Инструмент доступности жилья
18.11.2007
Не так давно в Петербурге прошел Международный форум «Законодательные и организационные основы создания в России строительных сберегательных касс».
Речь на нем шла о новом законе «О строительных сберегательных кассах», который предполагается вынести на обсуждение депутатов Государственной думы в ближайшее время. Одобрение правительства уже получено.
Закон начал разрабатываться примерно лет 10 назад, когда речи об ипотечном кредитовании еще не шло, а собственные средства для строительства жилья были у небольшого числа россиян. Крепко стоящих на ногах в финансовом отношении строительных компаний не было, дома строились на деньги вкладчиков, и чтобы бизнес мог развиваться, необходима была постоянная финансовая подпитка. Таким ручейком могли стать стройсберкассы (ССК), используемые в некоторых странах мира (Германия, Австрия, Словакия, Чехия, Венгрия, Хорватия, Китай, Казахстан, Румыния) и хорошо себя в них зарекомендовавшие.
Специальный финансовый инструмент
Несмотря на то что идея в целом верная, она до сих пор встречает противодействие из-за сложности реализации. По сути, строительные сберегательные кассы – это финансовый институт, то есть – банк. Но банку дела нет до строительства жилья. Он выдает кредиты под проценты и этим живет. Отслеживать, кто, как и на что использует полученные средства, ему недосуг. Задача же ССК изначально иная – кредитование строительства жилья, причем с выгодой для собственных вкладчиков. Долгие споры законодателей с исполнительной властью привели к решению создать единую ССК на всем пространстве страны в форме специализированного банка, учредителями которого станут четыре крупнейших банка страны. Они же сформируют первоначальный капитал в объеме не менее 5 млн EURO, необходимый для создания финансового учреждения по российскому законодательству.
Банк для строителей
Средства, аккумулируемые в этом учреждении, будут использоваться исключительно на строительство, приобретение и ремонт жилья. Вкладчик ССК должен будет самостоятельно накопить половину стоимости жилья. Вторая половина будет предоставлена ему под 5-6 процентов годовых. По мнению разработчиков кредита, любой россиянин, имеющий зарплату в 18 тысяч рублей и первоначальный капитал в объеме 300 тысяч рублей (интересно, где он его возьмет при такой зарплате?), сможет накопить половину стоимости однокомнатной квартиры (1,5 млн руб.) за 4-4,5 года. Для этого ему необходимо будет ежемесячно отдавать в ССК 7,5 тысяч рублей. На эти деньги станут начислять 2-3 процента ежегодно. Плюс государство расщедрится на премию в 14 тысяч рублей. Накопив необходимую сумму, вкладчик еще от 2 до 6 месяцев будет вынужден стоять в очереди на приобретение вожделенной квартиры.
Вопросы без ответа
Теоретически все очень гладко. Как получится, увидим. Но уже сегодня возникает несколько вопросов. Учитывался ли ежегодный рост цен на квадратные метры, который сегодня составляет порядка 30 процентов в год? А такой скачок, как произошедший два года назад и увеличивший стоимость квадратного метра в 2,5 раза? Каким образом будет отслеживаться очередь? Будет ли в каждом регионе своя или единая по всей России (банк-то один)? А квартиры вкладчики будут получать в регионе проживания или там, где они в настоящее время в избытке? И как быть с ценами на жилье, которые разнятся в столицах и провинции в несколько раз? В какой срок будут погашаться кредиты? Кто будет решать, у каких компаний покупать жилье? А кто отслеживать качество приобретаемого жилья? И что делать с домом, в который вложены средства вкладчиков, качество которого их не устраивает? И так далее, и тому подобное.
Опыт западный…
Опыт очень пунктуальных и ответственных немцев показывает, что в определенные экономические моменты ССК могут быть весьма выгодны для страны. Об истории создания стройсберкасс в Германии на форуме рассказал Юрген Монцек, старший консультант отдела «Зарубежные рынки» АО «Строительная сберегательная касса Швэбиш Халль». Первые ССК появились в конце XVIII века в Англии. Сто лет спустя структура перекочевала в Германию и вот уже почти 120 лет помогает решать жилищные проблемы этой страны. Особый всплеск активности наблюдался после второй мировой войны, когда страна была практически стерта с лица земли, и в 1990-е годы, когда произошло объединение двух Германий. В 1952 году был принят закон о предоставлении премии за накопление средств на жилищное строительство. С этого времени по 2006 год государство в качестве премий выплатило почти 29 млрд EURO. Помощь ССК вкладчикам за этот же период составила более 1 млрд EURO. Данные за 2006 год показывают, что в целом страна израсходовала на жилищное строительство чуть более 129 млрд EURO, при этом ССК внесли 32 миллиарда, просто сберкассы – 35, а различные банки (кооперативные, ипотечные, земельные) – 58 млрд. Еще 4,5 млрд добавили страховые компании. То есть главная опора строителей в этой стране – это кредитные учреждения, в том числе ССК и СК. По мнению докладчика, ССК выгодны как вкладчикам (надежны, позволяют постепенно накапливать средства), так и государству: частные инвестиции снижают давление на государство в обеспечении жильем.
И восточной Европы
Еще один представитель заграницы – Эрих Файкс – рассказал о действии ССК в Словакии. Первая стройсберкасса в этой стране была образована 15 лет назад, и с тех пор ее услугами воспользовались более 3 млн человек (в Словакии проживает 5,3 миллиона человек). Ими было заключено договоров на 643 млрд рублей (словацкая крона равна рублю). Каждый четвертый улучшил свои жилищные условия. Остальные использовали накопления на ремонт домов и квартир. Доходность ССК выше, чем в обычных банках – 40 процентов. Это происходит за счет того, что банк активно инвестирует средства в выгодные экономические проекты, государственные и западные ценные бумаги. Каждые 2,5 минуты в стране заключается один договор со стройсберкассой. В строительство ССК вложила 201 млрд, ипотечные банки – 107, а государственный фонд развития жилищного строительства – 40,7 млрд рублей. Сегодня в Словакии 20 процентов клиентов ССК в возрасте до 18 лет. Ребенок рождается, и родители заключают договор, начиная копить ему средства на жилье, как говорится, с пеленок. Зато и жилищный вопрос не стоит так остро, как у нас.
ССК надежнее банка
По мнению председателя Экспертного совета комиссии СФ по формированию рынка доступного жилья Ивана Грачева, «строительные сберегательные кассы надежнее банков. В любом банке, в том числе ипотечном, вкладчик и получатель кредита – это разные лица, таким образом, они могут вступать в противофазу. И это невозможно в ССК, так как там и вкладчик, и получатель кредита – одно лицо. Для усиления стабильности просто необходимы более жесткие условия выдачи и контроля возврата кредита».
Как отметил еще один выступающий, президент Международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Зубов, сегодня пошла ипотека, но она доступна только 7-8 процентам населения. Последние два года доступность жилья снижается. Так почему не допустить на рынок инструмент (ССК. – Прим. ред.), который сможет расширить возможности и поможет решать жилищный вопрос 25-30 процентам россиян?»
Инструменты-то разные
Еще более однозначно высказался председатель Комитета по ипотеке и программам долгосрочного финансирования Российской гильдии риэлторов Павел Штепан: «Существует мнение, что если есть хорошо развитая ипотечная система, то стройсберкассы не нужны. Что здесь можно сказать? Ну, давайте все будем ездить только на БМВ и Мерседесах. Есть разные инструменты финансового рынка. Только один – экономкласса, а другой – бизнес-класса. Их можно использовать и по отдельности, и одновременно. Во многих регионах России эти схемы уже работают. Многие риэлторы раньше стали использовать систему сбережений, чем ипотечные кредиты. Могу сказать, что в России на сегодняшний день с помощью сберкасс приобретено около 80 тысяч квартир, в Петербурге – около 2000. Это работа жилищно-накопительных кооперативов. Стройсберкассы в 2 раза дешевле, чем ипотека. Это просто разные системы. Ипотека – это быстро и дорого, система ССК – дольше, но зато дешевле. Что меня удивило в Германии? Там очень мало больших автомобилей. Крупные мужчины спокойно влезают в малолитражки, не чувствуя при этом никакого ущемления собственного достоинства. Наше увлечение ипотекой такое же, как увлечение внедорожниками».
Слово – практику
Последним выступал заместитель председателя правления КПКГ «Невский терем» Александр Самарцев. И сразу сбил радужный настрой присутствующих словами о том, что закон, скорее всего, будет мертворожденным. Прежде всего потому, что государственная премия в 14 тысяч рублей – это все равно, что ничего (самая дешевая квартира в Петербурге стоит 1,5 млн рублей). Почему в Германии и других странах премия государства составляет не менее 30 процентов накопленной суммы? Это существенная помощь. А мы и тут хотим сэкономить. По его словам, нет в законе ни слова о налоговых преференциях для вкладчиков. Кроме того, банк – это чисто финансовый институт, сотрудники которого ничего не знают о строительстве. В законе не сказано, будет ли при ССК образована специальная структура, которая станет заниматься договорами со строительными компаниями. Одним словом – в очередной раз депутаты родили теоретически правильный, но практически нереализуемый закон.
Между тем в стране уже почти 10 лет «при полном равнодушии государства работают жилищно-накопительные кооперативы. По данным трех крупнейших кооперативов, за это время только ими было привлечено более 100 тысяч пайщиков и приобретено около 70 тысяч квартир». У этих организаций есть своя сеть, есть опыт работы со строительными организациями, опыт приумножения денег пайщиков. Наверное, было бы естественным именно на базе этих организаций сформировать первую ССК. Но формировать ее собираются, по словам разработчиков, четыре банка-учредителя.
Автор: Лилиана Глазова
Речь на нем шла о новом законе «О строительных сберегательных кассах», который предполагается вынести на обсуждение депутатов Государственной думы в ближайшее время. Одобрение правительства уже получено.
Закон начал разрабатываться примерно лет 10 назад, когда речи об ипотечном кредитовании еще не шло, а собственные средства для строительства жилья были у небольшого числа россиян. Крепко стоящих на ногах в финансовом отношении строительных компаний не было, дома строились на деньги вкладчиков, и чтобы бизнес мог развиваться, необходима была постоянная финансовая подпитка. Таким ручейком могли стать стройсберкассы (ССК), используемые в некоторых странах мира (Германия, Австрия, Словакия, Чехия, Венгрия, Хорватия, Китай, Казахстан, Румыния) и хорошо себя в них зарекомендовавшие.
Специальный финансовый инструмент
Несмотря на то что идея в целом верная, она до сих пор встречает противодействие из-за сложности реализации. По сути, строительные сберегательные кассы – это финансовый институт, то есть – банк. Но банку дела нет до строительства жилья. Он выдает кредиты под проценты и этим живет. Отслеживать, кто, как и на что использует полученные средства, ему недосуг. Задача же ССК изначально иная – кредитование строительства жилья, причем с выгодой для собственных вкладчиков. Долгие споры законодателей с исполнительной властью привели к решению создать единую ССК на всем пространстве страны в форме специализированного банка, учредителями которого станут четыре крупнейших банка страны. Они же сформируют первоначальный капитал в объеме не менее 5 млн EURO, необходимый для создания финансового учреждения по российскому законодательству.
Банк для строителей
Средства, аккумулируемые в этом учреждении, будут использоваться исключительно на строительство, приобретение и ремонт жилья. Вкладчик ССК должен будет самостоятельно накопить половину стоимости жилья. Вторая половина будет предоставлена ему под 5-6 процентов годовых. По мнению разработчиков кредита, любой россиянин, имеющий зарплату в 18 тысяч рублей и первоначальный капитал в объеме 300 тысяч рублей (интересно, где он его возьмет при такой зарплате?), сможет накопить половину стоимости однокомнатной квартиры (1,5 млн руб.) за 4-4,5 года. Для этого ему необходимо будет ежемесячно отдавать в ССК 7,5 тысяч рублей. На эти деньги станут начислять 2-3 процента ежегодно. Плюс государство расщедрится на премию в 14 тысяч рублей. Накопив необходимую сумму, вкладчик еще от 2 до 6 месяцев будет вынужден стоять в очереди на приобретение вожделенной квартиры.
Вопросы без ответа
Теоретически все очень гладко. Как получится, увидим. Но уже сегодня возникает несколько вопросов. Учитывался ли ежегодный рост цен на квадратные метры, который сегодня составляет порядка 30 процентов в год? А такой скачок, как произошедший два года назад и увеличивший стоимость квадратного метра в 2,5 раза? Каким образом будет отслеживаться очередь? Будет ли в каждом регионе своя или единая по всей России (банк-то один)? А квартиры вкладчики будут получать в регионе проживания или там, где они в настоящее время в избытке? И как быть с ценами на жилье, которые разнятся в столицах и провинции в несколько раз? В какой срок будут погашаться кредиты? Кто будет решать, у каких компаний покупать жилье? А кто отслеживать качество приобретаемого жилья? И что делать с домом, в который вложены средства вкладчиков, качество которого их не устраивает? И так далее, и тому подобное.
Опыт западный…
Опыт очень пунктуальных и ответственных немцев показывает, что в определенные экономические моменты ССК могут быть весьма выгодны для страны. Об истории создания стройсберкасс в Германии на форуме рассказал Юрген Монцек, старший консультант отдела «Зарубежные рынки» АО «Строительная сберегательная касса Швэбиш Халль». Первые ССК появились в конце XVIII века в Англии. Сто лет спустя структура перекочевала в Германию и вот уже почти 120 лет помогает решать жилищные проблемы этой страны. Особый всплеск активности наблюдался после второй мировой войны, когда страна была практически стерта с лица земли, и в 1990-е годы, когда произошло объединение двух Германий. В 1952 году был принят закон о предоставлении премии за накопление средств на жилищное строительство. С этого времени по 2006 год государство в качестве премий выплатило почти 29 млрд EURO. Помощь ССК вкладчикам за этот же период составила более 1 млрд EURO. Данные за 2006 год показывают, что в целом страна израсходовала на жилищное строительство чуть более 129 млрд EURO, при этом ССК внесли 32 миллиарда, просто сберкассы – 35, а различные банки (кооперативные, ипотечные, земельные) – 58 млрд. Еще 4,5 млрд добавили страховые компании. То есть главная опора строителей в этой стране – это кредитные учреждения, в том числе ССК и СК. По мнению докладчика, ССК выгодны как вкладчикам (надежны, позволяют постепенно накапливать средства), так и государству: частные инвестиции снижают давление на государство в обеспечении жильем.
И восточной Европы
Еще один представитель заграницы – Эрих Файкс – рассказал о действии ССК в Словакии. Первая стройсберкасса в этой стране была образована 15 лет назад, и с тех пор ее услугами воспользовались более 3 млн человек (в Словакии проживает 5,3 миллиона человек). Ими было заключено договоров на 643 млрд рублей (словацкая крона равна рублю). Каждый четвертый улучшил свои жилищные условия. Остальные использовали накопления на ремонт домов и квартир. Доходность ССК выше, чем в обычных банках – 40 процентов. Это происходит за счет того, что банк активно инвестирует средства в выгодные экономические проекты, государственные и западные ценные бумаги. Каждые 2,5 минуты в стране заключается один договор со стройсберкассой. В строительство ССК вложила 201 млрд, ипотечные банки – 107, а государственный фонд развития жилищного строительства – 40,7 млрд рублей. Сегодня в Словакии 20 процентов клиентов ССК в возрасте до 18 лет. Ребенок рождается, и родители заключают договор, начиная копить ему средства на жилье, как говорится, с пеленок. Зато и жилищный вопрос не стоит так остро, как у нас.
ССК надежнее банка
По мнению председателя Экспертного совета комиссии СФ по формированию рынка доступного жилья Ивана Грачева, «строительные сберегательные кассы надежнее банков. В любом банке, в том числе ипотечном, вкладчик и получатель кредита – это разные лица, таким образом, они могут вступать в противофазу. И это невозможно в ССК, так как там и вкладчик, и получатель кредита – одно лицо. Для усиления стабильности просто необходимы более жесткие условия выдачи и контроля возврата кредита».
Как отметил еще один выступающий, президент Международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Зубов, сегодня пошла ипотека, но она доступна только 7-8 процентам населения. Последние два года доступность жилья снижается. Так почему не допустить на рынок инструмент (ССК. – Прим. ред.), который сможет расширить возможности и поможет решать жилищный вопрос 25-30 процентам россиян?»
Инструменты-то разные
Еще более однозначно высказался председатель Комитета по ипотеке и программам долгосрочного финансирования Российской гильдии риэлторов Павел Штепан: «Существует мнение, что если есть хорошо развитая ипотечная система, то стройсберкассы не нужны. Что здесь можно сказать? Ну, давайте все будем ездить только на БМВ и Мерседесах. Есть разные инструменты финансового рынка. Только один – экономкласса, а другой – бизнес-класса. Их можно использовать и по отдельности, и одновременно. Во многих регионах России эти схемы уже работают. Многие риэлторы раньше стали использовать систему сбережений, чем ипотечные кредиты. Могу сказать, что в России на сегодняшний день с помощью сберкасс приобретено около 80 тысяч квартир, в Петербурге – около 2000. Это работа жилищно-накопительных кооперативов. Стройсберкассы в 2 раза дешевле, чем ипотека. Это просто разные системы. Ипотека – это быстро и дорого, система ССК – дольше, но зато дешевле. Что меня удивило в Германии? Там очень мало больших автомобилей. Крупные мужчины спокойно влезают в малолитражки, не чувствуя при этом никакого ущемления собственного достоинства. Наше увлечение ипотекой такое же, как увлечение внедорожниками».
Слово – практику
Последним выступал заместитель председателя правления КПКГ «Невский терем» Александр Самарцев. И сразу сбил радужный настрой присутствующих словами о том, что закон, скорее всего, будет мертворожденным. Прежде всего потому, что государственная премия в 14 тысяч рублей – это все равно, что ничего (самая дешевая квартира в Петербурге стоит 1,5 млн рублей). Почему в Германии и других странах премия государства составляет не менее 30 процентов накопленной суммы? Это существенная помощь. А мы и тут хотим сэкономить. По его словам, нет в законе ни слова о налоговых преференциях для вкладчиков. Кроме того, банк – это чисто финансовый институт, сотрудники которого ничего не знают о строительстве. В законе не сказано, будет ли при ССК образована специальная структура, которая станет заниматься договорами со строительными компаниями. Одним словом – в очередной раз депутаты родили теоретически правильный, но практически нереализуемый закон.
Между тем в стране уже почти 10 лет «при полном равнодушии государства работают жилищно-накопительные кооперативы. По данным трех крупнейших кооперативов, за это время только ими было привлечено более 100 тысяч пайщиков и приобретено около 70 тысяч квартир». У этих организаций есть своя сеть, есть опыт работы со строительными организациями, опыт приумножения денег пайщиков. Наверное, было бы естественным именно на базе этих организаций сформировать первую ССК. Но формировать ее собираются, по словам разработчиков, четыре банка-учредителя.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Кредитная история
