Большая стройка

По мнению застройщиков, в 2008 году рост цен на первичном рынке Петербурга может составить 3 процента в месяц. По итогам года рост стоимости жилья может составить 40 процентов. Представители ведущих строительных компаний рассказали об итогах рынка в 2007 году и дали прогнозы его перспектив в 2008 году.

Потенциал – 29 миллионов
Президент ЗАО «Строймонтаж» Артур Кириленко считает, что запаса земли у петербургских застройщиков достаточно для возведения 34,9 млн кв. метров жилья. Из них выведено на рынок, то есть находится в стадии строительства, 6 млн кв. метров. При этом реализовано уже 2,8 млн кв. метров жилья, в продаже находится 3,2 млн кв. метров. На рынок пока не выведено 28,9 млн кв. метров жилья. В крупных проектах будет предложено около 26 млн кв. метров.
Цены на рынке первичной недвижимости в течение 2007 года следовали за спросом – в первом полугодии рост практически не ощущался, во втором же он превысил темпы инфляции. Динамика цен типового жилья на первичном рынке: 14.01.2008 – $2887 за 1 кв. метр, 03.12.2007 – $2740, 01.01.2007 – $2154.
Если не случится никаких политических потрясений, в вероятность которых верится с трудом, то первое полугодие 2008 года будут определять сезонные факторы – спокойные январь-февраль и повышение спроса весной. С весны 2008 года ожидается более динамичный рост цен, примерно 2,5-3 процента в месяц. «Многие связывают это с политическими изменениями в стране», – отметил Артур Кириленко.
Кроме того, постепенно начнет реализовываться отложенный спрос со стороны покупателей, которые имеют средства на приобретение квартиры, однако предпочитают отложить покупку, надеясь на снижение цен. В полной мере, однако, этот фактор будет играть роль уже во втором полугодии 2008 года, когда может случиться очередное существенное повышение цен.
Спрос в 2007 году прошел путь от стагнации в начале года, вызванной резким ростом цен в предыдущий период, до активизации в четвертом квартале, когда вместе с сезонными факторами соединились, с одной стороны, прояснение политической ситуации, а с другой – начало реализации отложенного спроса первого полугодия. Динамика предложения – квартиры, которые находятся в продаже: первый квартал 2007 года – 2,04 млн кв. метров, второй – 2,57, третий – 2,59, четвертый – 3,187 млн кв. метров.
«В 2007 году мы получили подтверждение большого потенциала ипотечного кредитования в России, – отмечает Артур Кириленко. – К концу 2008 года возможно начало нового подъема рынка. Отчасти это будет связано с новым витком развития ипотеки после потрясений финансового кризиса. Сейчас в целом по Петербургу на первичном рынке доля квартир, продаваемых в ипотеку, составляет 15 процентов. Мы ожидаем рост этого показателя до 25 процентов к концу 2008 года». Например, в компании «Строймонтаж» доля ипотечных кредитов в общем объеме продаж достигает 60 процентов.

ПервиЧнаЯ ипотека
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон заявил, что в 2007 году четко обозначились тенденции дальнейшего развития рынка, как первичного, так и вторичного. На ценовую динамику в основном влияет вторичный рынок. В долларах США элитный сегмент первичного рынка в 2007 году вырос в среднем на 46 процентов. Сегмент типового жилья подорожал менее чем на 20 процентов. В рублях подорожание составило 37 процентов и 12 процентов соответственно.
В первую очередь, дорожает жилье высокой ценовой категории за счет вывода новых проектов на рынок. Они спроектированы лучше, чем предыдущие, лучше позиционируются, оснащены современными системами, лучше продумана система безопасности, собственного замкнутого пространства. Кроме того, нередко они находятся в лучших местах. «Это закономерное развитие рынка, когда эксклюзивный товар уходит в отрыв от основной массы спроса», – уверен Михаил Бимон.
В массовом сегменте есть проекты экономкласса, которые в 2007 году подорожали на 30-40 процентов. Наблюдается тенденция, когда проекты, которые находятся в зонах, пользующихся повышенным спросом, дорожают существенно быстрее, чем рынок в целом. В территориально популярной ценовой зоне жилье может дорожать в несколько раз быстрее, чем в целом по рынку. Поэтому успешность выхода крупных проектов на рынок, таких, как, например, «Балтийская жемчужина», во многом зависит от развитости социальной инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.
В 2008 году прогнозируется рост цен до 25 процентов в сопоставимых ценах – очищенных от инфляции, влияния дисбаланса между нашей и мировой экономикой. «Если эти факторы не учитывать, то рост может составить до 40 процентов за год, – прогнозирует Михаил Бимон. – Парадокс нашего рынка заключается в том, что получить кредит на строящееся жилье, которого еще в принципе нет, значительно проще, чем под жилье на вторичном рынке.
Влияние американского ипотечного кризиса на наш рынок – временное явление. Банкиры найдут выход из этой ситуации, полагает Михаил Бимон. – Однако, к сожалению, нет предпосылок для того, чтобы кредиты на вторичном рынке стали более доступными. Вообще ипотека – это когда берется кредит под земельный участок на необратимые улучшения, на то, что там будет построен дом. Это – американская схема».
В России происходит немного по-другому, и основная масса граждан, нуждающихся в кредитных средствах, это не первичные покупатели, которые покупают квартиру, заплатив все деньги тем или иным образом. Более 70 процентов занимают обменные операции, где идет речь о доплате между старым жильем и новым. «Здесь возникает много сложностей, прежде всего в оформлении», – отметил Михаил Бимон.
Поэтому ипотека сейчас, к сожалению, уходит на первичный рынок. Например, в 2007 году доля ипотечных сделок по объектам строительной компании Setl City составила 25 процентов. Хотя на первичном рынке ипотеки в классическом смысле быть не может. Из года в год наблюдается рост ввода жилья. В 2007 году в Петербурге введено 2,637 млн кв. метров жилья. В 2008 году, по планам, будет введено 2,75 млн кв. метров жилой площади.

Автор: Дмитрий Малышев