Ленобласть будет строить больше жилья

Ленинградская область планирует ввести в 2013 году 1,5 млн кв. м жилья. Региональные власти говорят о том, что еще большее развитие получат не только территории, находящиеся вблизи Санкт-Петербурга, но и удаленные районы области.

Лидия Горбору­кова, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область», модератор
Николай Крутов, председатель Комитета по строительству Ленинградской области
Арсений Васильев, генеральный директор ООО «Управляющая компания группы УНИСТО Петросталь»
Александр Свинолобов, директор по развитию ООО «ЭнСиСи Недвижимость»
Александр Шафранский, заместитель генерального директора ООО «КВС»
Евгений Богданов, генеральный директор архитектурного бюро Rumpu
Дмитрий Уваров, директор по маркетингу Norman
Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «Старт Девелопмент»
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора ООО «НДВ СПб»

Об общих итогах развития строительного рынка в Ленинградской обла­сти в 2012 году, а также о прогнозах на 2013 год рассуждали участники заседания круглого стола «Строительный рынок Ленинградской области в 2013 году: куда двигаться дальше?», организатором которого выступила газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».

Лидия Горборукова:
– С какими показателями завершился 2012 год для строительного рынка Ленинградской области? Какие тенденции прослеживаются?

Николай Крутов:
– Всего в 2012 году было введено 1,140 млн кв. м жилья. Примечателен тот факт, что 60% от этой цифры составляет именно малоэтажная застройка. По сравнению с 2011 годом ее доля увеличилась на 10%. На мой взгляд, эта тенденция показывает, что не надо акцентировать внимание на вводе жилья исключительно в тех районах, которые прилегают к Санкт-Петербургу и где ведется многоэтажная застройка. Все-таки областные сельские поселения в большей степени тяготеют к малоэтажной застройке. Эта тенденция сохранится и будет развиваться дальше.
Еще один интересный факт 2012 года – это увеличение производства строительных материалов по всем показателям, начиная от цемента и заканчивая отделочными материалами. Рост составил от 3 до 7%. Это тоже показатель того, что 2013 год – и мы в этом уверены – принесет еще больше введенного жилья и промышленных объектов. Все предпосылки для этого существуют. Мы смотрим в будущее весьма оптимистично.

Лидия Горборукова:
– Есть ли уже прогнозы по объемам ввода жилья в 2013 году?

Николай Крутов:
– По плану Минрегиона эта цифра составляет 1,250 млн кв. м. Но я думаю, что год будет лучше и сможем ввести 1,5 млн кв. м.

Лидия Горборукова:
– По строительству социальной ин­фраструктуры такие же грандиозные планы?

Николай Крутов:
– Проблемы социальной инфраструктуры будут решать в нескольких направлениях. Во-первых, это губернаторская программа по сокращению очереди в детские дошкольные учреждения. В рамках нее предполагается приобрести у застройщиков порядка 30 детских дошкольных учреждений емкостью от 150 до 220 мест в 15 различных районах Ленобласти. Это даст возможность покончить с очередью в детские дошкольные учреждения для детей от 3 до 7 лет.
Параллельно развивается программа по приобретению у компаний, осуществляющих комплексную застройку территорий Ленобласти, 10 дошкольных учреждений. Это программа по приобретению социальной инфраструктуры в обмен на налоги. Уже принято правительством Ленобласти постановление № 401, позволяющее субсидировать муниципальные образования на выкуп социальной инфраструктуры у застройщика. В случае если компания будет платить налоги в Ленобласти, то есть зарегистрирует свой бизнес здесь, администрация региона готова рассматривать вопрос о приобретении детских дошкольных учреждений, которые она будет возводить в соответствии с проектами планировки территории. При этом размер налогов и цена объекта социальной ин­фраструктуры должны быть сопоставимы. Стоимость будет определена по региональным нормативам, которые устанавливаются для дошкольных учреждений, школ, поликлиник и т. д.

Лидия Горборукова:
– Давайте обратимся к застройщикам. Насколько осуществимы планы Ленобласти по вводу 1,5 млн кв. м жилья?
 
Арсений Васильев:
– Мы полны редкого для нас оптимизма как в отношении развития строительного рынка области, так и в отношении планов нашей компании. Связано это с тем, что в конце прошлого года мы увидели и программные заявления, и конкретные решения, которые позволяют проектам развиваться, созвать достаточно благоприятную среду для жителей. В рамках программ, о которых рассказал Николай Витальевич, могут создаваться социальные объекты, а также поддерживаться развитие проектов застройщиков. Соответственно, есть условия для того, чтобы работать. При этом рынок чувствует себя достаточно уверенно. Уже в течение полутора лет, с осени 2011 года, происходит плавный рост платежеспособного спроса. Начало 2013 года отмечено как один из самых успешных периодов за всю историю существования строи­тельного рынка Ленобласти. Поэтому мы считаем, что объем ввода в 1,5 млн «квадратов» вполне оправдан. Мы собираемся в нем поучаствовать собственными домами.

Лидия Горборукова:
– Назовите конкретные проекты, которые будет реализовывать компания в 2013 году.

Арсений Васильев:
– Мы продолжим строительство нашего объекта «Тридевяткино царство». Мы надеемся начать строительство микрорайона недалеко от Красного Села. В конце 2013-го – начале 2014 года в направлении Колтуши-Янино у нас намечен запуск проекта комплексного освоения территорий, в основном предполагающего малоэтажную застройку. Объем сдачи жилья, запланированный на 2013 год нашей компанией, составит около 60 тыс. кв. м. Но общий объем строительства, который мы собираемся запустить в этом году, составит 150 тыс. кв. м.

Александр Свинолобов:
– Для компании «ЭнСиСи Недви­жимость» 2012 год был насыщен различными событиями. Мы строили в области и будем продолжать эту работу. У нас идет реализация двух проектов – многоэтажного комплекса «Эланд» и комплекса малоэтажной жилой застройки в 5‑6 этажей во Всеволожске. Общий объем жилья составляет около 220 тыс. кв. м. В 2013 году нашей компанией на территории региона будет введено около 20 тыс. кв. м.
Мы также оцениваем рынок Ленобласти достаточно позитивно. Действительно, наблюдается рост спроса. Это объясняется тем, что покупатели квартир стремятся выбрать жилье более экономичное, чем в Санкт-Петербурге. При этом оно находится рядом с городом, обеспечено инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Логично, что лидерами по строительству являются Мурино, Бугры. В принципе, мы оцениваем 2012 год позитивно. Уверены, что те тенденции, которые были намечены правительством Ленобласти по обеспечению социальными объектами, также будут продолжаться, исполняться в 2013 году. И программа, заявленная губернатором Александром Дрозденко для застройщиков действительно является хорошим шансом для увеличения числа социальных объектов. «ЭнСиСи Недвижимость» в ближайшее время также планирует перерегистрацию своих компаний, строящих в области, чтобы налоговые отчисления шли в бюджет региона. Мы собираемся участвовать в программе по строительству детских садов. Нами будет возведен детский сад в комплексе «Эланд». Мы собираемся увеличить его емкость со 100 до 236 мест. Это делается для того, чтобы соответ­ствовать тем нормативам, которые были введены в 2012 году в регионе. При этом мы несколько сокращаем объем жилой застройки.
На мой взгляд, основная проблема в Лен­области – это отсутствие инженерного обеспечения территорий. Если в 20 км от КАД еще можно найти место для малоэтажной застройки и обеспечить его локально инженерией, то для «многоэтажек» уже нет. В связи с этим застройщики, реализующие проекты с высотками, будут стремиться в районы со сложившейся инженерной инфраструктурой.

Александр Шафранский:
– В 2012 году наши интересы сместились в Ленинградскую область. Мы приступили к реализации инвестиционного проекта в Сертолово-2. Это малоэтажная застройка общей площадью 250 кв. м. Комплексное освоение территории предполагает строительство объектов социальной инфраструктуры – два детских сада, школу, спорткомплекс. На сегодня мы разрабатываем проект планировки этой территории, ведем переговоры с монополистами по инженерным подключениям. Действительно, в Ленобласти есть проблема с инженерными мощностями. Что касается нашего проекта, то всю инженерную инфраструктуру мы закладываем в стоимость квадратного метра, а соответ­ственно, ведем переговоры с Ленобластью по поводу компенсации части затрат. Надо отдать должное, в правительстве региона охотно идут навстречу, поддерживают инициативу застройщиков, прислушиваются к их мнению. В Ленобласти очень позитивный инвестиционный климат. Нам нравится работать в регионе.

Дмитрий Уваров:
– В 2012 году мы ввели в эксплуатацию первую и вторую очереди нашего объекта во Всеволожске. Также мы приобрели участок в районе метро «Девяткино». Мы увеличили наше присутствие в Ленобласти в несколько раз. Учитывая ситуацию на рынке земли в Санкт-Петербурге и Ленобласти, а также растущий спрос на объекты, находящие­ся именно в регионе, мы эту динамику сохраним. В планах на 2013 год у нас ввод в эксплуатацию объекта «Десяткино» около метро «Девяткино». И мы активно ищем новые земельные участки, находящиеся в Ленобласти. Поэтому если у коллег есть предложения, то обращайтесь.
В завершение также хочется поблагодарить правительство Ленобласти за то, что оно создает внятные правила игры в градостроительном комплексе региона, в том числе это касается объектов социальной инфраструктуры. Мы планируем поддер­жать регион в этих начинаниях и там, где это необходимо, строить детские сады и прочие социальные объекты.

Лидия Горборукова:
– Насколько активно будет развиваться сегмент малоэтажной недвижимости в 2013 году?

Елена Шишулина:
– Застройщики, которые занимаются многоквартирными домами, в основном идут во Всеволожский район. В трех южных районах Ленобласти на сегодня строятся 12 многоквартирных объектов. Это 18% всей застройки Ленобласти в пределах 30 км от КАД Санкт-Петербурга. В 2011 году таких комплексов было 11. Правда, за год объем предложения увеличился на 50%. Квартиры в Гатчине, Никольском, Низино покупают с удовольствием. Однако новых объектов заявляется не так много. Среди недавних можно отметить проект «Новогорелово» в Ломоносовском районе.
При этом малоэтажное строительство развивается на юге гораздо более активно. Здесь насчитывается 21 комплекс с домами по плановой застройке. И еще 23 коттеджных поселка, где предлагаются участки без подряда. Это что касается территории, прилегающей к КАД. Но если мы возьмем все районы Ленобласти, то объем предложения будет больше.
Однако по количеству домовладений коттеджные поселки мало сравнимы с высот­ными домами. Например, у нас будет всего около 550 домовладений в «Золотых ключах». По сути, это несколько подъездов одного дома. Поэтому я думаю, что малоэтажная застройка многоквартирные дома «не задавит». Хотя как альтернатива, в особенности на юге, в отсутствие большого количества предложений многоквартирных домов она является очень привлекательной. Тем более что в основном это все сегмент эконом-класса. И как раз в южном направлении сейчас предлагаются самые бюджетные варианты как по квартирам, так и по индивидуальным домам.
Наша компания планирует в 2013 году сдать первую и вторую очереди комплекса «Золотые ключи». И наконец-то определиться с перспективой реализации третьей и четвертой очередей. В принципе, весь земельный банк компании сосредоточен в Гатчинском районе. По дальнейшим проектам мы планируем не самостоятельную стройку, а как раз классический девелопмент: будет готовить землю документально и инженерно и перепродавать ее конечным застройщикам.

Лидия Горборукова:
– Хотелось бы обратиться к аналитикам рынка: каково ваше мнение по поводу того, что ждет строительный рынок в 2013 году?

Владислав Фадеев:
– Очень приятно находиться на круглом столе, где власть не ругают, а хвалят. Это показывает контраст, который есть сейчас между городом и областью с точки зрения инвестиционного климата и девелопмента. Я посмотрю на чуть более долгосрочную перспективу. Реакция власти есть, но все равно застройщики быстрее откликаются на те заявления, которые говорят чиновники. Если представлены какие-то планы, то девелоперы отреагируют очень быстро. Хотел бы проиллюстрировать это моментами, связанными со строительством автодорог. Эту часть не затрагивали сегодня, но это интересно.
Количество поселков в тех направлениях, где строятся дороги, резко возрастает. В качестве примера возьмем реконструкцию Приозерского шоссе и строительство КАД в сторону Ломоносова. Примерно за год до открытия движения или ровно в тот момент, когда были объявлены конкретные планы по развитию этих трасс, стал наблюдаться рост коттеджных поселков. Доля их в общем предложении возросла примерно на 50%. То есть в направлении Ломоносова сначала она составляла 6% до открытия КАД, потом выросла до 9%, а сейчас общее количество коттеджных поселков в этом направлении составляет более 15% от общего числа. Связка «есть дороги – есть поселки» приводит к наличию пробок. Но факт отсутствия дорог ведет к отсутствию поселков. Какой выход из этого? На мой взгляд, эту связку не разорвать строительством дорог. Очень разумный ход, который должен обсуждаться властями, – это координация железнодорожного сообщения между населенными пунктами Ленобласти и Санкт-Петербургом. Это может быть как строительство новых станций железной дороги, так и создание новых пересадочных узлов. Кстати, за рубежом, например в Париже, плотность железнодорожных станций в два раза выше, чем у нас. Да и в близлежащих городах Московской области, связанных железнодорожным сообщением с центром, строительство многоквартирных домов развиваются быстрее, а стои­мость квадратного метра сопоставима с элитной. В Петербурге психологический барьер доступности исчисляется 1,5 часа езды, а в Москве – 2-2,5 часа. Это расширяет зону застройки.

Лидия Горборукова:
– Как начнут меняться приоритеты покупателей жилья? Что должно измениться, чтобы люди смотрели не только на прилегающие территории, но и вглубь Ленобласти?

Вячеслав Ефремов:
– Мы представляем компанию-застройщика «Эверест», которая планирует по­строить два объекта в Ленобласти. До конца 2015 года общий объем ввода жилья составит примерно 200 тыс. кв. м. Один из вариантов решения вопроса – это то, о чем сказал Владислав Фадеев. Территория, в непосредственной близости находящаяся за КАД, будет и дальше уплотняться и развиваться.
В ближайшие два года, я думаю, что малоэтажное строительство будет расти. Связано это прежде всего с инфраструктурой, так как поддерживать малоэтажное строительство проще. Соответственно, средняя цена квадратного метра доступнее. И покупатель отличается от того, кто приобретает квартиры в Петербурге. Мы больше рассчитываем на молодые семьи, учителей, врачей, на пожилых людей. Тем более что за городом дешевле оплата коммунальных услуг.

Лидия Горборукова:
– Что будет с ценами на жилье в Ленобласти? Не придем ли мы к тому, что стоимость квадратного метра в городе и регионе, по крайней мере в приграничной территории, уравняется?

Вячеслав Ефремов:
– Не мы диктуем условия, а рынок. Чем больше проектов, тем выше конкуренция. И цена не должна расти. Разница между городом и областью все равно сохранится порядка 20-30%.

Владислав Фадеев:
– Я соглашусь с коллегой – вряд ли цена в области будет сопоставима с ценой в городе.

Лидия Горборукова:
– Ждет ли Ленобласть гармония в связи с тем, что у нас развивается одновременно высотное и многоэтажное строительство? Как в будущем все это совместить?

Евгений Богданов:
– Хотел добавить к тому, что было уже сказано: конечно, инициатива властей Ленобласти относительно высотности и развития социальной инфраструктуры была воспринята положительно всеми девелоперами, с которыми мы общаемся. Мне как проектировщику хотелось бы увидеть еще один шаг навстречу. У нас есть много работ относительно того, как объединить проект детского сада и школы. Это выгодная экономия для застройщика и, соответственно, решение проблем по обеспечению социальной инфраструктуры. На мой взгляд, это более удобный объект, чем разрозненные садик и школа.
Хотел бы сказать о качестве. В Москве уже существует немного другое отношение к позиционированию объекта жилищной застройки. Там, как и на Западе, отказались от такого понятия, как «стоимость квадратного метра», а появилось такое понятие, как «сумма домовладения». На Западе качественное жилье определяется не размерами квартиры, а видом из окна, окружением, определенным уровнем комфорта и отделки. Мы к этому тоже должны прийти. Покупают не квадратные метры, а жилье с необходимыми функциями – с отделкой, социальной инфраструктурой, но при этом компактное, то есть стоимость домовладения остается на доступном уровне. Темпы продаж, которые я наблюдаю по одному из наших проектов, показывают, что это абсолютно правильная тенденция.
Отвечаю на ваш вопрос относительно гармонии высотного и малоэтажного строительства. Я считаю, что всему свое место. Инициатива относительно снижения уровня этажности мне как жителю Ленобласти и профессионалу очень импонирует, потому что все уже устали от этих высотных домов. Тем не менее есть район около метро «Девяткино», где высотное строительство закономерно. И наоборот, есть такие районы Ленобласти, где законодательно нужно ограничить высот­ность. Я считаю, что, применяя комплекс­ные идеи, мы придем к этой гармонии. Главное, чтобы была системность и все происходило в рамках единого, утвержденного и застройщиками, и властями плана развития Ленобласти.

Николай Крутов:
– Ваше предложение по совмещению детского сада и школы очень заманчиво с точки зрения экономии земли, но дело в том, что это новый СанПиН, утверждать который будут десятилетие. Поэтому обольщаться на этот счет не приходится. Что касается высотности, то принятые в 2012 году региональные нормативы градостроительного проектирования уже сейчас показали, что не везде есть адекватные ограничения. Пример Мурино – тому подтверждение. Для того чтобы корректировать отдельные неувязки, при губернаторе создается специальный орган, который будет заниматься вопросами отклонения отдельно допустимых нормативов в кон­кретных случаях.
Что касается глобального архитектурного проектирования на территории всего региона, то это нереально. Я за полгода объехал все районы области – они очень разнонаправленные, поэтому единого документа не будет. Тенденция такова, что жилищное строительство в области в основном связано с развитием промышленности. Например, это касается порта «Усть-Луга», территория которого активно строится. Сейчас цена аренды жилья в Кингисеппе выше, чем в Петербурге. Потому что это жилье для своих менеджеров и работников снимают Лукойл, Газпром, Русал и т. д. Этим вызван всплеск строительства в Кингсеппе и районах, приближенных к Усть-Луге. Таких очагов притяжения несколько в Ленобласти. Еще пример – Волховский завод. Есть большой проект Объединенной судостроительной корпорации на 250 тыс. кв. м в Ломоносовском районе. Это связано с переводом судостроительных мощностей из Петербурга в Кронштадт. Здесь будут расположены трехэтажные дома плюс коттеджная застройка. Конечно, в Ленобласти востребованы разные направления развития жилищного строительства. Но я думаю, что за «малоэтажкой» будущее.