Сегодня – деньги, а завтра?
02.03.2008
По подсчетам КУГИ, объекты, находящиеся под доверительным управлением, приносят в бюджет города на 35 процентов больше доходов, чем те, которые сдаются в аренду. Но несмотря на это институт доверительного управления не получает развития в Северной столице.
На сегодняшний день доля доходов, которые получает городской бюджет от передачи объектов в доверительное управление, составляет 106 млн рублей. Для сравнения: аренда приносит казне более 7 млрд рублей ежегодно. Тем не менее в Комитете по управлению государственным имуществом считают практику передачи объектов в доверительное управление достаточно эффективным инструментом – доходы с каждого переданного управляющим объекта возрастают в среднем на 35 процентов. Парадокс в том, что за последние несколько лет в доверительное управление было передано менее десяти объектов по всему городу.
«Рынка доверительного управления в Петербурге нет, – уверен Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ». – Разработанная методика общения с доверительными управляющими – это та же аренда».
В прошлом году не было проведено ни одного конкурса по передаче объектов городского имущества в доверительное управление. Заместитель председателя КУГИ Петр Яковлев связывает это прежде всего с трудностями по подбору объектов, пригодных для подобного использования. «Зданий без обременений практически не осталось, и при подготовке объекта к передаче в доверительное управление мы постоянно сталкиваемся с противодействием со стороны арендаторов и пользователей, – объясняет ситуацию Петр Яковлев. – Есть случаи, когда компания, выигравшая конкурс на доверительное управление, не может попасть на объект из-за конфликтов с нанимателями помещений. Так произошло со зданием на Измайловском проспекте, 27, куда компания «РЭО Сервис», выигравшая конкурс, не может попасть до сих пор».
Но если не каждый объект город считает целесообразным передавать в доверительное управление, то и сами управляющие в настоящее время готовы браться не за всякое здание. По мнению Евгения Рязанцева, вице-президента ГУД, советника компании «ВМБ-Траст», существует несколько критериев выбора объектов, выработанных практикой. Площадь объекта должна быть не менее 3 тыс. кв. метров, важную роль играет местоположение объекта, а также необходимым условием успешной работы доверительного управляющего является наличие значительного числа арендаторов. Только в этом случае при условиях, которые выдвигает город, объект становится прибыльным не только для собственника, но и для управляющего. Город же хочет получить от доверительного управления не только более высокий доход, чем от сдачи объектов в аренду по собственной методике формирования его стоимости. Должно быть улучшено общее состояние объекта – произведен ремонт, что повысит рыночную стоимость при последующей его продаже. И это должно быть сделано за счет управляющей компании, ни о каких зачетах затрат речи в данном случае не идет.
В текущем году КУГИ планирует передать по конкурсу в доверительное управление 6-7 объектов. Все они будут обладать рядом обременений, но управляющие компании готовы идти на подобные условия и работать на максимизацию городских доходов.
В настоящее время в Петербурге, по мнению представителей управляющих компаний, сложилась ситуация, когда город более заинтересован в продаже своего имущества, чем в его длительной сдаче в аренду.
«С точки зрения единовременного пополнения бюджета, продажа более выгодна, но если смотреть в перспективе, доверительное управление способно принести бюджету больше доходов, – уверен Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи Групп». – Даже если в городе существует задел по объектам недвижимости на ближайшие 18 лет, он все равно рано или поздно будет исчерпан, а возобновлять этот ресурс никто не собирается. Во всяком случае я не слышал ничего о строительстве за счет средств бюджета новой доходной недвижимости».
На сегодняшний день наиболее проблемным из тех немногих объектов городского имущества, которые находятся в доверительном управлении, является здание на Невском проспекте, 7-9. Здесь очень много так называемых «социальных» арендаторов, выселить которых управляющая компания (УК «Питер») не имеет права. Продажа этого здания, по экспертным оценкам, способна пополнить городской бюджет на 900 млн рублей, но его грамотная эксплуатация через доверительное управление способна приносить петербургской казне около 80 млн ежегодно.
«У города пока нет механизмов нормальной эксплуатации зданий, – считает Александр Гришин, генеральный директор ЗАО УК «ВМБ-Траст». – Сегодня доверительное управление – это выжимание дохода из объекта». С коллегой согласен и Серегй Тетыш, исполнительный директор АРИН. «Максимизация доходов выгодна собственнику только в том случае, если здание в ближайшие 2-3 года пойдет под снос. В иных случаях есть масса причин, которые не позволяют извлекать максимальный доход», – прокомментировал он.
Но, учитывая, что город целенаправленно ведет «распродажи» имущества, будущее объектов его мало интересует. Вопрос в том, что выгоднее Петербургу и его жителям, чье будущее во многом зависит от наполняемости бюджета – большие деньги сегодня или меньшие, но на протяжении десятилетий?
Автор: Вероника Шеменева
На сегодняшний день доля доходов, которые получает городской бюджет от передачи объектов в доверительное управление, составляет 106 млн рублей. Для сравнения: аренда приносит казне более 7 млрд рублей ежегодно. Тем не менее в Комитете по управлению государственным имуществом считают практику передачи объектов в доверительное управление достаточно эффективным инструментом – доходы с каждого переданного управляющим объекта возрастают в среднем на 35 процентов. Парадокс в том, что за последние несколько лет в доверительное управление было передано менее десяти объектов по всему городу.
«Рынка доверительного управления в Петербурге нет, – уверен Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ». – Разработанная методика общения с доверительными управляющими – это та же аренда».
В прошлом году не было проведено ни одного конкурса по передаче объектов городского имущества в доверительное управление. Заместитель председателя КУГИ Петр Яковлев связывает это прежде всего с трудностями по подбору объектов, пригодных для подобного использования. «Зданий без обременений практически не осталось, и при подготовке объекта к передаче в доверительное управление мы постоянно сталкиваемся с противодействием со стороны арендаторов и пользователей, – объясняет ситуацию Петр Яковлев. – Есть случаи, когда компания, выигравшая конкурс на доверительное управление, не может попасть на объект из-за конфликтов с нанимателями помещений. Так произошло со зданием на Измайловском проспекте, 27, куда компания «РЭО Сервис», выигравшая конкурс, не может попасть до сих пор».
Но если не каждый объект город считает целесообразным передавать в доверительное управление, то и сами управляющие в настоящее время готовы браться не за всякое здание. По мнению Евгения Рязанцева, вице-президента ГУД, советника компании «ВМБ-Траст», существует несколько критериев выбора объектов, выработанных практикой. Площадь объекта должна быть не менее 3 тыс. кв. метров, важную роль играет местоположение объекта, а также необходимым условием успешной работы доверительного управляющего является наличие значительного числа арендаторов. Только в этом случае при условиях, которые выдвигает город, объект становится прибыльным не только для собственника, но и для управляющего. Город же хочет получить от доверительного управления не только более высокий доход, чем от сдачи объектов в аренду по собственной методике формирования его стоимости. Должно быть улучшено общее состояние объекта – произведен ремонт, что повысит рыночную стоимость при последующей его продаже. И это должно быть сделано за счет управляющей компании, ни о каких зачетах затрат речи в данном случае не идет.
В текущем году КУГИ планирует передать по конкурсу в доверительное управление 6-7 объектов. Все они будут обладать рядом обременений, но управляющие компании готовы идти на подобные условия и работать на максимизацию городских доходов.
В настоящее время в Петербурге, по мнению представителей управляющих компаний, сложилась ситуация, когда город более заинтересован в продаже своего имущества, чем в его длительной сдаче в аренду.
«С точки зрения единовременного пополнения бюджета, продажа более выгодна, но если смотреть в перспективе, доверительное управление способно принести бюджету больше доходов, – уверен Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи Групп». – Даже если в городе существует задел по объектам недвижимости на ближайшие 18 лет, он все равно рано или поздно будет исчерпан, а возобновлять этот ресурс никто не собирается. Во всяком случае я не слышал ничего о строительстве за счет средств бюджета новой доходной недвижимости».
На сегодняшний день наиболее проблемным из тех немногих объектов городского имущества, которые находятся в доверительном управлении, является здание на Невском проспекте, 7-9. Здесь очень много так называемых «социальных» арендаторов, выселить которых управляющая компания (УК «Питер») не имеет права. Продажа этого здания, по экспертным оценкам, способна пополнить городской бюджет на 900 млн рублей, но его грамотная эксплуатация через доверительное управление способна приносить петербургской казне около 80 млн ежегодно.
«У города пока нет механизмов нормальной эксплуатации зданий, – считает Александр Гришин, генеральный директор ЗАО УК «ВМБ-Траст». – Сегодня доверительное управление – это выжимание дохода из объекта». С коллегой согласен и Серегй Тетыш, исполнительный директор АРИН. «Максимизация доходов выгодна собственнику только в том случае, если здание в ближайшие 2-3 года пойдет под снос. В иных случаях есть масса причин, которые не позволяют извлекать максимальный доход», – прокомментировал он.
Но, учитывая, что город целенаправленно ведет «распродажи» имущества, будущее объектов его мало интересует. Вопрос в том, что выгоднее Петербургу и его жителям, чье будущее во многом зависит от наполняемости бюджета – большие деньги сегодня или меньшие, но на протяжении десятилетий?
Автор: Вероника Шеменева
рубрика:
Кредитная история
