Что год начавшийся готовит?
03.02.2008
О том, с какими показателями петербургский стройкомплекс завершил 2007 год и о прогнозах на год начавшийся, мы беседуем с руководителем Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве
Павлом Горячкиным.
– Павел Владимирович, очевидно, что прогнозы аналитиков, предрекавших невысокий и плавный рост цен на недвижимость в 2007 году, оправдались. Что, на ваш взгляд, послужило «стабилизатором» ценовой ситуации?
– Рынок за 2006 год резким повышением почти исчерпал предел своего роста. Но необходимо отметить, что это было характерно исключительно для Санкт-Петербурга и Москвы. Столицы «выбрали» свой потенциал в течение 2006 года. Напротив, сейчас резкий рост цен стал характерным явлением для других крупных городов России. Однако на фоне Москвы, где недвижимость за прошлый год практически не выросла в цене, Петербург, уступающий по абсолютным показателям, имел ощутимую положительную динамику роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке. В основном этот процесс затронул «крайние точки»: жилье самого нижнего ценового сегмента (экономкласс) и элитное жилье. При расчетах в рублях цена квадратного метра жилья на первичном рынке Петербурга выросла на 17,65 процента, на вторичном – на 14,62 процента за год. Это выше уровня инфляции, но рост достаточно умеренный.
– Каким образом себестоимость строительства влияла на цену квадратного метра?
– Что касается себестоимости строительства, то здесь картина более сложная. Если мы в 2006 году, в том числе и по результатам проверок, которые были проведены Федеральной антимонопольной службой, могли делать вывод о том, что цена продажи жилья сильно оторвалась от себестоимости, то за прошедший год этот разрыв серьезно сократился. Так, в 2006 году рост себестоимости составлял порядка 17 процентов, а в 2007 году себестоимость строительства выросла на 30,41 процента. То есть себестоимость росла почти в два раза быстрее, чем цена продажи. В результате дельта застройщиков – разница между продажной ценой и себестоимостью – уменьшилась. Есть все основания предполагать, что эта тенденция будет и в целом по стране, и в Петербурге продолжаться в течение 2008 года. Прибыль строителей достаточно трудно оценить – никто из игроков рынка не стремится раскрывать эту информацию, но если говорить о какой-то потенциальной прибыльности, то в 2006 году прибыль застройщиков оценивалась на уровне 24-28 процентов, по состоянию на конец 2007 года она составляла уже около 14-15 процентов. На будущий год, думаю, маржа строителей сократится до 10-12 процентов. Учитывая, что среднеевропейский уровень доходности от реализации проектов жилищного строительства в среднем оценивается на уровне 14-18 процентов, можно говорить, что в настоящее время петербургские строители имеют тот же уровень доходности, что и их зарубежные коллеги. Однако прогнозы на нынешний год говорят не в пользу застройщиков.
Мы должны понимать, что в городе растут объемы бюджетного строительства, причем это касается не только возведения жилья. Это объекты и инженерной, и транспортной, и социальной инфраструктуры. Поэтому рост себестоимости строительства окажется достаточно болезненным для города. В текущем году город планирует выйти на 500 тыс. кв. метров бюджетного жилья, в 2009 – на 700 тыс. кв. метров. Город, бюджет Санкт-Петербурга становится крупнейшим застройщиком. В данном случае о какой-то сверхприбыли говорить не приходится, но город не может строить дешевле, чем позволяет рыночная ситуация. Если мы говорим о строительстве бюджетного жилья, то на сегодняшний день квадратный метр обходится городу порядка в 33 тыс. рублей. Это себестоимость крупнопанельного и сборно-монолитного домостроения.
– Какие факторы роста себестоимости сейчас являются наиболее серьезными?
– Во-первых, рост стоимости строительных материалов. Реально мы наблюдаем его с августа 2006 года. Причем, кроме объективных факторов удорожания, есть и желание производителей стройматериалов и поставщиков «поймать волну» и получить повышенную прибыль вследствие увеличения объемов строительства. Напомню, что цемент в себестоимости строительства составляет 7-9 процентов, металл – процентов 10. На условный квадратный метр идет примерно 500 кг условного цемента и от 35 до 60 кг – условного металла.
По итогам прошлого года рост стоимости цемента составил от 60 до 140 процентов. Это привело к удорожанию стоимости бетона, раствора, бетонных и железобетонных конструкций, а также сухих строительных смесей. Они сейчас подорожали в диапазоне от 36 до 60 процентов. С цементом достаточно напряженная ситуация: по нашим оценкам, дефицит составляет примерно 800 тыс. тонн по Петербургу и Ленинградской области. Ждем расширения мощностей наших заводов, но для этого нужно время – по крайней мере 2-3 года.
В прошлом году практически не рос в цене металл, но в 2006 году он вырос примерно на 80 процентов. Учитывая, что это достаточно потребляемый продукт, потенциал для дальнейшего роста в этом году у него имеется. Цены на инертные материалы в 2007 году росли умеренно – на уровне инфляции – около 12 процентов. Однако это не очень обнадеживает. Вряд ли он продолжится в 2008 году, потому что возрастет потребление. Нужно учитывать то обстоятельство, что Северо-Запад традиционно является поставщиком инертных материалов в другие регионы, поэтому увеличение темпов строительства, повышение спроса в целом по стране может отразиться на уровне цен в Петербурге и Ленобласти. Все остальное не так сильно сказывается на росте себестоимости.
– Но многие представители стройкомплекса утверждают, что наиболее значимой составляющей себестоимости является цена приобретения земельных участков под застройку. Вы согласны с этим мнением?
– Да, действительно, земля сейчас оказывает серьезное влияние на формирование себестоимости строительства. Это, естественно, затрагивает только вновь начинаемые объекты. Государство сейчас становится основным «земельным спекулянтом». Есть только два пути: либо право аренды земли приобретать в ходе аукционов, либо приобретать участки на вторичном рынке. Я бы не сказал, что в городе много приемлемых для бизнеса предложений по вторичному рынку земельных ресурсов. Прошли аукционы на право комплексного освоения в прошлом году, на текущий год я не вижу серьезных объемов, которые могли быть реализованы городом. Кроме того, тревожит серьезное удорожание стоимости земли в ходе торгов, особенно в связи с тем, что заявленные проекты рассчитаны на возведение общедоступного жилья. Если уже порядка $400 заложено в цену квадратного метра на старте проекта, плюс инженерная подготовка территории, в совокупности обойдется примерно в $300, это уже дает $700 до начала строительных работ. Добавим остальные затраты – $1200-1300. Вот $2000 и составляет себестоимость по вновь начинаемым крупным проектам.
Что касается инженерного обеспечения, то, несмотря на наличие серьезной программы модернизации и нового строительства, проблемы останутся в течение ближайших 2-3 лет. Это обусловлено и длительностью самого процесса производства работ, и дефицитом подрядных мощностей, который наблюдается в Петербурге.
– Не повлечет ли снижение доходности жилищного строительства значительного роста рыночной стоимости жилья, чтобы компенсировать рост себестоимости?
– Рост себестоимости строительства оказывает влияние, прежде всего, на первичный рынок. Но до определенного предела это не повлияет на рыночную стоимость жилья. Хотя нужно отметить, что в сознании потребителя уже сформировалось представление о том, что одной из причин подорожания жилья в Петербурге будет рост затрат на строительные материалы, землю, технологическое подключение к сетям. Если в 2006 году себестоимость вообще не являлась фактором роста рыночных цен – тогда основную роль играл дисбаланс спроса и предложения, – то в 2007 году этот фактор нельзя было исключать, говоря о ценовой ситуации. В 2008 году рост себестоимости продолжится, но он не должен стать определяющим фактором ценообразования.
Мы давно следим за рынком и можем констатировать, что в городе случались периоды за последние 18 лет, когда разница между продажной ценой и себестоимостью была очень небольшой, доходила до 4-6 процентов, но рынок все равно стоял, цены не росли. Все-таки сейчас основной фактор, определяющий развитие ситуации на жилищном рынке – это наличие или отсутствие платежеспособного спроса. Даже с учетом ипотечных ресурсов в настоящее время рынок находится на пределе возможностей потребителей.
В создавшихся условиях вряд ли рост цен на первичном и, вслед за ним, вторичном рынке недвижимости составит более 15 процентов за 2008 год. Ипотека тоже не станет более доступной для населения: снижения кредитных ставок не предвидится, наоборот, возможно их повышение – в связи с общемировой ситуацией. К тому же пока мы за 2008 год можем быть спокойны относительно объемов запланированного к вводу жилья. Отсутствие резерва земель, который можно задействовать, постепенно становится одним из важнейших факторов, может быть, самым болезненным для рынка недвижимости. Есть все причины предполагать, что 2008 и 2009 годы, судя по заявленным и уже реализуемым проектам, будут достаточно спокойными. Однако если бы не существовало задела строящихся объектов, это бы серьезно осложнило ситуацию на рынке.
– Можно ли говорить, что в Петербурге переход от старых земельных «заделов», полученных еще целевым назначением, к реализации жилья на новых территориях будет плавным?
– В ближайшие два года ввод жилья будет равномерным и поступательным. Город постепенно приходит к ситуации, когда строительство будет вестись только на Юго-Западе и в Северо-Приморской части. Что касается крупных территорий, которые были проданы с торгов в прошлом году, реальное начало строительства там – 2010 год. Таким образом, диспропорция спроса и предложения снова может начаться в конце 2009 года, когда не будет обеспечена ритмичность ввода новых объектов.
– В связи с достаточно сложной ситуацией и в части наличия участков под застройку и в части инженерной подготовки, не повышается ли для петербургских застройщиков привлекательность Ленобласти?
– Повышается, сейчас заявлен ряд крупных проектов. Но и там серьезные проблемы могут возникнуть с инженерным обеспечением участков. Тем не менее область заинтересована в росте жилищного строительства, принята программа развития территорий, особенно примыкающих к кольцевой автодороге, поскольку сейчас наличие транспортной инфраструктуры является определяющим моментом при выборе места жительства, особенно за пределами города.
– Все предыдущие годы в Петербурге наблюдалась положительная динамика роста объемов вводимого в строй жилья. Хватит ли ресурсов у петербургского стройкомплекса для дальнейшего наращивания темпов строительства?
– Когда представители городской власти говорят о прогнозах ввода жилья на следующий год, они руководствуются заявленными самими застройщиками данными, исходя их тех объектов, которые находятся в стадии строительства. Другой вопрос в том, что нет необходимости постоянно и до бесконечности наращивать объемы строительства. Мы сегодня вышли почти на предельные показатели строительства, и они достаточно хороши. Если мы будем строить от 2 до 3 млн кв. метров в год, этого будет вполне достаточно для нормального развития. Сейчас очень важно решить вопрос освобождения территорий в черте города за счет вывода промышленных предприятий и реновации кварталов первой массовой застройки.
Автор: БЕСЕДОВАЛА Вероника Шеменева
Павлом Горячкиным.
– Павел Владимирович, очевидно, что прогнозы аналитиков, предрекавших невысокий и плавный рост цен на недвижимость в 2007 году, оправдались. Что, на ваш взгляд, послужило «стабилизатором» ценовой ситуации?
– Рынок за 2006 год резким повышением почти исчерпал предел своего роста. Но необходимо отметить, что это было характерно исключительно для Санкт-Петербурга и Москвы. Столицы «выбрали» свой потенциал в течение 2006 года. Напротив, сейчас резкий рост цен стал характерным явлением для других крупных городов России. Однако на фоне Москвы, где недвижимость за прошлый год практически не выросла в цене, Петербург, уступающий по абсолютным показателям, имел ощутимую положительную динамику роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке. В основном этот процесс затронул «крайние точки»: жилье самого нижнего ценового сегмента (экономкласс) и элитное жилье. При расчетах в рублях цена квадратного метра жилья на первичном рынке Петербурга выросла на 17,65 процента, на вторичном – на 14,62 процента за год. Это выше уровня инфляции, но рост достаточно умеренный.
– Каким образом себестоимость строительства влияла на цену квадратного метра?
– Что касается себестоимости строительства, то здесь картина более сложная. Если мы в 2006 году, в том числе и по результатам проверок, которые были проведены Федеральной антимонопольной службой, могли делать вывод о том, что цена продажи жилья сильно оторвалась от себестоимости, то за прошедший год этот разрыв серьезно сократился. Так, в 2006 году рост себестоимости составлял порядка 17 процентов, а в 2007 году себестоимость строительства выросла на 30,41 процента. То есть себестоимость росла почти в два раза быстрее, чем цена продажи. В результате дельта застройщиков – разница между продажной ценой и себестоимостью – уменьшилась. Есть все основания предполагать, что эта тенденция будет и в целом по стране, и в Петербурге продолжаться в течение 2008 года. Прибыль строителей достаточно трудно оценить – никто из игроков рынка не стремится раскрывать эту информацию, но если говорить о какой-то потенциальной прибыльности, то в 2006 году прибыль застройщиков оценивалась на уровне 24-28 процентов, по состоянию на конец 2007 года она составляла уже около 14-15 процентов. На будущий год, думаю, маржа строителей сократится до 10-12 процентов. Учитывая, что среднеевропейский уровень доходности от реализации проектов жилищного строительства в среднем оценивается на уровне 14-18 процентов, можно говорить, что в настоящее время петербургские строители имеют тот же уровень доходности, что и их зарубежные коллеги. Однако прогнозы на нынешний год говорят не в пользу застройщиков.
Мы должны понимать, что в городе растут объемы бюджетного строительства, причем это касается не только возведения жилья. Это объекты и инженерной, и транспортной, и социальной инфраструктуры. Поэтому рост себестоимости строительства окажется достаточно болезненным для города. В текущем году город планирует выйти на 500 тыс. кв. метров бюджетного жилья, в 2009 – на 700 тыс. кв. метров. Город, бюджет Санкт-Петербурга становится крупнейшим застройщиком. В данном случае о какой-то сверхприбыли говорить не приходится, но город не может строить дешевле, чем позволяет рыночная ситуация. Если мы говорим о строительстве бюджетного жилья, то на сегодняшний день квадратный метр обходится городу порядка в 33 тыс. рублей. Это себестоимость крупнопанельного и сборно-монолитного домостроения.
– Какие факторы роста себестоимости сейчас являются наиболее серьезными?
– Во-первых, рост стоимости строительных материалов. Реально мы наблюдаем его с августа 2006 года. Причем, кроме объективных факторов удорожания, есть и желание производителей стройматериалов и поставщиков «поймать волну» и получить повышенную прибыль вследствие увеличения объемов строительства. Напомню, что цемент в себестоимости строительства составляет 7-9 процентов, металл – процентов 10. На условный квадратный метр идет примерно 500 кг условного цемента и от 35 до 60 кг – условного металла.
По итогам прошлого года рост стоимости цемента составил от 60 до 140 процентов. Это привело к удорожанию стоимости бетона, раствора, бетонных и железобетонных конструкций, а также сухих строительных смесей. Они сейчас подорожали в диапазоне от 36 до 60 процентов. С цементом достаточно напряженная ситуация: по нашим оценкам, дефицит составляет примерно 800 тыс. тонн по Петербургу и Ленинградской области. Ждем расширения мощностей наших заводов, но для этого нужно время – по крайней мере 2-3 года.
В прошлом году практически не рос в цене металл, но в 2006 году он вырос примерно на 80 процентов. Учитывая, что это достаточно потребляемый продукт, потенциал для дальнейшего роста в этом году у него имеется. Цены на инертные материалы в 2007 году росли умеренно – на уровне инфляции – около 12 процентов. Однако это не очень обнадеживает. Вряд ли он продолжится в 2008 году, потому что возрастет потребление. Нужно учитывать то обстоятельство, что Северо-Запад традиционно является поставщиком инертных материалов в другие регионы, поэтому увеличение темпов строительства, повышение спроса в целом по стране может отразиться на уровне цен в Петербурге и Ленобласти. Все остальное не так сильно сказывается на росте себестоимости.
– Но многие представители стройкомплекса утверждают, что наиболее значимой составляющей себестоимости является цена приобретения земельных участков под застройку. Вы согласны с этим мнением?
– Да, действительно, земля сейчас оказывает серьезное влияние на формирование себестоимости строительства. Это, естественно, затрагивает только вновь начинаемые объекты. Государство сейчас становится основным «земельным спекулянтом». Есть только два пути: либо право аренды земли приобретать в ходе аукционов, либо приобретать участки на вторичном рынке. Я бы не сказал, что в городе много приемлемых для бизнеса предложений по вторичному рынку земельных ресурсов. Прошли аукционы на право комплексного освоения в прошлом году, на текущий год я не вижу серьезных объемов, которые могли быть реализованы городом. Кроме того, тревожит серьезное удорожание стоимости земли в ходе торгов, особенно в связи с тем, что заявленные проекты рассчитаны на возведение общедоступного жилья. Если уже порядка $400 заложено в цену квадратного метра на старте проекта, плюс инженерная подготовка территории, в совокупности обойдется примерно в $300, это уже дает $700 до начала строительных работ. Добавим остальные затраты – $1200-1300. Вот $2000 и составляет себестоимость по вновь начинаемым крупным проектам.
Что касается инженерного обеспечения, то, несмотря на наличие серьезной программы модернизации и нового строительства, проблемы останутся в течение ближайших 2-3 лет. Это обусловлено и длительностью самого процесса производства работ, и дефицитом подрядных мощностей, который наблюдается в Петербурге.
– Не повлечет ли снижение доходности жилищного строительства значительного роста рыночной стоимости жилья, чтобы компенсировать рост себестоимости?
– Рост себестоимости строительства оказывает влияние, прежде всего, на первичный рынок. Но до определенного предела это не повлияет на рыночную стоимость жилья. Хотя нужно отметить, что в сознании потребителя уже сформировалось представление о том, что одной из причин подорожания жилья в Петербурге будет рост затрат на строительные материалы, землю, технологическое подключение к сетям. Если в 2006 году себестоимость вообще не являлась фактором роста рыночных цен – тогда основную роль играл дисбаланс спроса и предложения, – то в 2007 году этот фактор нельзя было исключать, говоря о ценовой ситуации. В 2008 году рост себестоимости продолжится, но он не должен стать определяющим фактором ценообразования.
Мы давно следим за рынком и можем констатировать, что в городе случались периоды за последние 18 лет, когда разница между продажной ценой и себестоимостью была очень небольшой, доходила до 4-6 процентов, но рынок все равно стоял, цены не росли. Все-таки сейчас основной фактор, определяющий развитие ситуации на жилищном рынке – это наличие или отсутствие платежеспособного спроса. Даже с учетом ипотечных ресурсов в настоящее время рынок находится на пределе возможностей потребителей.
В создавшихся условиях вряд ли рост цен на первичном и, вслед за ним, вторичном рынке недвижимости составит более 15 процентов за 2008 год. Ипотека тоже не станет более доступной для населения: снижения кредитных ставок не предвидится, наоборот, возможно их повышение – в связи с общемировой ситуацией. К тому же пока мы за 2008 год можем быть спокойны относительно объемов запланированного к вводу жилья. Отсутствие резерва земель, который можно задействовать, постепенно становится одним из важнейших факторов, может быть, самым болезненным для рынка недвижимости. Есть все причины предполагать, что 2008 и 2009 годы, судя по заявленным и уже реализуемым проектам, будут достаточно спокойными. Однако если бы не существовало задела строящихся объектов, это бы серьезно осложнило ситуацию на рынке.
– Можно ли говорить, что в Петербурге переход от старых земельных «заделов», полученных еще целевым назначением, к реализации жилья на новых территориях будет плавным?
– В ближайшие два года ввод жилья будет равномерным и поступательным. Город постепенно приходит к ситуации, когда строительство будет вестись только на Юго-Западе и в Северо-Приморской части. Что касается крупных территорий, которые были проданы с торгов в прошлом году, реальное начало строительства там – 2010 год. Таким образом, диспропорция спроса и предложения снова может начаться в конце 2009 года, когда не будет обеспечена ритмичность ввода новых объектов.
– В связи с достаточно сложной ситуацией и в части наличия участков под застройку и в части инженерной подготовки, не повышается ли для петербургских застройщиков привлекательность Ленобласти?
– Повышается, сейчас заявлен ряд крупных проектов. Но и там серьезные проблемы могут возникнуть с инженерным обеспечением участков. Тем не менее область заинтересована в росте жилищного строительства, принята программа развития территорий, особенно примыкающих к кольцевой автодороге, поскольку сейчас наличие транспортной инфраструктуры является определяющим моментом при выборе места жительства, особенно за пределами города.
– Все предыдущие годы в Петербурге наблюдалась положительная динамика роста объемов вводимого в строй жилья. Хватит ли ресурсов у петербургского стройкомплекса для дальнейшего наращивания темпов строительства?
– Когда представители городской власти говорят о прогнозах ввода жилья на следующий год, они руководствуются заявленными самими застройщиками данными, исходя их тех объектов, которые находятся в стадии строительства. Другой вопрос в том, что нет необходимости постоянно и до бесконечности наращивать объемы строительства. Мы сегодня вышли почти на предельные показатели строительства, и они достаточно хороши. Если мы будем строить от 2 до 3 млн кв. метров в год, этого будет вполне достаточно для нормального развития. Сейчас очень важно решить вопрос освобождения территорий в черте города за счет вывода промышленных предприятий и реновации кварталов первой массовой застройки.
Автор: БЕСЕДОВАЛА Вероника Шеменева
рубрика:
Тенденции и перспективы
