Михаил Медведев: «Высотные регламенты для Ленобласти должны отличаться по районам»
19.12.2012
Эксперты отмечают, что объемы строительства жилья из Санкт-Петербурга все больше будут смещаться в Ленобласть. Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС», рассказал о своем видении развития прилегающих к городу районов Ленобласти, а также подробнее остановился на особенностях реализации проекта «Новое Мурино», который группа компаний реализует во Всеволожском районе Ленобласти.
– Михаил Анатольевич, недавно губернатор Ленобласти Александр Дрозденко встретился с застройщиками, работающими на территории региона, чтобы рассказать им о правилах игры при осуществлении градостроительной деятельности. Вам понятны эти правила игры, вы их принимаете?
– Да, очень приятно, что нас позвали на эту встречу. Обсуждение актуальных вопросов градостроительства в форме диалога власти и застройщиков уже дает плоды. Действительно, сейчас строительный рынок Ленобласти достиг такой стадии развития, что надо формировать общие правила региональной градостроительной политики. То, что было озвучено правительством области на заседании, нам понятно, и мы поддерживаем эти правила. В регионе, где существует множество муниципальных образований и предусмотрена трехуровневая система управления, сложнее выработать единые нормы работы, чем в Петербурге, где роль муниципальных образований в принятии градостроительных решений сведена к нулю. В связи с этим для региона должны быть четко выработаны общие принципы градостроительной политики, равнозначные для всех: областных властей, муниципальных образований, застройщиков и т. д.
– А как насчет снижения высотности, которое предполагают новые градостроительные нормы, принятые правительством Ленобласти в марте? Вас это не смущает как застройщика, который занимается комплексным освоением территорий?
– Давайте разберемся. Речь идет о том, что раньше не было вообще никаких правил по высоте – хоть 5 этажей строй, хоть 25. Сейчас установлены границы: 16 этажей для городских поселений и 12 для сельских. Понижение это или повышение – философский вопрос. Кто строил 5 этажей, сейчас 12 этажей захотят возвести. Постановление, принятое в марте, – это начало формирования общей градостроительной политики Ленинградской области. Возможно, что высотный регламент для всей области не подойдет, так как она слишком разнородная, район от района очень сильно отличается: на территориях, прилегающих к Санкт-Петербургу, высотное жилищное строительство ведется активно, но есть районы Ленобласти, где ситуация другая. Если в Усть-Луге жилья строят много, то в Приозерском районе нет. Во Всеволожском районе вообще идет бурное развитие. Соответственно, и высотные регламенты должны быть разными, то есть они должны отличаться по районам. И здесь на первое место выходит то самое градостроительное планирование, без которого не получится движения вперед. На мой взгляд, установленные в марте высотные регламенты являются первой попыткой определения общих градостроительных правил игры на рынке. При всей их специфике надо понимать, что нормы на отдельных территориях, конечно, будут меняться. То есть если для Приозерского района это нормально, то для Всеволожского района это ненормально. Но и Всеволожский район разный: с одной стороны, есть Кудрово, Девяткино и Бугры, а с другой стороны, есть поселения за Всеволожском, где о высотном строительстве речи нет. Получается, что даже поселение поселению рознь. Я приветствую эти нормы как установление общих правил игры. Но для каждого муниципального образования надо вести индивидуальные отклонения по высотности в рамках общих правил. Александр Дрозденко по результатам заседания 7 ноября дал поручение до конца года сформировать регламент прохождение процедур отклонения максимальных высотных параметров исходя из плотности застройки. Данные отклонения позволят гибко и разумно корректировать высотные параметры зданий в отдельных муниципальных поселениях. Речь о том, что если раньше МО сами, на свой взгляд определяли, кто и что будет строить, то сейчас к этому процессу подключились областные власти, что, на мой взгляд, очень правильно.
– На заседании задавали много вопросов, а что вас конкретно интересовало?
– Такие встречи полезны именно тем, что можно напрямую задать вопрос о том, какая политика будет вестись в области градостроительства Ленинградской области, в каком направлении надо двигаться. Не только меня, но и всех застройщиков интересуют вопросы о строительстве социальной инфраструктуры: будет ли Ленобласть возводить за свои деньги эти объекты, каким образом передавать детские сады, школы субъектам Федерации, кто будет финансировать их содержание и т. д. Все ответы, которые я хотел получить, я услышал.
– ГК «ЦДС» будет передавать свои социальные объекты на баланс Ленобласти или они останутся коммерческими?
– Мы начнем строить первый детский сад на одном из объектов в Ленобласти в марте 2013 года, а сейчас идут проектные работы. Уже сегодня с уверенностью могу сказать, что он будет государственным. Действительно, бюджет Ленобласти не может обеспечить массовое строительство объектов социальной инфраструктуры на приграничной к городу территории. Я считаю, что было сделано очень разумное и компромиссное предложение со стороны региональных властей. Процедура проста: компания строит объект соцкультбыта. Область смотрит, сколько мы заплатили налогов: если 50% этих средств перекрывает стоимость возведения этого объекта, то проводится аукцион, на котором покупается наш детский сад за бюджетный счет. Первый детский сад по такой схеме был куплен у компании «Арсенал» за 87 млн рублей. По сути, это себестоимость, но у застройщика нет цели зарабатывать на объектах соцкультбыта. Это очень разумно, с одной стороны, привлекая инвесторов на территорию региона, получить дополнительные налоги в область, а с другой, 50% от этих налогов потратить на выкуп социальных объектов у застройщика. Получается двойная польза: будут построены современные жилые кварталы, обеспеченные социальной инфраструктурой, и область получит дополнительно 50% налогов вместо нуля. Это хороший стимул. Мы провели расчет по такой схеме работы и сделали вывод, что она нас устраивает. Мы уже перерегистрировали тех застройщиков, которые работают на наших объектах в Ленобласти. Эти компании будут платить налоги на прибыль в региональный бюджет.
– Сколько жилищных проектов ГК «ЦДС» сейчас реализует в Ленобласти?
– В Ленобласть мы вышли в 2005 году, когда уже работали в Петербурге. Сейчас мы ведем 4 проекта комплексной застройки территорий в трех поселениях Всеволожского района: Муринском сельском поселении строятся «Муринский посад» и «Новое Мурино», в Буграх – «Северные высоты», и в Кудрово возводим квартал «Весна».
– Ощутили ли разницу при ведении работ на территории региона по сравнению с городом?
– Конечно. В каждом субъекте свои правила. Дипломатично могу сказать: что-то сложнее, а что-то проще. Но все происходит по-разному. Город гораздо раньше и проще отрегулирован правилами ПЗЗ, территориальным планированием и т. д. В Ленобласти такое регулирование только началось.
– Расскажите о проекте «Новое Мурино»: в чем его особенность?
– Это проект комплексного освоения территории объемом 30 га. Сейчас идет возведение первой очереди проекта, а на вторую и третью только объявлены конкурсы. По сути, это современный комфортный квартал, где есть все для жизни. Предусмотрена большая школа, 2 детских сада, гаражи, парковки, благоустройство территории. Уже в течение года на своих объектах мы вводим новый стандарт технического оснащения: устанавливаем современные лифты, металлические двери хорошего качества, которые не нужно менять после заселения, 5-камерные стеклопакеты и т. д. У нас предусмотрена дизайнерская отделка холлов, в одном кабель-канале широкополосный Интернет, кабельное телевидение, телефон, видеодомофон. Мы работаем в массовом сегменте. Наши квартиры рационально спроектированы. «Новое Мурино» в этом плане не исключение. На оптимальной площади расположены кухня от 9 кв. м, комнаты от 15 кв. м, раздельный санузел, прихожая, лоджия или балкон. За счет отсутствия лишних метров цены на квартиры носят конкурентоспособный характер и остаются доступными для большинства петербуржцев и гостей города. Несомненным плюсом является то, что квартал «Новое Мурино» расположен в пешей доступности от метро «Девяткино».
– Какие условия предлагает компания для приобретения квартир на этом объекте?
– Мы большой объем жилья строим в массовом сегменте, где сформировался наибольший спрос, при этом объем платежеспособного спроса гораздо меньше, но он увеличивается, так как растет благосостояние граждан. Для многих людей покупка жилья – это большой стресс, ответственность и надежды. Поэтому мы стараемся сделать финансовую составляющую при покупке жилья максимально комфортной.
У нас существует целый ряд программ, позволяющих приобрести квартиры в ипотеку, в рассрочку, в рамках городских целевых программ и субсидий. Все рассчитано для людей, которые не могут позволить себе приобрести жилье путем единовременной выплаты.
У ГК «ЦДС» подписаны договоры с 18 банками. Из них 8 чисто ипотечных, а 10 сотрудничают с нами от случая к случаю. Со всеми ипотечными банками мы постоянно создаем индивидуальные программы, отличные от предложений других застройщиков: где-то процентная ставка понижена или уменьшен первоначальный взнос, где-то идет более быстрое рассмотрение документов и т. п. Мы стараемся активизировать именно те механизмы, которые действительно влияют на процесс приобретения квартиры через ипотеку. У ГК «ЦДС» примерно 20% квартир покупаются посредством ипотеки. Вполне реально довести эту цифру до 40%. Понятно, что ставки в 5% на российском рынке точно не будет, так как есть инфляция, ставка рефинансирования, норма резервирования. Но есть другие привлекательные условия, начиная от минимального взноса и заканчивая длительным сроком выплат.
Параллельно на квартиры в ЖК «Новое Мурино» мы предлагаем рассрочку сроком до полутора лет. В зависимости от первоначального взноса она бывает процентной и беспроцентной.
– Планирует ли ГК «ЦДС» продолжать строительство жилья в Ленобласти помимо уже реализуемых проектов? И кстати, не хотите «углубиться» в регион?
– Мы везде готовы работать, где есть экономическая целесообразность. Пока мы активны в этих четырех поселениях Ленобласти и здесь же дополнительно покупаем пятна земли. Сейчас рассматриваем возможность покупки земли в Ломоносовком районе, но пока это 50 на 50. Малоэтажкой в ближайшее время заниматься не будем. Хотя сейчас и строим поселок из таунхаусов «Кантеле» в Репино. Но это точечный проект не массового сегмента. В основном же ГК «ЦДС» сосредоточена на многоэтажном строительстве. Отрадно, что сегодня у правительства Ленобласти сформирован очень сильный строительный блок. Люди понимают, что делают. А с такими людьми можно разговаривать и решать градостроительные вопросы в режиме диалога.
Справка о компании
В активе группы компаний «ЦДС» более 40 реализованных, строящихся и разрабатываемых проектов. В настоящее время в портфеле компании более 20 строящихся и разрабатываемых проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости общей площадью более 3,5 млн кв. м, в том числе проекты комплексного освоения территорий. Квартиры реализуются через департамент недвижимости ГК «ЦДС», что позволяет осуществлять стопроцентный контроль над этим процессом.
Головная фирма группы компаний – ЗАО «ЦДС» – является членом Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга с 2000 года. Кроме того, она входит в Ассоциацию домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также Санкт-Петербургский союз строительных компаний «Союзпетрострой» и НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
«ЦДС» одной из первых в Петербурге вступила в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». В конце мая 2009 года «ЦДС» получила «Свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства». ГК «ЦДС» названа лучшей компанией в сфере жилищного строительства за 2011 год.
Правительство Ленинградской области объявило ЗАО «ЦДС» лауреатом конкурса «Лучшая строительная организация Ленинградской области в 2007 году» в номинации «Массовое жилищное строительство».
Политика руководства группы компаний «ЦДС» направлена на дальнейшее развитие и укрепление позиций на строительном рынке Санкт-Петербурга.
Партнеры ГК «ЦДС»: ОАО «Банк «Санкт-Петербург», АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ОАО), ОАО «Сбербанк России», ОАО АКБ «Балтика», ЗАО «КБ ДельтаКредит», ОАО АКБ «Росбанк», ЗАО «ЮниКредит Банк», ЗАО «СПб – РегионИпотека», ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», ОАО «Нордеа банк», АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), ОАО «Промсвязьбанк», ОАО «АЛЬФА-БАНК», ОАО «МТС-Банк» (ОАО), ОАО «Банк Уралсиб», Банк «Возрождение» ОАО, ОАО «Ханты-Мансийский банк».
– Михаил Анатольевич, недавно губернатор Ленобласти Александр Дрозденко встретился с застройщиками, работающими на территории региона, чтобы рассказать им о правилах игры при осуществлении градостроительной деятельности. Вам понятны эти правила игры, вы их принимаете?
– Да, очень приятно, что нас позвали на эту встречу. Обсуждение актуальных вопросов градостроительства в форме диалога власти и застройщиков уже дает плоды. Действительно, сейчас строительный рынок Ленобласти достиг такой стадии развития, что надо формировать общие правила региональной градостроительной политики. То, что было озвучено правительством области на заседании, нам понятно, и мы поддерживаем эти правила. В регионе, где существует множество муниципальных образований и предусмотрена трехуровневая система управления, сложнее выработать единые нормы работы, чем в Петербурге, где роль муниципальных образований в принятии градостроительных решений сведена к нулю. В связи с этим для региона должны быть четко выработаны общие принципы градостроительной политики, равнозначные для всех: областных властей, муниципальных образований, застройщиков и т. д.
– А как насчет снижения высотности, которое предполагают новые градостроительные нормы, принятые правительством Ленобласти в марте? Вас это не смущает как застройщика, который занимается комплексным освоением территорий?
– Давайте разберемся. Речь идет о том, что раньше не было вообще никаких правил по высоте – хоть 5 этажей строй, хоть 25. Сейчас установлены границы: 16 этажей для городских поселений и 12 для сельских. Понижение это или повышение – философский вопрос. Кто строил 5 этажей, сейчас 12 этажей захотят возвести. Постановление, принятое в марте, – это начало формирования общей градостроительной политики Ленинградской области. Возможно, что высотный регламент для всей области не подойдет, так как она слишком разнородная, район от района очень сильно отличается: на территориях, прилегающих к Санкт-Петербургу, высотное жилищное строительство ведется активно, но есть районы Ленобласти, где ситуация другая. Если в Усть-Луге жилья строят много, то в Приозерском районе нет. Во Всеволожском районе вообще идет бурное развитие. Соответственно, и высотные регламенты должны быть разными, то есть они должны отличаться по районам. И здесь на первое место выходит то самое градостроительное планирование, без которого не получится движения вперед. На мой взгляд, установленные в марте высотные регламенты являются первой попыткой определения общих градостроительных правил игры на рынке. При всей их специфике надо понимать, что нормы на отдельных территориях, конечно, будут меняться. То есть если для Приозерского района это нормально, то для Всеволожского района это ненормально. Но и Всеволожский район разный: с одной стороны, есть Кудрово, Девяткино и Бугры, а с другой стороны, есть поселения за Всеволожском, где о высотном строительстве речи нет. Получается, что даже поселение поселению рознь. Я приветствую эти нормы как установление общих правил игры. Но для каждого муниципального образования надо вести индивидуальные отклонения по высотности в рамках общих правил. Александр Дрозденко по результатам заседания 7 ноября дал поручение до конца года сформировать регламент прохождение процедур отклонения максимальных высотных параметров исходя из плотности застройки. Данные отклонения позволят гибко и разумно корректировать высотные параметры зданий в отдельных муниципальных поселениях. Речь о том, что если раньше МО сами, на свой взгляд определяли, кто и что будет строить, то сейчас к этому процессу подключились областные власти, что, на мой взгляд, очень правильно.
– На заседании задавали много вопросов, а что вас конкретно интересовало?
– Такие встречи полезны именно тем, что можно напрямую задать вопрос о том, какая политика будет вестись в области градостроительства Ленинградской области, в каком направлении надо двигаться. Не только меня, но и всех застройщиков интересуют вопросы о строительстве социальной инфраструктуры: будет ли Ленобласть возводить за свои деньги эти объекты, каким образом передавать детские сады, школы субъектам Федерации, кто будет финансировать их содержание и т. д. Все ответы, которые я хотел получить, я услышал.
– ГК «ЦДС» будет передавать свои социальные объекты на баланс Ленобласти или они останутся коммерческими?
– Мы начнем строить первый детский сад на одном из объектов в Ленобласти в марте 2013 года, а сейчас идут проектные работы. Уже сегодня с уверенностью могу сказать, что он будет государственным. Действительно, бюджет Ленобласти не может обеспечить массовое строительство объектов социальной инфраструктуры на приграничной к городу территории. Я считаю, что было сделано очень разумное и компромиссное предложение со стороны региональных властей. Процедура проста: компания строит объект соцкультбыта. Область смотрит, сколько мы заплатили налогов: если 50% этих средств перекрывает стоимость возведения этого объекта, то проводится аукцион, на котором покупается наш детский сад за бюджетный счет. Первый детский сад по такой схеме был куплен у компании «Арсенал» за 87 млн рублей. По сути, это себестоимость, но у застройщика нет цели зарабатывать на объектах соцкультбыта. Это очень разумно, с одной стороны, привлекая инвесторов на территорию региона, получить дополнительные налоги в область, а с другой, 50% от этих налогов потратить на выкуп социальных объектов у застройщика. Получается двойная польза: будут построены современные жилые кварталы, обеспеченные социальной инфраструктурой, и область получит дополнительно 50% налогов вместо нуля. Это хороший стимул. Мы провели расчет по такой схеме работы и сделали вывод, что она нас устраивает. Мы уже перерегистрировали тех застройщиков, которые работают на наших объектах в Ленобласти. Эти компании будут платить налоги на прибыль в региональный бюджет.
– Сколько жилищных проектов ГК «ЦДС» сейчас реализует в Ленобласти?
– В Ленобласть мы вышли в 2005 году, когда уже работали в Петербурге. Сейчас мы ведем 4 проекта комплексной застройки территорий в трех поселениях Всеволожского района: Муринском сельском поселении строятся «Муринский посад» и «Новое Мурино», в Буграх – «Северные высоты», и в Кудрово возводим квартал «Весна».
– Ощутили ли разницу при ведении работ на территории региона по сравнению с городом?
– Конечно. В каждом субъекте свои правила. Дипломатично могу сказать: что-то сложнее, а что-то проще. Но все происходит по-разному. Город гораздо раньше и проще отрегулирован правилами ПЗЗ, территориальным планированием и т. д. В Ленобласти такое регулирование только началось.
– Расскажите о проекте «Новое Мурино»: в чем его особенность?
– Это проект комплексного освоения территории объемом 30 га. Сейчас идет возведение первой очереди проекта, а на вторую и третью только объявлены конкурсы. По сути, это современный комфортный квартал, где есть все для жизни. Предусмотрена большая школа, 2 детских сада, гаражи, парковки, благоустройство территории. Уже в течение года на своих объектах мы вводим новый стандарт технического оснащения: устанавливаем современные лифты, металлические двери хорошего качества, которые не нужно менять после заселения, 5-камерные стеклопакеты и т. д. У нас предусмотрена дизайнерская отделка холлов, в одном кабель-канале широкополосный Интернет, кабельное телевидение, телефон, видеодомофон. Мы работаем в массовом сегменте. Наши квартиры рационально спроектированы. «Новое Мурино» в этом плане не исключение. На оптимальной площади расположены кухня от 9 кв. м, комнаты от 15 кв. м, раздельный санузел, прихожая, лоджия или балкон. За счет отсутствия лишних метров цены на квартиры носят конкурентоспособный характер и остаются доступными для большинства петербуржцев и гостей города. Несомненным плюсом является то, что квартал «Новое Мурино» расположен в пешей доступности от метро «Девяткино».
– Какие условия предлагает компания для приобретения квартир на этом объекте?
– Мы большой объем жилья строим в массовом сегменте, где сформировался наибольший спрос, при этом объем платежеспособного спроса гораздо меньше, но он увеличивается, так как растет благосостояние граждан. Для многих людей покупка жилья – это большой стресс, ответственность и надежды. Поэтому мы стараемся сделать финансовую составляющую при покупке жилья максимально комфортной.
У нас существует целый ряд программ, позволяющих приобрести квартиры в ипотеку, в рассрочку, в рамках городских целевых программ и субсидий. Все рассчитано для людей, которые не могут позволить себе приобрести жилье путем единовременной выплаты.
У ГК «ЦДС» подписаны договоры с 18 банками. Из них 8 чисто ипотечных, а 10 сотрудничают с нами от случая к случаю. Со всеми ипотечными банками мы постоянно создаем индивидуальные программы, отличные от предложений других застройщиков: где-то процентная ставка понижена или уменьшен первоначальный взнос, где-то идет более быстрое рассмотрение документов и т. п. Мы стараемся активизировать именно те механизмы, которые действительно влияют на процесс приобретения квартиры через ипотеку. У ГК «ЦДС» примерно 20% квартир покупаются посредством ипотеки. Вполне реально довести эту цифру до 40%. Понятно, что ставки в 5% на российском рынке точно не будет, так как есть инфляция, ставка рефинансирования, норма резервирования. Но есть другие привлекательные условия, начиная от минимального взноса и заканчивая длительным сроком выплат.
Параллельно на квартиры в ЖК «Новое Мурино» мы предлагаем рассрочку сроком до полутора лет. В зависимости от первоначального взноса она бывает процентной и беспроцентной.
– Планирует ли ГК «ЦДС» продолжать строительство жилья в Ленобласти помимо уже реализуемых проектов? И кстати, не хотите «углубиться» в регион?
– Мы везде готовы работать, где есть экономическая целесообразность. Пока мы активны в этих четырех поселениях Ленобласти и здесь же дополнительно покупаем пятна земли. Сейчас рассматриваем возможность покупки земли в Ломоносовком районе, но пока это 50 на 50. Малоэтажкой в ближайшее время заниматься не будем. Хотя сейчас и строим поселок из таунхаусов «Кантеле» в Репино. Но это точечный проект не массового сегмента. В основном же ГК «ЦДС» сосредоточена на многоэтажном строительстве. Отрадно, что сегодня у правительства Ленобласти сформирован очень сильный строительный блок. Люди понимают, что делают. А с такими людьми можно разговаривать и решать градостроительные вопросы в режиме диалога.
Справка о компании
В активе группы компаний «ЦДС» более 40 реализованных, строящихся и разрабатываемых проектов. В настоящее время в портфеле компании более 20 строящихся и разрабатываемых проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости общей площадью более 3,5 млн кв. м, в том числе проекты комплексного освоения территорий. Квартиры реализуются через департамент недвижимости ГК «ЦДС», что позволяет осуществлять стопроцентный контроль над этим процессом.
Головная фирма группы компаний – ЗАО «ЦДС» – является членом Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга с 2000 года. Кроме того, она входит в Ассоциацию домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также Санкт-Петербургский союз строительных компаний «Союзпетрострой» и НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
«ЦДС» одной из первых в Петербурге вступила в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». В конце мая 2009 года «ЦДС» получила «Свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства». ГК «ЦДС» названа лучшей компанией в сфере жилищного строительства за 2011 год.
Правительство Ленинградской области объявило ЗАО «ЦДС» лауреатом конкурса «Лучшая строительная организация Ленинградской области в 2007 году» в номинации «Массовое жилищное строительство».
Политика руководства группы компаний «ЦДС» направлена на дальнейшее развитие и укрепление позиций на строительном рынке Санкт-Петербурга.
Партнеры ГК «ЦДС»: ОАО «Банк «Санкт-Петербург», АКБ «Инвестиционный торговый банк» (ОАО), ОАО «Сбербанк России», ОАО АКБ «Балтика», ЗАО «КБ ДельтаКредит», ОАО АКБ «Росбанк», ЗАО «ЮниКредит Банк», ЗАО «СПб – РегионИпотека», ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», ОАО «Нордеа банк», АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), ОАО «Промсвязьбанк», ОАО «АЛЬФА-БАНК», ОАО «МТС-Банк» (ОАО), ОАО «Банк Уралсиб», Банк «Возрождение» ОАО, ОАО «Ханты-Мансийский банк».
рубрика:
Паспорт объекта
