Доступность жилищного вопроса
13.04.2008
Зал «Жилая недвижимость» на прошедшей в Петербурге Ярмарке недвижимости оказался, пожалуй,
самым посещаемым. Некоторые
заседания круглых столов не смогли вместить всех желающих присутствовать на обсуждении тем.
Многолюдно было на семинаре, посвященному «анализу вторичного рынка, тенденциям и прогнозам рынка». Заинтересованность вызвала и тема «Если Вы попали под реновацию…». Часть горожан всерьез задумались о «доступном загороде». Ну а на сессии «Городская программа расселения коммунальных квартир» были заняты не только все посадочные, но и стоячие места. Все круглые столы прошли в основном по схеме «вопрос – ответ». Вопросов было неисчислимое количество. Эксперты отвечали охотно.
ВториЧный рост
Петербургское жилье на вторичном рынке в 2008 году будет дорожать. К такому единодушному мнению пришли все без исключения участники круглого стола «Анализ вторичного рынка, тенденции и прогнозы рынка». К примеру, в феврале, по сведениям аналитика Бюллетеня недвижимости Сергея Бобашева, рост стоимости вторичного жилья зафиксирован на 2 процента в неделю, что, по словам специалиста, «близко к показателям 2006 года». Аналитик предположил, что причиной такого роста стал «дефицит, образовавшийся на рынке ликвидных предложений». Произошло это в связи с относительной стабильностью рынка в минувшем году.
Большинство ликвидных объектов были реализованы в 2007 году из-за слабого роста рынка на 1-2 процента в месяц, а также из-за значительного роста выдачи ипотечных кредитов. Их, к примеру, за третий квартал прошлого года было выдано 8 тысяч на сумму 20 млрд рублей. И даже ужесточение требований банков к участникам ипотеки тенденция по покупке жилья продолжилась и в 2008 году, что привело к «игре на повышение» продавцов.
В то же время в настоящее время рынок, по словам Сергея Бобашева, успокоился, и «рост цен составляет менее 1 процента в неделю». Так что по итогам месяца рост цен вряд ли составит 1,5 процента – уровень стандартной инфляции. В дальнейшем аналитик предполагает, что «летом не прогнозируется серьезных изменений, а осенью возможно ускорение темпов роста цен». В итоге по истечении года цены на вторичную недвижимость вырастут в целом на 50 процентов, заключил специалист. В настоящий период стоимость 1 кв. метра «вторички» в Петербурге составляет 93 тыс. рублей.
Аналитики рынка отмечают, что цены на жилье в Петербурге постепенно приближаются к московским. Если раньше цены отличались в два раза, то сейчас в столице средняя цена «квадрата» $5,1 тыс., а в городе на Неве приближается к $4 тыс.
Слабым утешением для петербуржцев стало заявление представителя Российской гильдии риэлторов Павла Созинова о том, что «цены на недвижимость растут и в других регионах». Во всех городах с населением свыше миллиона человек цена превысила $2,5 тыс. за 1 кв. метр площади. Показатели Екатеринбурга – 65 тыс. рублей за «квадрат» жилья, Красноярск зафиксировал среднюю цену за кв. метр в районе 60 тысяч. Немногим ниже показатели в Уфе – 51 тысяча, в Омске – 45 тыс. рублей за кв. метр. Самый значительный рост, по утверждению г-на Созинова, зафиксирован на юге России: в Волгограде – 7 процентов в месяц и Краснодаре – 2,5 процента. И чем ближе Олимпиада в Сочи, тем тенденция цен выше. Возвращаясь в Северную столицу, представитель гильдии риэлторов заявил, что объемы ипотечных сделок в Петербурге составляют 15 процентов от общего объема покупок на рынке недвижимости, и это соотношение в 2008 году не уменьшится. Вдобавок дополнительные средства в размере 75 млрд рублей появятся на рынке в ближайшие 8 лет в рамках реализации программы расселения коммуналок, что также скажется на росте цен.
Поле без прописки
Есть возможность избежать мучений жизни в перенаселенной коммуналке, переехав за пределы города. При этом в идеале стоит рассматривать 30-километровую зону
вокруг Петербурга, которую можно рассматривать как «альтернативу жизни в городе», – заявил на следующем круглом столе «Доступный загород» директор департамента коттеджей и загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. И тут же привел положительные моменты – это ваше собственное жилье, отдаленное к тому же от соседей, чистый воздух и дачный ландшафт. Однако на этом плюсы загородного строительства заканчиваются. Отвечая на вопросы граждан, Андрей Уманский перечислил моменты отрицательные.
Один из главных минусов – это отсутствие нормальной инфраструктуры. И если поставить ларек с минимумом продуктов возможно практически сразу, то до нормального магазина далековато либо по времени, либо по расстоянию. Из числа проблемных вопросов, относящихся к социальной инфраструктуре, это удаленность детских садов, а то и полное их отсутствие; плохие автомобильные дороги. В представленных на выставке предложениях в графе «качество дороги» зачастую можно встретить пометки: «пока грунтовая», «грунт + асфальт», а то и вообще стоит прочерк. Могут возникнуть проблемы и со строительными материалами.
Но самое главное – в этих поселках практически невозможно прописаться. Исключение составляет только земля, относящаяся к категории земель поселений. Если же это сельхозугодия, то в настоящее время, по словам Андрея Уманского, муниципальные власти не хотят «брать на себя смелость провести процедуру по переводу этих земель в земли поселений», так как до сих пор нет подзаконных Земельному кодексу актов.
Аналитик отметил, что особенно тщательно необходимо подходить к приобретению земли на основании садовой книжки, и «мы не советуем это делать». Возвращаясь к прописке, г-н Уманский вспомнил лишь один случай разрешения процедуры регистрации – в поселке Павловка-2. В остальных случаях мытарства жителей продолжаются уже несколько лет.
И все же коттеджные поселки активно развиваются. Сейчас, по словам специалиста, наиболее востребованы территории Курортного и Выборгского районов Петербурга.
Удаляясь от города, самыми застраивающимися, а значит, самыми дорогими, считаются территории в непосредственной близости от Репино и Комарово. Активно развиваются пригороды Выборга – поближе к Финляндии, а также начинают активно скупаться земли Кингисеппского района. Это связано, как подметил Андрей Уманский, с объективной причиной – развитием Усть-Луги, а главное, с субъективной – «вступлением Эстонии в Шенгенскую зону». Успешно продаются живописные участки в лесных массивах Рощино и Соснового Бора, растут и цены в этих районах. Сейчас средняя цена, по словам г-на Уманского, составляет 40-45 у.е. за сотку. Однако движение цен вверх заставляет покупателей совершать сделки уже и по 60 у.е. за сотку. Цена предложения агентств за уже готовые коттеджи колеблется от 3 до 22 млн рублей.
Спор с властью
«Униженные и оскорбленные», а также потенциально таковые собрались на обсуждение темы «Если вы попали под реновацию. Правовые вопросы и «белые пятна» расселения жильцов при изъятии домов для государственных нужд». Семинар под таким названием вел генеральный директор ЗАО «Недвижимость Санкт-Петербурга» Сергей Грудинин, который напомнил, что сейчас реновация территорий, а точнее расселение домов, продолжается в районе строительства КАД. Несмотря на давность вопроса, в районе пр. Обуховской Обороны «до сих пор не расселены по 5-8 квартир в доме». Есть некоторые проблемы с расселением квартир в районе Муринской развязки.
В случаях же изъятия земель под государственные нужды городские власти не сильно стараются учесть все пожелания трудящихся. И если на расселении квартала Шкапина – Розенштейна основной упор справедливо делался на серьезные проблемы с экологией, то в других ситуациях существуют серьезные разногласия между «старыми» и «новыми» собственниками. По словам другого специалиста круглого стола Евгения Козлова, «наниматели не хотят расставаться с привычной жизнью в своем районе», тогда как жителям предлагается переехать в те места, где есть социальное строительство, к примеру в Колпино. Для собственников тоже не всегда есть возможность получить приемлемые варианты. Евгений Козлов отмечает, что те компенсации, которые предлагаются жителям, рассчитываются по определенным тарифам, которые порой не отвечают реальному положению цен на рынке. К тому же они абсолютно не учитывают инфляцию. Не учитывается потеря той самой социальной инфраструктуры, которую теряет житель с 20-30-летним «стажем» проживания в своем районе, переезжая в необустроенные новостройки. Но самое главное, по мнению г-на Козлова, при расселении домов граждане должны иметь право на компенсацию за долю земельного участка под домом, однако формирование данных участков часто не производится. Возникает ситуация, когда законодательно право существует, а самих участков просто нет – не проведен необходимый кадастр. И эта же ситуация может возникать и далее, когда начнется массовая реновация кварталов с коммуналками-«хрущевками».
От коммуны к капиталу
Новизна вопроса и отсутствие должного информирования заставила собраться на семинар «Городская программа расселения коммунальных квартир» всех – от мала до велика. Представители Горжилобмена скрупулезно объяснили сам механизм программы. До 2016 года правом участвовать в программе будут обладать граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий. Условиями также являются: проживание в городе не менее 10 лет, отсутствие иных жилых помещений в Санкт-Петербурге.
Тем не менее вопросы возникли в основном частного характера. К примеру, что делать, если не все жители вашей коммуналки хотят переезжать? Представители Горжилобмена предложили тем, кто является собственником своего жилья, продать свою комнату и доплатить разницу, а нанимателям стать собственниками. Город оценивает 1 кв. метр в 82 тыс. рублей. Плюс социальная выплата от государства 30 процентов, правда, только для тех, кто стоит в очереди.
Поскольку программа только началась, то сейчас в реестре Горжилобмена пока 166 адресов. К участию в программе готова 71 квартира. На 10 объектов есть уже претенденты – частные инвесторы. Первые выплаты начнутся уже в апреле. Сроки оформления 2-3 месяца.
Квартирный вопрос
Программа «Жилье 2000» как-то не задалась, очередь на улучшение жилищных условий фактически распалась, социальное жилье полагается далеко не всем. Все эти нюансы направили стопы горожан на Ярмарку недвижимости. Организаторы отмечают, что посещаемость выставки существенно выросла. Практически к каждому стенду до конца работы стояли очереди. Больше всего жители Петербурга интересовались ипотечными программами, процентами и сроками кредитов. Кое-кто, воспользовавшись предлагаемыми во время работы Ярмарки скидками, даже заключал договоры.
Среди других стендов, пожалуй, наибольшее внимание посетителей было обращено к презентации «Балтийской Жемчужины». Граждане активно заполняли анкеты и оставляли свои контакты. Ну а сама компания обещает, что уже в апреле-мае начнет продажу первых апартаментов своего комплекса. При этом цена предполагается в пределах $2,5-3 тыс. за квадратный метр.
Автор: Андрей Рысев
самым посещаемым. Некоторые
заседания круглых столов не смогли вместить всех желающих присутствовать на обсуждении тем.
Многолюдно было на семинаре, посвященному «анализу вторичного рынка, тенденциям и прогнозам рынка». Заинтересованность вызвала и тема «Если Вы попали под реновацию…». Часть горожан всерьез задумались о «доступном загороде». Ну а на сессии «Городская программа расселения коммунальных квартир» были заняты не только все посадочные, но и стоячие места. Все круглые столы прошли в основном по схеме «вопрос – ответ». Вопросов было неисчислимое количество. Эксперты отвечали охотно.
ВториЧный рост
Петербургское жилье на вторичном рынке в 2008 году будет дорожать. К такому единодушному мнению пришли все без исключения участники круглого стола «Анализ вторичного рынка, тенденции и прогнозы рынка». К примеру, в феврале, по сведениям аналитика Бюллетеня недвижимости Сергея Бобашева, рост стоимости вторичного жилья зафиксирован на 2 процента в неделю, что, по словам специалиста, «близко к показателям 2006 года». Аналитик предположил, что причиной такого роста стал «дефицит, образовавшийся на рынке ликвидных предложений». Произошло это в связи с относительной стабильностью рынка в минувшем году.
Большинство ликвидных объектов были реализованы в 2007 году из-за слабого роста рынка на 1-2 процента в месяц, а также из-за значительного роста выдачи ипотечных кредитов. Их, к примеру, за третий квартал прошлого года было выдано 8 тысяч на сумму 20 млрд рублей. И даже ужесточение требований банков к участникам ипотеки тенденция по покупке жилья продолжилась и в 2008 году, что привело к «игре на повышение» продавцов.
В то же время в настоящее время рынок, по словам Сергея Бобашева, успокоился, и «рост цен составляет менее 1 процента в неделю». Так что по итогам месяца рост цен вряд ли составит 1,5 процента – уровень стандартной инфляции. В дальнейшем аналитик предполагает, что «летом не прогнозируется серьезных изменений, а осенью возможно ускорение темпов роста цен». В итоге по истечении года цены на вторичную недвижимость вырастут в целом на 50 процентов, заключил специалист. В настоящий период стоимость 1 кв. метра «вторички» в Петербурге составляет 93 тыс. рублей.
Аналитики рынка отмечают, что цены на жилье в Петербурге постепенно приближаются к московским. Если раньше цены отличались в два раза, то сейчас в столице средняя цена «квадрата» $5,1 тыс., а в городе на Неве приближается к $4 тыс.
Слабым утешением для петербуржцев стало заявление представителя Российской гильдии риэлторов Павла Созинова о том, что «цены на недвижимость растут и в других регионах». Во всех городах с населением свыше миллиона человек цена превысила $2,5 тыс. за 1 кв. метр площади. Показатели Екатеринбурга – 65 тыс. рублей за «квадрат» жилья, Красноярск зафиксировал среднюю цену за кв. метр в районе 60 тысяч. Немногим ниже показатели в Уфе – 51 тысяча, в Омске – 45 тыс. рублей за кв. метр. Самый значительный рост, по утверждению г-на Созинова, зафиксирован на юге России: в Волгограде – 7 процентов в месяц и Краснодаре – 2,5 процента. И чем ближе Олимпиада в Сочи, тем тенденция цен выше. Возвращаясь в Северную столицу, представитель гильдии риэлторов заявил, что объемы ипотечных сделок в Петербурге составляют 15 процентов от общего объема покупок на рынке недвижимости, и это соотношение в 2008 году не уменьшится. Вдобавок дополнительные средства в размере 75 млрд рублей появятся на рынке в ближайшие 8 лет в рамках реализации программы расселения коммуналок, что также скажется на росте цен.
Поле без прописки
Есть возможность избежать мучений жизни в перенаселенной коммуналке, переехав за пределы города. При этом в идеале стоит рассматривать 30-километровую зону
вокруг Петербурга, которую можно рассматривать как «альтернативу жизни в городе», – заявил на следующем круглом столе «Доступный загород» директор департамента коттеджей и загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. И тут же привел положительные моменты – это ваше собственное жилье, отдаленное к тому же от соседей, чистый воздух и дачный ландшафт. Однако на этом плюсы загородного строительства заканчиваются. Отвечая на вопросы граждан, Андрей Уманский перечислил моменты отрицательные.
Один из главных минусов – это отсутствие нормальной инфраструктуры. И если поставить ларек с минимумом продуктов возможно практически сразу, то до нормального магазина далековато либо по времени, либо по расстоянию. Из числа проблемных вопросов, относящихся к социальной инфраструктуре, это удаленность детских садов, а то и полное их отсутствие; плохие автомобильные дороги. В представленных на выставке предложениях в графе «качество дороги» зачастую можно встретить пометки: «пока грунтовая», «грунт + асфальт», а то и вообще стоит прочерк. Могут возникнуть проблемы и со строительными материалами.
Но самое главное – в этих поселках практически невозможно прописаться. Исключение составляет только земля, относящаяся к категории земель поселений. Если же это сельхозугодия, то в настоящее время, по словам Андрея Уманского, муниципальные власти не хотят «брать на себя смелость провести процедуру по переводу этих земель в земли поселений», так как до сих пор нет подзаконных Земельному кодексу актов.
Аналитик отметил, что особенно тщательно необходимо подходить к приобретению земли на основании садовой книжки, и «мы не советуем это делать». Возвращаясь к прописке, г-н Уманский вспомнил лишь один случай разрешения процедуры регистрации – в поселке Павловка-2. В остальных случаях мытарства жителей продолжаются уже несколько лет.
И все же коттеджные поселки активно развиваются. Сейчас, по словам специалиста, наиболее востребованы территории Курортного и Выборгского районов Петербурга.
Удаляясь от города, самыми застраивающимися, а значит, самыми дорогими, считаются территории в непосредственной близости от Репино и Комарово. Активно развиваются пригороды Выборга – поближе к Финляндии, а также начинают активно скупаться земли Кингисеппского района. Это связано, как подметил Андрей Уманский, с объективной причиной – развитием Усть-Луги, а главное, с субъективной – «вступлением Эстонии в Шенгенскую зону». Успешно продаются живописные участки в лесных массивах Рощино и Соснового Бора, растут и цены в этих районах. Сейчас средняя цена, по словам г-на Уманского, составляет 40-45 у.е. за сотку. Однако движение цен вверх заставляет покупателей совершать сделки уже и по 60 у.е. за сотку. Цена предложения агентств за уже готовые коттеджи колеблется от 3 до 22 млн рублей.
Спор с властью
«Униженные и оскорбленные», а также потенциально таковые собрались на обсуждение темы «Если вы попали под реновацию. Правовые вопросы и «белые пятна» расселения жильцов при изъятии домов для государственных нужд». Семинар под таким названием вел генеральный директор ЗАО «Недвижимость Санкт-Петербурга» Сергей Грудинин, который напомнил, что сейчас реновация территорий, а точнее расселение домов, продолжается в районе строительства КАД. Несмотря на давность вопроса, в районе пр. Обуховской Обороны «до сих пор не расселены по 5-8 квартир в доме». Есть некоторые проблемы с расселением квартир в районе Муринской развязки.
В случаях же изъятия земель под государственные нужды городские власти не сильно стараются учесть все пожелания трудящихся. И если на расселении квартала Шкапина – Розенштейна основной упор справедливо делался на серьезные проблемы с экологией, то в других ситуациях существуют серьезные разногласия между «старыми» и «новыми» собственниками. По словам другого специалиста круглого стола Евгения Козлова, «наниматели не хотят расставаться с привычной жизнью в своем районе», тогда как жителям предлагается переехать в те места, где есть социальное строительство, к примеру в Колпино. Для собственников тоже не всегда есть возможность получить приемлемые варианты. Евгений Козлов отмечает, что те компенсации, которые предлагаются жителям, рассчитываются по определенным тарифам, которые порой не отвечают реальному положению цен на рынке. К тому же они абсолютно не учитывают инфляцию. Не учитывается потеря той самой социальной инфраструктуры, которую теряет житель с 20-30-летним «стажем» проживания в своем районе, переезжая в необустроенные новостройки. Но самое главное, по мнению г-на Козлова, при расселении домов граждане должны иметь право на компенсацию за долю земельного участка под домом, однако формирование данных участков часто не производится. Возникает ситуация, когда законодательно право существует, а самих участков просто нет – не проведен необходимый кадастр. И эта же ситуация может возникать и далее, когда начнется массовая реновация кварталов с коммуналками-«хрущевками».
От коммуны к капиталу
Новизна вопроса и отсутствие должного информирования заставила собраться на семинар «Городская программа расселения коммунальных квартир» всех – от мала до велика. Представители Горжилобмена скрупулезно объяснили сам механизм программы. До 2016 года правом участвовать в программе будут обладать граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий. Условиями также являются: проживание в городе не менее 10 лет, отсутствие иных жилых помещений в Санкт-Петербурге.
Тем не менее вопросы возникли в основном частного характера. К примеру, что делать, если не все жители вашей коммуналки хотят переезжать? Представители Горжилобмена предложили тем, кто является собственником своего жилья, продать свою комнату и доплатить разницу, а нанимателям стать собственниками. Город оценивает 1 кв. метр в 82 тыс. рублей. Плюс социальная выплата от государства 30 процентов, правда, только для тех, кто стоит в очереди.
Поскольку программа только началась, то сейчас в реестре Горжилобмена пока 166 адресов. К участию в программе готова 71 квартира. На 10 объектов есть уже претенденты – частные инвесторы. Первые выплаты начнутся уже в апреле. Сроки оформления 2-3 месяца.
Квартирный вопрос
Программа «Жилье 2000» как-то не задалась, очередь на улучшение жилищных условий фактически распалась, социальное жилье полагается далеко не всем. Все эти нюансы направили стопы горожан на Ярмарку недвижимости. Организаторы отмечают, что посещаемость выставки существенно выросла. Практически к каждому стенду до конца работы стояли очереди. Больше всего жители Петербурга интересовались ипотечными программами, процентами и сроками кредитов. Кое-кто, воспользовавшись предлагаемыми во время работы Ярмарки скидками, даже заключал договоры.
Среди других стендов, пожалуй, наибольшее внимание посетителей было обращено к презентации «Балтийской Жемчужины». Граждане активно заполняли анкеты и оставляли свои контакты. Ну а сама компания обещает, что уже в апреле-мае начнет продажу первых апартаментов своего комплекса. При этом цена предполагается в пределах $2,5-3 тыс. за квадратный метр.
Автор: Андрей Рысев
рубрика:
Тенденции и перспективы
