Евгений Домрачев: «Требуйте мотивированных заявлений о намерениях»
27.12.2010
Главным препятствием для подготовки градостроительной документации в срок является недостаток бюджетных средств муниципальных образований для оплаты работ по проектированию. Председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгений Домрачев рассказал «Строительному Еженедельнику. Ленинградская область», как органы местного самоуправления могут облегчить эту задачу.
– Евгений Владимирович, кто является заказчиком проектов планировки и проектов межевания территорий?
– Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Заказчиками проектов планировки и проектов межевания территорий могут выступать только органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Решения о подготовке проектов планировки и проектов межевания принимаются органами местного самоуправления либо по собственной инициативе, либо на основании предложений заинтересованных лиц.
Органы местного самоуправления не вправе требовать от заинтересованных физических и юридических лиц разработки проектов планировки, проектов межевания и градостроительных планов земельных участков, так как это действие относится исключительно к полномочиям органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков (это положение статьи 43 Градостроительного кодекса часто не соблюдается органами местного самоуправления, которые разрабатывают, а затем утверждают проекты межевания территорий без подготовки в их составе градпланов земельных участков, границы которых установлены этими проектами межевания).
Градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться как в составе проекта межевания территории, так и в виде отдельного документа.
Согласно пункту 17 статьи 46 Градостроительного кодекса, в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведения процедур, предусматривающих подготовку проектов планировки, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана и утверждает его.
Следует отметить, что в соответствии с Градостроительным кодексом орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
В комитет обращаются физические и юридические лица за разъяснениями о правомерности требований органов местного самоуправления заказывать проекты планировки, проекты межевания и градостроительные планы земельных участков в конкретных проектных организациях. Эти требования являются незаконными. Заказчиками проектов планировки и проектов межевания территорий, как было отмечено выше, могут быть только органы государственной власти или органы местного самоуправления. Заинтересованные лица могут направлять в органы местного самоуправления лишь свои предложения. Предложения могут быть различной степени проработки, в идеале для администраций муниципальных образований – в объеме проектов планировки и проектов межевания с градостроительными планами. Но это со стороны физических и юридических лиц могут быть только добровольные действия.
– Средств для оплаты работ по проектированию муниципалитетам не хватает. Как решить эту проблему?
– Отсутствие утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), кондиционных топографических материалов, средств на заключение муниципальных контрактов на подготовку документации по планировке, квалифицированных кадров в администрациях муниципальных образований является большой проблемой для органов местного самоуправления по исполнению ими полномочий в сфере градостроительной деятельности.
Учитывая то обстоятельство, что в соответствии с пунктом 20 статьи 45 и пунктом 4 статьи 3 Градостроительного кодекса порядок подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений органов местного самоуправления, устанавливается Градостроительным кодексом и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а по вопросам градостроительной деятельности могут приниматься муниципальные правовые акты, комитет рекомендует органам местного самоуправления разрабатывать и утверждать положения о подготовке (порядке подготовки) документации по планировке территории, в составе которых предусматривать раздел по подготовке градостроительных планов земельных участков по заявлениям от физических и юридических лиц. В этих положениях (порядках) предусматривать требование, в соответствии с которым заинтересованные лица к заявлениям о выдаче им градостроительных планов земельных участков должны прикладывать копии правоустанавливающих документов на земельные участки, материалы топографической съемки необходимого масштаба, кадастровые паспорта объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предложения о намерениях заявителя, которые следует учесть при оформлении графической части (чертежей) градостроительных планов и другие необходимые для подготовки градостроительных планов материалы (с учетом требований Градостроительного кодекса, формы и инструкции по заполнению формы градостроительного плана земельного участка).
Принятие таких муниципальных актов позволит в какой-то степени решить проблему подготовки документации по планировке территории, в том числе подготовке градостроительных планов земельных участков, связанную с отсутствием у администраций муниципальных образований необходимых финансовых средств.
– Могут ли муниципалитеты принимать решения об изменении видов разрешенного использования земельных участков до утверждения на рассматриваемую территорию ПЗЗ, без подготовки проекта планировки этой территории?
– Отсутствие утвержденных ПЗЗ, устанавливающих градостроительные регламенты на территорию (в том числе виды разрешенного использования, параметры разрешенного строительства, градостроительные характеристики территории), не является основанием для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка. В такой ситуации в соответствующих строках градостроительных планов делается запись «регламенты не установлены». На деле получается, что такой градостроительный план земельного участка, на который должны устанавливаться или распространяться градостроительные регламенты (но они не установлены, так как администрации муниципального образования не хватило средств на подготовку ПЗЗ), в действительности является «пустым документом», который не несет необходимой информации, однако отказать в его выдаче физическому или юридическому лицу по этой причине орган местного самоуправления не может.
Органам местного самоуправления следует понимать, что, принимая решения об изменении видов разрешенного использования земельных участков до утверждения на рассматриваемую территорию ПЗЗ, без подготовки проекта планировки этой территории, администрации муниципальных образований добровольно делают себя заложниками ситуации, при которой они утрачивают контроль над тем, что может появиться на этой территории. Для объектов жилищного строительства – отсутствие объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры (а это относится к вопросам местного значения), для объектов производственных – отсутствие учета интересов смежных землепользователей, как следствие – это судебные споры, материальные иски к администрации и прочее.
Учитывая вышеизложенное, органам местного самоуправления сейчас следует все силы направить на подготовку ПЗЗ на те территории, которые инвестиционно привлекательны, по которым наблюдается активность по намерениям собственников изменить вид разрешенного использования земельных участков, требовать от заинтересованных лиц подготовки мотивированных заявлений о намерениях изменить вид разрешенного использования земельных участков, которые по содержанию (не по форме) представляют собой проекты планировки этих территорий, либо требовать иные обоснования намерений с комплексным решением транспортных, инженерных, социально-бытовых и других вопросов, которые учитываются при подготовке проектов планировки территорий.
– Евгений Владимирович, кто является заказчиком проектов планировки и проектов межевания территорий?
– Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Заказчиками проектов планировки и проектов межевания территорий могут выступать только органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Решения о подготовке проектов планировки и проектов межевания принимаются органами местного самоуправления либо по собственной инициативе, либо на основании предложений заинтересованных лиц.
Органы местного самоуправления не вправе требовать от заинтересованных физических и юридических лиц разработки проектов планировки, проектов межевания и градостроительных планов земельных участков, так как это действие относится исключительно к полномочиям органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков (это положение статьи 43 Градостроительного кодекса часто не соблюдается органами местного самоуправления, которые разрабатывают, а затем утверждают проекты межевания территорий без подготовки в их составе градпланов земельных участков, границы которых установлены этими проектами межевания).
Градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться как в составе проекта межевания территории, так и в виде отдельного документа.
Согласно пункту 17 статьи 46 Градостроительного кодекса, в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведения процедур, предусматривающих подготовку проектов планировки, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана и утверждает его.
Следует отметить, что в соответствии с Градостроительным кодексом орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
В комитет обращаются физические и юридические лица за разъяснениями о правомерности требований органов местного самоуправления заказывать проекты планировки, проекты межевания и градостроительные планы земельных участков в конкретных проектных организациях. Эти требования являются незаконными. Заказчиками проектов планировки и проектов межевания территорий, как было отмечено выше, могут быть только органы государственной власти или органы местного самоуправления. Заинтересованные лица могут направлять в органы местного самоуправления лишь свои предложения. Предложения могут быть различной степени проработки, в идеале для администраций муниципальных образований – в объеме проектов планировки и проектов межевания с градостроительными планами. Но это со стороны физических и юридических лиц могут быть только добровольные действия.
– Средств для оплаты работ по проектированию муниципалитетам не хватает. Как решить эту проблему?
– Отсутствие утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), кондиционных топографических материалов, средств на заключение муниципальных контрактов на подготовку документации по планировке, квалифицированных кадров в администрациях муниципальных образований является большой проблемой для органов местного самоуправления по исполнению ими полномочий в сфере градостроительной деятельности.
Учитывая то обстоятельство, что в соответствии с пунктом 20 статьи 45 и пунктом 4 статьи 3 Градостроительного кодекса порядок подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решений органов местного самоуправления, устанавливается Градостроительным кодексом и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а по вопросам градостроительной деятельности могут приниматься муниципальные правовые акты, комитет рекомендует органам местного самоуправления разрабатывать и утверждать положения о подготовке (порядке подготовки) документации по планировке территории, в составе которых предусматривать раздел по подготовке градостроительных планов земельных участков по заявлениям от физических и юридических лиц. В этих положениях (порядках) предусматривать требование, в соответствии с которым заинтересованные лица к заявлениям о выдаче им градостроительных планов земельных участков должны прикладывать копии правоустанавливающих документов на земельные участки, материалы топографической съемки необходимого масштаба, кадастровые паспорта объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предложения о намерениях заявителя, которые следует учесть при оформлении графической части (чертежей) градостроительных планов и другие необходимые для подготовки градостроительных планов материалы (с учетом требований Градостроительного кодекса, формы и инструкции по заполнению формы градостроительного плана земельного участка).
Принятие таких муниципальных актов позволит в какой-то степени решить проблему подготовки документации по планировке территории, в том числе подготовке градостроительных планов земельных участков, связанную с отсутствием у администраций муниципальных образований необходимых финансовых средств.
– Могут ли муниципалитеты принимать решения об изменении видов разрешенного использования земельных участков до утверждения на рассматриваемую территорию ПЗЗ, без подготовки проекта планировки этой территории?
– Отсутствие утвержденных ПЗЗ, устанавливающих градостроительные регламенты на территорию (в том числе виды разрешенного использования, параметры разрешенного строительства, градостроительные характеристики территории), не является основанием для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка. В такой ситуации в соответствующих строках градостроительных планов делается запись «регламенты не установлены». На деле получается, что такой градостроительный план земельного участка, на который должны устанавливаться или распространяться градостроительные регламенты (но они не установлены, так как администрации муниципального образования не хватило средств на подготовку ПЗЗ), в действительности является «пустым документом», который не несет необходимой информации, однако отказать в его выдаче физическому или юридическому лицу по этой причине орган местного самоуправления не может.
Органам местного самоуправления следует понимать, что, принимая решения об изменении видов разрешенного использования земельных участков до утверждения на рассматриваемую территорию ПЗЗ, без подготовки проекта планировки этой территории, администрации муниципальных образований добровольно делают себя заложниками ситуации, при которой они утрачивают контроль над тем, что может появиться на этой территории. Для объектов жилищного строительства – отсутствие объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры (а это относится к вопросам местного значения), для объектов производственных – отсутствие учета интересов смежных землепользователей, как следствие – это судебные споры, материальные иски к администрации и прочее.
Учитывая вышеизложенное, органам местного самоуправления сейчас следует все силы направить на подготовку ПЗЗ на те территории, которые инвестиционно привлекательны, по которым наблюдается активность по намерениям собственников изменить вид разрешенного использования земельных участков, требовать от заинтересованных лиц подготовки мотивированных заявлений о намерениях изменить вид разрешенного использования земельных участков, которые по содержанию (не по форме) представляют собой проекты планировки этих территорий, либо требовать иные обоснования намерений с комплексным решением транспортных, инженерных, социально-бытовых и других вопросов, которые учитываются при подготовке проектов планировки территорий.
рубрика:
Интервью
