Тенденции загородного рынка
16.03.2008
Объем рынка загородной недвижимости растет семимильными шагами. Расширяется география предложения, да и количество выставленных на продажу домов в коттеджных поселках разных классов неукоснительно растет. Но этот рост пока не в состоянии удовлетворить спрос.
Загородный рынок характеризуется сегодня значительной активностью как со стороны спроса, так и со стороны предложения. По мнению аналитиков АРИН, развитие рынка загородного жилья характеризуется рядом тенденций, главными из которых являются: расширение зоны охвата по удаленности от города; активное появление проектов экономкласса; диверсификация бизнеса застройщиков с целью охвата всех сегментов рынка; появление масштабных проектов; оживление интереса застройщиков и покупателей к южным районам; покупатели все больше склоняются к покупке коттеджа в составе поселка с централизованными услугами, а не отдельно стоящего дома; высокий спрос на коттеджи для постоянного проживания.
Также следует учитывать активизацию спроса на загородное жилье, общую тенденцию к популяризации загородного образа жизни, значительный рост цен на городском квартирном рынке – факторы, стимулирующие спрос на коттеджи. Кроме того, существует спрос со стороны иногородних клиентов.
По понЯтиЯм
Существует несколько различных вариантов классификации объектов загородной недвижимости. Но в основе каждого из них лежит исключительно ценовой фактор. Так, специалисты АРИН считают, что в соответствии с ценовой характеристикой целесообразно выделить четыре класса коттеджных поселков:
Столько же у аналитиков Knight Frank – средний, бизнес-, премиум-, элита. Несколько иную – «пятиклассную» – систему предлагает Ассоциация «Загородная недвижимость». «Классификация коттеджных поселков всеми аналитиками основывается на цене объекта. От класса «эконом» – до 200 тыс. у.е. – мы постепенно отходим, – считает исполнительный директор ассоциации Александр Майоров. – Класс «комфорт» лежит в ценовом диапазоне от 200 до 400 тыс. у.е., «бизнес» – 400-800 тыс. у.е., «элит» – от 1 млн у.е., de lux – от 1,5 млн у.е.».
А Что вы можете
предложить?..
Мнения аналитиков расходятся в оценке существующей емкости рынка загородной недвижимости. Так, специалисты АРИН говорят о том, что на сегодняшний день с учетом заявленных проектов насчитывается 253 комплекса. Из них в стадии строительства находятся 139 коттеджных поселка, 35 находятся на стадии проектирования. В 2007 году было введено 42 коттеджных поселка и малоэтажных комплекса, это около 2340 домовладений. В 2008 году планируется к вводу порядка 74 объектов с числом домовладений 4150 единиц.
У агентства недвижимости «Итака» своя статистика. По мнению аналитиков агентства, по состоянию на I квартал 2008 года, в Ленинградской области и в ближайших пригородах Санкт-Петербурга в продаже находятся 109 коттеджных поселка в разной степени готовности, включающие в себя поселки коттеджного типа, поселки типа «таунхаус», а также поселки, включающие несколько видов загородной недвижимости. Прирост количества поселков с начала 2007 года составил 31 процент. К выходу на рынок готовятся еще, как минимум, 60 проектов.
Объем застройки на I квартал 2008 года составляет 1311 тыс. кв. метров. Прирост относительно I квартала 2007 года составил 81 процент. Суммарное количество объектов в строящихся коттеджных поселках составляет 8519 штук (прирост к началу 2007 года – 60 процентов). Застройка территорий под коттеджное строительство порядка 1680 га, прирост к I кварталу 2007 года составляет 33 процента.
По состоянию на I квартал 2008 года в пригородах Петербурга и районах Ленобласти в предложении находится 54 коттеджных поселка удаленностью не более 40 км от центра города. По численности поселков – это ровно половина загородного рынка.
Начиная с 2007 года, прирост количества коттеджных поселков в 40-километровой зоне является более существенным, чем в целом по рынку. Так, например, если за 2007 год количество поселков в целом по рынку возросло на 30 процентов, то их количество в зоне 40-километровой доступности увеличилось на 53 процента. За последний квартал прирост по численности коттеджных поселков произошел только в 40-километровой зоне доступности (на 4 процента). Эта зона позволяет покупателю приобрести загородную недвижимость для постоянного места жительства, поэтому эта территория представляет наибольший интерес как со стороны инвесторов, так и покупателей.
По словам исполнительного директора Ассоциации «Загородная недвижимость» Александра Майорова, в настоящее время в стадии активных продаж находится 70 коттеджных поселков, и буквально каждую неделю на рынок выходят новые предложения.
Что касается сегмента именно элитной загородной недвижимости, то, по анализу Knight Frank, объем предложения в элитном сегменте практически не изменился, на данный момент в рыночной реализации находятся 587 коттеджей в 13 коттеджных поселках.
В общей структуре предложения, северные районы в совокупности превалируют над южными, однако постоянный рост предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в малопопулярных южном и восточном направлениях, и расширения зоны охвата по удаленности от города (или КАД). По оценке АРИН, 63 процента предложения приходится на Выборгский и Всеволожский районы. В «Найт Франк» географическим лидерам рынка – Выборгскому и Всеволожскому районам – в массе существующего предложения отводится и того больше – порядка 76 процентов.
Однако постепенно происходит смещение в южном от города направлении, первые признаки изменений уже появились: Курортный район потерял лидирующие позиции, в перспективе ближайшего будущего это произойдет и со Всеволожским районом. Сейчас в лидеры строительства выходят Выборгский и Приозерский районы. Положено начало освоению Ломоносовского, Гатчинского и Тосненского районов.
Чего-то хоЧетсЯ…
Большинство аналитиков рынка загородной недвижимости сходятся во мнении, что спрос пока неудовлетворен ни в одном из сегментов. По мнению Александра Майорова, исполнительного директора Ассоциации «Загородная недвижимость», наиболее востребованными, по оценке, являются коттеджи, относящиеся к верхнему ценовому пределу класса «комфорт» и нижнему – бизнес-класса. То есть основная масса покупателей загородной недвижимости готовы заплатить за альтернативу городской квартире примерно 350-500 тыс. у.е. Не удивительно, что именно в этом ценовом сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения. По оценкам экспертов, наиболее перспективными являются сегмент «эконом», так как в нем сосредоточен основной платежеспособный спрос. Вместе с тем поселки данных классов, помимо худших по сравнению с другими классами характеристик местоположения, имеют сравнительно низкое качество строительства. Это обусловлено тем, что застройщики пытаются получить максимальную выгоду, экономят на качестве, материалах, инфраструктуре. Так, основной материал строительства поселков экономкласса – дерево, постепенно набирает обороты недорогая каркасная технология.
Наиболее громкий из доступных проектов формирования комплексов малоэтажной застройки – «Новая Ижора», продажи в котором начались в этом году. Стоимость квадратного метра здесь составляет 47 тыс. рублей. Пока сложно судить о востребованности именно такого типа жилья – уж слишком нова технология изготовления доступных коттеджей. Кроме того, даже при небольшой цене квадратного метра площади предлагаемых к реализации домов превышают 100 кв. метров, а, следовательно, даже самый скромный коттедж обойдется примерно в $200 тыс.
Цена вопроса
За последние два года спрос на загородное жилье в окрестностях Петербурга вырос примерно на 40 процентов и далее будет иметь положительную динамику, считают в Ассоциации «Загородная недвижимость». Естественно, вместе со спросом растут и цены на недвижимость.
По мнению аналитиков Knight Frank, одной из наиболее ярких характеристик рынка коттеджного строительства 2007 году стал динамичный рост цен во всех сегментах. Элитный сегмент демонстрирует опережающие темпы роста – за год средняя стоимость квадратного метра в коттедже увеличилась на 55 процентов.
«Поразительно то, что стоимость квадратного метра не зависит от класса объекта, – отмечает Александр Майоров.– Когда наша ассоциация проводила конкурс на лучший коттеджный поселок, мы столкнулись с этой особенностью нашего загородного рынка. Это удивляет и даже шокирует, но, думаю, подобные ценовые коллизии обоснованы тем, что рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в настоящее время активно формируется и растет. В будущем спрос и предложение все расставят по своим местам, и ценовая градация станет очевидной».
Однако это мнение не разделяют другие эксперты. Несмотря на то что в АРИН отмечают, что ценообразование на рынке коттеджных поселков можно охарактеризовать как стихийное, их данные показывают, что разница в цене между экономклассом и загородной «элиткой» составляет $2,5 тыс. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение. Фактор местоположения тщательно учитывается застройщиками и зачастую является определяющим в выборе класса коттеджных поселков. Так, например, популярный у покупателей Курортный район дает возможность застройщику реализовать поселок высшего класса.
Автор:
Загородный рынок характеризуется сегодня значительной активностью как со стороны спроса, так и со стороны предложения. По мнению аналитиков АРИН, развитие рынка загородного жилья характеризуется рядом тенденций, главными из которых являются: расширение зоны охвата по удаленности от города; активное появление проектов экономкласса; диверсификация бизнеса застройщиков с целью охвата всех сегментов рынка; появление масштабных проектов; оживление интереса застройщиков и покупателей к южным районам; покупатели все больше склоняются к покупке коттеджа в составе поселка с централизованными услугами, а не отдельно стоящего дома; высокий спрос на коттеджи для постоянного проживания.
Также следует учитывать активизацию спроса на загородное жилье, общую тенденцию к популяризации загородного образа жизни, значительный рост цен на городском квартирном рынке – факторы, стимулирующие спрос на коттеджи. Кроме того, существует спрос со стороны иногородних клиентов.
По понЯтиЯм
Существует несколько различных вариантов классификации объектов загородной недвижимости. Но в основе каждого из них лежит исключительно ценовой фактор. Так, специалисты АРИН считают, что в соответствии с ценовой характеристикой целесообразно выделить четыре класса коттеджных поселков:
Столько же у аналитиков Knight Frank – средний, бизнес-, премиум-, элита. Несколько иную – «пятиклассную» – систему предлагает Ассоциация «Загородная недвижимость». «Классификация коттеджных поселков всеми аналитиками основывается на цене объекта. От класса «эконом» – до 200 тыс. у.е. – мы постепенно отходим, – считает исполнительный директор ассоциации Александр Майоров. – Класс «комфорт» лежит в ценовом диапазоне от 200 до 400 тыс. у.е., «бизнес» – 400-800 тыс. у.е., «элит» – от 1 млн у.е., de lux – от 1,5 млн у.е.».
А Что вы можете
предложить?..
Мнения аналитиков расходятся в оценке существующей емкости рынка загородной недвижимости. Так, специалисты АРИН говорят о том, что на сегодняшний день с учетом заявленных проектов насчитывается 253 комплекса. Из них в стадии строительства находятся 139 коттеджных поселка, 35 находятся на стадии проектирования. В 2007 году было введено 42 коттеджных поселка и малоэтажных комплекса, это около 2340 домовладений. В 2008 году планируется к вводу порядка 74 объектов с числом домовладений 4150 единиц.
У агентства недвижимости «Итака» своя статистика. По мнению аналитиков агентства, по состоянию на I квартал 2008 года, в Ленинградской области и в ближайших пригородах Санкт-Петербурга в продаже находятся 109 коттеджных поселка в разной степени готовности, включающие в себя поселки коттеджного типа, поселки типа «таунхаус», а также поселки, включающие несколько видов загородной недвижимости. Прирост количества поселков с начала 2007 года составил 31 процент. К выходу на рынок готовятся еще, как минимум, 60 проектов.
Объем застройки на I квартал 2008 года составляет 1311 тыс. кв. метров. Прирост относительно I квартала 2007 года составил 81 процент. Суммарное количество объектов в строящихся коттеджных поселках составляет 8519 штук (прирост к началу 2007 года – 60 процентов). Застройка территорий под коттеджное строительство порядка 1680 га, прирост к I кварталу 2007 года составляет 33 процента.
По состоянию на I квартал 2008 года в пригородах Петербурга и районах Ленобласти в предложении находится 54 коттеджных поселка удаленностью не более 40 км от центра города. По численности поселков – это ровно половина загородного рынка.
Начиная с 2007 года, прирост количества коттеджных поселков в 40-километровой зоне является более существенным, чем в целом по рынку. Так, например, если за 2007 год количество поселков в целом по рынку возросло на 30 процентов, то их количество в зоне 40-километровой доступности увеличилось на 53 процента. За последний квартал прирост по численности коттеджных поселков произошел только в 40-километровой зоне доступности (на 4 процента). Эта зона позволяет покупателю приобрести загородную недвижимость для постоянного места жительства, поэтому эта территория представляет наибольший интерес как со стороны инвесторов, так и покупателей.
По словам исполнительного директора Ассоциации «Загородная недвижимость» Александра Майорова, в настоящее время в стадии активных продаж находится 70 коттеджных поселков, и буквально каждую неделю на рынок выходят новые предложения.
Что касается сегмента именно элитной загородной недвижимости, то, по анализу Knight Frank, объем предложения в элитном сегменте практически не изменился, на данный момент в рыночной реализации находятся 587 коттеджей в 13 коттеджных поселках.
В общей структуре предложения, северные районы в совокупности превалируют над южными, однако постоянный рост предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в малопопулярных южном и восточном направлениях, и расширения зоны охвата по удаленности от города (или КАД). По оценке АРИН, 63 процента предложения приходится на Выборгский и Всеволожский районы. В «Найт Франк» географическим лидерам рынка – Выборгскому и Всеволожскому районам – в массе существующего предложения отводится и того больше – порядка 76 процентов.
Однако постепенно происходит смещение в южном от города направлении, первые признаки изменений уже появились: Курортный район потерял лидирующие позиции, в перспективе ближайшего будущего это произойдет и со Всеволожским районом. Сейчас в лидеры строительства выходят Выборгский и Приозерский районы. Положено начало освоению Ломоносовского, Гатчинского и Тосненского районов.
Чего-то хоЧетсЯ…
Большинство аналитиков рынка загородной недвижимости сходятся во мнении, что спрос пока неудовлетворен ни в одном из сегментов. По мнению Александра Майорова, исполнительного директора Ассоциации «Загородная недвижимость», наиболее востребованными, по оценке, являются коттеджи, относящиеся к верхнему ценовому пределу класса «комфорт» и нижнему – бизнес-класса. То есть основная масса покупателей загородной недвижимости готовы заплатить за альтернативу городской квартире примерно 350-500 тыс. у.е. Не удивительно, что именно в этом ценовом сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения. По оценкам экспертов, наиболее перспективными являются сегмент «эконом», так как в нем сосредоточен основной платежеспособный спрос. Вместе с тем поселки данных классов, помимо худших по сравнению с другими классами характеристик местоположения, имеют сравнительно низкое качество строительства. Это обусловлено тем, что застройщики пытаются получить максимальную выгоду, экономят на качестве, материалах, инфраструктуре. Так, основной материал строительства поселков экономкласса – дерево, постепенно набирает обороты недорогая каркасная технология.
Наиболее громкий из доступных проектов формирования комплексов малоэтажной застройки – «Новая Ижора», продажи в котором начались в этом году. Стоимость квадратного метра здесь составляет 47 тыс. рублей. Пока сложно судить о востребованности именно такого типа жилья – уж слишком нова технология изготовления доступных коттеджей. Кроме того, даже при небольшой цене квадратного метра площади предлагаемых к реализации домов превышают 100 кв. метров, а, следовательно, даже самый скромный коттедж обойдется примерно в $200 тыс.
Цена вопроса
За последние два года спрос на загородное жилье в окрестностях Петербурга вырос примерно на 40 процентов и далее будет иметь положительную динамику, считают в Ассоциации «Загородная недвижимость». Естественно, вместе со спросом растут и цены на недвижимость.
По мнению аналитиков Knight Frank, одной из наиболее ярких характеристик рынка коттеджного строительства 2007 году стал динамичный рост цен во всех сегментах. Элитный сегмент демонстрирует опережающие темпы роста – за год средняя стоимость квадратного метра в коттедже увеличилась на 55 процентов.
«Поразительно то, что стоимость квадратного метра не зависит от класса объекта, – отмечает Александр Майоров.– Когда наша ассоциация проводила конкурс на лучший коттеджный поселок, мы столкнулись с этой особенностью нашего загородного рынка. Это удивляет и даже шокирует, но, думаю, подобные ценовые коллизии обоснованы тем, что рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в настоящее время активно формируется и растет. В будущем спрос и предложение все расставят по своим местам, и ценовая градация станет очевидной».
Однако это мнение не разделяют другие эксперты. Несмотря на то что в АРИН отмечают, что ценообразование на рынке коттеджных поселков можно охарактеризовать как стихийное, их данные показывают, что разница в цене между экономклассом и загородной «элиткой» составляет $2,5 тыс. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение. Фактор местоположения тщательно учитывается застройщиками и зачастую является определяющим в выборе класса коттеджных поселков. Так, например, популярный у покупателей Курортный район дает возможность застройщику реализовать поселок высшего класса.
Автор:
рубрика:
Статистика и аналитика
