Время переоценки проектов
23.03.2008
Президент Гильдии управляющих девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД), вице-президент ВТБ Александр Ольховский рассказал об итогах первого квартала 2008 года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, проблемах с привлечением инвестиций и новых торговых форматах.
– Как вы оцениваете начало 2008 года для рынка коммерческой недвижимости Петербурга?
– По-прежнему на рынке преобладает спрос практически по всем позициям. В частности, ощущается дефицит офисной и складской недвижимости. Изменилась ситуация в сегменте торговой недвижимости. В сфере жилой недвижимости мы видим бурный рост с января, который, на мой взгляд, не является позитивным аспектом, и боюсь, что к концу 2008 года мы будем иметь существенно более плачевную ситуацию, чем на текущий момент.
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости, вне зависимости от положения на финансовых рынках, достаточно хорошая. Сегодня рынок России и Петербурга пока не испытывает отрицательных последствий кризиса финансовых рынков. Однако предпосылки этого воздействия есть. Инвестиционные фонды, которые вынуждены были конкурировать с местными инвесторами за приобретение того или иного актива в 2007 году, в 2008 году подходят к этим приобретениям значительно более выборочно.
Анализ рисков мирового рынка недвижимости в целом, происходит на принципиально ином уровне. Последствия анализа выразятся в том, что объем сделок с участием иностранных институтов потенциально может сократиться. Хотя и сегодня эти сделки как были единичными, так ими и остались. С учетом очень ограниченной статистики, можно сказать, что с данной точки зрения ничего не изменилось.
Спрос по всем сегментам достаточно высок. Может быть, он несколько видоизменился в сегменте торговой недвижимости – сейчас уже нет спроса на любую подфункцию в рамках торговли. Несколько иными должны становиться форматы торговой недвижимости, вводимой в ближайшем будущем. Должны появляться новые идеи у девелоперов.
– Каких торговых форматов не хватает?
– Например, в нашем городе нет специализированных стоковых центров. Я говорю в первую очередь об известных брендах. Их изделия из прошлой или позапрошлой коллекции по качеству достаточно высоки. Возможно, они несколько вышли из моды. Но для определенного уровня потребителя это может оказаться крайне интересным и выгодным приобретением. Насколько рынок Петербурга готов к открытию такого крупноформатного центра – предмет, требующий отдельного изучения. Но такой функции у нас нет.
Сейчас в городе пока еще достаточно мало торговых центров с моноторговой функцией. Например, обувные центры, которые стали открывать в разных районах города. Они пользуются достаточным успехом и хорошим спросом. Это специализированные центры формата 5–15 тыс. кв. метров торговых площадей, которые на 80 процентов заполнены арендаторами, для которых обувь является единственной торговой деятельностью.
Это два точечных примера. Но я уверен, что если осуществлять более глубокий анализ рынка, в частности, нашего, даже взяв форматы, которые уже существуют в мире, то наверняка можно провести какие-то параллели и найти форматы, которые не представлены в Петербурге.
– Насколько сейчас сложнее стало привлекать инвестиции для девелоперских проектов?
– Ситуация с кредитами в настоящий момент следующая: наиболее часто востребованная форма в последнее время – проектное финансирование. Ситуация, при которой банк принимает на себя проектные риски. Это – процентная и возвратная основа по своей сути, но такой риск не сопоставим с полным покрытием. Поэтому банк, разделяя риски с девелопером, изначально устанавливает более высокую ставку, чем та, по которой он размещает средства, полностью обеспеченные покрытием.
Динамика по проектному финансированию – отрицательная для девелоперов. Ставка после известных проблем, возникших в США летом 2007 года, сначала выросла очень резко, потом произошел небольшой откат. Сейчас она стабильно растет. Если раньше проектное финансирование можно было получить по ставке 13-14 процентов годовых в долларах на срок более пяти лет, то после кризиса его стоимость выросла до 18 процентов. Сейчас проектное финансирование можно получить по ставке от 15 процентов. При этом существенно сократилось количество банков и объем ресурсов, которые готовы выделять под подобные проекты.
Привлечение инвестиционных ресурсов стало более сложной задачей. Это видно по текущим размещениям. Происходит переоценка рисков в сфере недвижимости в целом и финансовых продуктов, которые есть на этом рынке. Многие размещения откладываются из-за того, что предлагается изначальный дисконт к той оценке, которая была проведена в середине и в конце 2007 года. Целый ряд компаний отказались от идеи IPO – первичного размещения на бирже, просто понимая, что сейчас неудачная конъюнктура. С другой стороны, компании, которые разместились вовремя – в начале 2007 года или летом, по стоимости акций имеют отрицательную динамику по сравнению с ценой размещения.
Это говорит о том, что интерес инвесторов к девелоперским и строительным компаниям, потенциально интересным и перспективным, пока отсутствует из-за неясности на рынке. Аналогичная ситуация с привлечением инвестиций в проект – это также связано с набором определенных рисков, в том числе и системных на рынке недвижимости. С одной стороны, когда из шести сделок происходит четыре-пять, можно сказать, что это – степень погрешности. Но в целом, на мой взгляд, сейчас идет переоценка проектов, причем на разных стадиях. Ситуация стала принципиально иной, чем она была даже летом 2007 года.
Автор: Дмитрий Малышев
– Как вы оцениваете начало 2008 года для рынка коммерческой недвижимости Петербурга?
– По-прежнему на рынке преобладает спрос практически по всем позициям. В частности, ощущается дефицит офисной и складской недвижимости. Изменилась ситуация в сегменте торговой недвижимости. В сфере жилой недвижимости мы видим бурный рост с января, который, на мой взгляд, не является позитивным аспектом, и боюсь, что к концу 2008 года мы будем иметь существенно более плачевную ситуацию, чем на текущий момент.
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости, вне зависимости от положения на финансовых рынках, достаточно хорошая. Сегодня рынок России и Петербурга пока не испытывает отрицательных последствий кризиса финансовых рынков. Однако предпосылки этого воздействия есть. Инвестиционные фонды, которые вынуждены были конкурировать с местными инвесторами за приобретение того или иного актива в 2007 году, в 2008 году подходят к этим приобретениям значительно более выборочно.
Анализ рисков мирового рынка недвижимости в целом, происходит на принципиально ином уровне. Последствия анализа выразятся в том, что объем сделок с участием иностранных институтов потенциально может сократиться. Хотя и сегодня эти сделки как были единичными, так ими и остались. С учетом очень ограниченной статистики, можно сказать, что с данной точки зрения ничего не изменилось.
Спрос по всем сегментам достаточно высок. Может быть, он несколько видоизменился в сегменте торговой недвижимости – сейчас уже нет спроса на любую подфункцию в рамках торговли. Несколько иными должны становиться форматы торговой недвижимости, вводимой в ближайшем будущем. Должны появляться новые идеи у девелоперов.
– Каких торговых форматов не хватает?
– Например, в нашем городе нет специализированных стоковых центров. Я говорю в первую очередь об известных брендах. Их изделия из прошлой или позапрошлой коллекции по качеству достаточно высоки. Возможно, они несколько вышли из моды. Но для определенного уровня потребителя это может оказаться крайне интересным и выгодным приобретением. Насколько рынок Петербурга готов к открытию такого крупноформатного центра – предмет, требующий отдельного изучения. Но такой функции у нас нет.
Сейчас в городе пока еще достаточно мало торговых центров с моноторговой функцией. Например, обувные центры, которые стали открывать в разных районах города. Они пользуются достаточным успехом и хорошим спросом. Это специализированные центры формата 5–15 тыс. кв. метров торговых площадей, которые на 80 процентов заполнены арендаторами, для которых обувь является единственной торговой деятельностью.
Это два точечных примера. Но я уверен, что если осуществлять более глубокий анализ рынка, в частности, нашего, даже взяв форматы, которые уже существуют в мире, то наверняка можно провести какие-то параллели и найти форматы, которые не представлены в Петербурге.
– Насколько сейчас сложнее стало привлекать инвестиции для девелоперских проектов?
– Ситуация с кредитами в настоящий момент следующая: наиболее часто востребованная форма в последнее время – проектное финансирование. Ситуация, при которой банк принимает на себя проектные риски. Это – процентная и возвратная основа по своей сути, но такой риск не сопоставим с полным покрытием. Поэтому банк, разделяя риски с девелопером, изначально устанавливает более высокую ставку, чем та, по которой он размещает средства, полностью обеспеченные покрытием.
Динамика по проектному финансированию – отрицательная для девелоперов. Ставка после известных проблем, возникших в США летом 2007 года, сначала выросла очень резко, потом произошел небольшой откат. Сейчас она стабильно растет. Если раньше проектное финансирование можно было получить по ставке 13-14 процентов годовых в долларах на срок более пяти лет, то после кризиса его стоимость выросла до 18 процентов. Сейчас проектное финансирование можно получить по ставке от 15 процентов. При этом существенно сократилось количество банков и объем ресурсов, которые готовы выделять под подобные проекты.
Привлечение инвестиционных ресурсов стало более сложной задачей. Это видно по текущим размещениям. Происходит переоценка рисков в сфере недвижимости в целом и финансовых продуктов, которые есть на этом рынке. Многие размещения откладываются из-за того, что предлагается изначальный дисконт к той оценке, которая была проведена в середине и в конце 2007 года. Целый ряд компаний отказались от идеи IPO – первичного размещения на бирже, просто понимая, что сейчас неудачная конъюнктура. С другой стороны, компании, которые разместились вовремя – в начале 2007 года или летом, по стоимости акций имеют отрицательную динамику по сравнению с ценой размещения.
Это говорит о том, что интерес инвесторов к девелоперским и строительным компаниям, потенциально интересным и перспективным, пока отсутствует из-за неясности на рынке. Аналогичная ситуация с привлечением инвестиций в проект – это также связано с набором определенных рисков, в том числе и системных на рынке недвижимости. С одной стороны, когда из шести сделок происходит четыре-пять, можно сказать, что это – степень погрешности. Но в целом, на мой взгляд, сейчас идет переоценка проектов, причем на разных стадиях. Ситуация стала принципиально иной, чем она была даже летом 2007 года.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Кредитная история
