Стройкомплекс определяет перспективы
27.12.2010
Конференция «Инвестиционно-строительный комплекс Ленинградской области в 2010-2011 годах» затронула целый ряд вопросов, связанных с развитием отрасли и строительного рынка. Среди них – судьбы проектов, реализуемых в регионе, юридические тонкости, связанные со строительством и инвестициями, саморегулирование, комплексное освоение территорий.
Организаторы мероприятия – «Петербургский строительный центр» и газета «Коммерсант» при поддержке правительства региона.
Пример для других регионов
«Ленинградская область – один из лидеров, успехи которого могут быть примером и для других регионов, – напомнил вице-губернатор Николай Пасяда. – Область находится на втором месте по инвестиционной привлекательности среди всех субъектов Российской Федерации. По объему работ, выполненных в 2010 году по виду деятельности «строительство», мы вышли на второе место в Северо-Западном округе. Показатели деятельности предприятий и организаций строительного комплекса Ленинградской области свидетельствуют об эффективной работе как предприятий промышленности строительных материалов, так и подрядных организаций».
Благодаря диверсификации экономики региона, кризис затронул его меньше, чем другие субъекты федерации. Это сказалось и на результатах работы строителей. В 2009 году они поставили рекорд: построили столько жилых домов, сколько не возводилось никогда. За четыре года объем вводимого жилья увеличился в четыре раза. В 2010 году он возрастет еще на 4-5% к уровню 2009 года. «Возможно, кризис замечают малые и средние предприятия. Но в целом показатели региона – самые высокие», – подчеркнул вице-губернатор.
Растет и объем инвестиций, в том числе со стороны зарубежных инвесторов, например, турецкой компании «Ренессанс Констракшн», которая намерена создать технопарк и начать производство комплектующих для автозаводов «Форд», «Ниссан», «Тойота». Турецкие промышленники занимают важное место в производстве комплектующих для всей Европы. Есть и другие примеры, когда представители других государств и регионов России просят о выделении в Ленобласти земельных участков для размещения своих производств.
Проекты «на опережение»
Идет разработка схем территориального планирования муниципальных районов. Работы завершены пока только в Гатчинском и Тосненском районах. По остальным районам это будет сделано, как ожидается, в течение 2011 года. В двух из каждых трех поселений разрабатываются генпланы, но утверждены они пока лишь в нескольких. Генеральный план и Правила землепользования и застройки Выборгского городского поселения утверждены одними из первых. «Мы планируем, что до конца следующего года большая часть генеральных планов будет разработана, согласована и утверждена в установленном порядке», – сказал председатель областного комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев.
По предварительным оценкам, территории населенных пунктов для целей жилищного строительства могут увеличиться примерно на 4 тыс. га, на которых можно будет построить от 10 до 30 млн кв. м жилья. По расчетам комитета по архитектуре и градостроительству, этого достаточно для нужд такого строительства на ближайшие 10, а может быть, и 20 лет. Во многих случаях по инициативе органов местного самоуправления и заинтересованных лиц «на опережение» разрабатываются проекты планировки и межевания для первоочередного освоения.
Так, генеральный план Гатчины будет утвержден, как ожидается, во II квартале 2011 года. Он уже сдан на согласование в областное правительство. Но, кроме того, Гатчина заранее разрабатывает проект планировки района Аэродром. Это 50 га территории, на которых будет выстроено 250-300 тыс. кв. м жилья с социальной инфраструктурой. Проекты планировки и межевания, градостроительные планы участков (в составе проектов межевания) для предоставления земли инвесторам уже разработаны. «Это образец комплексной подготовки территории для предоставления через аукцион заинтересованным инвесторам, – заметил Евгений Домрачев. – В Гатчине не идут по пути гигантомании, свойственной петербургским инвесторам, поэтапно готовят территории и реализуют инвестиционные проекты, включая объекты инженерной подготовки».
А вот в Подпорожском районе разработка схемы территориального планирования – в начальной стадии, как и генеральных планов поселений с правилами землепользования и застройки. Найти средства на эти работы в дотационных муниципальных образованиях гораздо сложнее. В Приозерском районе работа по подготовке документов, уже выполненная на 50-60%, временно приостановлена из-за нехватки финансирования.
«Заинтересованные инвесторы могут обращаться в наш комитет, – предложил застройщикам Евгений Домрачев, – для получения информации о ходе подготовки градостроительной документации, хотя и органы местного самоуправления должны предоставить исчерпывающую информацию о возможности нового строительства».
Расселение должно быть продолжено
Составление градостроительной документации необходимо и для работы по переселению граждан из аварийного фонда, ведущейся в сотрудничестве с Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Ее основой стали три областные программы. На их реализацию, сообщил председатель Комитета по строительству Анатолий Каталевич, выделен 1,761 млрд рублей, в том числе из средств фонда – 1,401 миллиарда (остальное – из областного и муниципальных бюджетов).
В 2011 году изменится соотношение софинансирования: фонд будет предоставлять не 90%, а 60% необходимых для расселения сумм, а 40% должен будет выделить консолидированный областной бюджет (с учетом муниципальных средств). В соответствии с программами подлежит переселению 2895 человек из 168 аварийных домов. В 2008–2009 годах в этой работе участвовало 18 муниципальных образований, в 2010 году – 11.
К концу 2010 года планируется расселить 933 человека из 61 аварийного дома общей площадью около 15 тыс. кв. м. Объем финансирования на год составил 401 миллион из средств фонда, 36 миллионов из областного бюджета, и только 9 миллионов – средства муниципальных образований первого уровня.
Не менее 35% финансирования в 2008–2009 годах пришлось на Бокситогорский район и город Пикалево. То есть колоссальное внимание было обращено правительством области на решение проблем. По отдельной программе, принятой федеральным правительством, здесь будет дополнительно расселен еще один аварийный дом с 34 жителями. В 2010 году Пикалево получило по этой программе 22 млн рублей.
В целом же в Ленинградской области на 1 января 2011 года подлежит расселению 624 аварийных дома. Это более 156 тыс. кв. м, в которых проживает почти 10 тыс. человек. Стоимость квадратного метра, по условиям фонда, не должна превышать 30 тыс. рублей. «Если мы будем решать первый этап этой задачи, на те дома, которые сегодня уже признаны аварийными и попали во всероссийский реестр, необходимо более 4,5 миллиардов рублей, – заявил Анатолий Каталевич. – Мы намерены просить лимиты фонда для дальнейшей работы, несмотря на то что Ленинградская область сумела освоить выделенный лимит средств фонда за три года (2008–2010). Эта работа непременно должна быть продолжена и активизирована. Раньше мы много строили, но при этом не уделяли должного внимания содержанию и ремонту жилого фонда. Но сегодня пришли к тому, что этим должны заниматься и власть на всех уровнях, и бизнес».
Усть-Луга: территория комплексного освоения
Тему комплексного освоения территорий при строительстве жилья и коммерческих объектов, прежде всего в условиях государственно-частного партнерства, затронул в своем выступлении на конференции генеральный директор ОАО «ПортЖилСтрой» Михаил Бабкин. «Глобальной проблемой» Михаил Бабкин назвал повсеместный недостаток развития инженерной и социальной инфраструктуры. «Один из методов, которым можно решить эту проблему, – реализация проекта так называемого комплексного освоения территорий. Проще говоря – создание новых жилых образований: крупных микрорайонов, крупных поселков и городов, включающее в себя строительство и объектов жилья, и социальной структуры, и инженерной инфраструктуры, и объектов коммерческого назначения, размещаемых в непосредственной близости от центров притяжения рабочей силы: крупных промзон, портов», – сказал руководитель «ПортЖилСтроя». Но юридически понятие «комплексное освоение территории» пока не закреплено ни в одном законе или подзаконном акте.
Тем не менее компания «Усть-Луга» совместно с «ПортЖилСтроем» реализует один из первых проектов комплексного освоения территории в России. Это строительство нового населенного пункта вблизи строящегося порта Усть-Луга с численностью до 34,5 тыс. жителей. Из них около 10 тысяч – это рабочие морского порта и той зоны, которая будет прилегать к порту.
«Для успешной реализации подобных проектов необходимо принять значительные изменения в действующем законодательстве. Следовало бы рассмотреть вопрос о принятии отдельного закона об инвестиционной деятельности в жилищном строительстве для приоритетных инвестиционных проектов в сфере комплексного освоения территорий. Необходимо отрегулировать вопросы межмуниципального, муниципально-регионального взаимодействия, взаимодействия с федеральными органами власти в вопросах предоставления земельных участков для строительства жилья и инфраструктуры, выдачи разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, перевода земельных участков. Сейчас при реализации подобных проектов отсутствует процедура резервирования земельных участков, что не дает крупным инвесторам гарантии при крупных вложениях в развитие инфраструктуры. Необходимо создать механизм льготного финансирования объектов комплексного освоения территорий. И, безусловно, – может, это прозвучит новаторски – приблизить статус комплексного освоения территории к статусу свободной экономической зоны», – считает Михаил Бабкин.
Самое «слабое звено» – развитие инфраструктуры в период комплексного освоения территории. Ясных, четких законодательных норм, которые позволяют застройщикам «на внятных условиях и за внятные деньги» подключиться к системам водо- и теплоснабжения, водоотведения, не существует.
Проект федеральной программы «Жилище» на 2011–2015 годы предусматривает возможность получения застройщиком субсидий на строительство социальных объектов, упрощается механизм компенсации процентной ставки по инженерной подготовке. Но это касается только сетей. Кто будет строить водоочистные сооружения, котельные, водозаборные станции и иные инфраструктурные объекты – неясно. В связи с этим на нынешнем этапе руководитель «ПортЖилСтроя» предлагает использовать закон о концессиях. Принятие закона о государственно-частном партнерстве в Ленобласти может упростить механизм взаимодействия инвесторов и региональной, муниципальной власти обоих уровней в коммунальной сфере. В ряде субъектов федерации приняты законы о выборе специализированных управляющих компаний для реализации крупных проектов в жилищной сфере. С использованием такой схемы работает восемь проектов комплексного освоения территорий. Компания «Усть-Луга» еще в 2008 году разработала проект подобного регионального закона – «О региональных целевых программах развития отдельных территорий Ленинградской области». Михаил Бабкин предложил представителям правительства области вернуться к этому вопросу, а также выйти в федеральные органы власти с законодательными инициативами о разработке правовых актов в данной сфере.
Игра по общим правилам
Виктор Лаптев, генеральный директор компании «Арсенал-Недвижимость», которая строит жилой квартал в Новодевяткинском сельском поселении, в свою очередь предложил областному правительству привлечь инвесторов и организовать строительство сети относительно небольших очистных сооружений для района интенсивной застройки (Янино, Кудрово, Девяткино, Мурино). Он сослался на итальянский опыт: вокруг Рима строятся именно небольшие инфраструктурные объекты, специально для каждого квартала, поэтому не возникает нужды в возведении огромных очистных сооружений и прокладке дорогостоящих сетей. «Арсенал-Недвижимость» также использует федеральные субсидии – их удалось получить при активном содействии комитета по строительству. Анатолий Каталевич обещал передать доводы Виктора Лаптева на рассмотрение областного органа исполнительной власти.
Вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов призвал к повышению эффективности взаимодействия саморегулируемых организаций и органов государственной власти, обмену опытом между некоммерческими партнерствами города и области, их взаимодействию в противостоянии недобросовестным компаниям и к созданию единой базы таких компаний, действующих на строительном рынке двух соседних регионов. Важной задачей ближайшего времени станет также выработка общих стандартов и правил некоммерческих партнерств и налаживание их взаимодействия и сотрудничества.
Организаторы мероприятия – «Петербургский строительный центр» и газета «Коммерсант» при поддержке правительства региона.
Пример для других регионов
«Ленинградская область – один из лидеров, успехи которого могут быть примером и для других регионов, – напомнил вице-губернатор Николай Пасяда. – Область находится на втором месте по инвестиционной привлекательности среди всех субъектов Российской Федерации. По объему работ, выполненных в 2010 году по виду деятельности «строительство», мы вышли на второе место в Северо-Западном округе. Показатели деятельности предприятий и организаций строительного комплекса Ленинградской области свидетельствуют об эффективной работе как предприятий промышленности строительных материалов, так и подрядных организаций».
Благодаря диверсификации экономики региона, кризис затронул его меньше, чем другие субъекты федерации. Это сказалось и на результатах работы строителей. В 2009 году они поставили рекорд: построили столько жилых домов, сколько не возводилось никогда. За четыре года объем вводимого жилья увеличился в четыре раза. В 2010 году он возрастет еще на 4-5% к уровню 2009 года. «Возможно, кризис замечают малые и средние предприятия. Но в целом показатели региона – самые высокие», – подчеркнул вице-губернатор.
Растет и объем инвестиций, в том числе со стороны зарубежных инвесторов, например, турецкой компании «Ренессанс Констракшн», которая намерена создать технопарк и начать производство комплектующих для автозаводов «Форд», «Ниссан», «Тойота». Турецкие промышленники занимают важное место в производстве комплектующих для всей Европы. Есть и другие примеры, когда представители других государств и регионов России просят о выделении в Ленобласти земельных участков для размещения своих производств.
Проекты «на опережение»
Идет разработка схем территориального планирования муниципальных районов. Работы завершены пока только в Гатчинском и Тосненском районах. По остальным районам это будет сделано, как ожидается, в течение 2011 года. В двух из каждых трех поселений разрабатываются генпланы, но утверждены они пока лишь в нескольких. Генеральный план и Правила землепользования и застройки Выборгского городского поселения утверждены одними из первых. «Мы планируем, что до конца следующего года большая часть генеральных планов будет разработана, согласована и утверждена в установленном порядке», – сказал председатель областного комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев.
По предварительным оценкам, территории населенных пунктов для целей жилищного строительства могут увеличиться примерно на 4 тыс. га, на которых можно будет построить от 10 до 30 млн кв. м жилья. По расчетам комитета по архитектуре и градостроительству, этого достаточно для нужд такого строительства на ближайшие 10, а может быть, и 20 лет. Во многих случаях по инициативе органов местного самоуправления и заинтересованных лиц «на опережение» разрабатываются проекты планировки и межевания для первоочередного освоения.
Так, генеральный план Гатчины будет утвержден, как ожидается, во II квартале 2011 года. Он уже сдан на согласование в областное правительство. Но, кроме того, Гатчина заранее разрабатывает проект планировки района Аэродром. Это 50 га территории, на которых будет выстроено 250-300 тыс. кв. м жилья с социальной инфраструктурой. Проекты планировки и межевания, градостроительные планы участков (в составе проектов межевания) для предоставления земли инвесторам уже разработаны. «Это образец комплексной подготовки территории для предоставления через аукцион заинтересованным инвесторам, – заметил Евгений Домрачев. – В Гатчине не идут по пути гигантомании, свойственной петербургским инвесторам, поэтапно готовят территории и реализуют инвестиционные проекты, включая объекты инженерной подготовки».
А вот в Подпорожском районе разработка схемы территориального планирования – в начальной стадии, как и генеральных планов поселений с правилами землепользования и застройки. Найти средства на эти работы в дотационных муниципальных образованиях гораздо сложнее. В Приозерском районе работа по подготовке документов, уже выполненная на 50-60%, временно приостановлена из-за нехватки финансирования.
«Заинтересованные инвесторы могут обращаться в наш комитет, – предложил застройщикам Евгений Домрачев, – для получения информации о ходе подготовки градостроительной документации, хотя и органы местного самоуправления должны предоставить исчерпывающую информацию о возможности нового строительства».
Расселение должно быть продолжено
Составление градостроительной документации необходимо и для работы по переселению граждан из аварийного фонда, ведущейся в сотрудничестве с Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Ее основой стали три областные программы. На их реализацию, сообщил председатель Комитета по строительству Анатолий Каталевич, выделен 1,761 млрд рублей, в том числе из средств фонда – 1,401 миллиарда (остальное – из областного и муниципальных бюджетов).
В 2011 году изменится соотношение софинансирования: фонд будет предоставлять не 90%, а 60% необходимых для расселения сумм, а 40% должен будет выделить консолидированный областной бюджет (с учетом муниципальных средств). В соответствии с программами подлежит переселению 2895 человек из 168 аварийных домов. В 2008–2009 годах в этой работе участвовало 18 муниципальных образований, в 2010 году – 11.
К концу 2010 года планируется расселить 933 человека из 61 аварийного дома общей площадью около 15 тыс. кв. м. Объем финансирования на год составил 401 миллион из средств фонда, 36 миллионов из областного бюджета, и только 9 миллионов – средства муниципальных образований первого уровня.
Не менее 35% финансирования в 2008–2009 годах пришлось на Бокситогорский район и город Пикалево. То есть колоссальное внимание было обращено правительством области на решение проблем. По отдельной программе, принятой федеральным правительством, здесь будет дополнительно расселен еще один аварийный дом с 34 жителями. В 2010 году Пикалево получило по этой программе 22 млн рублей.
В целом же в Ленинградской области на 1 января 2011 года подлежит расселению 624 аварийных дома. Это более 156 тыс. кв. м, в которых проживает почти 10 тыс. человек. Стоимость квадратного метра, по условиям фонда, не должна превышать 30 тыс. рублей. «Если мы будем решать первый этап этой задачи, на те дома, которые сегодня уже признаны аварийными и попали во всероссийский реестр, необходимо более 4,5 миллиардов рублей, – заявил Анатолий Каталевич. – Мы намерены просить лимиты фонда для дальнейшей работы, несмотря на то что Ленинградская область сумела освоить выделенный лимит средств фонда за три года (2008–2010). Эта работа непременно должна быть продолжена и активизирована. Раньше мы много строили, но при этом не уделяли должного внимания содержанию и ремонту жилого фонда. Но сегодня пришли к тому, что этим должны заниматься и власть на всех уровнях, и бизнес».
Усть-Луга: территория комплексного освоения
Тему комплексного освоения территорий при строительстве жилья и коммерческих объектов, прежде всего в условиях государственно-частного партнерства, затронул в своем выступлении на конференции генеральный директор ОАО «ПортЖилСтрой» Михаил Бабкин. «Глобальной проблемой» Михаил Бабкин назвал повсеместный недостаток развития инженерной и социальной инфраструктуры. «Один из методов, которым можно решить эту проблему, – реализация проекта так называемого комплексного освоения территорий. Проще говоря – создание новых жилых образований: крупных микрорайонов, крупных поселков и городов, включающее в себя строительство и объектов жилья, и социальной структуры, и инженерной инфраструктуры, и объектов коммерческого назначения, размещаемых в непосредственной близости от центров притяжения рабочей силы: крупных промзон, портов», – сказал руководитель «ПортЖилСтроя». Но юридически понятие «комплексное освоение территории» пока не закреплено ни в одном законе или подзаконном акте.
Тем не менее компания «Усть-Луга» совместно с «ПортЖилСтроем» реализует один из первых проектов комплексного освоения территории в России. Это строительство нового населенного пункта вблизи строящегося порта Усть-Луга с численностью до 34,5 тыс. жителей. Из них около 10 тысяч – это рабочие морского порта и той зоны, которая будет прилегать к порту.
«Для успешной реализации подобных проектов необходимо принять значительные изменения в действующем законодательстве. Следовало бы рассмотреть вопрос о принятии отдельного закона об инвестиционной деятельности в жилищном строительстве для приоритетных инвестиционных проектов в сфере комплексного освоения территорий. Необходимо отрегулировать вопросы межмуниципального, муниципально-регионального взаимодействия, взаимодействия с федеральными органами власти в вопросах предоставления земельных участков для строительства жилья и инфраструктуры, выдачи разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, перевода земельных участков. Сейчас при реализации подобных проектов отсутствует процедура резервирования земельных участков, что не дает крупным инвесторам гарантии при крупных вложениях в развитие инфраструктуры. Необходимо создать механизм льготного финансирования объектов комплексного освоения территорий. И, безусловно, – может, это прозвучит новаторски – приблизить статус комплексного освоения территории к статусу свободной экономической зоны», – считает Михаил Бабкин.
Самое «слабое звено» – развитие инфраструктуры в период комплексного освоения территории. Ясных, четких законодательных норм, которые позволяют застройщикам «на внятных условиях и за внятные деньги» подключиться к системам водо- и теплоснабжения, водоотведения, не существует.
Проект федеральной программы «Жилище» на 2011–2015 годы предусматривает возможность получения застройщиком субсидий на строительство социальных объектов, упрощается механизм компенсации процентной ставки по инженерной подготовке. Но это касается только сетей. Кто будет строить водоочистные сооружения, котельные, водозаборные станции и иные инфраструктурные объекты – неясно. В связи с этим на нынешнем этапе руководитель «ПортЖилСтроя» предлагает использовать закон о концессиях. Принятие закона о государственно-частном партнерстве в Ленобласти может упростить механизм взаимодействия инвесторов и региональной, муниципальной власти обоих уровней в коммунальной сфере. В ряде субъектов федерации приняты законы о выборе специализированных управляющих компаний для реализации крупных проектов в жилищной сфере. С использованием такой схемы работает восемь проектов комплексного освоения территорий. Компания «Усть-Луга» еще в 2008 году разработала проект подобного регионального закона – «О региональных целевых программах развития отдельных территорий Ленинградской области». Михаил Бабкин предложил представителям правительства области вернуться к этому вопросу, а также выйти в федеральные органы власти с законодательными инициативами о разработке правовых актов в данной сфере.
Игра по общим правилам
Виктор Лаптев, генеральный директор компании «Арсенал-Недвижимость», которая строит жилой квартал в Новодевяткинском сельском поселении, в свою очередь предложил областному правительству привлечь инвесторов и организовать строительство сети относительно небольших очистных сооружений для района интенсивной застройки (Янино, Кудрово, Девяткино, Мурино). Он сослался на итальянский опыт: вокруг Рима строятся именно небольшие инфраструктурные объекты, специально для каждого квартала, поэтому не возникает нужды в возведении огромных очистных сооружений и прокладке дорогостоящих сетей. «Арсенал-Недвижимость» также использует федеральные субсидии – их удалось получить при активном содействии комитета по строительству. Анатолий Каталевич обещал передать доводы Виктора Лаптева на рассмотрение областного органа исполнительной власти.
Вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов призвал к повышению эффективности взаимодействия саморегулируемых организаций и органов государственной власти, обмену опытом между некоммерческими партнерствами города и области, их взаимодействию в противостоянии недобросовестным компаниям и к созданию единой базы таких компаний, действующих на строительном рынке двух соседних регионов. Важной задачей ближайшего времени станет также выработка общих стандартов и правил некоммерческих партнерств и налаживание их взаимодействия и сотрудничества.
рубрика:
Форум
автор:
Василий Когаловский
