Ипотечные бизнес-стратегии
23.12.2007
В 2007 году число сделок с участием ипотечных брокеров выросло в два раза. При этом ипотечные программы с нулевым взносом практически ушли с рынка.
Возможно, именно поэтому члены Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) регулярно проводят турниры по бильярду. В этой игре, как и в их работе, требуется максимальная точность и правильный расчет. Об этом рассказал руководитель рабочей группы по ипотеке АБСЗ Игорь Жигунов.
– Какие новогодние традиции есть у Ассоциации?
– Ассоциация ежегодно проводит заседания профильных комитетов, в рамках которых подводятся итоги года и обсуждаются планы на следующий период. Также проводятся общие собрания Ассоциации по итогам года, где отмечаются самые активные участники АБСЗ, озвучиваются результаты работы комитетов и рабочих групп.
– Какие подарки в Ассоциации принято дарить на Новый год?
– Каждый Новый год – это ожидание чего-то нового, интересного, поэтому каждый раз подарки – это приятный сюрприз.
– Есть ли какое-то увлечение, объединяющее сотрудников Ассоциации?
– В АБСЗ постоянно проводятся как спортивные мероприятия – турниры по бильярду, беговым лыжам, футбольные матчи, так и организуются художественные, фотоэкспозиции сотрудников и членов АБСЗ, проводятся культурные мероприятия.
– Расскажите об основных событиях в сфере ипотеки на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в 2007 году.
– 2007 год стал периодом как качественного роста объемов ипотечного кредитования, так и некоторой «переоценки» ценностей и подходов к реализации участниками рынка своих бизнес-стратегий. За первый квартал 2007 года в Петербурге динамика прироста объемов рынка превысила аналогичный период прошлого года почти втрое. Объем выданных ипотечных кредитов за первые девять месяцев превысил весь 2006 год с «запасом».
Однако важно понимать, что это не только кредиты на покупку жилья. Растет популярность потребительских ипотечных кредитов – на различные цели под залог своей недвижимости, и отдельную статистику дают сделки перекредитования – объем кредитов растет, а сделки с жильем не происходят.
Выросло число программ кредитования на первичном рынке. Однако все это – в рамках адресных проектов конкретных банков и застройщиков. Среди основных регионов СЗФО по динамике роста рынка лидерами стали Петербург, Вологодская и Ленинградская области. Интересной тенденцией первого полугодия стало появление программ с минимальным и нулевым первоначальным взносом, развитие программ на загородном рынке, но с учетом ситуации на мировых финансовых рынках с августа 2007 года стали происходить иные изменения.
Усложнение, а порой, и невозможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов вынудило скорректировать свои программы ряд участников рынка. Практически исчезли программы с нулевым взносом, рассмотрение доходов в заявительной форме – таких программ остались единицы, у некоторых участников увеличился срок рассмотрения заявок. За сентябрь-ноябрь в среднем ставки по кредитам на рынке выросли на 0,5-1 процент по валюте и на 1-1,5 процента в рублях. Вполне возможно, что в ближайшие месяцы ставки еще подрастут на 0,5-1,5 процента.
– В связи с сокращением ипотечных программ без первого взноса, ряд заемщиков не могут получить кредит. Как можно решить этот вопрос?
– Практически полное прекращение программ без первого взноса может быть заменено получением двух кредитов: на покупку жилья и на первый взнос под залог уже имеющегося. Конечно, это далеко не для всех, ведь не у всех есть объект, который можно передать в залог.
– Как вы оцениваете долю просроченной задолженности по ипотеке в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2007 году?
– Официальной и четкой статистики просроченной задолженности по СЗФО нет. По оценкам вполне можно полагать, что ее уровень не превышает десятых долей процента. Это связано как с еще только формирующимся рынком ипотеки в РФ и его малой историей, так и в основе своей изначально качественным андеррайтингом кредитов основной массы участников рынка. «Нормальный» уровень просрочки, не считающийся критичным, составляет до 1,5-2 процентов. Для сравнения, в настоящее время уровень просрочки в США достигает по отдельным кредитам 13-14 процентов.
– Какова роль ипотечных брокеров на рынке? Как отличить добросовестного брокера от мошенника?
– Брокеры – действительно важные и интересные участники рынка. При изначально правильно организованной банками работе с ними – результат будет положительный. На сегодня оценочно можно полагать, что доля сделок по ипотеке с участием брокеров в Санкт-Петербурге составляет до 30 процентов по сравнению с 15-20 процентами в прошлом году. При организации работы с брокером и обращении клиента к нему важно наличие соглашения с банком и аккредитации, уже проведенные сделки и опыт работы на рынке.
Например, в СЗФО появилась первая в РФ системная программа подготовки и работы ипотечных брокеров. Только за первый год ее реализации было подготовлено более 150 брокеров. Их деятельность основывается, в том числе, на соглашениях с кредиторами и соответствует необходимым разработанным стандартам. И еще – именно грамотный брокер сможет подобрать клиенту программу с учетом изменений на рынке и определить правильный вариант.
– Когда работу ипотечных брокеров будут оплачивать банки, как в США, а не заемщики?
– В части мотивации брокеров сегодня уже есть ряд программ, когда оплата работы идет со стороны кредитора, ведь брокер берет на себя часть работы по предварительной квалификации и т.д.
– Какие проблемы возникают при реализации ипотечного залога – продажи квартиры?
– Здесь целая масса рисков, как для кредитора, так и для покупателя, связанных как с возможным неисполнением должником долга после снятия залога, так и не прекращением залога, когда жилье будет приобретено покупателем. Четких рецептов нет, поэтому банки либо не идут на схемы продажи из-под залога, требуя изначально полного погашения кредита, либо изобретаются отдельные схемы.
Это может быть как продажа с разрешением от банка и участием его в договоре плюс аккредитивная схема расчета, и вплоть до вариант продажи закладной покупателю квартиры, который впоследствии и станет полноправным владельцем объекта. Только вот объяснить все это покупателю довольно непросто. Пока такие сделки продажи из-под залога единичны. Однако рост рынка ипотеки, стремление к улучшению жилищных условий постепенно сделают такие сделки все более распространенными.
– Ваш прогноз стоимости ипотечных кредитов и типового жилья в Санкт-Петербурге в 2008 году в сравнении с 2007 годом.
– В части прогнозов стоимости жилья и развития рынка ипотеки в СЗФО все зависит от конъюнктуры рынка, предложения качественного жилья, роста доходов населения, условий фондирования банками. Только за текущий год в ряде регионов цены на жилье росли на 3-5 процентов в неделю. Если говорить о Санкт-Петербурге, то на жилье низкого качества цены почти не изменились. А вот жилье комфорт-класса, современной постройки подорожало за год в среднем на 10-15 процентов, элитное жилье – на 25-50 процентов в зависимости от локации и «начинки», а порой и вдвое. На сегодня в Санкт-Петербурге уже вполне не удивишь предложением жилья по $25-30 тыс. за 1 кв. метр.
В части будущего при положительной динамике рынка, стабилизации ситуации на мировых финансовых рынках вполне можно полагать, что объем рынка ипотеки в СЗФО вырастет на 70-80 процентов, а то и более. На рынке уже в первом полугодии 2008 года могут появиться новые участники. Будет дополнительный импульс развития программ по загороду и, вполне возможно, кредитования комнат в рамках программ расселения.
И еще – цены на энергоносители только растут. И один из основных вариантов их направления – инвестиции в недвижимость. В целом вряд ли стоит ожидать снижения цен на жилье. Скорее рост. Как минимум в пределах инфляции, а возможно и более. По итогам 2007 года вполне можно ожидать, что рынок ипотеки в Санкт-Петербурге вырастет не менее, чем на 120-130 процентов по сравнению с прошлым годом.
Автор: Дмитрий Малышев
Возможно, именно поэтому члены Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) регулярно проводят турниры по бильярду. В этой игре, как и в их работе, требуется максимальная точность и правильный расчет. Об этом рассказал руководитель рабочей группы по ипотеке АБСЗ Игорь Жигунов.
– Какие новогодние традиции есть у Ассоциации?
– Ассоциация ежегодно проводит заседания профильных комитетов, в рамках которых подводятся итоги года и обсуждаются планы на следующий период. Также проводятся общие собрания Ассоциации по итогам года, где отмечаются самые активные участники АБСЗ, озвучиваются результаты работы комитетов и рабочих групп.
– Какие подарки в Ассоциации принято дарить на Новый год?
– Каждый Новый год – это ожидание чего-то нового, интересного, поэтому каждый раз подарки – это приятный сюрприз.
– Есть ли какое-то увлечение, объединяющее сотрудников Ассоциации?
– В АБСЗ постоянно проводятся как спортивные мероприятия – турниры по бильярду, беговым лыжам, футбольные матчи, так и организуются художественные, фотоэкспозиции сотрудников и членов АБСЗ, проводятся культурные мероприятия.
– Расскажите об основных событиях в сфере ипотеки на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти в 2007 году.
– 2007 год стал периодом как качественного роста объемов ипотечного кредитования, так и некоторой «переоценки» ценностей и подходов к реализации участниками рынка своих бизнес-стратегий. За первый квартал 2007 года в Петербурге динамика прироста объемов рынка превысила аналогичный период прошлого года почти втрое. Объем выданных ипотечных кредитов за первые девять месяцев превысил весь 2006 год с «запасом».
Однако важно понимать, что это не только кредиты на покупку жилья. Растет популярность потребительских ипотечных кредитов – на различные цели под залог своей недвижимости, и отдельную статистику дают сделки перекредитования – объем кредитов растет, а сделки с жильем не происходят.
Выросло число программ кредитования на первичном рынке. Однако все это – в рамках адресных проектов конкретных банков и застройщиков. Среди основных регионов СЗФО по динамике роста рынка лидерами стали Петербург, Вологодская и Ленинградская области. Интересной тенденцией первого полугодия стало появление программ с минимальным и нулевым первоначальным взносом, развитие программ на загородном рынке, но с учетом ситуации на мировых финансовых рынках с августа 2007 года стали происходить иные изменения.
Усложнение, а порой, и невозможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов вынудило скорректировать свои программы ряд участников рынка. Практически исчезли программы с нулевым взносом, рассмотрение доходов в заявительной форме – таких программ остались единицы, у некоторых участников увеличился срок рассмотрения заявок. За сентябрь-ноябрь в среднем ставки по кредитам на рынке выросли на 0,5-1 процент по валюте и на 1-1,5 процента в рублях. Вполне возможно, что в ближайшие месяцы ставки еще подрастут на 0,5-1,5 процента.
– В связи с сокращением ипотечных программ без первого взноса, ряд заемщиков не могут получить кредит. Как можно решить этот вопрос?
– Практически полное прекращение программ без первого взноса может быть заменено получением двух кредитов: на покупку жилья и на первый взнос под залог уже имеющегося. Конечно, это далеко не для всех, ведь не у всех есть объект, который можно передать в залог.
– Как вы оцениваете долю просроченной задолженности по ипотеке в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2007 году?
– Официальной и четкой статистики просроченной задолженности по СЗФО нет. По оценкам вполне можно полагать, что ее уровень не превышает десятых долей процента. Это связано как с еще только формирующимся рынком ипотеки в РФ и его малой историей, так и в основе своей изначально качественным андеррайтингом кредитов основной массы участников рынка. «Нормальный» уровень просрочки, не считающийся критичным, составляет до 1,5-2 процентов. Для сравнения, в настоящее время уровень просрочки в США достигает по отдельным кредитам 13-14 процентов.
– Какова роль ипотечных брокеров на рынке? Как отличить добросовестного брокера от мошенника?
– Брокеры – действительно важные и интересные участники рынка. При изначально правильно организованной банками работе с ними – результат будет положительный. На сегодня оценочно можно полагать, что доля сделок по ипотеке с участием брокеров в Санкт-Петербурге составляет до 30 процентов по сравнению с 15-20 процентами в прошлом году. При организации работы с брокером и обращении клиента к нему важно наличие соглашения с банком и аккредитации, уже проведенные сделки и опыт работы на рынке.
Например, в СЗФО появилась первая в РФ системная программа подготовки и работы ипотечных брокеров. Только за первый год ее реализации было подготовлено более 150 брокеров. Их деятельность основывается, в том числе, на соглашениях с кредиторами и соответствует необходимым разработанным стандартам. И еще – именно грамотный брокер сможет подобрать клиенту программу с учетом изменений на рынке и определить правильный вариант.
– Когда работу ипотечных брокеров будут оплачивать банки, как в США, а не заемщики?
– В части мотивации брокеров сегодня уже есть ряд программ, когда оплата работы идет со стороны кредитора, ведь брокер берет на себя часть работы по предварительной квалификации и т.д.
– Какие проблемы возникают при реализации ипотечного залога – продажи квартиры?
– Здесь целая масса рисков, как для кредитора, так и для покупателя, связанных как с возможным неисполнением должником долга после снятия залога, так и не прекращением залога, когда жилье будет приобретено покупателем. Четких рецептов нет, поэтому банки либо не идут на схемы продажи из-под залога, требуя изначально полного погашения кредита, либо изобретаются отдельные схемы.
Это может быть как продажа с разрешением от банка и участием его в договоре плюс аккредитивная схема расчета, и вплоть до вариант продажи закладной покупателю квартиры, который впоследствии и станет полноправным владельцем объекта. Только вот объяснить все это покупателю довольно непросто. Пока такие сделки продажи из-под залога единичны. Однако рост рынка ипотеки, стремление к улучшению жилищных условий постепенно сделают такие сделки все более распространенными.
– Ваш прогноз стоимости ипотечных кредитов и типового жилья в Санкт-Петербурге в 2008 году в сравнении с 2007 годом.
– В части прогнозов стоимости жилья и развития рынка ипотеки в СЗФО все зависит от конъюнктуры рынка, предложения качественного жилья, роста доходов населения, условий фондирования банками. Только за текущий год в ряде регионов цены на жилье росли на 3-5 процентов в неделю. Если говорить о Санкт-Петербурге, то на жилье низкого качества цены почти не изменились. А вот жилье комфорт-класса, современной постройки подорожало за год в среднем на 10-15 процентов, элитное жилье – на 25-50 процентов в зависимости от локации и «начинки», а порой и вдвое. На сегодня в Санкт-Петербурге уже вполне не удивишь предложением жилья по $25-30 тыс. за 1 кв. метр.
В части будущего при положительной динамике рынка, стабилизации ситуации на мировых финансовых рынках вполне можно полагать, что объем рынка ипотеки в СЗФО вырастет на 70-80 процентов, а то и более. На рынке уже в первом полугодии 2008 года могут появиться новые участники. Будет дополнительный импульс развития программ по загороду и, вполне возможно, кредитования комнат в рамках программ расселения.
И еще – цены на энергоносители только растут. И один из основных вариантов их направления – инвестиции в недвижимость. В целом вряд ли стоит ожидать снижения цен на жилье. Скорее рост. Как минимум в пределах инфляции, а возможно и более. По итогам 2007 года вполне можно ожидать, что рынок ипотеки в Санкт-Петербурге вырастет не менее, чем на 120-130 процентов по сравнению с прошлым годом.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Городская среда
