На пути к европейскому качеству жизни
25.11.2007
Стабильность на жилищном рынке во многом зависит от грамотной реализации девелоперских проектов. О своем видении развития ситуации рассказал президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и области, вице-президент холдинга Setl Group Вячеслав Семененко.
– Какие вопросы Вы бы хотели поднять на Съезде строителей?
– Хотелось бы поднять вопрос формирования в нашем городе качественной, современной среды обитания. Не секрет, что основные перспективы дальнейшего развития нашего рынка связаны с реализацией проектов комплексного освоения территорий. Так вот от того, насколько качественно будут сформированы и реализованы эти проекты, зависит, какой будет жизнь жителей Петербурга в последующие годы и даже на десятки лет вперед. Попробуем обсудить наиболее распространенные ошибки девелоперов, оценить роль в развитии рынка профессиональных брокеров-консультантов. Именно альянсы девелоперов и брокеров-консультантов, на наш взгляд, позволят успешно справиться с задачей формирования современного архитектурного облика Петербурга, не уступающего по уровню крупнейшим европейским городам. Подробнее обо всем этом можно будет поговорить на Съезде.
– Какие изменения на рынке жилья произошли в Петербурге с прошлого Съезда строителей? Какие из этих изменений, на Ваш взгляд, являются ключевыми?
– Во-первых, за этот год рынок показал динамичный рост по всем показателям. Поступательно развивались все сегменты, особенно складская недвижимость и жилье. Так, объем ввода в сегменте складских площадей за первые полгода 2007 года по сравнению с аналогичным периодом 2006 года увеличился почти на 20 процентов. В жилом сегменте за 9 месяцев 2007 года на рынок было выведено около 1,85 млн кв. метров строящегося жилья. Это на 53 процента больше, чем за весь 2006 год. Во-вторых, существенным событием стал юбилейный, десятый, конгресс по недвижимости, который собрал более 1000 специалистов из разных городов и регионов России. Организатором этого мероприятия стала наша Ассоциация. В этом году мы сформировали очень интересную традицию – профессиональный праздник – День риэлтора. Он оказался очень востребованным, причем востребованным не только руководителями, но, в первую очередь, рядовыми специалистами – агентами, менеджерами. Отдельно хотелось бы отметить такое событие, как переход рынка в рублевую зону. Это серьезное достижение всего рынка в целом, которое говорит об уверенности наших граждан в национальной валюте. Это, конечно, очень хороший признак.
– Расскажите об основных проблемах риэлторов.
– Пожалуй, основной проблемой остается сегодня статус профессии риэлтора. В отличие от развитых зарубежных стран, у нас профессия риэлтора пока твердого статуса не обрела. На западе это престижная высокооплачиваемая работа, значимость и высокий профессиональный уровень которой признается повсеместно. Существуют серьезные образовательные программы для специалистов этой области. Зарубежные ассоциации и объединения риэлторов занимают серьезные позиции в общественно-политической жизни страны. Основным потребителем этой услуги является средний класс, а это самый широкий слой населения, обеспечивающий стабильность общества. И за рубежом это хорошо понимают. Мы же пока имеем лишь неформальное признание потребителями, а наша работа и заработок – это результат голосования ногами и кошельком тех людей, которые хотят обеспечить качество и безопасность сделки. Но ни государственных программ обучения, ни единой системы сертификации у нас пока нет. А ведь мы обслуживаем одну из самых важных сфер в жизни людей, и от качества этих услуг зависит благополучие каждой семьи, обратившейся к риэлторам. Поэтому все дальнейшие шаги государства, риэлторов и их объединений должны быть направлены на выстраивание эффективной системы саморегулирования отрасли, основа для которой уже в принципе создана. Например, в будущем году мы хотим провести стопроцентную сертификацию всех членов Ассоциации. Компании Ассоциации будут регулярно проходить проверку на предмет профессионального соответствия, сдавать специальные экзамены, проходить обучение. Позиция Ассоциации в отношении качества работы наших компаний будет жесткой.
– В связи с чем возникло повышенное внимание налоговых органов к риэлторам и как Ассоциация решает этот вопрос?
– По всей видимости, та модель ведения риэлтерского бизнеса, которая существовала на рынке предыдущие годы, в дальнейшем окажется недееспособна. К вопросу о повышении статуса уважаемая и социально признанная профессия должна быть легальной. Признанная на государственном уровне профессия дает обществу три основные вещи – налоговые отчисления, рабочие места и качественные услуги. А это означает, что нас ждут большие организационные перемены – в части взаимоотношений с агентами, системы распределения доходов, управления затратами. Вместе с тем, для того чтобы реорганизация бизнеса не привела к очередному массовому оттоку специалистов из нашей отрасли, необходимо вернуться к вопросу комиссионного вознаграждения. На мой взгляд, комиссионное вознаграждение в процентном отношении должно быть таким же, каким оно было десять лет назад: 8–10 процентов. 8 процентов при простой сделке и 10 процентов при сложной сделке, затрагивающей расселение, ипотеку и т.д. Если мы не сможем зарабатывать такие комиссионные, то с учетом тех организационных изменений, которые нам предстоят, наш бизнес просто окажется экономически неэффективным. А распад организованных агентств недвижимости приведет к появлению неуправляемого и неконтролируемого бизнеса, как в начале 90-х. По сути, задача нашей Ассоциации – взять на себя функции помощи компаниям по проведению организованных управляемых изменений. Это обучение руководителей и специалистов компаний, приведение участников рынка к эффективным стандартам ведения бизнеса в новых реалиях.
– Каких событий, изменений ожидаете от будущего года?
– От будущего года ждем поступательного развития – в нашей отрасли, в городе, в стране в целом. На наш рынок в этот период, вероятно, поступят первые предложения в рамках крупных проектов освоения территорий. Уплотнительная застройка, в свою очередь, заметно сократится. Общий объем предложения если и будет меняться, то незначительно: крупные проекты будут выводится постепенно, очередями, согласно потребностям рынка. Что касается цен, в сегменте массового спроса можно прогнозировать небольшой рост цен в пределах инфляции. Несколько интенсивнее будет дорожать недвижимость в центре города, где участков под застройку становится все меньше. Здесь рост составит 15-20 процентов в год. Необходимо учитывать, что сейчас, помимо показателей спроса и предложения, на цену очень сильно влияет строительная себестоимость. Поэтому хочется надеяться, что новых ценовых скачков на стройматериалы не будет, поскольку в противном случае это подтолкнет и цены на жилье. А как показывает опыт, такие «ценовые качели» ведут к дисбалансу рынка и препятствуют его нормальному развитию. Такого сценария хотелось бы избежать.
Автор:
– Какие вопросы Вы бы хотели поднять на Съезде строителей?
– Хотелось бы поднять вопрос формирования в нашем городе качественной, современной среды обитания. Не секрет, что основные перспективы дальнейшего развития нашего рынка связаны с реализацией проектов комплексного освоения территорий. Так вот от того, насколько качественно будут сформированы и реализованы эти проекты, зависит, какой будет жизнь жителей Петербурга в последующие годы и даже на десятки лет вперед. Попробуем обсудить наиболее распространенные ошибки девелоперов, оценить роль в развитии рынка профессиональных брокеров-консультантов. Именно альянсы девелоперов и брокеров-консультантов, на наш взгляд, позволят успешно справиться с задачей формирования современного архитектурного облика Петербурга, не уступающего по уровню крупнейшим европейским городам. Подробнее обо всем этом можно будет поговорить на Съезде.
– Какие изменения на рынке жилья произошли в Петербурге с прошлого Съезда строителей? Какие из этих изменений, на Ваш взгляд, являются ключевыми?
– Во-первых, за этот год рынок показал динамичный рост по всем показателям. Поступательно развивались все сегменты, особенно складская недвижимость и жилье. Так, объем ввода в сегменте складских площадей за первые полгода 2007 года по сравнению с аналогичным периодом 2006 года увеличился почти на 20 процентов. В жилом сегменте за 9 месяцев 2007 года на рынок было выведено около 1,85 млн кв. метров строящегося жилья. Это на 53 процента больше, чем за весь 2006 год. Во-вторых, существенным событием стал юбилейный, десятый, конгресс по недвижимости, который собрал более 1000 специалистов из разных городов и регионов России. Организатором этого мероприятия стала наша Ассоциация. В этом году мы сформировали очень интересную традицию – профессиональный праздник – День риэлтора. Он оказался очень востребованным, причем востребованным не только руководителями, но, в первую очередь, рядовыми специалистами – агентами, менеджерами. Отдельно хотелось бы отметить такое событие, как переход рынка в рублевую зону. Это серьезное достижение всего рынка в целом, которое говорит об уверенности наших граждан в национальной валюте. Это, конечно, очень хороший признак.
– Расскажите об основных проблемах риэлторов.
– Пожалуй, основной проблемой остается сегодня статус профессии риэлтора. В отличие от развитых зарубежных стран, у нас профессия риэлтора пока твердого статуса не обрела. На западе это престижная высокооплачиваемая работа, значимость и высокий профессиональный уровень которой признается повсеместно. Существуют серьезные образовательные программы для специалистов этой области. Зарубежные ассоциации и объединения риэлторов занимают серьезные позиции в общественно-политической жизни страны. Основным потребителем этой услуги является средний класс, а это самый широкий слой населения, обеспечивающий стабильность общества. И за рубежом это хорошо понимают. Мы же пока имеем лишь неформальное признание потребителями, а наша работа и заработок – это результат голосования ногами и кошельком тех людей, которые хотят обеспечить качество и безопасность сделки. Но ни государственных программ обучения, ни единой системы сертификации у нас пока нет. А ведь мы обслуживаем одну из самых важных сфер в жизни людей, и от качества этих услуг зависит благополучие каждой семьи, обратившейся к риэлторам. Поэтому все дальнейшие шаги государства, риэлторов и их объединений должны быть направлены на выстраивание эффективной системы саморегулирования отрасли, основа для которой уже в принципе создана. Например, в будущем году мы хотим провести стопроцентную сертификацию всех членов Ассоциации. Компании Ассоциации будут регулярно проходить проверку на предмет профессионального соответствия, сдавать специальные экзамены, проходить обучение. Позиция Ассоциации в отношении качества работы наших компаний будет жесткой.
– В связи с чем возникло повышенное внимание налоговых органов к риэлторам и как Ассоциация решает этот вопрос?
– По всей видимости, та модель ведения риэлтерского бизнеса, которая существовала на рынке предыдущие годы, в дальнейшем окажется недееспособна. К вопросу о повышении статуса уважаемая и социально признанная профессия должна быть легальной. Признанная на государственном уровне профессия дает обществу три основные вещи – налоговые отчисления, рабочие места и качественные услуги. А это означает, что нас ждут большие организационные перемены – в части взаимоотношений с агентами, системы распределения доходов, управления затратами. Вместе с тем, для того чтобы реорганизация бизнеса не привела к очередному массовому оттоку специалистов из нашей отрасли, необходимо вернуться к вопросу комиссионного вознаграждения. На мой взгляд, комиссионное вознаграждение в процентном отношении должно быть таким же, каким оно было десять лет назад: 8–10 процентов. 8 процентов при простой сделке и 10 процентов при сложной сделке, затрагивающей расселение, ипотеку и т.д. Если мы не сможем зарабатывать такие комиссионные, то с учетом тех организационных изменений, которые нам предстоят, наш бизнес просто окажется экономически неэффективным. А распад организованных агентств недвижимости приведет к появлению неуправляемого и неконтролируемого бизнеса, как в начале 90-х. По сути, задача нашей Ассоциации – взять на себя функции помощи компаниям по проведению организованных управляемых изменений. Это обучение руководителей и специалистов компаний, приведение участников рынка к эффективным стандартам ведения бизнеса в новых реалиях.
– Каких событий, изменений ожидаете от будущего года?
– От будущего года ждем поступательного развития – в нашей отрасли, в городе, в стране в целом. На наш рынок в этот период, вероятно, поступят первые предложения в рамках крупных проектов освоения территорий. Уплотнительная застройка, в свою очередь, заметно сократится. Общий объем предложения если и будет меняться, то незначительно: крупные проекты будут выводится постепенно, очередями, согласно потребностям рынка. Что касается цен, в сегменте массового спроса можно прогнозировать небольшой рост цен в пределах инфляции. Несколько интенсивнее будет дорожать недвижимость в центре города, где участков под застройку становится все меньше. Здесь рост составит 15-20 процентов в год. Необходимо учитывать, что сейчас, помимо показателей спроса и предложения, на цену очень сильно влияет строительная себестоимость. Поэтому хочется надеяться, что новых ценовых скачков на стройматериалы не будет, поскольку в противном случае это подтолкнет и цены на жилье. А как показывает опыт, такие «ценовые качели» ведут к дисбалансу рынка и препятствуют его нормальному развитию. Такого сценария хотелось бы избежать.
Автор:
рубрика:
Среда обитания
