Ипотечный финансовый рычаг
09.12.2007
Сейчас на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды однокомнатной квартиры у метро достигает 20 тыс. рублей в месяц. При этом средний платеж по ипотеке за такую квартиру составляет около 25 тыс. рублей в месяц. По мнению экспертов, данная ситуация создает предпосылки для того, чтобы покупать квартиру через ипотеку и оплачивать ее из арендных платежей.
Ипотека или депозит?
Понятие финансового рычага в экономике означает возможность получения максимального прироста капитала при минимальном объеме вложений. «Ипотечные продукты – один из способов реализации данной задачи», – считает специалист отдела ипотечного кредитования компании International Mortgage Groups INC Светлана Ткаченко. Рассмотрим на примере:
1. Вложение 250 тыс. рублей в банк на депозитный счет при 10 процентах годовых в течение 10 лет.
2. Покупка квартиры стоимостью 2,5 млн рублей. Средний темп роста недвижимости в цене – 10 процентов в год. Расходы, сопряженные с покупкой, – 150 тыс. рублей. Продажа объекта недвижимости обходится в среднем около 10 процентов от рыночной стоимости (табл. 1).
Cравним структуру арендных платежей и платежей по ипотеке. Арендные платежи подвержены постоянному росту по двум основным причинам: инфляция и высокий сезонный спрос (весна-лето) в связи с постоянным ростом притока населения с целью получения образования и трудоустройства.
Еще 2 года назад однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге сдавались в среднем за 10 тыс. рублей в месяц, сейчас средний уровень арендной платы составляет около 15 тыс. рублей. А это 50 процентов всего лишь за 2 года, отмечает Светлана Ткаченко.
При займе с фиксированной ставкой ежемесячный платеж остается неизменным на протяжении всего срока кредита. Давайте посмотрим, насколько увеличится за 10 лет арендный платеж при минимальном ежегодном повышении на 10 процентов (табл. 2).
Через 5 лет аренда превысит платеж по ипотеке. Учитывая темпы роста арендной платы за последние годы, это может произойти быстрее – через 3-4 года. Кроме того, есть ипотечные продукты в валюте со ставкой около 8 процентов. Это позволяет при той же сумме займа снизить платеж в среднем до 17,5 тыс. рублей.
Налоговая экономия
В соответствии с Налоговым кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.
Общий размер данного вычета не может превышать 1 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам. Это означает, что государство обязуется вернуть вам 13 процентов подоходного налога, уплаченного с суммы, не превышающей миллион. Таким образом, максимальный размер экономии на подоходном налоге может составить 130 тыс. рублей. При сумме займа 2250 тыс. руб., ставке 12,5 процента и сроке займа 30 лет за первый год заемщик выплатит 280 840 по процентной ставке (табл. 3).
В среднем ежемесячная сумма налоговых сбережений составит 3038 рублей. Таким образом, мы снижаем наш платеж по ипотечному займу до 20 975 рублей* на первые 3,5-4 года срока займа. «Ипотека в валюте с фиксированной ставкой 8 процентов и применение налогового вычета позволят добиться снижения платежа на первые 4-5 лет займа до 15 – 15,5 тыс. рублей в месяц, то есть выйти на уровень арендного платежа», – заключает Светлана Ткаченко.
[b]Комментарии экспертов[/b]
Директор по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская:
– В строящихся домах довольно редко приобретаются квартиры через ипотеку для сдачи в аренду. По крайней мере, клиенты редко говорят о таких намерениях. В основном покупают для проживания – себе или детям. Покупка квартиры в строящемся доме через ипотеку по определению очень ликвидна. Да, ставки по ипотеке на строящееся жилье выше на 1-2 процента, чем на квартиры вторичного рынка. Но по таким ставкам клиент платит в среднем 2 года, пока строится дом.
Когда оформляется собственность и закладная на построенную квартиру, банк снижает ставку до уровня вторичного рынка и пересчитывает график платежей. При этом цена строящейся квартиры значительно ниже, чем готовой, и она растет вместе со стадиями строительства, а также потому, что повышаются цены на недвижимость на рынке.
Этот двойной рост может за несколько лет составить сумму большую, чем проценты, выплачиваемые по кредиту. Особенно если учесть, что после оформления собственности можно перекредитоваться в другом банке, снизив процент по кредиту. Таким образом, купив квартиру в строящемся доме, можно очень выгодно инвестировать и хорошо заработать. Платежи по ипотеке для средней по стоимости однокомнатной квартиры могут составить 20–27 тыс. рублей.
Специалист отдела ипотечного кредитования компании International Mortgage Groups INC Светлана Ткаченко:
– По оценкам экспертов, в 2008 году квартиры поднимутся в цене на 5–10 процентов. Учитывая, что в 2006 году наблюдался 300-процентный скачок, в 2007 году покупательская способность резко снизилась, а вместе с ней и спрос. Из-за низкого спроса цены сравнительно стабилизировались. Если темпы развития ипотеки значительно ускорятся по сравнению с 2007 годом, то это и послужит толчком для рынка недвижимости. На протяжении всего 2007 года банки выпускали на рынок смелые продукты, стимулируя спрос. Сейчас же вновь подняли процентные ставки, многие заняли осторожную, в некотором плане выжидательную позицию в связи с обвалом на рынках ипотеки и недвижимости США.
Что касается уровня арендной платы, следует отметить две основные причины постоянного роста цен: инфляция и высокий сезонный спрос. Именно спрос является тем фактором, который будет постоянно «гнать» цены вверх. Исходя из статистических данных предыдущих лет, в среднем аренда вырастает в год на 15–20 процентов. Удорожание, как правило, происходит в два этапа – конец весны – начало лета и потом ближе к осени.
Григорий Бендиков, руководитель отдела ипотечного кредитования компании International Mortgage Groups INC:
– На данном этапе развития рынка ипотеки все заемщики делятся на две группы – те, кто приобретает квартиру для проживания и те, кто будет сдавать ее в аренду. Однако последних в настоящее время большинство. Следует отметить, что это наиболее активная группа людей, занимающихся инвестициями и зарабатывающих на этом. Они в совершенстве знают рынок кредитования. Банкирам этот способ не нравится, но поделать они ничего не могут. Часто заемщик сдает ипотечную квартиру, не ставя банк об этом в известность.
По различным оценкам, процент таких сделок составляет 50–80 процентов от общего числа операций. Это зависит от количества доступного жилья в «хороших» местах, пригодного для сдачи, и наличия подходящих программ кредитования. Особым спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры на этапе строительства по причине относительно невысоких цен и наивысшей ликвидности на рынке аренды.
Игорь Жигунов, руководитель рабочей группы по ипотеке Ассоциации банков Северо-Запада:
– В настоящее время рынок аренды показывает рост. Последние 6-8 месяцев ставки порой растут на 2-3 процента в месяц. При этом из-за роста цен на жилье с 2006 года доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась порой до 8–11 процентов годовых, что иногда даже несколько ниже депозита. Кроме того, основной мотив горожан – приобретение жилья для проживания. Таким образом, в настоящее время число квартир, покупаемых по ипотеке для сдачи в аренду, очень мало.
Алексей Кошелев, директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар»:
– Раньше квартиры через ипотеку для сдачи в аренду приобретали часто. Сейчас количество обращений несколько меньше. Обычно такие сделки совершают те, кто испытывает трудности с деньгами и имеет место для проживания. Они, как правило, на первый-второй год сдают эти квартиры. Таких достаточно много, но основная масса кредиторов покупает квартиру только для собственного проживания.
Окупаемость квартир, которые приобретены через ипотеку для сдачи в аренду, около 10 лет. После повышения цен на жилье такие сделки перестали быть актуальными. Сдают квартиры и не обращают внимание на ликвидность только те, кто покупает их для себя или для детей. Стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет примерно 13 тыс. рублей, платежи по ипотеке примерно такие же.
Павел Созинов, полномочный представитель председателя Российской гильдии риэлторов:
– В 2007 году цены на недвижимость не растут, но арендные ставки повышаются. Рост составил 25–40 процентов, максимально подорожала аренда однокомнатных квартир. Сейчас приличную «однушку» у метро практически невозможно снять дешевле 20 тыс. рублей в месяц. В начале года ее можно было снять за 10-15 тыс. рублей. В течение года ставки по ипотеке снижались до сентября.
Сегодня можно по ипотеке купить однокомнатную квартиру и сдавать ее. Арендная ставка составляет около 6 процентов годовых от стоимости квартиры. Если это очень хорошая однокомнатная у метро, то ставка по аренде может быть и 7 процентов от цены. Ежемесячная выплата по однокомнатным квартирам составляет около 25 тыс. рублей, аренда дает 15–20 тыс. рублей. Разница составляет 5 тыс. рублей или около $ 200. Такие инвестиции могут быть очень интересны.
Автор: Дмитрий Малышев
Ипотека или депозит?
Понятие финансового рычага в экономике означает возможность получения максимального прироста капитала при минимальном объеме вложений. «Ипотечные продукты – один из способов реализации данной задачи», – считает специалист отдела ипотечного кредитования компании International Mortgage Groups INC Светлана Ткаченко. Рассмотрим на примере:
1. Вложение 250 тыс. рублей в банк на депозитный счет при 10 процентах годовых в течение 10 лет.
2. Покупка квартиры стоимостью 2,5 млн рублей. Средний темп роста недвижимости в цене – 10 процентов в год. Расходы, сопряженные с покупкой, – 150 тыс. рублей. Продажа объекта недвижимости обходится в среднем около 10 процентов от рыночной стоимости (табл. 1).
Cравним структуру арендных платежей и платежей по ипотеке. Арендные платежи подвержены постоянному росту по двум основным причинам: инфляция и высокий сезонный спрос (весна-лето) в связи с постоянным ростом притока населения с целью получения образования и трудоустройства.
Еще 2 года назад однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге сдавались в среднем за 10 тыс. рублей в месяц, сейчас средний уровень арендной платы составляет около 15 тыс. рублей. А это 50 процентов всего лишь за 2 года, отмечает Светлана Ткаченко.
При займе с фиксированной ставкой ежемесячный платеж остается неизменным на протяжении всего срока кредита. Давайте посмотрим, насколько увеличится за 10 лет арендный платеж при минимальном ежегодном повышении на 10 процентов (табл. 2).
Через 5 лет аренда превысит платеж по ипотеке. Учитывая темпы роста арендной платы за последние годы, это может произойти быстрее – через 3-4 года. Кроме того, есть ипотечные продукты в валюте со ставкой около 8 процентов. Это позволяет при той же сумме займа снизить платеж в среднем до 17,5 тыс. рублей.
Налоговая экономия
В соответствии с Налоговым кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.
Общий размер данного вычета не может превышать 1 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам. Это означает, что государство обязуется вернуть вам 13 процентов подоходного налога, уплаченного с суммы, не превышающей миллион. Таким образом, максимальный размер экономии на подоходном налоге может составить 130 тыс. рублей. При сумме займа 2250 тыс. руб., ставке 12,5 процента и сроке займа 30 лет за первый год заемщик выплатит 280 840 по процентной ставке (табл. 3).
В среднем ежемесячная сумма налоговых сбережений составит 3038 рублей. Таким образом, мы снижаем наш платеж по ипотечному займу до 20 975 рублей* на первые 3,5-4 года срока займа. «Ипотека в валюте с фиксированной ставкой 8 процентов и применение налогового вычета позволят добиться снижения платежа на первые 4-5 лет займа до 15 – 15,5 тыс. рублей в месяц, то есть выйти на уровень арендного платежа», – заключает Светлана Ткаченко.
[b]Комментарии экспертов[/b]
Директор по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская:
– В строящихся домах довольно редко приобретаются квартиры через ипотеку для сдачи в аренду. По крайней мере, клиенты редко говорят о таких намерениях. В основном покупают для проживания – себе или детям. Покупка квартиры в строящемся доме через ипотеку по определению очень ликвидна. Да, ставки по ипотеке на строящееся жилье выше на 1-2 процента, чем на квартиры вторичного рынка. Но по таким ставкам клиент платит в среднем 2 года, пока строится дом.
Когда оформляется собственность и закладная на построенную квартиру, банк снижает ставку до уровня вторичного рынка и пересчитывает график платежей. При этом цена строящейся квартиры значительно ниже, чем готовой, и она растет вместе со стадиями строительства, а также потому, что повышаются цены на недвижимость на рынке.
Этот двойной рост может за несколько лет составить сумму большую, чем проценты, выплачиваемые по кредиту. Особенно если учесть, что после оформления собственности можно перекредитоваться в другом банке, снизив процент по кредиту. Таким образом, купив квартиру в строящемся доме, можно очень выгодно инвестировать и хорошо заработать. Платежи по ипотеке для средней по стоимости однокомнатной квартиры могут составить 20–27 тыс. рублей.
Специалист отдела ипотечного кредитования компании International Mortgage Groups INC Светлана Ткаченко:
– По оценкам экспертов, в 2008 году квартиры поднимутся в цене на 5–10 процентов. Учитывая, что в 2006 году наблюдался 300-процентный скачок, в 2007 году покупательская способность резко снизилась, а вместе с ней и спрос. Из-за низкого спроса цены сравнительно стабилизировались. Если темпы развития ипотеки значительно ускорятся по сравнению с 2007 годом, то это и послужит толчком для рынка недвижимости. На протяжении всего 2007 года банки выпускали на рынок смелые продукты, стимулируя спрос. Сейчас же вновь подняли процентные ставки, многие заняли осторожную, в некотором плане выжидательную позицию в связи с обвалом на рынках ипотеки и недвижимости США.
Что касается уровня арендной платы, следует отметить две основные причины постоянного роста цен: инфляция и высокий сезонный спрос. Именно спрос является тем фактором, который будет постоянно «гнать» цены вверх. Исходя из статистических данных предыдущих лет, в среднем аренда вырастает в год на 15–20 процентов. Удорожание, как правило, происходит в два этапа – конец весны – начало лета и потом ближе к осени.
Григорий Бендиков, руководитель отдела ипотечного кредитования компании International Mortgage Groups INC:
– На данном этапе развития рынка ипотеки все заемщики делятся на две группы – те, кто приобретает квартиру для проживания и те, кто будет сдавать ее в аренду. Однако последних в настоящее время большинство. Следует отметить, что это наиболее активная группа людей, занимающихся инвестициями и зарабатывающих на этом. Они в совершенстве знают рынок кредитования. Банкирам этот способ не нравится, но поделать они ничего не могут. Часто заемщик сдает ипотечную квартиру, не ставя банк об этом в известность.
По различным оценкам, процент таких сделок составляет 50–80 процентов от общего числа операций. Это зависит от количества доступного жилья в «хороших» местах, пригодного для сдачи, и наличия подходящих программ кредитования. Особым спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры на этапе строительства по причине относительно невысоких цен и наивысшей ликвидности на рынке аренды.
Игорь Жигунов, руководитель рабочей группы по ипотеке Ассоциации банков Северо-Запада:
– В настоящее время рынок аренды показывает рост. Последние 6-8 месяцев ставки порой растут на 2-3 процента в месяц. При этом из-за роста цен на жилье с 2006 года доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась порой до 8–11 процентов годовых, что иногда даже несколько ниже депозита. Кроме того, основной мотив горожан – приобретение жилья для проживания. Таким образом, в настоящее время число квартир, покупаемых по ипотеке для сдачи в аренду, очень мало.
Алексей Кошелев, директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар»:
– Раньше квартиры через ипотеку для сдачи в аренду приобретали часто. Сейчас количество обращений несколько меньше. Обычно такие сделки совершают те, кто испытывает трудности с деньгами и имеет место для проживания. Они, как правило, на первый-второй год сдают эти квартиры. Таких достаточно много, но основная масса кредиторов покупает квартиру только для собственного проживания.
Окупаемость квартир, которые приобретены через ипотеку для сдачи в аренду, около 10 лет. После повышения цен на жилье такие сделки перестали быть актуальными. Сдают квартиры и не обращают внимание на ликвидность только те, кто покупает их для себя или для детей. Стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет примерно 13 тыс. рублей, платежи по ипотеке примерно такие же.
Павел Созинов, полномочный представитель председателя Российской гильдии риэлторов:
– В 2007 году цены на недвижимость не растут, но арендные ставки повышаются. Рост составил 25–40 процентов, максимально подорожала аренда однокомнатных квартир. Сейчас приличную «однушку» у метро практически невозможно снять дешевле 20 тыс. рублей в месяц. В начале года ее можно было снять за 10-15 тыс. рублей. В течение года ставки по ипотеке снижались до сентября.
Сегодня можно по ипотеке купить однокомнатную квартиру и сдавать ее. Арендная ставка составляет около 6 процентов годовых от стоимости квартиры. Если это очень хорошая однокомнатная у метро, то ставка по аренде может быть и 7 процентов от цены. Ежемесячная выплата по однокомнатным квартирам составляет около 25 тыс. рублей, аренда дает 15–20 тыс. рублей. Разница составляет 5 тыс. рублей или около $ 200. Такие инвестиции могут быть очень интересны.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Кредитная история
