Грозит ли кризис безземелья?
10.02.2008
Народная мудрость гласит, что в России главная беда – это дураки и дороги. На самом деле главная беда не только москвичей, но и всех россиян – квартирный вопрос.
Жить в наших северных широтах под открытым небом весьма проблематично. Именно поэтому принятый полтора года назад национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» вселил надежду. Люди поверили, что обладание собственной квартирой станет возможным не только для олигархов, но и для всех остальных. Однако единственный результат принятия этой программы на сегодняшний день – скачок цен на и до того недоступные квадратные метры. Причем не только в двух столицах, но и практически по всей России.
Перед властью встал закономерный вопрос: что делать, чтобы жилье все-таки стало доступным не только на бумаге. Первый и главный путь – наращивать количество построенных квадратных метров. Строители Петербурга приняли такую задачу «на ура», набрали кредитов и стали строить все больше и больше. В 2007 году введено в строй более 2,6 млн кв. метров, или в переводе на квартиры – порядка 36 тысяч штук. По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, «мы побили все советские рекорды по строительству жилья. Столько квартир не вводилось ни в царской России, ни во времена существования Советского Союза, когда ставилась задача предоставить каждой семье бесплатную квартиру».
Объемы растут
Рост экономической мощи страны позволил увеличивать и объемы строительства за государственный счет. В прошлом году в нашем городе было построено почти 400 тысяч кв. метров за бюджетные средства (для справки: в 1995 году всего было построено 640 тысяч кв. метров жилья, а из всего построенного в 2003 году – 30 тыс. кв. метров город построил за свой счет). На этот год запланировано введение полумиллиона, к 2011 году поставлена задача «перейти Рубикон» – строить не менее 1 млн кв. метров за счет бюджета. Более того, с 2008 года начинают действовать две абсолютно новые целевые программы – «Жилищный сертификат» и «Расселение коммунальных квартир». А параметры трех программ, принятых ранее, – «Молодежи доступное жилье», «Жилье – бюджетникам» и выделение безвозмездных субсидий на приобретение жилья – значительно увеличены. Так, к примеру, по программе «Молодежи – доступное жилье» по информации председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, в прошлом году въехали в квартиры порядка 400 молодых семей, а на год нынешний таковых будет больше 1100. Причем с учетом того, что нынешний год назван годом Семьи, в настоящее время обсуждается изменение и этого показателя в сторону увеличения.
ОЧередь пришла в движение
Наконец с мертвой точки сдвинулась очередь. С одной стороны, она сократилась более чем на 15 тысяч за счет оптимизации (из состава очередников исключены те, кто за годы реформ успел самостоятельно решить свой квартирный вопрос), с другой – бесплатные квартиры стали получать федеральные льготники – инвалиды и участники Великой Отечественной войны и многодетные семьи. Именно эти категории очередников, а таковых осталось в городе всего 2 тысячи, могут рассчитывать на получение бесплатного жилья. Кроме того, бесплатно квартиры получат те, кто в настоящее время проживает в ветхом и аварийном жилье. Всем остальным придется приобретать его за свой счет. Да, при поддержке города: по различным программам бюджет готов оплатить очередникам до 30 процентов стоимости жилья.
Затраты не влиЯют на цены
Участники круглого стола «Как сделать жилье доступным?», прошедшего в рамках клуба избирателей в минувший вторник, предлагали различные варианты удешевления строительства: от снижения затрат на производство строительных материалов до выделения бесплатной земли. Однако в процессе дискуссии выяснилось, что затраты (стоимость земли, материалов и заработной платы строителей) играют не самую существенную роль в цене квадратного метра. Россия – особая страна. Если во всем мире именно затраты отражаются в итоге на росте или снижении цены, то у нас цену формирует спрос: чем больше желающих приобрести квартиру, тем выше цена. Понятно, что это выгодно строителям и не выгодно покупателям. Но, по мнению Александра Вахмистрова, только повышая предложение и снижая спрос, можно добиться оптимальной цены. Никакое государственное регулирование цены в отрасли не приведет ни к чему хорошему. «В прошлом году продано 36 тысяч квартир на первичном рынке и 58 тысяч на вторичном, причем цены на последнем гораздо выше, – сказал он. – Какое отношение затраты на строительство имеют к вторичному рынку жилья? Между тем даже «хрущевки», которые мы собираемся сносить, сегодня стоят больше 100 тысяч EURO. В Петербурге действует развитый рынок земли, городом она продается исключительно на торгах, кроме того, собственники также продают и покупают землю в необходимых им количествах. Так что затраты тут ни при чем».
Земли продано много
На предложение выставить на торги всю государственную землю разом (сегодня есть свободная земля, на которой можно построить порядка 80 млн кв. метров), вице-губернатор заметил: «А зачем? Мы уже продали землю, на которой можно построить 21–22 млн кв. метров. То есть строители обеспечены землей, причем инженерно подготовленной, на 7–8 лет. Дополнительный вброс не снизит стоимость земли, а только поспособствует увеличению спекуляций, приобретатели будут ее перепродавать, потому что мощностей для освоения даже уже проданной земли более быстрыми темпами сегодня не хватает. Именно поэтому, если в прошлом году было продано на аукционах земельных участков для строительства 8 млн кв. метров, то на этот год запланировано продать только под 6 миллионов. Кроме того, согласно законодательству, город имеет право продавать землю только с гарантией ее инженерного обеспечения. А для создания инженерной инфраструктуры тоже нужны деньги, которых пока не хватает, и мощности практически исчерпанные.
Надо снижать спрос
На извечный русский вопрос «Что делать?» г-н Вахмистров ответил: «Строить больше». А Юнис Лукманов предложил снижать спрос. По его мнению, это можно сделать двумя путями: резким увеличением налога на имущество, с одной стороны, и выведением доходов россиян из тени, с другой. Сегодня, по его мнению, теневые доходы позволяют строителям продавать гораздо больше квартир, чем мог бы приобрести россиянин согласно доходам, облагаемым налогами. Понятно, что средняя зарплата в 17 тысяч рублей не дает возможности покупать жилье, один метр которого стоит порядка 2,5–3,0 тыс. EURO. Тем не менее, покупают. А значит, статистические данные о доходах россиян неверны, и люди имеют значительно больше, чем указано в официальных данных. И чтобы сохранить эти доходы от инфляции, люди вкладывают их в недвижимость, покупая квартиры не для жизни, а впрок, на всякий случай, или для перепродажи. Установление высокого налога на имущество сделало бы такие приобретения невыгодными, и спрос моментально бы упал, а вслед за ним снизились и цены.
Председатель Жилищного комитета признал, что резкое повышение налога на имущество сыграло бы злую шутку с теми, кто бесплатно приватизировал свои квартиры, а потому предложил установить дифференцированный налог: на одну квартиру оставить ныне действующий, на все остальные – значительно увеличить.
И строить доходные дома
Старший научный сотрудник исследовательского отдела МЦСЭИ «Леонтьевский центр» Лев Савулькин предложил развивать рынок доходных домов: «В Петербурге до революции это был один из самых прибыльных бизнесов, да и сегодня в мире именно в таких домах живет большинство людей». Кроме того, по его мнению, государство должно активно строить социальные дома для сдачи их в наем нуждающимся. Юнис Лукманов на это заметил, что «доходные дома смогут появиться только тогда, когда рынок арендного жилья станет прозрачным, а сегодня это самый закрытый рынок, к нему даже налоговая инспекция подступиться не может».
В результате дискуссии пришли к выводу: для того чтобы жилье стало доступным, необходимо увеличивать легальные доходы населения, приближая их к стоимости 1 кв. метра, как это и есть во всем мире. Только в этом случае россияне смогут брать ипотечные кредиты на покупку жилья и расплачиваться по ним, не попадая в долговые ямы. «Надо повышать зарплату, оказывать бюджетную поддержку и развивать кредитование», – подвел черту дискуссии Александр Вахмистров. – А что касается приближения доходов к стоимости квадратного метра, то, что лучше – стоимость метра снижать или зарплату повышать?» На этом вопросе заседание клуба закрылось.
Автор: Лилиана Глазова
Жить в наших северных широтах под открытым небом весьма проблематично. Именно поэтому принятый полтора года назад национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» вселил надежду. Люди поверили, что обладание собственной квартирой станет возможным не только для олигархов, но и для всех остальных. Однако единственный результат принятия этой программы на сегодняшний день – скачок цен на и до того недоступные квадратные метры. Причем не только в двух столицах, но и практически по всей России.
Перед властью встал закономерный вопрос: что делать, чтобы жилье все-таки стало доступным не только на бумаге. Первый и главный путь – наращивать количество построенных квадратных метров. Строители Петербурга приняли такую задачу «на ура», набрали кредитов и стали строить все больше и больше. В 2007 году введено в строй более 2,6 млн кв. метров, или в переводе на квартиры – порядка 36 тысяч штук. По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, «мы побили все советские рекорды по строительству жилья. Столько квартир не вводилось ни в царской России, ни во времена существования Советского Союза, когда ставилась задача предоставить каждой семье бесплатную квартиру».
Объемы растут
Рост экономической мощи страны позволил увеличивать и объемы строительства за государственный счет. В прошлом году в нашем городе было построено почти 400 тысяч кв. метров за бюджетные средства (для справки: в 1995 году всего было построено 640 тысяч кв. метров жилья, а из всего построенного в 2003 году – 30 тыс. кв. метров город построил за свой счет). На этот год запланировано введение полумиллиона, к 2011 году поставлена задача «перейти Рубикон» – строить не менее 1 млн кв. метров за счет бюджета. Более того, с 2008 года начинают действовать две абсолютно новые целевые программы – «Жилищный сертификат» и «Расселение коммунальных квартир». А параметры трех программ, принятых ранее, – «Молодежи доступное жилье», «Жилье – бюджетникам» и выделение безвозмездных субсидий на приобретение жилья – значительно увеличены. Так, к примеру, по программе «Молодежи – доступное жилье» по информации председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, в прошлом году въехали в квартиры порядка 400 молодых семей, а на год нынешний таковых будет больше 1100. Причем с учетом того, что нынешний год назван годом Семьи, в настоящее время обсуждается изменение и этого показателя в сторону увеличения.
ОЧередь пришла в движение
Наконец с мертвой точки сдвинулась очередь. С одной стороны, она сократилась более чем на 15 тысяч за счет оптимизации (из состава очередников исключены те, кто за годы реформ успел самостоятельно решить свой квартирный вопрос), с другой – бесплатные квартиры стали получать федеральные льготники – инвалиды и участники Великой Отечественной войны и многодетные семьи. Именно эти категории очередников, а таковых осталось в городе всего 2 тысячи, могут рассчитывать на получение бесплатного жилья. Кроме того, бесплатно квартиры получат те, кто в настоящее время проживает в ветхом и аварийном жилье. Всем остальным придется приобретать его за свой счет. Да, при поддержке города: по различным программам бюджет готов оплатить очередникам до 30 процентов стоимости жилья.
Затраты не влиЯют на цены
Участники круглого стола «Как сделать жилье доступным?», прошедшего в рамках клуба избирателей в минувший вторник, предлагали различные варианты удешевления строительства: от снижения затрат на производство строительных материалов до выделения бесплатной земли. Однако в процессе дискуссии выяснилось, что затраты (стоимость земли, материалов и заработной платы строителей) играют не самую существенную роль в цене квадратного метра. Россия – особая страна. Если во всем мире именно затраты отражаются в итоге на росте или снижении цены, то у нас цену формирует спрос: чем больше желающих приобрести квартиру, тем выше цена. Понятно, что это выгодно строителям и не выгодно покупателям. Но, по мнению Александра Вахмистрова, только повышая предложение и снижая спрос, можно добиться оптимальной цены. Никакое государственное регулирование цены в отрасли не приведет ни к чему хорошему. «В прошлом году продано 36 тысяч квартир на первичном рынке и 58 тысяч на вторичном, причем цены на последнем гораздо выше, – сказал он. – Какое отношение затраты на строительство имеют к вторичному рынку жилья? Между тем даже «хрущевки», которые мы собираемся сносить, сегодня стоят больше 100 тысяч EURO. В Петербурге действует развитый рынок земли, городом она продается исключительно на торгах, кроме того, собственники также продают и покупают землю в необходимых им количествах. Так что затраты тут ни при чем».
Земли продано много
На предложение выставить на торги всю государственную землю разом (сегодня есть свободная земля, на которой можно построить порядка 80 млн кв. метров), вице-губернатор заметил: «А зачем? Мы уже продали землю, на которой можно построить 21–22 млн кв. метров. То есть строители обеспечены землей, причем инженерно подготовленной, на 7–8 лет. Дополнительный вброс не снизит стоимость земли, а только поспособствует увеличению спекуляций, приобретатели будут ее перепродавать, потому что мощностей для освоения даже уже проданной земли более быстрыми темпами сегодня не хватает. Именно поэтому, если в прошлом году было продано на аукционах земельных участков для строительства 8 млн кв. метров, то на этот год запланировано продать только под 6 миллионов. Кроме того, согласно законодательству, город имеет право продавать землю только с гарантией ее инженерного обеспечения. А для создания инженерной инфраструктуры тоже нужны деньги, которых пока не хватает, и мощности практически исчерпанные.
Надо снижать спрос
На извечный русский вопрос «Что делать?» г-н Вахмистров ответил: «Строить больше». А Юнис Лукманов предложил снижать спрос. По его мнению, это можно сделать двумя путями: резким увеличением налога на имущество, с одной стороны, и выведением доходов россиян из тени, с другой. Сегодня, по его мнению, теневые доходы позволяют строителям продавать гораздо больше квартир, чем мог бы приобрести россиянин согласно доходам, облагаемым налогами. Понятно, что средняя зарплата в 17 тысяч рублей не дает возможности покупать жилье, один метр которого стоит порядка 2,5–3,0 тыс. EURO. Тем не менее, покупают. А значит, статистические данные о доходах россиян неверны, и люди имеют значительно больше, чем указано в официальных данных. И чтобы сохранить эти доходы от инфляции, люди вкладывают их в недвижимость, покупая квартиры не для жизни, а впрок, на всякий случай, или для перепродажи. Установление высокого налога на имущество сделало бы такие приобретения невыгодными, и спрос моментально бы упал, а вслед за ним снизились и цены.
Председатель Жилищного комитета признал, что резкое повышение налога на имущество сыграло бы злую шутку с теми, кто бесплатно приватизировал свои квартиры, а потому предложил установить дифференцированный налог: на одну квартиру оставить ныне действующий, на все остальные – значительно увеличить.
И строить доходные дома
Старший научный сотрудник исследовательского отдела МЦСЭИ «Леонтьевский центр» Лев Савулькин предложил развивать рынок доходных домов: «В Петербурге до революции это был один из самых прибыльных бизнесов, да и сегодня в мире именно в таких домах живет большинство людей». Кроме того, по его мнению, государство должно активно строить социальные дома для сдачи их в наем нуждающимся. Юнис Лукманов на это заметил, что «доходные дома смогут появиться только тогда, когда рынок арендного жилья станет прозрачным, а сегодня это самый закрытый рынок, к нему даже налоговая инспекция подступиться не может».
В результате дискуссии пришли к выводу: для того чтобы жилье стало доступным, необходимо увеличивать легальные доходы населения, приближая их к стоимости 1 кв. метра, как это и есть во всем мире. Только в этом случае россияне смогут брать ипотечные кредиты на покупку жилья и расплачиваться по ним, не попадая в долговые ямы. «Надо повышать зарплату, оказывать бюджетную поддержку и развивать кредитование», – подвел черту дискуссии Александр Вахмистров. – А что касается приближения доходов к стоимости квадратного метра, то, что лучше – стоимость метра снижать или зарплату повышать?» На этом вопросе заседание клуба закрылось.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Cобытия и комментарии
