки достигал максимального значения на начальной стадии внедрения стройсбережений. В Германии при старте системы в 1952 года размер государственной поддержки достигал 35 процентов от размера годовых накоплений в системе, в Словакии и Венгрии при запуске системы стройсбережений размер государственной премии на вклад составлял 40 процентов от годовых накоплений. Впоследствии, по мере развития системы стройсбережений, числа участников и объемов накоплений, размер государственной премии снижается. На настоящий момент он составляет 8,8 процентов в Германии, 3 процентов в Австрии. В Словакии он также снизился с 40 процентов в 1992 году до 10 процентов на настоящий момент (табл. 1).
При этом во всех странах ограничивается максимальный размер годовых накоплений, на который начисляется государственная премия: в одних странах ограничивается размер накоплений в расчете на человека, в других – в расчете на семью. В Германии за годовое сбережение в размере 512 евро (для холостяков) или 1024 евро (для имеющих семью) вкладчик дополнительно получает 8,8 процентов от государства. Накопления сверх этой суммы премиями не поощряются (табл. 2).
Возможности
взаимодействиЯ
По мнению экспертов, система стройсбережений может существенно повысить эффективность других форм государственной поддержки. Например, на предоставление государственных жилищных сертификатов предполагается в 2007 году израсходовать около 24 млрд рублей. При этом стоимость 1 кв. метра для Москвы на 3 квартал 2006 года определена для расчета жилищных субсидий из федерального бюджета (государственных жилищных сертификатов) в 29,6 тыс. рублей, что в 3,5 раза ниже средней рыночной стоимости 1 кв. метра в Москве и в 2,7 ниже минимальной цены жилья. Для Санкт-Петербурга стоимость 1 кв. метра для предоставления жилищных субсидий определена в 21,2 тыс. рублей, в то время как рыночная цена 1 квадратного метра в 2,5 раза выше. Невозможность реально приобрести квартиру на государственный жилищный сертификат со сроком действия 9 месяцев привела к возникновению специальной услуги по «обналичиванию» жилищного сертификата под 7–10 процентов. В то же время ССК могла бы принимать государственные жилищные сертификаты в качестве строительного вклада и обеспечивать предоставление кредита под низкий процент на сумму не более стоимости жилищного сертификата. Таким образом, государственные ассигнования на жилищные сертификаты через систему стройсбережений могли бы привлечь дополнительно такой же объем частных инвестиций.
Другая форма поддержи жилищного строительства – жилье для молодых семей. Эта программа предполагает софинансирование федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и самой семьи. На реализацию этой программы на 2007 год выделено 3,6 млрд рублей (табл.3). Эта программа могла быть существенно расширена по числу предоставляемых субсидий, если была бы соединена с системой стройсбережений. Например, молодой семье перечисляется на строительный вклад субсидия федерального бюджета, субсидия субъекта Российской Федерации, и на эквивалентную сумму может быть предоставлен кредит под низкий процент в строительной сберегательной кассе. Так же в системе стройсбережений может быть задействован и материнский (семейный) капитал. Понятно, что на 250 тыс. рублей жилье не купишь. Однако если 250 тыс. рублей будут внесены в строительный вклад, где могут накапливаться и личные сбережения, и к этой сумме будет добавлен кредит, который по стоимости может быть равен накоплениям, то тогда полученная сумма уже может быть достаточна для приобретения жилья.
Система стройсбережений хорошо подходит для реализации ипотечно-накопительного кредитования для военных. Уже сейчас широкое применение ипотечно-накопительных систем для военнослужащих, как и любых других федеральных и региональных жилищных программ с предварительным накоплением, приводит к появлению «Военных строительно-сберегательных компаний», иных систем, работающих по принципу «немецких строительно-сберегательных касс». Однако отсутствие закона о строительных сберегательных кассах не позволяет расти этому виду деятельности и снижает эффективность форм обеспечения жильем военнослужащих.
Господдержка СКК
Процент государственной премии на первом этапе становления системы стройсбережений должен быть значительным. Однако для России нецелесообразно начинать с государственной премии в 40 процентов. Лучше ее сделать меньше, но распространить на больший объем накоплений. Это будет иметь большее стимулирующее значение с учетом сформировавшегося высокого уровня цен на жилье. Поэтому процент государственной премии следует принять такой же, как в Казахстане, а именно – 20 процентов.
Предлагается ограничить максимальный объем годовых накоплений на одного человека исходя из размеров средней заработной платы и гипотезы возможности максимального накопления не более 30 процентов годового. Далее следует применить поправочный коэффициент «1,5», поскольку предполагается, что основными потребителями системы стройсбережений могут быть представители среднего класса. Желательно, чтобы сегменты среднего класса (средний средний класс и низший средний класс) имели достаточный стимул для системы стройсбережений. Тогда максимальный объем сберегательного вклада, на который начисляется премия, определяется следующим образом:
12 000х12х0,3х1,5 = 64 800.
С учетом инфляции следует принять максимальную сумму вклада, на которую начисляется государственная премия, равной 70 000 рублей.
Расходы государства к 2012-2013 годам при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов, составят 500 тыс. рублей в год. Расходы государства при условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму 70 000 рублей в год составят 7 млрд рублей. На первом этапе в 2008–2009 годах, число договоров стройсбережений составит 100–150 тыс. договоров в год, что потребует около 2 млрд рублей государственной поддержки ежегодно. Таким образом, даже на первом этапе государственная поддержка через систему стройсбережений выглядит более эффективной, чем через систему АИЖК.
Так, в 2006 года объем государственной поддержки АИЖК составил 14 млрд рублей через систему государственных гарантий и 3,7 млрд увеличения уставного капитала, что обеспечит рефинансирование 42,5 тыс. кредитов, то есть 416 823 рубля на каждый кредит. В системе стройсбережений ежегодные затраты на 1 кредит составляют 14 тыс. рублей при сроке накопления 5 лет для выдачи кредита размер премии государства на один кредит составит 70 тыс. рублей. Таким образом, эффективность этой системы может быть в 3 раза выше, чем АИЖК. При этом рубль государственной премии обеспечивает привлечение 5 рублей частных инвестиций через накопление, и впоследствии 7 рублей через погашение ссудной задолженности.
Таким образом, при государственной премии в 20 процентов, один рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
«В систему стройсбережений можно эффективно встраивать другие формы государственной поддержки, а именно жилищные сертификаты, ипотечно-накопительные системы для военнослужащих, сертификаты на материнский (семейный) капитал, программы жилья для молодых семей и другие формы государственной поддержки. Выделение этих средств через систему стройсбережений как минимум удваивает эти средства за счет предоставления кредита на эквивалентную сумму», – резюмирует Оксана Дмитриева.
Автор:
Для оставшихся 90 процентов населения России единственный вариант решения жилищной проблемы возможен с помощью системы жилищного кредитования. Кстати, именно так приобретают жилье и в других странах.
СостоЯние
ипотеЧного рынка
«Доступное жилье» – не синоним понятия дешевое жилье или бесплатное жилье. «Доступное жилье» – это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов, – подчеркивает депутат Государственной Думы Оксана Дмитриева. – Специфика России состоит в том, что в нашей стране существует огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье. По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье составляет более 1,5 млрд кв. метров, что сегодня соответствует сумме в $1500 млрд. Если решить задачу удвоения объемов жилищного строительства, что является стратегической задачей на 2010 год, и строить по 80 млн кв. метров в год (в настоящий момент годовые объемы строительства составляют 38 млн кв. метров в год), то для удовлетворения потребностей россиян в физическом объеме жилья потребуется 18 лет».
Однако представляется достаточно сложным достигнуть объемов в 80 млн кв. метров в год. Возникает вопрос, каким образом привлечь для реализации программы жилищного кредитования в России такой объем долгосрочных финансовых ресурсов?
Основа любой системы жилищного кредитования – это денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Источников, так называемых «длинных пассивов», фактически два: это рынок ценных бумаг, то есть ипотечные ценные бумаги и их модификации, и рынок ссудного капитала, то есть вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. Например, на данный момент в США объем ссудной задолженности по жилищным кредитам составляет $7 трлн, при этом с помощью ипотечных ценных бумаг финансируется лишь 54% этой задолженности. В европейских странах доля ипотечных ценных бумаг еще ниже. В среднем около 30 процентов выданных ипотечных кредитов рефинансируется с помощью ценных бумаг.
В основе этого различия лежат традиции и уровень развития фондового рынка той или иной страны. Обычно доля ипотечных ценных бумаг составляет от 30 до 70 процентов всего фондового рынка страны.
В России в составе пакета законодательных актов по обеспечению «Доступного жилья» был принят ряд законодательных актов, обеспечивающих финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. До этого был принят соответствующий закон. Однако только этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых ресурсов. В России объем фондового рынка – около $300 млрд. Если предположить практически невероятное, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки составит 50 процентов, то с помощью рынка ценных бумаг мы потенциально смогли бы привлечь в систему жилищного кредитования около $150 млрд, что все равно в 10 раз меньше требуемых для решения «квартирного вопроса» $1500 млрд.
Но это потенциально. Реалии еще более безрадостные. Например, основной оператор рынка ипотечных облигаций, Агентство ипотечного жилищного кредитования России, с помощью ипотечных облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 году сможет рефинансировать жилищных кредитов на сумму лишь $3–5 млрд. При этом МЭРТ прогнозирует, что к 2010 году всего будет выдано жилищных кредитов на сумму менее $15 млрд. Это составляет 1 процент от потребности россиян в жилье. Несмотря на то, что рынок ипотеки развивается стремительными темпами, с 2004 года ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных кредитов очень далеко.
Очевидно, что нужны и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. «Этот способ – использование жилищных накоплений граждан, а именно система стройсбережений, – считает Оксана Дмитриева.
Принцип работы
системы ССК
В мировой практике целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах – строительно-сберегательных кассах (ССК). Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать практически замкнутый цикл «долгосрочные сбережения – долгосрочные кредиты».
Принцип работы ССК достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2–7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30–50 процентов стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.
Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.
ССК – не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30- 40 процентов от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30–40 процентов – это ссуда от ССК, остаток в 20–40 процентов финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
Жилищные накопления через систему строительных сберегательных касс обеспечивают приход на ипотечный рынок средний и низший сегменты среднего класса, которые сейчас практически не могут получить ипотечный кредит. Так, для приобретения самого дешевого жилья в Москве реально может быть вовлечен в ипотечную схему человек со стабильной заработной платой 32-33 тыс. рублей, при средней заработной плате в Москве 20 000 рублей. Поэтому система стройсбережений нацелена на значительно более широкие слои населения, чем классический ипотечный кредит. Кроме того, система стройсбережений позволяет относительно быстро накопить первоначальный взнос для обращения впоследствии в ипотечный банк. Наконец, система стройсбережений лучше подходит для реальных российских условий со значительной серой «теневой» составляющей в доходах населения. Поскольку критерием для определения платежеспособности клиента кроме легального заработка будет выступать и его кредитная история в стройсберкассе. Не следует также забывать, что для низшего и среднего сегмента среднего класса улучшение жилищных условий не всегда сводится к приобретению (строительству) нового жилья. Часто максимум, что может позволить семья – это ремонт и модернизация существующего жилья. Система стройсбережений позволит решить и эту проблему.
«К сожалению, в пакет законопроектов по формированию в России рынка доступного жилья не вошел законопроект о строительно-сберегательных кассах, – отмечает Оксана Дмитриева. – Фактически, это означает, что качественный финансово-организационный инструмент по вовлечению сбережений граждан в процесс жилищного финансирования оказался в России вне закона. И это притом, что с помощью ССК и их модификаций в мире финансируется около 50 процентов приобретаемого жилья».
Например, в Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд EURO. Каждый третий житель Германии и 45 процентов всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45 процентов приобретаемого жилья или 13 млн квартир. «Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией», – подчеркивает эксперт.
В настоящее время приняты законы о строительных сберегательных банках и активно развивается система стройсбережений в следующих странах: Словакия (1992), Чехия (1993), Венгрия (1997), Китай (2004), Румыния (2004), Казахстан (2003). Показателен пример Чехии и Словакии – стран, последовательно развивающих систему жилищного кредитования. К настоящему времени за 14 лет существования системы стройсбережения вкладчиками стали более 1 млн граждан Словакии. Каждый год заключается около 150 тысяч новых договоров стройсбережений. В Чехии около 4,5 млн клиентов системы стройсбережений, а уровень жилищных кредитов в ВВП к 2002 году в Чехии составил 20 процентов. Для сравнения, в России доля жилищных кредитов в ВВП – 0,4 процента (в 50 раз меньше).
Европейский опыт
Во всех странах, где были приняты специальные законы о строительных сберегательных кассах, системе стройсбережений оказывалась государственная поддержка в форме премий, начисляемых на суммы взносов граждан.
Система государственной поддержки накоплений в системе стройсбережений выглядит следующим образом. Стимулируется накопление собственного капитала на жилищное строительство посредством предоставления премий. При этом размер государственной поддержки достигал максимального значения на начальной стадии внедрения стройсбережений. В Германии при старте системы в 1952 года размер государственной поддержки достигал 35 процентов от размера годовых накоплений в системе, в Словакии и Венгрии при запуске системы стройсбережений размер государственной премии на вклад составлял 40 процентов от годовых накоплений. Впоследствии, по мере развития системы стройсбережений, числа участников и объемов накоплений, размер государственной премии снижается. На настоящий момент он составляет 8,8 процентов в Германии, 3 процентов в Австрии. В Словакии он также снизился с 40 процентов в 1992 году до 10 процентов на настоящий момент (табл. 1).
При этом во всех странах ограничивается максимальный размер годовых накоплений, на который начисляется государственная премия: в одних странах ограничивается размер накоплений в расчете на человека, в других – в расчете на семью. В Германии за годовое сбережение в размере 512 евро (для холостяков) или 1024 евро (для имеющих семью) вкладчик дополнительно получает 8,8 процентов от государства. Накопления сверх этой суммы премиями не поощряются (табл. 2).
Возможности
взаимодействиЯ
По мнению экспертов, система стройсбережений может существенно повысить эффективность других форм государственной поддержки. Например, на предоставление государственных жилищных сертификатов предполагается в 2007 году израсходовать около 24 млрд рублей. При этом стоимость 1 кв. метра для Москвы на 3 квартал 2006 года определена для расчета жилищных субсидий из федерального бюджета (государственных жилищных сертификатов) в 29,6 тыс. рублей, что в 3,5 раза ниже средней рыночной стоимости 1 кв. метра в Москве и в 2,7 ниже минимальной цены жилья. Для Санкт-Петербурга стоимость 1 кв. метра для предоставления жилищных субсидий определена в 21,2 тыс. рублей, в то время как рыночная цена 1 квадратного метра в 2,5 раза выше. Невозможность реально приобрести квартиру на государственный жилищный сертификат со сроком действия 9 месяцев привела к возникновению специальной услуги по «обналичиванию» жилищного сертификата под 7–10 процентов. В то же время ССК могла бы принимать государственные жилищные сертификаты в качестве строительного вклада и обеспечивать предоставление кредита под низкий процент на сумму не более стоимости жилищного сертификата. Таким образом, государственные ассигнования на жилищные сертификаты через систему стройсбережений могли бы привлечь дополнительно такой же объем частных инвестиций.
Другая форма поддержи жилищного строительства – жилье для молодых семей. Эта программа предполагает софинансирование федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и самой семьи. На реализацию этой программы на 2007 год выделено 3,6 млрд рублей (табл.3). Эта программа могла быть существенно расширена по числу предоставляемых субсидий, если была бы соединена с системой стройсбережений. Например, молодой семье перечисляется на строительный вклад субсидия федерального бюджета, субсидия субъекта Российской Федерации, и на эквивалентную сумму может быть предоставлен кредит под низкий процент в строительной сберегательной кассе. Так же в системе стройсбережений может быть задействован и материнский (семейный) капитал. Понятно, что на 250 тыс. рублей жилье не купишь. Однако если 250 тыс. рублей будут внесены в строительный вклад, где могут накапливаться и личные сбережения, и к этой сумме будет добавлен кредит, который по стоимости может быть равен накоплениям, то тогда полученная сумма уже может быть достаточна для приобретения жилья.
Система стройсбережений хорошо подходит для реализации ипотечно-накопительного кредитования для военных. Уже сейчас широкое применение ипотечно-накопительных систем для военнослужащих, как и любых других федеральных и региональных жилищных программ с предварительным накоплением, приводит к появлению «Военных строительно-сберегательных компаний», иных систем, работающих по принципу «немецких строительно-сберегательных касс». Однако отсутствие закона о строительных сберегательных кассах не позволяет расти этому виду деятельности и снижает эффективность форм обеспечения жильем военнослужащих.
Господдержка СКК
Процент государственной премии на первом этапе становления системы стройсбережений должен быть значительным. Однако для России нецелесообразно начинать с государственной премии в 40 процентов. Лучше ее сделать меньше, но распространить на больший объем накоплений. Это будет иметь большее стимулирующее значение с учетом сформировавшегося высокого уровня цен на жилье. Поэтому процент государственной премии следует принять такой же, как в Казахстане, а именно – 20 процентов.
Предлагается ограничить максимальный объем годовых накоплений на одного человека исходя из размеров средней заработной платы и гипотезы возможности максимального накопления не более 30 процентов годового. Далее следует применить поправочный коэффициент «1,5», поскольку предполагается, что основными потребителями системы стройсбережений могут быть представители среднего класса. Желательно, чтобы сегменты среднего класса (средний средний класс и низший средний класс) имели достаточный стимул для системы стройсбережений. Тогда максимальный объем сберегательного вклада, на который начисляется премия, определяется следующим образом:
12 000х12х0,3х1,5 = 64 800.
С учетом инфляции следует принять максимальную сумму вклада, на которую начисляется государственная премия, равной 70 000 рублей.
Расходы государства к 2012-2013 годам при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов, составят 500 тыс. рублей в год. Расходы государства при условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму 70 000 рублей в год составят 7 млрд рублей. На первом этапе в 2008–2009 годах, число договоров стройсбережений составит 100–150 тыс. договоров в год, что потребует около 2 млрд рублей государственной поддержки ежегодно. Таким образом, даже на первом этапе государственная поддержка через систему стройсбережений выглядит более эффективной, чем через систему АИЖК.
Так, в 2006 года объем государственной поддержки АИЖК составил 14 млрд рублей через систему государственных гарантий и 3,7 млрд увеличения уставного капитала, что обеспечит рефинансирование 42,5 тыс. кредитов, то есть 416 823 рубля на каждый кредит. В системе стройсбережений ежегодные затраты на 1 кредит составляют 14 тыс. рублей при сроке накопления 5 лет для выдачи кредита размер премии государства на один кредит составит 70 тыс. рублей. Таким образом, эффективность этой системы может быть в 3 раза выше, чем АИЖК. При этом рубль государственной премии обеспечивает привлечение 5 рублей частных инвестиций через накопление, и впоследствии 7 рублей через погашение ссудной задолженности.
Таким образом, при государственной премии в 20 процентов, один рубль государственной поддержки обеспечивает привлечение в систему строительства жилья 12 рублей средств граждан.
«В систему стройсбережений можно эффективно встраивать другие формы государственной поддержки, а именно жилищные сертификаты, ипотечно-накопительные системы для военнослужащих, сертификаты на материнский (семейный) капитал, программы жилья для молодых семей и другие формы государственной поддержки. Выделение этих средств через систему стройсбережений как минимум удваивает эти средства за счет предоставления кредита на эквивалентную сумму», – резюмирует Оксана Дмитриева.
Автор:
рубрика:
Кредитная история
