Жилищный карнавал
16.03.2008
В марте в концертном зале «Карнавал» Аничкова дворца прошла выставка-семинар для населения и конференция для профессионалов «Жилищный проект». За пять часов работы мероприятие посетило более 3,5 тыс. человек.
«Жилищный проект» проходит при поддержке правительства Санкт-Петербурга. Председатель Наблюдательного совета – вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. Официальный информационный спонсор – газета «Строительный Еженедельник».
Загородные перспективы
Для участия в конференции «Рынок малоэтажного строительства и загородной недвижимости: тенденции и перспективы», которая прошла в рамках «Жилищного проекта», зарегистрировалось более 370 профессионалов рынка недвижимости. Сегодня в Ленобласти и пригородах Петербурга строится 1,3 млн кв. метров малоэтажного жилья. Финансовая емкость рынка оценивается в $3 млрд. В разных стадиях строительства находится 8,5 тыс. домов, при этом в городе за год сдается 27-28 тыс. квартир.
Однако сегодня без генерального плана поселений и генпланов конкретных населенных мест перевод земель сельхозназначения под те или иные нужды, например, жилищного строительства, практически невозможен. В январе 2008 года Комитет по градостроительству и архитектуре Ленинградской области получил предупреждение от «компетентных органов». Заместитель председателя комитета Евгений Домрачеев сообщил, что сейчас по заказу областного правительства разрабатывается схема территориального планирования Ленобласти. Также в работе находится схема территориального планирования административных районов. На территории области находится 17 районов, из них в работе схемы 13 районов. В частности, в числе этих районов находятся пять районов Ленобласти, которые примыкают к территории города.
Сейчас в Ленобласти строится более 100 коттеджных поселков. По оценкам Евгения Домрачеева, в эти объекты можно поселить более 500 тыс. жителей. Он с сомнением относится ко всем этим проектам, потому что надо просчитывать покупательную способность населения, понимать, кто будет заселять все эти коттеджные поселки. Кроме того, чиновник считает, что сегодня надо делать акцент не на элитные коттеджные поселки, а на жилье эконом- и бизнес-класса.
Евгений Домрачеев считает необходимым обратить внимание на инженерное обустройство и социальную инфраструктуру. Он утверждает, что позиция областного правительства заключается в том, что все объекты социальной инфраструктуры заказчики, застройщики и инвесторы должны строить за счет собственных средств. Объяснение простое – в основном в коттеджных поселках проживают жители Петербурга – соседнего субъекта Федерации. «Для областного, районного и бюджетов местных уровней средства по обустройству социальной инфраструктуры неподъемные», – закончил Евгений Домрачеев.
Президент холдинга «Балтрос» Олег Еремин, выступая на конференции, сообщил, что анализ городов развитых стран показывает, что соотношение малоэтажной застройки по отношению к многоквартирной существенно выше, чем в России. «В нашей стране, особенно в крупных городах, 99 процентов жилого фонда составляет многоэтажная застройка, – заметил Олег Еремин. – С другой стороны, например, в США в 2001-2003 годах вводилось в эксплуатацию по 1,2-1,5 млн односемейных домов».
Основными задачами для реализации малоэтажных проектов стала инженерная подготовка территорий под застройку и возведение домостроительных комбинатов. «В 2006 году мы занялись реконструкцией ДСК, а в 2007 году закупили оборудование для строительства быстровозводимых домов», – рассказал г-н Еремин. Проект «Новая Ижора» реализуется на границе Пушкинского района Петербурга. Общая площадь застройки составляет 270 га. На этой территории планируется построить 500 тыс. кв. метров жилья. Сейчас ведется строительство подстанции на 40 мВт.
«Мы возводим инженерные сети и дороги. Все жилье обеспечено социальной инфраструктурой, которую мы также строим за свой счет», – уточнил Олег Еремин. Сегодня смонтировано 300 домов из 637, которые входят в первую очередь строительства. В мае-июне 2008 года планируется подключение домов к сетям, чтобы в них можно было жить. Текущая цена продажи – 1,1 тыс. EURO за 1 кв. метр жилья, включая земельный участок. При средней площади дома 127 кв. метров, его стоимость составляет $247 тыс. При этом изначально застройщик декларировал цену $1 тыс. за 1 кв. метр жилья. По словам Олега Еремина, около 30 процентов от стоимости дома составляет стоимость инженерии, инфраструктуры и обслуживание кредита. Также он напомнил, что за полтора года, прошедшие с начала реализации проекта, выросла стоимость стройматериалов. В частности, дерево подорожало почти в два раза.
Генеральный директор компании «Терра» Дмитрий Зюзин обратил внимание собравшихся на тот факт, что иногда при земельном девелопменте, в случае реализации ряда этапов, доходность проекта будет выше, чем при его реализации в целом. Оставшиеся этапы могут неоправданно увеличить срок реализации проекта и привести к увеличению временных и финансовых затрат. В ряде случаев, во время реализации проекта можно изменить цель использования земельного участка. Поэтому еще при первоначальном планировании возможного использования земельного участка следует предусмотреть вариант изменения задач либо их диверсификации.
«В начале девелоперской деятельности риэлтору не стоит замахиваться на глобальные проекты, – уверен Дмитрий Зюзин. – Многие компании начинают заниматься загородным девелопментом из-за его хорошей рентабельности. Однако, как показывает практика, практически нереально выдержать планы и сроки, которые компании для себя ставят. В частности, очень сложно получить в срок всю необходимую разрешительную документацию. В итоге происходит несоблюдение обязательств перед покупателями, убытки возрастают и проблемы увеличиваются лавинообразно. С другой стороны, у опытных девелоперов за это время происходит рост цены проектов».
Антон Венедиктов, коммерческий директор ООО «Центр Согласований», в свою очередь отметил, что в настоящее время основными документами территориального планирования, регулирующими застройку той или иной территории, являются генеральные планы городов и поселений и схемы территориального планирования муниципальных образований.
Указанные документы регламентируют основополагающие характеристики градостроительной деятельности на соответствующей территории: определяют размещение объектов тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, объектов транспортной инфраструктуры, а также устанавливают границы населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях.
На основании утвержденных схем территориального планирования муниципальных образований могут быть изменены границы таких муниципальных образований, что, в свою очередь, позволит отчасти решить проблему необходимости перевода земель сельхозназначения в земли поселений.
Известно, что в Ленобласти на сегодняшний день в стадии разработки находятся 13 из 17 схем территориального планирования. Генеральных планов поселений разработано единицы. В Санкт-Петербурге выдано технических заданий на разработку проектов планировки территории в общей сложности на 43 процента территории города. То есть процесс комплексного планирования территорий находится в начальной стадии реализации.
Кроме того, в большинстве случаев потенциальный застройщик должен за свой счет разработать, согласовать и утвердить указанные градостроительные документы, так как бюджетное финансирование разработки градостроительной документации той или иной территории в большинстве случаев запланировано на 2009-2010 гг. Так, например, за разработку генерального плана поселка Советский в Выборгском районе застройщик должен был заплатить около 8 млн рублей. Стоимость разработки проекта планировки в Санкт-Петербурге начинается от 100 тыс. рублей за гектар и зависит от площади разработки, функционального использования участка, а также от сложившейся застройки.
Все эти сложности в совокупности с желанием инвесторов быстрой реализации проекта, без учета дальнейшего развития окружающей территории, без грамотного подхода к решению проблем, связанных с инженерными сетями, развитием транспортной инфраструктуры, а также без учета сочетания объектов различного функционального назначения и социальной направленности приводят к стихийному развитию территорий.
«Единственно возможным, на наш взгляд, способом решения как проблем разработки градостроительной документации, так и проблем комплексного развития новых территорий является не только совместная работа всех участников на этапе планирования, но и законодательное закрепление необходимости привлечения частных инвестиций в разработку документов территориального планирования с четко определенным механизмом и размерами компенсации разработчику», – подчеркивает Антон Венедиктов.
Именно в условиях, когда повсеместно мы имеем дефицит бюджета, когда часто преобладает ведомственный подход, в этих условиях, как никогда, нужен комплексный подход, ориентированный, прежде всего, на интересы человека, интересы городского сообщества, т.к. город – это не просто сумма собственников, а единый развивающийся организм, – отметил Антон Венедиктов.
Основу такого подхода составляют генеральные планы городов – своеобразная «карта военных действий», позволяющие при минимальных затратах получать наибольший социальный эффект. Недаром великий де Голль писал, что Франция во второй мировой войне понесла меньше потерь, чем от отсутствия территориального и градостроительного планирования.
Автор: Дмитрий Малышев
«Жилищный проект» проходит при поддержке правительства Санкт-Петербурга. Председатель Наблюдательного совета – вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. Официальный информационный спонсор – газета «Строительный Еженедельник».
Загородные перспективы
Для участия в конференции «Рынок малоэтажного строительства и загородной недвижимости: тенденции и перспективы», которая прошла в рамках «Жилищного проекта», зарегистрировалось более 370 профессионалов рынка недвижимости. Сегодня в Ленобласти и пригородах Петербурга строится 1,3 млн кв. метров малоэтажного жилья. Финансовая емкость рынка оценивается в $3 млрд. В разных стадиях строительства находится 8,5 тыс. домов, при этом в городе за год сдается 27-28 тыс. квартир.
Однако сегодня без генерального плана поселений и генпланов конкретных населенных мест перевод земель сельхозназначения под те или иные нужды, например, жилищного строительства, практически невозможен. В январе 2008 года Комитет по градостроительству и архитектуре Ленинградской области получил предупреждение от «компетентных органов». Заместитель председателя комитета Евгений Домрачеев сообщил, что сейчас по заказу областного правительства разрабатывается схема территориального планирования Ленобласти. Также в работе находится схема территориального планирования административных районов. На территории области находится 17 районов, из них в работе схемы 13 районов. В частности, в числе этих районов находятся пять районов Ленобласти, которые примыкают к территории города.
Сейчас в Ленобласти строится более 100 коттеджных поселков. По оценкам Евгения Домрачеева, в эти объекты можно поселить более 500 тыс. жителей. Он с сомнением относится ко всем этим проектам, потому что надо просчитывать покупательную способность населения, понимать, кто будет заселять все эти коттеджные поселки. Кроме того, чиновник считает, что сегодня надо делать акцент не на элитные коттеджные поселки, а на жилье эконом- и бизнес-класса.
Евгений Домрачеев считает необходимым обратить внимание на инженерное обустройство и социальную инфраструктуру. Он утверждает, что позиция областного правительства заключается в том, что все объекты социальной инфраструктуры заказчики, застройщики и инвесторы должны строить за счет собственных средств. Объяснение простое – в основном в коттеджных поселках проживают жители Петербурга – соседнего субъекта Федерации. «Для областного, районного и бюджетов местных уровней средства по обустройству социальной инфраструктуры неподъемные», – закончил Евгений Домрачеев.
Президент холдинга «Балтрос» Олег Еремин, выступая на конференции, сообщил, что анализ городов развитых стран показывает, что соотношение малоэтажной застройки по отношению к многоквартирной существенно выше, чем в России. «В нашей стране, особенно в крупных городах, 99 процентов жилого фонда составляет многоэтажная застройка, – заметил Олег Еремин. – С другой стороны, например, в США в 2001-2003 годах вводилось в эксплуатацию по 1,2-1,5 млн односемейных домов».
Основными задачами для реализации малоэтажных проектов стала инженерная подготовка территорий под застройку и возведение домостроительных комбинатов. «В 2006 году мы занялись реконструкцией ДСК, а в 2007 году закупили оборудование для строительства быстровозводимых домов», – рассказал г-н Еремин. Проект «Новая Ижора» реализуется на границе Пушкинского района Петербурга. Общая площадь застройки составляет 270 га. На этой территории планируется построить 500 тыс. кв. метров жилья. Сейчас ведется строительство подстанции на 40 мВт.
«Мы возводим инженерные сети и дороги. Все жилье обеспечено социальной инфраструктурой, которую мы также строим за свой счет», – уточнил Олег Еремин. Сегодня смонтировано 300 домов из 637, которые входят в первую очередь строительства. В мае-июне 2008 года планируется подключение домов к сетям, чтобы в них можно было жить. Текущая цена продажи – 1,1 тыс. EURO за 1 кв. метр жилья, включая земельный участок. При средней площади дома 127 кв. метров, его стоимость составляет $247 тыс. При этом изначально застройщик декларировал цену $1 тыс. за 1 кв. метр жилья. По словам Олега Еремина, около 30 процентов от стоимости дома составляет стоимость инженерии, инфраструктуры и обслуживание кредита. Также он напомнил, что за полтора года, прошедшие с начала реализации проекта, выросла стоимость стройматериалов. В частности, дерево подорожало почти в два раза.
Генеральный директор компании «Терра» Дмитрий Зюзин обратил внимание собравшихся на тот факт, что иногда при земельном девелопменте, в случае реализации ряда этапов, доходность проекта будет выше, чем при его реализации в целом. Оставшиеся этапы могут неоправданно увеличить срок реализации проекта и привести к увеличению временных и финансовых затрат. В ряде случаев, во время реализации проекта можно изменить цель использования земельного участка. Поэтому еще при первоначальном планировании возможного использования земельного участка следует предусмотреть вариант изменения задач либо их диверсификации.
«В начале девелоперской деятельности риэлтору не стоит замахиваться на глобальные проекты, – уверен Дмитрий Зюзин. – Многие компании начинают заниматься загородным девелопментом из-за его хорошей рентабельности. Однако, как показывает практика, практически нереально выдержать планы и сроки, которые компании для себя ставят. В частности, очень сложно получить в срок всю необходимую разрешительную документацию. В итоге происходит несоблюдение обязательств перед покупателями, убытки возрастают и проблемы увеличиваются лавинообразно. С другой стороны, у опытных девелоперов за это время происходит рост цены проектов».
Антон Венедиктов, коммерческий директор ООО «Центр Согласований», в свою очередь отметил, что в настоящее время основными документами территориального планирования, регулирующими застройку той или иной территории, являются генеральные планы городов и поселений и схемы территориального планирования муниципальных образований.
Указанные документы регламентируют основополагающие характеристики градостроительной деятельности на соответствующей территории: определяют размещение объектов тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, объектов транспортной инфраструктуры, а также устанавливают границы населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях.
На основании утвержденных схем территориального планирования муниципальных образований могут быть изменены границы таких муниципальных образований, что, в свою очередь, позволит отчасти решить проблему необходимости перевода земель сельхозназначения в земли поселений.
Известно, что в Ленобласти на сегодняшний день в стадии разработки находятся 13 из 17 схем территориального планирования. Генеральных планов поселений разработано единицы. В Санкт-Петербурге выдано технических заданий на разработку проектов планировки территории в общей сложности на 43 процента территории города. То есть процесс комплексного планирования территорий находится в начальной стадии реализации.
Кроме того, в большинстве случаев потенциальный застройщик должен за свой счет разработать, согласовать и утвердить указанные градостроительные документы, так как бюджетное финансирование разработки градостроительной документации той или иной территории в большинстве случаев запланировано на 2009-2010 гг. Так, например, за разработку генерального плана поселка Советский в Выборгском районе застройщик должен был заплатить около 8 млн рублей. Стоимость разработки проекта планировки в Санкт-Петербурге начинается от 100 тыс. рублей за гектар и зависит от площади разработки, функционального использования участка, а также от сложившейся застройки.
Все эти сложности в совокупности с желанием инвесторов быстрой реализации проекта, без учета дальнейшего развития окружающей территории, без грамотного подхода к решению проблем, связанных с инженерными сетями, развитием транспортной инфраструктуры, а также без учета сочетания объектов различного функционального назначения и социальной направленности приводят к стихийному развитию территорий.
«Единственно возможным, на наш взгляд, способом решения как проблем разработки градостроительной документации, так и проблем комплексного развития новых территорий является не только совместная работа всех участников на этапе планирования, но и законодательное закрепление необходимости привлечения частных инвестиций в разработку документов территориального планирования с четко определенным механизмом и размерами компенсации разработчику», – подчеркивает Антон Венедиктов.
Именно в условиях, когда повсеместно мы имеем дефицит бюджета, когда часто преобладает ведомственный подход, в этих условиях, как никогда, нужен комплексный подход, ориентированный, прежде всего, на интересы человека, интересы городского сообщества, т.к. город – это не просто сумма собственников, а единый развивающийся организм, – отметил Антон Венедиктов.
Основу такого подхода составляют генеральные планы городов – своеобразная «карта военных действий», позволяющие при минимальных затратах получать наибольший социальный эффект. Недаром великий де Голль писал, что Франция во второй мировой войне понесла меньше потерь, чем от отсутствия территориального и градостроительного планирования.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Жилищный проект
