Элитное определение
16.03.2008
«Что такое элитное жилье?» – далеко не праздный вопрос в условиях отсутствия его классификации в Петербурге. Эксперты рынка расходятся во мнениях по данному вопросу.
В частности, одни считают, что элитное жилье – обязательно большая квартира в центре с хорошим видом. Другие уверены, что возможно наличие «бриллианта» площадью и 50 кв. метров при соблюдении видовых и иных характеристик. Данные вопросы обсудили на одноименном круглом столе.
Местоположение
Директор по маркетингу СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев сообщил, что основная характеристика элиты – «говорящий» адрес. Кроме того, 60–70 процентов квартир дома должны иметь отличные видовые характеристики – на архитектурные памятники, воду и парковую зону. «Разница в стоимости видовой и невидовой элитной квартиры в одном доме может составлять 500–700 процентов. Месторасположение – исключительно центральная часть города. Причем нельзя сказать, что это весь Петроградский или Центральный районы. Потому что районы разные по зонам, инфраструктуре, жителям и т.д. Очень важно социальное окружение объекта», – уточняет эксперт.
Есть разный подход к элитной недвижимости. Например, иностранцам сложно оценить значимость Крестовского острова, особенно с учетом неоднородности его застройки. Для них привлекательнее исторический центр. По мнению Ильи Андреева, он более понятен и связан с известными историческими памятниками.
Заместитель директора департамента маркетинга ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин считает, что не всегда исключительно «говорящий адрес» является определением элитной недвижимости. Конечно, местоположение объекта – основной критерий элитности. Это должно быть местоположение дома в месте со сложившимся элитным статусом. Например, панорамный вид есть не только в центре, но и в районе сталинской застройки – Московский проспект, Парк Победы.
«С другой стороны, элита класса «де люкс» подразумевает местоположение в районе «золотого треугольника», Таврического сада, в некоторых местах Петроградской стороны, на Крестовском острове, это ряд мест на Васильевском острове и федеральные набережные города, – дополнил эксперт. – Этот класс элиты подразумевает высокие видовые характеристики».
Руководитель направления элитной недвижимости АН «Адвекс» Владимир Федоров утверждает, что когда элита начинает делиться на слои, где одни объекты лучше, а другие хуже, то, наверное, это неправильно. Элитное – это обособленное, не имеющее аналогов жилье. Первым и основополагающим классификатором элитной недвижимости является место. Оно тянет за собой еще ряд факторов – вид, исторически сложившееся социальное окружение. Сейчас в центре идет уплотнительная застройка и, по мнению Владимира Федорова, без поддержки властей нельзя говорить об элитности.
«Например, когда создавали Малую Конюшенную и Малую Садовую улицы при поддержке власти, цены в этих местах поднялись до уровня элитных объектов, – отметил эксперт. – Застройка на Крестовском острове – пример того, что необходимо говорить с городскими властями. Не надо бояться дорогих объектов, потому что люди будут платить за место».
Начальник отдела маркетинга ГК «АТ-Альянс» Ян Фельдман согласен с коллегами, что определяющим фактором для элитной недвижимости является местоположение объекта. «Для того чтобы расширить у покупателей представление об элитности объекта, необходимо еще несколько лет. Географическое положение объекта сейчас уже определено. В будущем элитные зоны, которые уже сформировались, останутся. Дополнить их может только редевелопмент промышленных территорий набережных, соседствующих с историческим центром, – говорит Ян Фельдман. – Видовые характеристики при таком девелопменте будут, конечно, на воду».
Опции
Илья Андреев к числу обязательного набора опций для элитного жилья относит инфраструктуру и инженерные сети. «В частности, должно быть, как минимум, два машино-места на каждую квартиру. В последнее время возрастает значение такой опции, как отделка мест общего пользования – холлы, лифты и т.д. Особое внимание в элитном жилье уделяется логистике – разделению потоков жильцов дома и посетителей, например, бутиков и иных коммерческих помещений, которые в нем размещены. К остальным обязательным характеристикам относятся охрана, по возможности – террасы», – добавил эксперт.
По мнению Олега Пашина, полностью предугадать желание элитных покупателей невозможно. Для каждого все индивидуально – кому-то нужен красивый вид, а кому-то важнее подземный паркинг в доме. Важный фактор для элитной недвижимости класса «де люкс» – наличие однородной социальной среды. За элитными комплексами, которые будут поддерживать однородную среду, будущее.
Владимир Федоров утверждает, что на рынке существует два подхода к строительству элитной недвижимости – девелоперов, застройщиков, которые выпускают объект и потребителя, на которого ориентирован объект. Эти подходы, исходя из практики, расходятся. Для риэлторов, работающих с потребителями, элитная недвижимость – это что-то обособленное и уникальное.
В Петербурге пока таких примеров мало. Обычно встречаются примеры, когда местоположение и видовые характеристики у дома отличные, а инфраструктура нулевая. «У нас мало элитных объектов в продаже. На рынке много свободных денег, а полноценные достойные объекты выходят на рынок крайне редко», – сожалеет эксперт. Надо перестать расширять понятие элитности в угоду интересам застройщиков.
Ян Фельдман отмечает, что очень важным в элитном жилье является архитектурный образ зданий. Яркий, запоминающийся внешний вид, в разработке которого участвует известный архитектор, возможно даже с мировым именем, привлекает покупателей. Также стоит отметить, что социальная однородность элитных объектов очень важна. При этом нужно учитывать, что важна как социальная однородность в самом доме, так и в районе. К сожалению, сейчас социальная однородность в районе в нашем городе практически нигде невозможна. Новые проекты квартальной застройки помогают сделать однородное социальное окружение в комплексе, но никак не в районе.
«Можно говорить о техническом оснащении здания. Если говорить сейчас о насыщении здания современными системами типа снабжения, кондиционирования, то, наверное, через несколько лет требования покупателей будут более широки. Необходима будет расширенная диспетчеризация и интеллектуальная система дома. Хотя сейчас бывают случаи, когда люди, покупающие квартиру в элитном доме, отказываются от интеллектуальных систем, потому что в России их еще не научились делать на должном уровне», – отмечает эксперт.
Генеральный директор АН «Элитные квартиры» Леонид Рысев поддерживает коллег, что с точки зрения тенденции главное сейчас – это застройка кварталами. Люди хотят иметь рядом с домом хорошие магазины, гулять по своим улицам с фонтанами и т.д., чтобы приблизится к европейскому стилю. Развитию элитной недвижимости в Санкт-Петербурге мешает наличие недостаточных амбиций покупателей.
Люди, владеющие достаточными средствами, чтобы купить десять самых дорогих квартир в городе и не потерять свои накопления, нередко живут в каком-нибудь скромном доме в небольшой квартире. Поэтому задача риэлтора – поднять уровень амбиций у элитных клиентов. Если богатые люди хотели бы сделать свою жизнь ярче, то рынок элитной недвижимости развивался бы гораздо быстрее. С точки зрения московских покупателей, наши дома и проекты не отвечают их потребностям и амбициям.
По словам вице-президента корпорации «Строймонтаж» Виктора Лебедева, архитектурная студия Евгения Подгорного – ООО «Интерколомниум» – подготовила эскизный проект будущего элитного жилого дома общей площадью более 12 тыс. кв. метров на наб. Робеспьера, 32а. Это звездный дом, объект «де люкс». При его строительстве будут использованы новейшие технологии. Планируется строительство подземного паркинга, благоустройство территории, создание просторного внутреннего двора. Окончание строительства намечено на второй квартал 2011 года. Общий объем инвестиций в проект составит около $ 100 млн с учетом покупки земельного участка. Таким образом, себестоимость 1 кв. метра здания составит $ 8,3 тыс.
Статистика рынка
По данным начальника отдела стратегического маркетинга корпорации «Строймонтаж» Дмитрия Карманова, сейчас на долю новостроек в сегменте «элита» приходится 9 процентов от общего объема рынка. В 2007 году было введено десять объектов общей площадью чуть более 75 тыс. кв. метров. Среди них можно назвать такие объекты, как Резиденция на Суворовском, Особняк на наб. Мартынова, Шпалерная, 60, Aston Graftio, вторая очередь Mont Blanc, «Идеальный мир», «Ван Вителлли», «Северный Palazzo» и т.д. В 2008 году ожидается открытие продаж в таких объектах, как Новгородская, 23, Шпалерная, 37, Смольный квартал, вторая очередь Парадного квартала, Каменностровская коллекция, 60-62 и Морской проспект, 28. В 2008 году объем предложения в элитном сегменте значительно не изменится. Проекты все точечные, о больших объемах застройщики пока не заявляли.
«Элитное жилье в 2007 году подорожало на 25-30 процентов: от 145 тыс. рублей за 1 кв. метр в январе до 185 тыс. рублей – в декабре. Рост цен на элитное жилье будет следовать в фарватере общего повышения цен на рынке. Тем не менее в периоды бурного роста цен на рынке типового жилья элита растет менее впечатляющими темпами, а в периоды стагнации на типовом рынке элита «отыгрывается», показывая более высокие темпы, – прогнозирует Дмитрий Карманов. – В течение года спрос повышался. Первые два квартала были очень скромными по спросу, зато второе полугодие дало существенную активизацию. Это связано с тем, что в 2006 году цены поднялись выше точки равновесия, и рынку потребовалось время для того, чтобы доходы и психология покупателей подтянулись до новых ценовых уровней».
Директор по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская сообщила, что сегмент элитной недвижимости – самый малочисленный на рынке строящегося жилья. Элитное жилье подразумевает эксклюзивность, поэтому его не может быть много. Сейчас элитное жилье занимает менее 10 процентов первичного рынка в Петербурге. В 2007 году сегмент элитного жилья показал наибольший рост – почти 47 процентов в долларовом эквиваленте и 37 процентов в рублях. По данным за февраль 2008 года, средняя цена в сегменте элитного жилья составляет $ 9 тыс. за 1 кв. метр.
По мнению эксперта, цены на элитную недвижимость в 2008 году повысятся не менее чем на 40 процентов до конца года. В основном рост будет обеспечен за счет новых проектов, которые выходят на рынок с более высокими ценами, чем предыдущие проекты. Стоимость квадратного метра – $ 25 тыс. и более становится все более распространенной для действительно уникальных элитных проектов. При этом ценообразование в каждом элитном доме индивидуально и разброс цен может составлять до $ 15 тыс. за 1 кв. метр.
Автор: Дмитрий Малышев
В частности, одни считают, что элитное жилье – обязательно большая квартира в центре с хорошим видом. Другие уверены, что возможно наличие «бриллианта» площадью и 50 кв. метров при соблюдении видовых и иных характеристик. Данные вопросы обсудили на одноименном круглом столе.
Местоположение
Директор по маркетингу СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев сообщил, что основная характеристика элиты – «говорящий» адрес. Кроме того, 60–70 процентов квартир дома должны иметь отличные видовые характеристики – на архитектурные памятники, воду и парковую зону. «Разница в стоимости видовой и невидовой элитной квартиры в одном доме может составлять 500–700 процентов. Месторасположение – исключительно центральная часть города. Причем нельзя сказать, что это весь Петроградский или Центральный районы. Потому что районы разные по зонам, инфраструктуре, жителям и т.д. Очень важно социальное окружение объекта», – уточняет эксперт.
Есть разный подход к элитной недвижимости. Например, иностранцам сложно оценить значимость Крестовского острова, особенно с учетом неоднородности его застройки. Для них привлекательнее исторический центр. По мнению Ильи Андреева, он более понятен и связан с известными историческими памятниками.
Заместитель директора департамента маркетинга ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин считает, что не всегда исключительно «говорящий адрес» является определением элитной недвижимости. Конечно, местоположение объекта – основной критерий элитности. Это должно быть местоположение дома в месте со сложившимся элитным статусом. Например, панорамный вид есть не только в центре, но и в районе сталинской застройки – Московский проспект, Парк Победы.
«С другой стороны, элита класса «де люкс» подразумевает местоположение в районе «золотого треугольника», Таврического сада, в некоторых местах Петроградской стороны, на Крестовском острове, это ряд мест на Васильевском острове и федеральные набережные города, – дополнил эксперт. – Этот класс элиты подразумевает высокие видовые характеристики».
Руководитель направления элитной недвижимости АН «Адвекс» Владимир Федоров утверждает, что когда элита начинает делиться на слои, где одни объекты лучше, а другие хуже, то, наверное, это неправильно. Элитное – это обособленное, не имеющее аналогов жилье. Первым и основополагающим классификатором элитной недвижимости является место. Оно тянет за собой еще ряд факторов – вид, исторически сложившееся социальное окружение. Сейчас в центре идет уплотнительная застройка и, по мнению Владимира Федорова, без поддержки властей нельзя говорить об элитности.
«Например, когда создавали Малую Конюшенную и Малую Садовую улицы при поддержке власти, цены в этих местах поднялись до уровня элитных объектов, – отметил эксперт. – Застройка на Крестовском острове – пример того, что необходимо говорить с городскими властями. Не надо бояться дорогих объектов, потому что люди будут платить за место».
Начальник отдела маркетинга ГК «АТ-Альянс» Ян Фельдман согласен с коллегами, что определяющим фактором для элитной недвижимости является местоположение объекта. «Для того чтобы расширить у покупателей представление об элитности объекта, необходимо еще несколько лет. Географическое положение объекта сейчас уже определено. В будущем элитные зоны, которые уже сформировались, останутся. Дополнить их может только редевелопмент промышленных территорий набережных, соседствующих с историческим центром, – говорит Ян Фельдман. – Видовые характеристики при таком девелопменте будут, конечно, на воду».
Опции
Илья Андреев к числу обязательного набора опций для элитного жилья относит инфраструктуру и инженерные сети. «В частности, должно быть, как минимум, два машино-места на каждую квартиру. В последнее время возрастает значение такой опции, как отделка мест общего пользования – холлы, лифты и т.д. Особое внимание в элитном жилье уделяется логистике – разделению потоков жильцов дома и посетителей, например, бутиков и иных коммерческих помещений, которые в нем размещены. К остальным обязательным характеристикам относятся охрана, по возможности – террасы», – добавил эксперт.
По мнению Олега Пашина, полностью предугадать желание элитных покупателей невозможно. Для каждого все индивидуально – кому-то нужен красивый вид, а кому-то важнее подземный паркинг в доме. Важный фактор для элитной недвижимости класса «де люкс» – наличие однородной социальной среды. За элитными комплексами, которые будут поддерживать однородную среду, будущее.
Владимир Федоров утверждает, что на рынке существует два подхода к строительству элитной недвижимости – девелоперов, застройщиков, которые выпускают объект и потребителя, на которого ориентирован объект. Эти подходы, исходя из практики, расходятся. Для риэлторов, работающих с потребителями, элитная недвижимость – это что-то обособленное и уникальное.
В Петербурге пока таких примеров мало. Обычно встречаются примеры, когда местоположение и видовые характеристики у дома отличные, а инфраструктура нулевая. «У нас мало элитных объектов в продаже. На рынке много свободных денег, а полноценные достойные объекты выходят на рынок крайне редко», – сожалеет эксперт. Надо перестать расширять понятие элитности в угоду интересам застройщиков.
Ян Фельдман отмечает, что очень важным в элитном жилье является архитектурный образ зданий. Яркий, запоминающийся внешний вид, в разработке которого участвует известный архитектор, возможно даже с мировым именем, привлекает покупателей. Также стоит отметить, что социальная однородность элитных объектов очень важна. При этом нужно учитывать, что важна как социальная однородность в самом доме, так и в районе. К сожалению, сейчас социальная однородность в районе в нашем городе практически нигде невозможна. Новые проекты квартальной застройки помогают сделать однородное социальное окружение в комплексе, но никак не в районе.
«Можно говорить о техническом оснащении здания. Если говорить сейчас о насыщении здания современными системами типа снабжения, кондиционирования, то, наверное, через несколько лет требования покупателей будут более широки. Необходима будет расширенная диспетчеризация и интеллектуальная система дома. Хотя сейчас бывают случаи, когда люди, покупающие квартиру в элитном доме, отказываются от интеллектуальных систем, потому что в России их еще не научились делать на должном уровне», – отмечает эксперт.
Генеральный директор АН «Элитные квартиры» Леонид Рысев поддерживает коллег, что с точки зрения тенденции главное сейчас – это застройка кварталами. Люди хотят иметь рядом с домом хорошие магазины, гулять по своим улицам с фонтанами и т.д., чтобы приблизится к европейскому стилю. Развитию элитной недвижимости в Санкт-Петербурге мешает наличие недостаточных амбиций покупателей.
Люди, владеющие достаточными средствами, чтобы купить десять самых дорогих квартир в городе и не потерять свои накопления, нередко живут в каком-нибудь скромном доме в небольшой квартире. Поэтому задача риэлтора – поднять уровень амбиций у элитных клиентов. Если богатые люди хотели бы сделать свою жизнь ярче, то рынок элитной недвижимости развивался бы гораздо быстрее. С точки зрения московских покупателей, наши дома и проекты не отвечают их потребностям и амбициям.
По словам вице-президента корпорации «Строймонтаж» Виктора Лебедева, архитектурная студия Евгения Подгорного – ООО «Интерколомниум» – подготовила эскизный проект будущего элитного жилого дома общей площадью более 12 тыс. кв. метров на наб. Робеспьера, 32а. Это звездный дом, объект «де люкс». При его строительстве будут использованы новейшие технологии. Планируется строительство подземного паркинга, благоустройство территории, создание просторного внутреннего двора. Окончание строительства намечено на второй квартал 2011 года. Общий объем инвестиций в проект составит около $ 100 млн с учетом покупки земельного участка. Таким образом, себестоимость 1 кв. метра здания составит $ 8,3 тыс.
Статистика рынка
По данным начальника отдела стратегического маркетинга корпорации «Строймонтаж» Дмитрия Карманова, сейчас на долю новостроек в сегменте «элита» приходится 9 процентов от общего объема рынка. В 2007 году было введено десять объектов общей площадью чуть более 75 тыс. кв. метров. Среди них можно назвать такие объекты, как Резиденция на Суворовском, Особняк на наб. Мартынова, Шпалерная, 60, Aston Graftio, вторая очередь Mont Blanc, «Идеальный мир», «Ван Вителлли», «Северный Palazzo» и т.д. В 2008 году ожидается открытие продаж в таких объектах, как Новгородская, 23, Шпалерная, 37, Смольный квартал, вторая очередь Парадного квартала, Каменностровская коллекция, 60-62 и Морской проспект, 28. В 2008 году объем предложения в элитном сегменте значительно не изменится. Проекты все точечные, о больших объемах застройщики пока не заявляли.
«Элитное жилье в 2007 году подорожало на 25-30 процентов: от 145 тыс. рублей за 1 кв. метр в январе до 185 тыс. рублей – в декабре. Рост цен на элитное жилье будет следовать в фарватере общего повышения цен на рынке. Тем не менее в периоды бурного роста цен на рынке типового жилья элита растет менее впечатляющими темпами, а в периоды стагнации на типовом рынке элита «отыгрывается», показывая более высокие темпы, – прогнозирует Дмитрий Карманов. – В течение года спрос повышался. Первые два квартала были очень скромными по спросу, зато второе полугодие дало существенную активизацию. Это связано с тем, что в 2006 году цены поднялись выше точки равновесия, и рынку потребовалось время для того, чтобы доходы и психология покупателей подтянулись до новых ценовых уровней».
Директор по продажам компании «Петербургская Недвижимость» Наталья Луговская сообщила, что сегмент элитной недвижимости – самый малочисленный на рынке строящегося жилья. Элитное жилье подразумевает эксклюзивность, поэтому его не может быть много. Сейчас элитное жилье занимает менее 10 процентов первичного рынка в Петербурге. В 2007 году сегмент элитного жилья показал наибольший рост – почти 47 процентов в долларовом эквиваленте и 37 процентов в рублях. По данным за февраль 2008 года, средняя цена в сегменте элитного жилья составляет $ 9 тыс. за 1 кв. метр.
По мнению эксперта, цены на элитную недвижимость в 2008 году повысятся не менее чем на 40 процентов до конца года. В основном рост будет обеспечен за счет новых проектов, которые выходят на рынок с более высокими ценами, чем предыдущие проекты. Стоимость квадратного метра – $ 25 тыс. и более становится все более распространенной для действительно уникальных элитных проектов. При этом ценообразование в каждом элитном доме индивидуально и разброс цен может составлять до $ 15 тыс. за 1 кв. метр.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Бизнес пространство
