Куда складируем и где продадим?
13.01.2008
По мнению аналитиков, наиболее динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости является складская недвижимость. Напротив, потребность в торговых комплексах в ближайший год может быть полностью удовлетворена.
Сегодня различные сегменты рынка коммерческой недвижимости развиваются почти одинаковыми темпами и, согласно прогнозам департамента консалтинга и оценки «АРИН», в ближайшее время рынок в целом будет расти не меньше, чем на 15 процентов ежегодно. За 2007 год значительно вырос интерес к складской недвижимости, по-прежнему интересными объектами остаются бизнес-центры, а вот бурный рост сегмента торговой недвижимости приостановился в связи с тем, что на рынок вышли серьезные игроки в виде мультибрэндовых торговых центров, а также крупных сетей супермаркетов.
Для складов еще достаточно земли около развязок кольцевой автодороги, где их очень удобно размещать. К тому же склады демонстрируют высокий уровень рентабельности: окупаемость складской недвижимости сегодня от 5 лет, бизнес-центров – от 7 лет, торговых центров – от 7-8 лет. При этом развитие складской и торговой недвижимости связано напрямую, так как супермаркетам нужно где-то хранить свою продукцию. Появляется новая тенденция, когда торговые компании строят собственные склады, где хранят продукцию, а свободные площади сдают в аренду. Таким образом, они, с одной стороны, диверсифицируют свой бизнес, зарабатывая средства на аренде, а с другой – обеспечивают себя складскими помещениями, попутно решая проблемы с логистикой, которая может быть серьезным препятствием для развития бизнеса.
Как складывается?
По мнению Олега Спивака, директора по консалтингу Becar Commercial Property SPb, на петербургском рынке коммерческой недвижимости пока еще присутствует дефицит площадей торговых центров и складских комплексов. Однако если дефицит ТРК в ближайшие годы будет преодолен, более того, возможен некоторый переизбыток торговых площадей, то в сегменте складских комплексов и логистических терминалов насыщение придет не скоро.
Согласно данным GVA Sawyer, в настоящее время в Петербурге строится около 510 тыс. кв. метров складов А и В класса, более 2,3 млн кв. метров складских площадей находятся в стадии проектирования. Наиболее активно строительство складских комплексов ведется в промышленных зонах Шушары, Горелово, Янино, Уткина Заводь. Но текущие темпы роста недостаточны, чтобы обеспечить рынок необходимым объемом предложения. К концу 2007 года объем неудовлетворенного спроса, по мнению экспертов рынка, составлял около 1 млн кв. метров складских площадей.
«В течение 2007 года произошло укрупнение проектов, общий тренд – движение к периферии города. Кроме того, появились новые форматы и функции, – комментирует ситуацию на рынке Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB. – Так, в складском сегменте появляются так называемые мультимодальные логистические терминалы, то есть комплексы, использующие возможности сразу нескольких видов транспорта, такие как «Интертерминал-Предпортовый» или комплекс «Евразия-Логистик» в Шушарах.
В настоящее время заявлен целый ряд масштабных проектов в сфере строительства складской недвижимости. Так, ОАО «Цветы» планирует создать в Ломоносовском районе Ленобласти промышленно-логистический парк стоимостью $ 500 млн. Площадь проекта составит 200 га. Парк предполагается построить за 5 лет. В парке разместится комплекс строительных товаров, комплекс по хранению и перевалке новых автомобилей, контейнерный терминал, комплекс малоэтажного деревянного домостроения и индустриальный парк для предприятий малого бизнеса.
ЗАО «Энергофинанс» (принадлежит ЗАО «Томилинская девелоперская компания») заявило о намерении построить промышленно-грузовой комплекс площадью 120 тыс. кв. метров в пос. Парголово, восточнее садоводства «Климовец» на земельном участке 113 тыс. кв. метров. «Инвестиции в строительство не разглашаются, но могут составить $180-200 млн», – считают аналитики GVA Sawyer.
Финская инвестиционная компания Sponda приобрела 46 га в Ленобласти под строительство логистического комплекса площадью 160 тыс. кв. метров. Сделка по приобретению земли составила 9,5 млн EURO. Собственником земли выступает дочерняя структура инвесткомпании – ООО «Вейка». По предварительным подсчетам, строительство обойдется более чем в $ 100 млн.
Компания «Фаэтон Девелопмент Групп», входящая в состав холдинга «Фаэтон», объявила о планах реализации масштабного проекта производственно-складского комплекса «Тосно» на территории площадью 57 га, расположенной к югу от Тосно. Проект будет реализован совместно с зарубежным партнером Trigon Capital. Ожидается, что к 2013 году строительство будет завершено. Производственно-складская зона комплекса составит 250 тыс. кв. метров, офисные и технические помещения – 125 тыс. кв. метров. Планируемый объем инвестиций – более $ 220 млн.
Рядом с Петродворцом может появиться индустриальный парк. Проект стоимостью 1300 млн будет финансироваться через закрытый паевой фонд, созданный управляющей компанией ВТБ. Индустриальный парк «Марьино» разместится на территории 130 га рядом с промзоной Нойдорф – Стрельна и Ропшинским шоссе. Этот участок находится в собственности ВТБ. Под застройку складами предназначено 42 га, там планируется построить восемь терминалов класса А общей площадью 260 тыс. кв. метров. Еще 78 га будет занято промышленными объектами, которые девелопер намерен строить под заказ производственных предприятий. Предполагается, что на реализацию проекта уйдет 5 лет.
Федеральная таможенная служба планирует создать вокруг города сеть таможенно-логистических комплексов. Они должны появиться на Выборгском направлении, на Киевском и Московском шоссе. Первый такой комплекс открылся на пересечении Выборгского, Горского шоссе и КАД.
По экспертным оценкам, объем предложения за следующие 3 года вырастет в 3-4 раза и превысит 2 млн кв. метров.
Если учесть бурное развитие торговли, текущие темпы роста складской недвижимости остаются недостаточными, и спрос на рынке не будет удовлетворен еще минимум 3-4 года.
Наиболее востребованными направлениями для складских объектов являются северное и южное – Выборгский, Московский и Пушкинский районы, пользуются высоким спросом складские площади и в Красногвардейском районе. Все более растет спрос на склады, расположенные в ближайших пригородах – до 10-20 км от черты города, в связи с ограниченным предложением площадей и транспортными проблемами у имеющихся объектов в черте города.
Через 3-4 года, в случае появления на рынке новых современных складских помещений и установления относительного баланса спроса и предложения, спрос будет постепенно перераспределяться из низкокачественных площадей, что приведет к удешевлению последних. При сохранении текущей ситуации на рынке сохранится неудовлетворенный спрос, превышающий 1000 тыс. кв. метров.
Каковы перспективы?
По мнению Алексея Чижова, директора по консалтингу Praktis CB, наибольший потенциал имеет сегмент качественных складских центров класса А и В – емкость этого сегмента порядка 1 млн кв. метров.
В среднесрочной перспективе, по мере усиления конкуренции в сегменте типовых «сухих» складов, перспективным направлением станут форматы мультимодального склада и индустриального парка, которые могут объединять на одной площадке сухие и низкотемпературные склады, контейнерные площадки, таможенный пост, встроенные офисы, производственные площадки. Особенность этих форматов – межрегиональный и международный охват, а также способность принимать на одной площадке различные виды транспорта.
По мнению экспертов GVA Sawyer, проектировать мультимодальный склад целесообразно в районах с хорошей транспортной доступностью, однако не на юго-востоке города, где к 2010 году планируется к вводу около 1,5 млн кв. метров складских площадей и может возникнуть перенасыщение предложения и транспортный коллапс.
Перспективным направлением являются проекты комплексов built-to-suit, когда вхождение арендатора в проект происходит еще на стадии проектирования, что позволяет привести характеристики будущего объекта в соответствие со всеми потребностями клиента.
К числу самых интересных проектов складской недвижимости, которые будут введены в 2008 году, стоит отнести следующие.
Инвестиционно-девелоперская компания «КФС-Групп» намерена построить два логистических комплекса в Санкт-Петербурге в рамках проекта «Великий шелковый путь». По оценкам экспертов, компания потратит порядка $ 200 млн. Первый объект расположится в промышленной зоне «Парнас», в непосредственной близости от кольцевой автодороги и Выборгского шоссе. На участке в 12 га будет построен комплекс общей площадью порядка 60 тыс. кв. метров. Завершить строительство планируется к концу 2008 года.
Компания «Международное логистическое партнерство» (MLP) планирует открыть вторую очередь логистического комплекса класса А «Уткина Заводь». В результате общая площадь комплекса составит около 200 тыс. кв. метров.
Литовская компания Hanner намерена вложить $ 100 млн в строительство логистического комплекса в Шушарах площадью 106 тыс. кв. метров. Для реализации проекта учреждена дочерняя компания Hanner SPB Development. Под строительство приобретен участок площадью 20 га. Срок ввода в эксплуатацию – конец 2008 года. Арендатором первой очереди комплекса (23 тыс. кв. метров) станет литовская логистическая компания Girteka.
Фонд коммерческой недвижимости банка EVLI EPI инвестирует в строительство логистического комплекса класса А «ГОРИГО» в промзоне «Горелово». В качестве застройщика и проектировщика выступает ЗАО «ЮИТ Лентек». Строительство планируется завершить в 2008 году. В Горелово «ЮИТ Лентек» владеет 115,5 га, из которых 96,5 га приобрел в собственность у частных лиц, а остальные арендует у города.
Компания «Евразия логистик» приступила к строительству логистического парка «Колпино» в Санкт-Петербурге. Комплекс площадью 790 тыс. кв. метров будет построен на территории в 188 га. Завершить строительство планируется в 2010 году, а первая очередь площадью 206 тыс. кв. метров будет запущена весной 2008 года. Объем инвестиций в проект составит $ 500 млн.
Компания «АКМ Лоджистикс» приступила к строительству нового складского комплекса класса А площадью 165 тыс. кв. метров на Московском шоссе в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Комплекс расположится на участке площадью 32,8 га на первой линии Московского шоссе. Общая сумма инвестиций в строительство составит $ 150 млн. Расходы на инженерную подготовку участка и строительство первой очереди, которая будет сдана в августе 2008 года, составят $ 74 млн. Размер собственных средств компании, инвестируемых в проект, составляет $ 45 млн.
Поторгуемся?
У аналитиков и экспертов рынка нет единого мнения относительно количества торговых площадей в Петербурге. Так, по подсчетам Becar Commercial Property SPb, объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах на конец III квартала 2007 года составил 2560 тыс. кв. метров. Торговая недвижимость в этом году развивалась достаточно плавно. Постепенно продолжается развитие качественной торговой недвижимости в спальных районах Санкт-Петербурга. Наблюдается равномерный ввод как торгово-развлекательных центров, так и специализированных гипермаркетов. Лидирует по вводу торговых площадей по-прежнему Приморский район.
«Объем предложения общих площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в 2007 году достиг 2 877 881 кв. метр, объем арендопригодных площадей составил 1 943 679 кв. метров, – утверждает Алексей Чижов. – На одного человека приходится 0,64 кв. метра торговых площадей, что выше, чем в целом по России, и сравнимо со столицами восточноевропейских государств. Данный сегмент входит в состояние динамического равновесия спроса и предложения. Кроме того, на рынке торговых центров появляются новые форматы, такие как ритейл-парк – «Северный Молл» (в створе пр. Культуры), проект аутлет-центра в рамках МФК «Невский Колизей».
По оценкам SVA Soyer, эти показатели несколько ниже – около 440 кв. метров на 1000 горожан, однако это не мешает Петербургу занимать первое место по России, обгоняя даже столицу (в Москве данный показатель составляет около 210 кв. метров на 1000 человек).
В городе в настоящее время наблюдается дефицит перспективных для размещения ТРК земельных участков, например, в непосредственной близости от станций метро, на магистралях с оживленным движением. Поэтому эксперты АРИН предполагают, что через 2 года рынок торговой недвижимости достигнет порога насыщения.
В компании GVA Sawyer согласны с коллегами. По их прогнозам, к началу 2008 года можно констатировать, что рынок торгово-развлекательной недвижимости достиг некоторого насыщения. Эпоха бурного роста ритейла, когда рынком были востребованы практически любые торговые форматы, почти завершена. Поэтому торговые комплексы, обладающие стандартным набором арендаторов, не имеющие продуманной концепции и уникальных особенностей, перестают пользоваться спросом как у арендаторов, так и у покупателей. В данный момент рынком востребованы торговые комплексы новых форматов (многофункциональные центры, в будущем ритейл-парки и outlet-центры), а также комплексы с интересной развлекательной составляющей (океанариум в «Нептуне», аквапарк в «Родео Драйв»).
До нынешнего момента крупные девелоперы обходили стороной такой сегмент торговых комплексов, как торговые комплексы районного масштаба (20–40 тыс. кв. метров), расположенные в спальных районах. Рынок испытывает неудовлетворенность в качественных европейских объектах данного типа.
В целом стоит отметить, что рынок готов принять еще большее количество торговых объектов, но при условии их соответствия европейскому качеству как в архитектуре, так и в продуманности концепции, а также обладания уникальных особенностей в наборе арендаторов, развлекающей составляющей и предоставляемых услугах. В итоге усиление конкуренции между торговыми комплексами выливается в снижение уровня доходности арендаторов с кв. метра и снижение рентабельности вложений в строительство торговых комплексов.
Тенденции и прогнозы
В 2008 году аналитики прогнозируют дальнейшее обострение конкуренции на рынке, к вводу заявлено порядка 700 тыс. кв. метров новых объектов. В связи с увеличением количества торговых комплексов посещаемость уже существующих будет снижаться, так как новые комплексы будут перетягивать на себя посетителей.
Наибольшей популярностью будут пользоваться торговые комплексы, которые имеют уникальную концепцию развлекательной и общественной зоны и удачное месторасположение (в 2008 году запланированы к открытию такие комплексы, как «Северный молл» (II очередь), «Невский центр», «Питер гранд», «Толстой сквер»). Предполагается дальнейшее укрупнение проектов, развитие многофункциональных комплексов, в которых будут смешаны торговля, развлечение, офисы, гостиницы и жилье. Наряду с этим будет выведено на рынок несколько узкоспециализированных торговых комплексов («Питер Гранд» и «Аура» – товары для дома, мебель, строительные материалы, центры моды Esfera и «Невский Плаза»). Выбор того или иного направления будет зависеть от «целевой аудитории» проекта: для потребителей с доходом среднего уровня и ниже – многофункциональность, для тех, чей уровень дохода выше среднего – специализированные ТК.
В 2008 году будет продолжено активное строительство торговых комплексов в спальных районах, что приведет к переизбытку торговых площадей в некоторых из них (Выборгский, Приморский). Произойдет освоение территорий вблизи и за пределами КАД. Кроме того, в будущем году четко проявится тенденция развития сетевых проектов торговых комплексов («Континент», «Интерио», «Июнь»).
«В следующем году будет продолжаться децентрализация высоколассных объектов и их укрупнение, – прогнозирует Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb. – Освоение промышленных территорий в черте города будет продолжаться. Будут выходить иностранные инвесторы и девелоперы на петербургский рынок. Вероятен постепенный рост арендных ставок в офисном и торговом сегментах. Продолжится формирование деловых зон (сити) на месте бывших промышленных территорий. На рынок будет выставляться для продажи большее количество инвестиционных проектов».
Автор:
Сегодня различные сегменты рынка коммерческой недвижимости развиваются почти одинаковыми темпами и, согласно прогнозам департамента консалтинга и оценки «АРИН», в ближайшее время рынок в целом будет расти не меньше, чем на 15 процентов ежегодно. За 2007 год значительно вырос интерес к складской недвижимости, по-прежнему интересными объектами остаются бизнес-центры, а вот бурный рост сегмента торговой недвижимости приостановился в связи с тем, что на рынок вышли серьезные игроки в виде мультибрэндовых торговых центров, а также крупных сетей супермаркетов.
Для складов еще достаточно земли около развязок кольцевой автодороги, где их очень удобно размещать. К тому же склады демонстрируют высокий уровень рентабельности: окупаемость складской недвижимости сегодня от 5 лет, бизнес-центров – от 7 лет, торговых центров – от 7-8 лет. При этом развитие складской и торговой недвижимости связано напрямую, так как супермаркетам нужно где-то хранить свою продукцию. Появляется новая тенденция, когда торговые компании строят собственные склады, где хранят продукцию, а свободные площади сдают в аренду. Таким образом, они, с одной стороны, диверсифицируют свой бизнес, зарабатывая средства на аренде, а с другой – обеспечивают себя складскими помещениями, попутно решая проблемы с логистикой, которая может быть серьезным препятствием для развития бизнеса.
Как складывается?
По мнению Олега Спивака, директора по консалтингу Becar Commercial Property SPb, на петербургском рынке коммерческой недвижимости пока еще присутствует дефицит площадей торговых центров и складских комплексов. Однако если дефицит ТРК в ближайшие годы будет преодолен, более того, возможен некоторый переизбыток торговых площадей, то в сегменте складских комплексов и логистических терминалов насыщение придет не скоро.
Согласно данным GVA Sawyer, в настоящее время в Петербурге строится около 510 тыс. кв. метров складов А и В класса, более 2,3 млн кв. метров складских площадей находятся в стадии проектирования. Наиболее активно строительство складских комплексов ведется в промышленных зонах Шушары, Горелово, Янино, Уткина Заводь. Но текущие темпы роста недостаточны, чтобы обеспечить рынок необходимым объемом предложения. К концу 2007 года объем неудовлетворенного спроса, по мнению экспертов рынка, составлял около 1 млн кв. метров складских площадей.
«В течение 2007 года произошло укрупнение проектов, общий тренд – движение к периферии города. Кроме того, появились новые форматы и функции, – комментирует ситуацию на рынке Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB. – Так, в складском сегменте появляются так называемые мультимодальные логистические терминалы, то есть комплексы, использующие возможности сразу нескольких видов транспорта, такие как «Интертерминал-Предпортовый» или комплекс «Евразия-Логистик» в Шушарах.
В настоящее время заявлен целый ряд масштабных проектов в сфере строительства складской недвижимости. Так, ОАО «Цветы» планирует создать в Ломоносовском районе Ленобласти промышленно-логистический парк стоимостью $ 500 млн. Площадь проекта составит 200 га. Парк предполагается построить за 5 лет. В парке разместится комплекс строительных товаров, комплекс по хранению и перевалке новых автомобилей, контейнерный терминал, комплекс малоэтажного деревянного домостроения и индустриальный парк для предприятий малого бизнеса.
ЗАО «Энергофинанс» (принадлежит ЗАО «Томилинская девелоперская компания») заявило о намерении построить промышленно-грузовой комплекс площадью 120 тыс. кв. метров в пос. Парголово, восточнее садоводства «Климовец» на земельном участке 113 тыс. кв. метров. «Инвестиции в строительство не разглашаются, но могут составить $180-200 млн», – считают аналитики GVA Sawyer.
Финская инвестиционная компания Sponda приобрела 46 га в Ленобласти под строительство логистического комплекса площадью 160 тыс. кв. метров. Сделка по приобретению земли составила 9,5 млн EURO. Собственником земли выступает дочерняя структура инвесткомпании – ООО «Вейка». По предварительным подсчетам, строительство обойдется более чем в $ 100 млн.
Компания «Фаэтон Девелопмент Групп», входящая в состав холдинга «Фаэтон», объявила о планах реализации масштабного проекта производственно-складского комплекса «Тосно» на территории площадью 57 га, расположенной к югу от Тосно. Проект будет реализован совместно с зарубежным партнером Trigon Capital. Ожидается, что к 2013 году строительство будет завершено. Производственно-складская зона комплекса составит 250 тыс. кв. метров, офисные и технические помещения – 125 тыс. кв. метров. Планируемый объем инвестиций – более $ 220 млн.
Рядом с Петродворцом может появиться индустриальный парк. Проект стоимостью 1300 млн будет финансироваться через закрытый паевой фонд, созданный управляющей компанией ВТБ. Индустриальный парк «Марьино» разместится на территории 130 га рядом с промзоной Нойдорф – Стрельна и Ропшинским шоссе. Этот участок находится в собственности ВТБ. Под застройку складами предназначено 42 га, там планируется построить восемь терминалов класса А общей площадью 260 тыс. кв. метров. Еще 78 га будет занято промышленными объектами, которые девелопер намерен строить под заказ производственных предприятий. Предполагается, что на реализацию проекта уйдет 5 лет.
Федеральная таможенная служба планирует создать вокруг города сеть таможенно-логистических комплексов. Они должны появиться на Выборгском направлении, на Киевском и Московском шоссе. Первый такой комплекс открылся на пересечении Выборгского, Горского шоссе и КАД.
По экспертным оценкам, объем предложения за следующие 3 года вырастет в 3-4 раза и превысит 2 млн кв. метров.
Если учесть бурное развитие торговли, текущие темпы роста складской недвижимости остаются недостаточными, и спрос на рынке не будет удовлетворен еще минимум 3-4 года.
Наиболее востребованными направлениями для складских объектов являются северное и южное – Выборгский, Московский и Пушкинский районы, пользуются высоким спросом складские площади и в Красногвардейском районе. Все более растет спрос на склады, расположенные в ближайших пригородах – до 10-20 км от черты города, в связи с ограниченным предложением площадей и транспортными проблемами у имеющихся объектов в черте города.
Через 3-4 года, в случае появления на рынке новых современных складских помещений и установления относительного баланса спроса и предложения, спрос будет постепенно перераспределяться из низкокачественных площадей, что приведет к удешевлению последних. При сохранении текущей ситуации на рынке сохранится неудовлетворенный спрос, превышающий 1000 тыс. кв. метров.
Каковы перспективы?
По мнению Алексея Чижова, директора по консалтингу Praktis CB, наибольший потенциал имеет сегмент качественных складских центров класса А и В – емкость этого сегмента порядка 1 млн кв. метров.
В среднесрочной перспективе, по мере усиления конкуренции в сегменте типовых «сухих» складов, перспективным направлением станут форматы мультимодального склада и индустриального парка, которые могут объединять на одной площадке сухие и низкотемпературные склады, контейнерные площадки, таможенный пост, встроенные офисы, производственные площадки. Особенность этих форматов – межрегиональный и международный охват, а также способность принимать на одной площадке различные виды транспорта.
По мнению экспертов GVA Sawyer, проектировать мультимодальный склад целесообразно в районах с хорошей транспортной доступностью, однако не на юго-востоке города, где к 2010 году планируется к вводу около 1,5 млн кв. метров складских площадей и может возникнуть перенасыщение предложения и транспортный коллапс.
Перспективным направлением являются проекты комплексов built-to-suit, когда вхождение арендатора в проект происходит еще на стадии проектирования, что позволяет привести характеристики будущего объекта в соответствие со всеми потребностями клиента.
К числу самых интересных проектов складской недвижимости, которые будут введены в 2008 году, стоит отнести следующие.
Инвестиционно-девелоперская компания «КФС-Групп» намерена построить два логистических комплекса в Санкт-Петербурге в рамках проекта «Великий шелковый путь». По оценкам экспертов, компания потратит порядка $ 200 млн. Первый объект расположится в промышленной зоне «Парнас», в непосредственной близости от кольцевой автодороги и Выборгского шоссе. На участке в 12 га будет построен комплекс общей площадью порядка 60 тыс. кв. метров. Завершить строительство планируется к концу 2008 года.
Компания «Международное логистическое партнерство» (MLP) планирует открыть вторую очередь логистического комплекса класса А «Уткина Заводь». В результате общая площадь комплекса составит около 200 тыс. кв. метров.
Литовская компания Hanner намерена вложить $ 100 млн в строительство логистического комплекса в Шушарах площадью 106 тыс. кв. метров. Для реализации проекта учреждена дочерняя компания Hanner SPB Development. Под строительство приобретен участок площадью 20 га. Срок ввода в эксплуатацию – конец 2008 года. Арендатором первой очереди комплекса (23 тыс. кв. метров) станет литовская логистическая компания Girteka.
Фонд коммерческой недвижимости банка EVLI EPI инвестирует в строительство логистического комплекса класса А «ГОРИГО» в промзоне «Горелово». В качестве застройщика и проектировщика выступает ЗАО «ЮИТ Лентек». Строительство планируется завершить в 2008 году. В Горелово «ЮИТ Лентек» владеет 115,5 га, из которых 96,5 га приобрел в собственность у частных лиц, а остальные арендует у города.
Компания «Евразия логистик» приступила к строительству логистического парка «Колпино» в Санкт-Петербурге. Комплекс площадью 790 тыс. кв. метров будет построен на территории в 188 га. Завершить строительство планируется в 2010 году, а первая очередь площадью 206 тыс. кв. метров будет запущена весной 2008 года. Объем инвестиций в проект составит $ 500 млн.
Компания «АКМ Лоджистикс» приступила к строительству нового складского комплекса класса А площадью 165 тыс. кв. метров на Московском шоссе в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Комплекс расположится на участке площадью 32,8 га на первой линии Московского шоссе. Общая сумма инвестиций в строительство составит $ 150 млн. Расходы на инженерную подготовку участка и строительство первой очереди, которая будет сдана в августе 2008 года, составят $ 74 млн. Размер собственных средств компании, инвестируемых в проект, составляет $ 45 млн.
Поторгуемся?
У аналитиков и экспертов рынка нет единого мнения относительно количества торговых площадей в Петербурге. Так, по подсчетам Becar Commercial Property SPb, объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах на конец III квартала 2007 года составил 2560 тыс. кв. метров. Торговая недвижимость в этом году развивалась достаточно плавно. Постепенно продолжается развитие качественной торговой недвижимости в спальных районах Санкт-Петербурга. Наблюдается равномерный ввод как торгово-развлекательных центров, так и специализированных гипермаркетов. Лидирует по вводу торговых площадей по-прежнему Приморский район.
«Объем предложения общих площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в 2007 году достиг 2 877 881 кв. метр, объем арендопригодных площадей составил 1 943 679 кв. метров, – утверждает Алексей Чижов. – На одного человека приходится 0,64 кв. метра торговых площадей, что выше, чем в целом по России, и сравнимо со столицами восточноевропейских государств. Данный сегмент входит в состояние динамического равновесия спроса и предложения. Кроме того, на рынке торговых центров появляются новые форматы, такие как ритейл-парк – «Северный Молл» (в створе пр. Культуры), проект аутлет-центра в рамках МФК «Невский Колизей».
По оценкам SVA Soyer, эти показатели несколько ниже – около 440 кв. метров на 1000 горожан, однако это не мешает Петербургу занимать первое место по России, обгоняя даже столицу (в Москве данный показатель составляет около 210 кв. метров на 1000 человек).
В городе в настоящее время наблюдается дефицит перспективных для размещения ТРК земельных участков, например, в непосредственной близости от станций метро, на магистралях с оживленным движением. Поэтому эксперты АРИН предполагают, что через 2 года рынок торговой недвижимости достигнет порога насыщения.
В компании GVA Sawyer согласны с коллегами. По их прогнозам, к началу 2008 года можно констатировать, что рынок торгово-развлекательной недвижимости достиг некоторого насыщения. Эпоха бурного роста ритейла, когда рынком были востребованы практически любые торговые форматы, почти завершена. Поэтому торговые комплексы, обладающие стандартным набором арендаторов, не имеющие продуманной концепции и уникальных особенностей, перестают пользоваться спросом как у арендаторов, так и у покупателей. В данный момент рынком востребованы торговые комплексы новых форматов (многофункциональные центры, в будущем ритейл-парки и outlet-центры), а также комплексы с интересной развлекательной составляющей (океанариум в «Нептуне», аквапарк в «Родео Драйв»).
До нынешнего момента крупные девелоперы обходили стороной такой сегмент торговых комплексов, как торговые комплексы районного масштаба (20–40 тыс. кв. метров), расположенные в спальных районах. Рынок испытывает неудовлетворенность в качественных европейских объектах данного типа.
В целом стоит отметить, что рынок готов принять еще большее количество торговых объектов, но при условии их соответствия европейскому качеству как в архитектуре, так и в продуманности концепции, а также обладания уникальных особенностей в наборе арендаторов, развлекающей составляющей и предоставляемых услугах. В итоге усиление конкуренции между торговыми комплексами выливается в снижение уровня доходности арендаторов с кв. метра и снижение рентабельности вложений в строительство торговых комплексов.
Тенденции и прогнозы
В 2008 году аналитики прогнозируют дальнейшее обострение конкуренции на рынке, к вводу заявлено порядка 700 тыс. кв. метров новых объектов. В связи с увеличением количества торговых комплексов посещаемость уже существующих будет снижаться, так как новые комплексы будут перетягивать на себя посетителей.
Наибольшей популярностью будут пользоваться торговые комплексы, которые имеют уникальную концепцию развлекательной и общественной зоны и удачное месторасположение (в 2008 году запланированы к открытию такие комплексы, как «Северный молл» (II очередь), «Невский центр», «Питер гранд», «Толстой сквер»). Предполагается дальнейшее укрупнение проектов, развитие многофункциональных комплексов, в которых будут смешаны торговля, развлечение, офисы, гостиницы и жилье. Наряду с этим будет выведено на рынок несколько узкоспециализированных торговых комплексов («Питер Гранд» и «Аура» – товары для дома, мебель, строительные материалы, центры моды Esfera и «Невский Плаза»). Выбор того или иного направления будет зависеть от «целевой аудитории» проекта: для потребителей с доходом среднего уровня и ниже – многофункциональность, для тех, чей уровень дохода выше среднего – специализированные ТК.
В 2008 году будет продолжено активное строительство торговых комплексов в спальных районах, что приведет к переизбытку торговых площадей в некоторых из них (Выборгский, Приморский). Произойдет освоение территорий вблизи и за пределами КАД. Кроме того, в будущем году четко проявится тенденция развития сетевых проектов торговых комплексов («Континент», «Интерио», «Июнь»).
«В следующем году будет продолжаться децентрализация высоколассных объектов и их укрупнение, – прогнозирует Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb. – Освоение промышленных территорий в черте города будет продолжаться. Будут выходить иностранные инвесторы и девелоперы на петербургский рынок. Вероятен постепенный рост арендных ставок в офисном и торговом сегментах. Продолжится формирование деловых зон (сити) на месте бывших промышленных территорий. На рынок будет выставляться для продажи большее количество инвестиционных проектов».
Автор:
рубрика:
Статистика и аналитика
