Недостижимая глубина
16.03.2008
В правительстве Петербурга вновь заговорили о возможности развития подземного пространства города. И речь идет не только о перспективах строительства торговых комплексов, но в первую очередь о возведении многоэтажных парковок.
Пока предложения о произрастании города вниз исходят от инвесторов. Чиновники же стараются не слишком «закапываться», переживая за городской бюджет и исторический облик города.
Радужные планы
В мае прошлого года ООО «ПаркингИнвестЦентр», дочерняя структура ООО «Строительная компания «Импульс», обратилось к губернатору Петербурга с предложением построить подземные паркинги по десяти адресам: Потемкинская улица, у дома 13; площадь Белинского, участок 1; Манежная площадь, участок 1; на пересечении Кирочной и Таврической улиц; на Большой Конюшенной улице; на пересечении Захарьевской улицы с проспектом Чернышевского; на пересечении Невского проспекта с Садовой улицей; напротив БКЗ «Октябрьский»; на площади Шевченко и площади Ленина. Общее количество парковочных мест должно достигнуть 7,5 тысяч. Еще несколько проектов было представлено в Комитет по градостроительству и архитектуре от компании «ВодоканалСтрой».
Всего, как отмечают в КГА, им было предоставлено порядка 60 разрешений на подготовку проектов планировки и межевания территорий под размещение паркингов. Правда, есть мнение, что подобных разрешений уже многовато. При этом требования, предъявляемые инвесторам, – сохранность находящихся рядом с участками зданий, многие из которых являются памятниками архитектуры, и минимизация ограничений дорожного движения на период строительства. Однако это не единственные отягощения, и, увы, проблемы.
Холодный душ длЯ
инвесторов
Специалисты профильных комитетов пока окончательно не решили, каким образом будут предоставляться инвестору земельные участки – город еще не сталкивался с подобными проектами. Высказывалось предположение о том, что компания, подготовив необходимую документацию, сможет сразу приступить к стадии проектирования и строительства, поскольку все работы будут проходить под землей и облик упомянутых выше улиц и площадей не изменится. Однако, по мнению первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, участки, выбранные инвестором, необходимо предоставлять для проведения изыскательских работ, но пока не понятно, какова будет площадь этих участков, и на каких условиях они будут передаваться застройщику.
Первый заместитель председателя Комитета по строительству Николай Крутов считает, что инвестору, например, можно будет передать для изысканий большой участок, строить он будет под землей и на участке меньшей площади, а потом вернет незастроенную территорию городу. Осталось отработать юридический механизм осуществления этого плана.
В настоящее время земельные участки под строительство подземных паркингов предоставляются инвесторам, согласно «порядку предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга» и ряда других нормативных актов предоставления в аренду земельных участков, т.е. также как и в случае строительства любого надземного объекта. Однако, как сообщил председатель КУГИ Игорь Метельский, идет разработка проекта постановления, непосредственно касающегося строительства подземных автостоянок, «Об утверждении Положения о порядке предоставления права пользования участками недр местного значения, в целях освоения подземного пространства Санкт-Петербурга». В настоящее время, как сообщает глава комитета, проект постановления проходит согласование в профильных комитетах городской администрации. Правда, когда закончится процесс согласований и постановление увидит свет – неясно.
В свою очередь КГА, как отмечалось выше, уже выработал ряд условий, которые должен выполнить инвестор в процессе осуществления изысканий. Так, в первую очередь необходимо будет исследовать инженерно-геологические, гидрогеологические и гидрологические условия участков. Кроме того, инвестору вменяется разработать мероприятия по сохранению окружающей застройки, определить объемы и условия прокладки инженерных коммуникаций, продумать организацию подходов и подъездов в подземный паркинг в увязке с проектами горизонтальной планировки прилегающих магистралей. Также необходимо определить объемы восстановительных работ и рекультивации территории. При этом в Комитете отмечают, что самым главным моментом, увеличивающим затраты на реализацию проекта и вообще на возможность осуществления оных, являются именно петербуржские грунты.
Все участки находятся в исторической части города, поэтому проектную документацию будут тщательно изучать специалисты КГИОП. Она должна содержать предварительное заключение лицензированной организации о наличии возможности строительства подземного паркинга, без нанесения ущерба примыкающим объектам культурного наследия. В документации должен быть раздел о результатах исследований, показывающих соотношение проектируемого сооружения с памятниками, его влияние на их сохранность, а также на облик города; результаты обследования технического состояния соседних зданий с заключением о необходимых мероприятиях, обеспечивающих сохранность конструкций объектов культурного наследия; анализ воздействия, которое может быть оказано на эти здания в период строительства и эксплуатации паркинга.
Не отстают от выставления требований и городские предприятия. ГУП «Водоканал СПб», хоть и не возражает против проведения изыскательских работ на участках, но отмечает, что если по техническим причинам вынести коммуникации не удастся, ГУП «Водоканал СПб» оставляет за собой право отказать инвестору в согласовании проекта.
По мнению директора СПбГУ СПП «Центральное» г-жи Логиновой, проект планировки, разработанный инвестором, должен содержать информацию обо всех зеленых насаждениях (деревьях, кустарниках и газонах), которые попадают в «пятно» застройки. При этом должны учитываться параметры залегания (глубина и ширина) корневой системы зеленых насаждений и площадь питания, необходимая для их нормального роста. Особое внимание застройщик должен уделить крупным деревьям, расположенным в скверах.
Под землей не страшно
Опрошенные эксперты не разделяют требования и возражения чиновников. Первый проректор ПГУПС Александр Ледяев отмечает, что «пространство между метрополитеном и коммунальными системами надо было начать использовать уже давно», а грунт в Петербурге не намного сложнее, чем, к примеру, в Москве. «Мы же строим метрополитен при общепринятом заблуждении о тяжелом грунте» – замечает профессор. Также г-н Ледяев утверждает, что геология петербуржского подземелья хоть и не прекрасна, но при использовании правильных технологий можно не только спасти сами подземные строения от протечек и подвижек, но и сохранить в первозданном виде памятники архитектуры. Главное тщательно соблюдать эти технологии. «Ведь в Голландии строят подземные транспортные коммуникации, там тоже непростые грунты, почему у нас нельзя?» Что же касается подземного коммунального хозяйства, то, по словам профессора ПГУПС, « и слава Богу, что строители, осваивающие подземное пространство, упорядочат эти коммуникации – в центре города это делать просто необходимо». Для примера Александр Ледяев припомнил реконструкцию здания университета на Садовой, 48, где под фундаментом был «обнаружен деревянный канализационный колодец, идущий в никуда, просто очень глубокий, и так по всему центру».
В возможности наших проектировщиков и ряда строительных компаний реализовать данные проекты верит и начальник аналитического отдела ЗАО «Гипростроймост» Юрий Нестеров. «То, что строить в наших грунтах нельзя, это полный бред, современными технологиями в полной мере овладели как в мире, так и в Петербурге. И не надо бояться доверять нашим компаниям, – отмечает эксперт. – Что же касается известных примеров влияния строительных работ на соседние строения, то это обыкновенное головотяпство и нарушение технологий».
Но и чиновники, и специалисты отмечают, что все эти технологии ведут, естественно, к удорожанию объектов. По мнению начальника отдела геолого-геодезической службы КГА Анатолия Богданова, «строить можно везде, в том числе и в центре города», а увлажненность грунтов и строительство в них приводит лишь к увеличению стоимости работ и обязательному соблюдению технологий, прописанных в СНИПе. «Если СНИП обязывает применять шестисотый цемент, значит, его нужно и использовать; если необходимо в подобном паркинге предусмотреть систему откачки воды, значит, она должна быть сооружена».
По мнению Александра Ледяева, участь инвесторов можно и облегчить. Речь может идти о том, чтобы город взял на себя замен коммуникаций в этих местах, а на инвестора лягут вопросы собственно строительства паркингов.
Если не вверх и не вширь…
Как бы то ни было, решать проблему разбросанных по центру Петербурга припаркованных автомобилей необходимо. Еще в ноябре 2006 года на заседании правительства губернатор Петербурга отмечала, что подземное строительство должно развиваться. Причем, как отметила Валентина Матвиенко, «если это торговый комплекс, то пусть строят на свои деньги, а если это парковки, то это забота города».
А вот директор Эрмитажа Михаил Пиотровский на прошедшем заседании общественного совета, где рассматривался вопрос строительства подземного торгового комплекса под Знаменской площадью, отметил, что «торговля в этом месте вообще не нужна, но нужна парковка». Причем, продолжил директор Эрмитажа, нужна парковка «не на 600, как предполагает проект, а как минимум на 1200 мест – здесь все-таки вокзал, и к нему необходимо подойти и подъехать, войти и выйти».
Заветные желаниЯ
Пока же такие проекты находятся лишь в стадии проектирования. Единственными примерами, где строительство трехуровневых подземных парковок уже началось, являются комплекс Stokmann у площади Восстания и комплекс компании «Адамант» на Комендантской площади. В настоящее время, как отмечают в КУГИ, к рассмотрению городского правительства подготовлены 24 проекта постановлений о проектировании и строительстве подземных гаражей. Еще по 11 адресам рассмотрены вопросы о проведении изыскательских работ. Специалисты прогнозируют, что активное развитие подземного пространства – вопрос времени.
В свою очередь, Александр Ледяев не знает «более консервативного подхода к данной теме, чем в Петербурге». Либерализм, по всей видимости, начнется лишь тогда когда осуществится реализация хотя бы одного проекта, причем без ущерба для окружающей действительности. Ну а показателем данного либерализма чиновников станет, пожалуй, разрешение на организацию подземной парковки на… площади Пролетарской Диктатуры. В противном случае город «зарастет» придорожными автомобилями.
Автор: Ирина Барчук, Андрей Рысев
Пока предложения о произрастании города вниз исходят от инвесторов. Чиновники же стараются не слишком «закапываться», переживая за городской бюджет и исторический облик города.
Радужные планы
В мае прошлого года ООО «ПаркингИнвестЦентр», дочерняя структура ООО «Строительная компания «Импульс», обратилось к губернатору Петербурга с предложением построить подземные паркинги по десяти адресам: Потемкинская улица, у дома 13; площадь Белинского, участок 1; Манежная площадь, участок 1; на пересечении Кирочной и Таврической улиц; на Большой Конюшенной улице; на пересечении Захарьевской улицы с проспектом Чернышевского; на пересечении Невского проспекта с Садовой улицей; напротив БКЗ «Октябрьский»; на площади Шевченко и площади Ленина. Общее количество парковочных мест должно достигнуть 7,5 тысяч. Еще несколько проектов было представлено в Комитет по градостроительству и архитектуре от компании «ВодоканалСтрой».
Всего, как отмечают в КГА, им было предоставлено порядка 60 разрешений на подготовку проектов планировки и межевания территорий под размещение паркингов. Правда, есть мнение, что подобных разрешений уже многовато. При этом требования, предъявляемые инвесторам, – сохранность находящихся рядом с участками зданий, многие из которых являются памятниками архитектуры, и минимизация ограничений дорожного движения на период строительства. Однако это не единственные отягощения, и, увы, проблемы.
Холодный душ длЯ
инвесторов
Специалисты профильных комитетов пока окончательно не решили, каким образом будут предоставляться инвестору земельные участки – город еще не сталкивался с подобными проектами. Высказывалось предположение о том, что компания, подготовив необходимую документацию, сможет сразу приступить к стадии проектирования и строительства, поскольку все работы будут проходить под землей и облик упомянутых выше улиц и площадей не изменится. Однако, по мнению первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, участки, выбранные инвестором, необходимо предоставлять для проведения изыскательских работ, но пока не понятно, какова будет площадь этих участков, и на каких условиях они будут передаваться застройщику.
Первый заместитель председателя Комитета по строительству Николай Крутов считает, что инвестору, например, можно будет передать для изысканий большой участок, строить он будет под землей и на участке меньшей площади, а потом вернет незастроенную территорию городу. Осталось отработать юридический механизм осуществления этого плана.
В настоящее время земельные участки под строительство подземных паркингов предоставляются инвесторам, согласно «порядку предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга» и ряда других нормативных актов предоставления в аренду земельных участков, т.е. также как и в случае строительства любого надземного объекта. Однако, как сообщил председатель КУГИ Игорь Метельский, идет разработка проекта постановления, непосредственно касающегося строительства подземных автостоянок, «Об утверждении Положения о порядке предоставления права пользования участками недр местного значения, в целях освоения подземного пространства Санкт-Петербурга». В настоящее время, как сообщает глава комитета, проект постановления проходит согласование в профильных комитетах городской администрации. Правда, когда закончится процесс согласований и постановление увидит свет – неясно.
В свою очередь КГА, как отмечалось выше, уже выработал ряд условий, которые должен выполнить инвестор в процессе осуществления изысканий. Так, в первую очередь необходимо будет исследовать инженерно-геологические, гидрогеологические и гидрологические условия участков. Кроме того, инвестору вменяется разработать мероприятия по сохранению окружающей застройки, определить объемы и условия прокладки инженерных коммуникаций, продумать организацию подходов и подъездов в подземный паркинг в увязке с проектами горизонтальной планировки прилегающих магистралей. Также необходимо определить объемы восстановительных работ и рекультивации территории. При этом в Комитете отмечают, что самым главным моментом, увеличивающим затраты на реализацию проекта и вообще на возможность осуществления оных, являются именно петербуржские грунты.
Все участки находятся в исторической части города, поэтому проектную документацию будут тщательно изучать специалисты КГИОП. Она должна содержать предварительное заключение лицензированной организации о наличии возможности строительства подземного паркинга, без нанесения ущерба примыкающим объектам культурного наследия. В документации должен быть раздел о результатах исследований, показывающих соотношение проектируемого сооружения с памятниками, его влияние на их сохранность, а также на облик города; результаты обследования технического состояния соседних зданий с заключением о необходимых мероприятиях, обеспечивающих сохранность конструкций объектов культурного наследия; анализ воздействия, которое может быть оказано на эти здания в период строительства и эксплуатации паркинга.
Не отстают от выставления требований и городские предприятия. ГУП «Водоканал СПб», хоть и не возражает против проведения изыскательских работ на участках, но отмечает, что если по техническим причинам вынести коммуникации не удастся, ГУП «Водоканал СПб» оставляет за собой право отказать инвестору в согласовании проекта.
По мнению директора СПбГУ СПП «Центральное» г-жи Логиновой, проект планировки, разработанный инвестором, должен содержать информацию обо всех зеленых насаждениях (деревьях, кустарниках и газонах), которые попадают в «пятно» застройки. При этом должны учитываться параметры залегания (глубина и ширина) корневой системы зеленых насаждений и площадь питания, необходимая для их нормального роста. Особое внимание застройщик должен уделить крупным деревьям, расположенным в скверах.
Под землей не страшно
Опрошенные эксперты не разделяют требования и возражения чиновников. Первый проректор ПГУПС Александр Ледяев отмечает, что «пространство между метрополитеном и коммунальными системами надо было начать использовать уже давно», а грунт в Петербурге не намного сложнее, чем, к примеру, в Москве. «Мы же строим метрополитен при общепринятом заблуждении о тяжелом грунте» – замечает профессор. Также г-н Ледяев утверждает, что геология петербуржского подземелья хоть и не прекрасна, но при использовании правильных технологий можно не только спасти сами подземные строения от протечек и подвижек, но и сохранить в первозданном виде памятники архитектуры. Главное тщательно соблюдать эти технологии. «Ведь в Голландии строят подземные транспортные коммуникации, там тоже непростые грунты, почему у нас нельзя?» Что же касается подземного коммунального хозяйства, то, по словам профессора ПГУПС, « и слава Богу, что строители, осваивающие подземное пространство, упорядочат эти коммуникации – в центре города это делать просто необходимо». Для примера Александр Ледяев припомнил реконструкцию здания университета на Садовой, 48, где под фундаментом был «обнаружен деревянный канализационный колодец, идущий в никуда, просто очень глубокий, и так по всему центру».
В возможности наших проектировщиков и ряда строительных компаний реализовать данные проекты верит и начальник аналитического отдела ЗАО «Гипростроймост» Юрий Нестеров. «То, что строить в наших грунтах нельзя, это полный бред, современными технологиями в полной мере овладели как в мире, так и в Петербурге. И не надо бояться доверять нашим компаниям, – отмечает эксперт. – Что же касается известных примеров влияния строительных работ на соседние строения, то это обыкновенное головотяпство и нарушение технологий».
Но и чиновники, и специалисты отмечают, что все эти технологии ведут, естественно, к удорожанию объектов. По мнению начальника отдела геолого-геодезической службы КГА Анатолия Богданова, «строить можно везде, в том числе и в центре города», а увлажненность грунтов и строительство в них приводит лишь к увеличению стоимости работ и обязательному соблюдению технологий, прописанных в СНИПе. «Если СНИП обязывает применять шестисотый цемент, значит, его нужно и использовать; если необходимо в подобном паркинге предусмотреть систему откачки воды, значит, она должна быть сооружена».
По мнению Александра Ледяева, участь инвесторов можно и облегчить. Речь может идти о том, чтобы город взял на себя замен коммуникаций в этих местах, а на инвестора лягут вопросы собственно строительства паркингов.
Если не вверх и не вширь…
Как бы то ни было, решать проблему разбросанных по центру Петербурга припаркованных автомобилей необходимо. Еще в ноябре 2006 года на заседании правительства губернатор Петербурга отмечала, что подземное строительство должно развиваться. Причем, как отметила Валентина Матвиенко, «если это торговый комплекс, то пусть строят на свои деньги, а если это парковки, то это забота города».
А вот директор Эрмитажа Михаил Пиотровский на прошедшем заседании общественного совета, где рассматривался вопрос строительства подземного торгового комплекса под Знаменской площадью, отметил, что «торговля в этом месте вообще не нужна, но нужна парковка». Причем, продолжил директор Эрмитажа, нужна парковка «не на 600, как предполагает проект, а как минимум на 1200 мест – здесь все-таки вокзал, и к нему необходимо подойти и подъехать, войти и выйти».
Заветные желаниЯ
Пока же такие проекты находятся лишь в стадии проектирования. Единственными примерами, где строительство трехуровневых подземных парковок уже началось, являются комплекс Stokmann у площади Восстания и комплекс компании «Адамант» на Комендантской площади. В настоящее время, как отмечают в КУГИ, к рассмотрению городского правительства подготовлены 24 проекта постановлений о проектировании и строительстве подземных гаражей. Еще по 11 адресам рассмотрены вопросы о проведении изыскательских работ. Специалисты прогнозируют, что активное развитие подземного пространства – вопрос времени.
В свою очередь, Александр Ледяев не знает «более консервативного подхода к данной теме, чем в Петербурге». Либерализм, по всей видимости, начнется лишь тогда когда осуществится реализация хотя бы одного проекта, причем без ущерба для окружающей действительности. Ну а показателем данного либерализма чиновников станет, пожалуй, разрешение на организацию подземной парковки на… площади Пролетарской Диктатуры. В противном случае город «зарастет» придорожными автомобилями.
Автор: Ирина Барчук, Андрей Рысев
рубрика:
Городская среда
