Ипотека как зеркало кредитования

Ипотечное кредитование – один из механизмов реализации национального проекта «Доступное жилье».

Ипотека относится к потребительскому кредитованию. Поэтому на нее распространяются требования ЦБ РФ о прозрачности условий потребительского кредитования. Эксперты ведущих ипотечных структур рассказали о прозрачности ипотеки для потенциального заемщика.
ПрозраЧнаЯ схема
Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов считает, что схема ипотечного кредитования сейчас прозрачна и понятна не только заемщику, но также риэлтору и продавцу. Это происходит благодаря тому, что заемщику на первой встрече все разъясняется, и дается памятка. Продавец получает консультацию от специалиста банка о том, как подготовиться к сделке. Кроме того, банки регулярно проводят обучение риэлторов по проведению сделок с использованием ипотечного кредита.
При этом сегодня механизм ипотечного кредитования настолько прост, что ипотечные сделки практически не отличаются от простых сделок купли-продажи жилья. Количество ипотечных сделок постоянно растет и составляет уже не 2-3 процента от общего числа операций покупки недвижимости, как раньше. В некоторых регионах доходит до 40–50 процентов. Это также подтверждает простоту, понятность и удобство ипотечных сделок.
Руководитель отдела кредитования первичного рынка недвижимости Балтийской ипотечной корпорации Марианна Белькова дополняет, что специфика ипотечного кредитования характеризуется тем, что выдаются крупные денежные суммы на длительный срок. Если банк поведет себя недобросовестным образом по отношению к заемщику, то велик риск того, что он потом не вернет себе затраченные на выдачу кредита средства.
По этой причине банки всегда раскрывают заемщикам все платежи до сделки. Другое дело, что некоторые банки делают это в последний момент. Поскольку расходы по сделке велики, то и сами заемщики относятся к ипотеке ответственнее, чем к потребительским кредитам, – дольше изучают условия кредитного договора и тщательно считают все возможные платежи.
С точки зрения Андрея Рублева, заместителя директора дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург», схемы ипотечного кредитования сейчас являются прозрачными и простыми для понимания клиента. «Даже не будучи экспертом, потенциальный заемщик может получить всю необходимую информацию по условиям получения кредита, зайдя на сайт нашего банка. Также он сможет узнать о партнерах банка: застройщиках, оценщиках и страховых компаниях, увидеть и посчитать свои расходы по кредиту – у банка нет скрытых комиссий и платежей, распечатать список документов и анкету по форме банка», – говорит Андрей Рублев.
По мнению начальника отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгении Кохановской, ипотечное кредитование сейчас максимально прозрачно, поскольку это не тот рынок, где уместны скрытые комиссии. Традиционно любые документы и информация по ипотеке есть в свободном доступе и на все вопросы можно получить комментарии менеджеров.
Телефонное право
Заемщик при выборе ипотечного продукта может получить необходимую ему информацию несколькими путями, например, проконсультироваться по телефону горячей линии банка. Он выбирает продукт, получает информацию о расходах по кредиту, порядке погашения. Также на сайтах многих банков представлено не только подробное описание кредитных продуктов, но и порядок действий заемщика, особенности каждой программы, ипотечный калькулятор, формы документов, сообщил Игорь Жигунов.
Кроме того, клиент может задать вопрос специалисту банка через интернет, находясь дома или на работе, или обратиться к ипотечному брокеру, который также даст подробную консультацию по существующим на рынке программам кредитования, поможет подобрать подходящий клиенту продукт.
В случае, если у заемщика после посещения сайта останутся вопросы, ему не обязательно приходить в офис банка на консультацию. На его вопросы могут ответить специалисты круглосуточной справочной службы банка по телефону, они также, в случае необходимости, могут записать клиента на прием к менеджеру, – утверждает Андрей Рублев.
В последнее время тема ипотечного кредитования активно обсуждается в СМИ и Интернете. Поэтому для любого заемщика не составит большого труда разобраться в особенностях ипотечной сделки. Традиционно в банках ипотечные сделки протекают по стандартным схемам, поэтому если у заемщика возникает необходимость досконально вникнуть во все ее особенности еще до прихода в банк, то сейчас это сделать не сложно.
Для среднестатистического заемщика «белых пятен» в вопросах ипотечного кредитования не так много, уверена Евгения Кохановская. Этот рынок относительно стабилен, и во многом благодаря СМИ потенциальные заемщики знают, что спрашивать и где искать «подводные камни». Директор департамента развития ипотечных продуктов банка «КИТ Финанс» Игорь Иванин дополняет, что потенциальному заемщику не обязательно быть экспертом по ипотеке, но ориентироваться в терминологии необходимо.
Марианна Белькова не разделяет оптимизма коллег: «Даже ипотечному специалисту невозможно разобраться во всех тонкостях ипотечных программ после телефонного звонка в кредитную организацию или посещения ее сайта. Неспециалисту тем более сложно. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому разбираться в ней самостоятельно не стоит даже и пытаться».
Банки не раскрывают информацию о способе проведения андеррайтинга, о том, как относятся к индивидуальным предпринимателям, гражданам, получающим доход за границей, сделкам, в которых участвуют несовершеннолетние и так далее. Всю необходимую информацию заемщик может получить на индивидуальной консультации в офисе кредитора, дополняет специалист.
Вопросы заемщиков
Некоторые заемщики пытаются самостоятельно рассчитать размер своего аннуитетного платежа. Так как аннуитетный платеж рассчитывается по специальной формуле сложных процентов, то просчитать его правильно «вручную» очень сложно, утверждает Игорь Жигунов. Для этого используются специальные расчетные программы.
Может возникнуть вопрос подготовки документов по квартире, которая находится в цепочке сделок, так как надо не только подготовить документы по другим квартирам для встречной покупки, но и согласовать с продавцом все нюансы расчетов. Банк может рекомендовать аккредитованного риэлтора – специалиста по ипотечным сделкам.
Порой возникают вопросы о порядке определения режима имущества супругов – оформление брачного контракта, выделение долей, оформление соглашения о разделе имущества. В этом случае консультацию и рекомендации по форме документов можно получить у риэлтора, брокера либо в банке.
В последнее время появляются разные предложения кредитных программ, в том числе с плавающими процентными ставками. Здесь у клиентов возникает вопрос, как будет определяться ставка, от чего и как она будет меняться, какие в этом случае возникают для него риски.
К сожалению, несмотря на то что ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, население до сих пор недостаточно информировано в этой области. По словам Андрея Рублева, по этой причине очень часто у потенциального заемщика возникает множество различных вопросов, начиная с ключевого – «Что такое ипотека?».
Заемщика, который уже имеет представление об ипотеке, обычно в первую очередь интересует конкретный размер годовой процентной ставки по кредиту, перечень и размер дополнительных расходов, наличие или отсутствие скрытых комиссий, порядок досрочного погашения кредита, возможность рефинансирования кредита в будущем.
В практике Евгении Кохановской обычно вопросы касаются специфики получения конкретного кредита – разрешений органов опеки, согласований с Жилищным комитетом, возможности работы с доверенностями и прочее. Часто заемщик плохо представляет себе методику начисления процентов по кредиту. Иногда, при посредственной работе агентов, заемщики до момента сделки не представляют, как будет проходить процедура выдачи денег продавцам квартиры.
По мнению Марианны Бельковой, неясность ипотечных вопросов зависит от заемщика: его образования и уровня квалификации. Бывает, что заемщик не знает, что такое аннуитетный платеж, а бывают те, которым все с экономической точки зрения понятно. Также часто не ясны вопросы о подходе к заемщику и форме подтверждения его дохода. Одни банки устраивает простая устная форма подтверждения, другие учитывают имеющиеся у заемщика активы.
Реклама и жизнь
Игорь Иванин не думает, что сейчас банки умалчивают о чем-либо в рекламе ипотечных программ. Однако в большинстве случаев основной упор делается на процентные ставки по кредитам. Сейчас этот параметр является основным для выбора той или иной ипотечной программы. Абсолютно всю информацию, связанную с выдачей кредитов, сообщить в одном рекламном сообщении невозможно. Для этого существуют сайты банков или офисы, где можно получить необходимые документы и задать вопросы.
В рекламе кредитных программ должны содержаться все необходимые сведения, в том числе предусмотренные законодательством о рекламе. При этом не только многообразие кредитных программ, но и условия оформления сделки, порядок пользования кредитом, взаимодействия с контрагентами по сделке в рекламе не описать, сожалеет Игорь Жигунов.
Поэтому более подробную информацию можно получить непосредственно в банке либо на его сайте. Если в рекламе продукта указывается хотя бы один из его ценовых параметров, то возникает необходимость полного описания всех финансовых показателей продукта и связанных с ним услуг.
Поэтому, если в рекламе отсутствуют ценовые параметры продукта, то это продиктовано не желанием скрыть информацию, а сделать сообщение максимально простым для восприятия, при условии, что всю подробную информацию можно без труда получить в банке.
Поскольку рекламное сообщение традиционно ограничено, в него не могут попасть как все достоинства программы, так и ее недостатки, соглашается Евгения Кохановская. Поэтому прежде чем получить кредит, необходимо ознакомиться с выбранной программой, опираясь не только на рекламное объявление.
Банки сейчас чаще рекламируют брэнд и пишут максимально низкую процентную ставку. О том, что эта ставка возможна только при определенных условиях: например 50 процентов при первоначальном взносе и сроке кредитования только 5 лет, реклама не говорит, отмечает Марианна Белькова. Кроме того, ни один банк в своей рекламе не указывает платежи, которые необходимы при получении ипотеки.
В этой связи можно привести примерную смету расходов при получении ипотечного кредита в среднестатистическом банке. Стандартные расходы по сделке составляют: 1-2 процента от суммы кредита за выдачу кредита, 0,5-0,7 процента от суммы кредита – страхование, услуги нотариуса и государственная пошлина. У некоторых банков также случаются такие расходы, как комиссия за рассмотрение заявки, комиссия за ведение счета, комиссия за конвертацию при выдачи валютного кредита, комиссия за досрочное погашение в размере 2–5 процентов в течение нескольких первых лет.
ЭффективнаЯ ставка
Ипотечное кредитование имеет некоторые особенности по сравнению с потребительским беззалоговым кредитованием. Это касается и процедур андеррайтинга, и более крупных сумм кредита. Таким образом, в силу специфики ипотечного кредитования, заявляемые условия, кредитные ставки соответствую эффективным, замечает Игорь Жигунов.
Указание и рекомендации ЦБ РФ, конечно, актуализируют вопрос системного подхода при кредитовании физических лиц. При этом работа банков по ипотечным сделкам происходит в прежнем режиме с учетом принципов четкости, открытости и технологической прозрачности.
Требования ЦБ РФ пока не оказали существенного влияния на рынок ипотечного кредитования.

Автор: Дмитрий Малышев