Цена ипотеки растет
23.03.2008
Итоги ипотечного кредитования 2007 года и начало 2008 года на рынке существенно различаются.
Эксперты прогнозируют дальнейший рост объемов, но не за счет увеличения количества роста кредитов, а из-за роста стоимости жилья. В частности, по итогам первого квартала в Петербурге он составит около 15 процентов.
ВпеЧатлЯющие итоги
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович сообщил, что результаты 2007 года по ипотеке очень впечатляющие. Банковский сектор развивался по всем направлениям. Прибыль составила около 30–40 процентов по всем направлениям. В этом году отмечается резкий рост кредитной задолженности, который в целом по России составил 54 процента. «Темпы очень высокие, они выше, чем когда-либо, и намного опережают ситуацию, которая складывается в мире в целом. В связи с этим на совещании в Совете Федерации на прошлой неделе, Банк России высказывал опасения о том, что качество портфелей, которыми сегодня обладают банки, должно быть внимательно согласовано с темпами роста кредитной задолженности», – сказал Владимир Джикович.
Последние месяцы 2007 года и начало 2008 года показали, что у банков будут сложности. Сегодня есть проблемы с увеличением объемов кредитования и расширением бизнеса в принципе. По словам Владимира Джиковича, вопросы текущей ликвидности успешно решены Банком России. В течение 2007 года выдан ряд инструментов, создан механизм повышения текущей ликвидности и в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, Банк России может увеличить ликвидность. Эксперт напомнил, что в августе прошлого года, когда наметились первые признаки понижения ликвидности, Банк России сумел резко ее повысить.
Руководитель рабочей группы по ипотеке АБСЗ Игорь Жигунов согласен с коллегой, что прошлый год стал годом не только качественного в целом, но и динамичного роста в развитии объемов банковской розницы. Это касается как Российской Федерации, так и Северо-Западного округа, и Петербурга в частности. «То, что мы наблюдаем в течение последних месяцев – позитивный тренд в экономике», – считает эксперт. Причем, если говорить о развитии банковского розничного бизнеса, то, говоря о Северо-Западном федеральном округе, отдельно стоит отметить такие сегменты рынка, как активность развития блока пластиковых карт и ипотечного кредитования.
ДекларациЯ зависимости
Владимир Джикович вспомнил: «Что касается «длинных» денег и фондирования под развитие ипотечного кредитования, то программы, которые декларировали многие банки в прошлом году, в первую очередь рассчитывали на фондирование за счет ресурсов, присутствующих на мировых рынках. Сегодня эта возможность значительно сократилась». Наиболее рисковый период наступает сейчас в конце марта–начале апреля. «Все будет зависеть от того, как пройдет этот период и тогда будет понятно, какой доступ к финансовым ресурсам сегодня у банковской системы», – полагает эксперт.
Игорь Жигунов уверен, что прошлый год разделил рынок ипотечного кредитования на две половины. Если первая половина года – либерализация условий кредитования, корректировка программ в сторону снижения процентных ставок и первоначального взноса, то второе полугодие внесло кардинально противоположные изменения. Наряду с корректировкой программ, ряд участников меняли условия так, чтобы снизить количество заявок.
При этом они не говорили, что уходят с рынка. Изменились требования к заемщику – сократился максимальный возраст, увеличились требования к набору документов, произошла корректировка процентных ставок. «В ближайший год, скорее всего, мы будем наблюдать рост ставок на рынке по ряду сегментов. Очевидно, 2008 год станет не годом динамичного роста ипотеки, а годом смены приоритетов», – прогнозирует эксперт.
Пессимистичный прогноз разделяет и генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров: «В 2008 году темпы роста, которых мы достигли, либо сократятся вообще сойдут на ноль, если говорить о количестве кредитов. Однако по абсолютному показателю размера кредита, рост, естественно, продолжится». Наблюдается рост ставок по ипотеке и сокращение либерализации подхода к андеррайтингу заемщиков и ужесточение требований.
Эта ситуация, по мнению Владислава Назарова, продолжится, как минимум, до осени. Затем она должна стабилизироваться. «Однако, если этого не произойдет, нас ждет нечто ужасное, о чем не хочется думать», – считает он. В отношении ипотечных брокеров можно заметить, что чем выше финансовая грамотность населения, тем менее востребованы их услуги. Но в ситуации нестабильного рынка брокеры имеют актуальную информацию о программах банков для социально активного и финансово грамотного населения. Поэтому их услуги востребованы.
Рынок жильЯ
Полномочный представитель президента РГР Павел Созинов посмотрел данные по ценам в Санкт-Петербурге на 17 марта 1998 года. Тогда стоимость квадратного метра составляла 3500 рублей. Однако Павел Созинов думает, что 1998 год – достаточно сложный год для российской экономики. На тот момент цена доллара составляла 6 рублей. Поэтому корректнее говорить о периоде начала 1999 года, когда цена квадратного метра составляла 10 тыс. рублей. Если сегодня цена 1 кв. метра составляет 92 тыс. рублей на вторичном рынке, то ясно, что рост цены за 10 лет составил практически 10 раз.
«В Петербурге сохраняется тенденция постоянного увеличения цен», – говорит риэлтор. В среднем, ежегодно цена квадратного метра прирастала на 25–28 процентов. Сегодня рост цен на вторичном рынке Санкт-Петербурга оживился, еженедельный рост составляет порядка 1,5 процента, и к концу первого квартала мы подойдем с 15-процентным ростом стоимости недвижимости в Петербурге. Цена квадратного метра с января выросла примерно на 10 тыс. рублей.
В Москве также происходит рост цен на недвижимость. Он совпадает с ростом в Петербурге, но там ценовой тренд повышения наметился еще в сентябре прошлого года. За полгода рост цен в Москве составил порядка 25 процентов, превысив отметку $5 тыс. за 1 кв. метр. Однако в отношении Москвы многие аналитики говорят об очередном витке насыщения рынка и о некоторых стагнационных процессах. По России ситуация следующая – если мы посмотрим, сколько стоит квадратный метр в городах-миллионниках, то увидим, что он на сегодня превышает $2500. Причем прирост в 2007 году в основных городах-миллионниках составил от 40 до 60 процентов.
Роль брокеров
Председатель Комитета по ипотеке АРСПб Павел Штепан думает, что в Петербурге рост цен продолжится. В связи с этим возрастет роль ипотеки на рынке. Сейчас происходит развитие новой профессии – ипотечного брокера. В прошлом году выявлена тенденция о том, что рост цен приводит к росту ипотечного кредитования. Увеличивать объемы ипотеки и поддерживать рост цен на рынке одновременно невозможно. Темпы роста ипотечного кредитования в 2008 году будут иметь другую картину на фоне такого галопирующего роста цен. Возможно, это психологический фактор.
«В Москве после второго марта в течение двух недель предложение вторичных объектов увеличилось на 12 процентов, – заметил Павел Штепан. – Также сейчас ходят слухи, что будет деноминация». Скорее всего, первопричина заложена в экономике и в отсутствии каких-либо понятных реальных инструментов для инвестирования средств куда-либо, кроме недвижимости, особенно после возникновения проблем на фондовом рынке. Других инструментов пока, к сожалению, нет.
На этом фоне видим рост профессии ипотечных брокеров как профессиональных посредников между кредитными организациями и потребителями. В 2007 году более 2/3 сделок на рынке недвижимости прошло с участием ипотечных брокеров. Это очень весомый показатель. Разные мнения высказывались и среди специалистов, и в прессе по поводу того, нужен ли такой институт рынку, не формируем ли мы таких посредников, которые только удорожают сделку.
Сейчас уже есть ответ, что это не так. Ипотечный брокер нужен. «Более того, когда мы беседуем с представителями крупных банков, имеющих интересные программы в сфере ипотеки, специалисты банка говорят о том, что банкам интереснее иметь дело с профессиональными ипотечными брокерами, которые выполняют подготовку клиента», – резюмировал Павел Штепан.
Автор: Дмитрий Малышев
Эксперты прогнозируют дальнейший рост объемов, но не за счет увеличения количества роста кредитов, а из-за роста стоимости жилья. В частности, по итогам первого квартала в Петербурге он составит около 15 процентов.
ВпеЧатлЯющие итоги
Президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович сообщил, что результаты 2007 года по ипотеке очень впечатляющие. Банковский сектор развивался по всем направлениям. Прибыль составила около 30–40 процентов по всем направлениям. В этом году отмечается резкий рост кредитной задолженности, который в целом по России составил 54 процента. «Темпы очень высокие, они выше, чем когда-либо, и намного опережают ситуацию, которая складывается в мире в целом. В связи с этим на совещании в Совете Федерации на прошлой неделе, Банк России высказывал опасения о том, что качество портфелей, которыми сегодня обладают банки, должно быть внимательно согласовано с темпами роста кредитной задолженности», – сказал Владимир Джикович.
Последние месяцы 2007 года и начало 2008 года показали, что у банков будут сложности. Сегодня есть проблемы с увеличением объемов кредитования и расширением бизнеса в принципе. По словам Владимира Джиковича, вопросы текущей ликвидности успешно решены Банком России. В течение 2007 года выдан ряд инструментов, создан механизм повышения текущей ликвидности и в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, Банк России может увеличить ликвидность. Эксперт напомнил, что в августе прошлого года, когда наметились первые признаки понижения ликвидности, Банк России сумел резко ее повысить.
Руководитель рабочей группы по ипотеке АБСЗ Игорь Жигунов согласен с коллегой, что прошлый год стал годом не только качественного в целом, но и динамичного роста в развитии объемов банковской розницы. Это касается как Российской Федерации, так и Северо-Западного округа, и Петербурга в частности. «То, что мы наблюдаем в течение последних месяцев – позитивный тренд в экономике», – считает эксперт. Причем, если говорить о развитии банковского розничного бизнеса, то, говоря о Северо-Западном федеральном округе, отдельно стоит отметить такие сегменты рынка, как активность развития блока пластиковых карт и ипотечного кредитования.
ДекларациЯ зависимости
Владимир Джикович вспомнил: «Что касается «длинных» денег и фондирования под развитие ипотечного кредитования, то программы, которые декларировали многие банки в прошлом году, в первую очередь рассчитывали на фондирование за счет ресурсов, присутствующих на мировых рынках. Сегодня эта возможность значительно сократилась». Наиболее рисковый период наступает сейчас в конце марта–начале апреля. «Все будет зависеть от того, как пройдет этот период и тогда будет понятно, какой доступ к финансовым ресурсам сегодня у банковской системы», – полагает эксперт.
Игорь Жигунов уверен, что прошлый год разделил рынок ипотечного кредитования на две половины. Если первая половина года – либерализация условий кредитования, корректировка программ в сторону снижения процентных ставок и первоначального взноса, то второе полугодие внесло кардинально противоположные изменения. Наряду с корректировкой программ, ряд участников меняли условия так, чтобы снизить количество заявок.
При этом они не говорили, что уходят с рынка. Изменились требования к заемщику – сократился максимальный возраст, увеличились требования к набору документов, произошла корректировка процентных ставок. «В ближайший год, скорее всего, мы будем наблюдать рост ставок на рынке по ряду сегментов. Очевидно, 2008 год станет не годом динамичного роста ипотеки, а годом смены приоритетов», – прогнозирует эксперт.
Пессимистичный прогноз разделяет и генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров: «В 2008 году темпы роста, которых мы достигли, либо сократятся вообще сойдут на ноль, если говорить о количестве кредитов. Однако по абсолютному показателю размера кредита, рост, естественно, продолжится». Наблюдается рост ставок по ипотеке и сокращение либерализации подхода к андеррайтингу заемщиков и ужесточение требований.
Эта ситуация, по мнению Владислава Назарова, продолжится, как минимум, до осени. Затем она должна стабилизироваться. «Однако, если этого не произойдет, нас ждет нечто ужасное, о чем не хочется думать», – считает он. В отношении ипотечных брокеров можно заметить, что чем выше финансовая грамотность населения, тем менее востребованы их услуги. Но в ситуации нестабильного рынка брокеры имеют актуальную информацию о программах банков для социально активного и финансово грамотного населения. Поэтому их услуги востребованы.
Рынок жильЯ
Полномочный представитель президента РГР Павел Созинов посмотрел данные по ценам в Санкт-Петербурге на 17 марта 1998 года. Тогда стоимость квадратного метра составляла 3500 рублей. Однако Павел Созинов думает, что 1998 год – достаточно сложный год для российской экономики. На тот момент цена доллара составляла 6 рублей. Поэтому корректнее говорить о периоде начала 1999 года, когда цена квадратного метра составляла 10 тыс. рублей. Если сегодня цена 1 кв. метра составляет 92 тыс. рублей на вторичном рынке, то ясно, что рост цены за 10 лет составил практически 10 раз.
«В Петербурге сохраняется тенденция постоянного увеличения цен», – говорит риэлтор. В среднем, ежегодно цена квадратного метра прирастала на 25–28 процентов. Сегодня рост цен на вторичном рынке Санкт-Петербурга оживился, еженедельный рост составляет порядка 1,5 процента, и к концу первого квартала мы подойдем с 15-процентным ростом стоимости недвижимости в Петербурге. Цена квадратного метра с января выросла примерно на 10 тыс. рублей.
В Москве также происходит рост цен на недвижимость. Он совпадает с ростом в Петербурге, но там ценовой тренд повышения наметился еще в сентябре прошлого года. За полгода рост цен в Москве составил порядка 25 процентов, превысив отметку $5 тыс. за 1 кв. метр. Однако в отношении Москвы многие аналитики говорят об очередном витке насыщения рынка и о некоторых стагнационных процессах. По России ситуация следующая – если мы посмотрим, сколько стоит квадратный метр в городах-миллионниках, то увидим, что он на сегодня превышает $2500. Причем прирост в 2007 году в основных городах-миллионниках составил от 40 до 60 процентов.
Роль брокеров
Председатель Комитета по ипотеке АРСПб Павел Штепан думает, что в Петербурге рост цен продолжится. В связи с этим возрастет роль ипотеки на рынке. Сейчас происходит развитие новой профессии – ипотечного брокера. В прошлом году выявлена тенденция о том, что рост цен приводит к росту ипотечного кредитования. Увеличивать объемы ипотеки и поддерживать рост цен на рынке одновременно невозможно. Темпы роста ипотечного кредитования в 2008 году будут иметь другую картину на фоне такого галопирующего роста цен. Возможно, это психологический фактор.
«В Москве после второго марта в течение двух недель предложение вторичных объектов увеличилось на 12 процентов, – заметил Павел Штепан. – Также сейчас ходят слухи, что будет деноминация». Скорее всего, первопричина заложена в экономике и в отсутствии каких-либо понятных реальных инструментов для инвестирования средств куда-либо, кроме недвижимости, особенно после возникновения проблем на фондовом рынке. Других инструментов пока, к сожалению, нет.
На этом фоне видим рост профессии ипотечных брокеров как профессиональных посредников между кредитными организациями и потребителями. В 2007 году более 2/3 сделок на рынке недвижимости прошло с участием ипотечных брокеров. Это очень весомый показатель. Разные мнения высказывались и среди специалистов, и в прессе по поводу того, нужен ли такой институт рынку, не формируем ли мы таких посредников, которые только удорожают сделку.
Сейчас уже есть ответ, что это не так. Ипотечный брокер нужен. «Более того, когда мы беседуем с представителями крупных банков, имеющих интересные программы в сфере ипотеки, специалисты банка говорят о том, что банкам интереснее иметь дело с профессиональными ипотечными брокерами, которые выполняют подготовку клиента», – резюмировал Павел Штепан.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Кредитная история
