Жилье: первые итоги, долгосрочные прогнозы
13.04.2008
Основными тенденциями на рынке жилой недвижимости в текущем году станут: значительный рост цен, прежде всего на жилье экономкласса, сохраняющийся дефицит в сегменте элитной недвижимости, являющийся следствием преобладания спроса над предложением.
Рост цен в I квартале 2008 года был значителен, составил порядка 15–20 процентов в зависимости от класса, к лету ожидается некоторое (сезонное) затишье, к осени рост цен может активизироваться.
ЦеноваЯ планка
Согласно прогнозам аналитиков средний рост цен квадратного метра жилья по всем сегментам ожидается на уровне 30 процентов, причем основной рост – до 40 процентов за год – придется на самое «доступное» жилье классов «эконом» и «комфорт». «Основная причина повышенного спроса на недвижимость в этих сегментах – рост покупательской способности населения, неудовлетворенный спрос, рост стоимости строительных материалов, а также развитие ипотечных программ, – отмечает Алексей Бегунов, генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости». – Финансовый кризис на мировых рынках пока не отразился на покупательской способности населения. Наоборот, народ стал быстрее думать и быстрее принимать решения. В целом же оценить первые итоги кризиса можно будет уже в ближайшее время».
По мнению экспертов АРИН, ценовая ситуация в Петербурге в ближайшие годы будет развиваться следующим образом. В 2008 и 2009 годах рост предложения на рынке по-прежнему не будет успевать за ростом доходов населения и развитием ипотеки. В 2009 году будет наблюдаться наибольший рост – 15–20 процентов. В 2010 году рост цен замедлится в связи с началом продаж в грандиозных проектах освоения территорий и составит около 8–10 процентов. В 2011 году появятся первые проекты на месте кварталов «хрущевок», рост цен прекратится или произойдет коррекция вниз, но не более 3–5 процентов за год.
Параметры ввода
По данным правительства Санкт-Петербурга, в текущем году должно быть введено в эксплуатацию 2,75 млн кв. метров жилья. За два первых месяца 2008 года всего было сдано более 280 тыс. кв. метров. Таким образом, можно предположить, что ритмичность ввода, которую отмечали строительные чиновники в прошлом году, сохранится и в году нынешнем.
В 2008 году заявлен большей объем новых объектов, что может быть связано с «бумом» на рынке жилья, произошедшим в 2006 году: на фоне высокой активности спроса было начато много новых проектов строительства жилья, ввод которых ожидается в 2008 году.
В перспективе ожидается снижение доли жилья класса «эконом» за счет возведения более качественного жилья класса «комфорт». После 2010 года значительный рост объемов предложения типового жилья («эконом» и «комфорт») будет происходить за счет реализации масштабных проектов, таких как микрорайон «Цветочный город», «Югорский край», комплекс «Красные Зори».
Элитные перспективы
На рынке отмечается дефицит предложения элитных объектов, как по географии местоположения, так и по требуемым покупателем характеристикам. В 2007 году примерно у 10 процентов объектов сроки сдачи были перенесены. С начала 2007 года рост цен в элитном сегменте составил 25–30 процентов. Наибольший всплеск произошел в III квартале 2007 года (прирост составил порядка 14 процентов). Одной из причин значительного роста цен является то, что весомая часть существующего предложения сконцентрирована на Крестовском острове. В этом году большая часть этих домов-комплексов находится на этапе сдачи. В связи с этим происходит характерный для последнего этапа реализации дома скачок цен. Также на рост цен в 2008 году повлияет выход на рынок новых объектов элитной недвижимости стоимостью более 450 тыс. рублей за кв. метр.
В текущем году наибольший ввод жилья элитного класса намечен в Петроградском районе, особенно на территории Крестовского острова. В целом это совпадает с покупательскими предпочтениями: согласно нашим исследованиям максимальный спрос на элитное жилье приходится на Центральный район города, затем следуют Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский районы.
«Постепенно элитное строительство отходит от центра. Дело в том, что сегодня в центре города формируется деловая зона. А объекты коммерческой недвижимости нельзя отнести к числу хороших соседей для жилья класса «элит», – считает Алексей Бегунов.
К перспективным районам размещения элитных домов, по мнению эксперта, можно отнести часть Выборгского, Приморского, Красногвардейского и Адмиралтейского районов. Например, в Выборгском – это «Монблан», в Красногвардейском – «Охта Разлив», в Адмиралтейском – «Новая Голландия». Эти районы расположены в непосредственной близости от центра города и имеют хорошую транспортную доступность (близость к КАД). Благодаря чему их жители смогут без проблем добираться не только в центр Петербурга, но и за город.
В дальнейшем продолжится тенденция уменьшения элитного жилья (за счет дефицита пятен в центральной части города), предложение остальных классов продолжит плавный рост. После 2009 года будет значительно увеличиваться доля типового жилья, преимущественно за счет реализации масштабных проектов.
В целом же в ближайшие несколько лет аналитики предсказывают сокращение объемов элитного жилья в связи с нехваткой участков в локациях, считающихся элитными. В перспективе намечается децентрализация элитного рынка – вовлечение под строительство элитных домов территорий, выходящих за границы центральных районов. В элитном сегменте характерно появление масштабных проектов с большим количеством квартир, в том числе связанные с реконструкцией целых кварталов («Парадный квартал», дом на набережной Робеспьера, 4 и другие), формирующие однородную социальную среду. Темпы роста цен на жилую элитную недвижимость в центральных районах будут стабильными, в среднем – 15–20 процентов в год.
В целом на рынке продолжится тенденция ухода с рынка «слабых» компаний и рост требований к профессионализму девелоперов, их опыту работы с элитными проектами и финансовой устойчивости. Одной из ожидаемых тенденций рынка является политика застройщиков открывать продажи квартир в жилых элитных домах на высокой стадии готовности дома, что позволит продавать элитные квартиры по более высокой цене, чем на нулевой стадии.
Автор:
Рост цен в I квартале 2008 года был значителен, составил порядка 15–20 процентов в зависимости от класса, к лету ожидается некоторое (сезонное) затишье, к осени рост цен может активизироваться.
ЦеноваЯ планка
Согласно прогнозам аналитиков средний рост цен квадратного метра жилья по всем сегментам ожидается на уровне 30 процентов, причем основной рост – до 40 процентов за год – придется на самое «доступное» жилье классов «эконом» и «комфорт». «Основная причина повышенного спроса на недвижимость в этих сегментах – рост покупательской способности населения, неудовлетворенный спрос, рост стоимости строительных материалов, а также развитие ипотечных программ, – отмечает Алексей Бегунов, генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости». – Финансовый кризис на мировых рынках пока не отразился на покупательской способности населения. Наоборот, народ стал быстрее думать и быстрее принимать решения. В целом же оценить первые итоги кризиса можно будет уже в ближайшее время».
По мнению экспертов АРИН, ценовая ситуация в Петербурге в ближайшие годы будет развиваться следующим образом. В 2008 и 2009 годах рост предложения на рынке по-прежнему не будет успевать за ростом доходов населения и развитием ипотеки. В 2009 году будет наблюдаться наибольший рост – 15–20 процентов. В 2010 году рост цен замедлится в связи с началом продаж в грандиозных проектах освоения территорий и составит около 8–10 процентов. В 2011 году появятся первые проекты на месте кварталов «хрущевок», рост цен прекратится или произойдет коррекция вниз, но не более 3–5 процентов за год.
Параметры ввода
По данным правительства Санкт-Петербурга, в текущем году должно быть введено в эксплуатацию 2,75 млн кв. метров жилья. За два первых месяца 2008 года всего было сдано более 280 тыс. кв. метров. Таким образом, можно предположить, что ритмичность ввода, которую отмечали строительные чиновники в прошлом году, сохранится и в году нынешнем.
В 2008 году заявлен большей объем новых объектов, что может быть связано с «бумом» на рынке жилья, произошедшим в 2006 году: на фоне высокой активности спроса было начато много новых проектов строительства жилья, ввод которых ожидается в 2008 году.
В перспективе ожидается снижение доли жилья класса «эконом» за счет возведения более качественного жилья класса «комфорт». После 2010 года значительный рост объемов предложения типового жилья («эконом» и «комфорт») будет происходить за счет реализации масштабных проектов, таких как микрорайон «Цветочный город», «Югорский край», комплекс «Красные Зори».
Элитные перспективы
На рынке отмечается дефицит предложения элитных объектов, как по географии местоположения, так и по требуемым покупателем характеристикам. В 2007 году примерно у 10 процентов объектов сроки сдачи были перенесены. С начала 2007 года рост цен в элитном сегменте составил 25–30 процентов. Наибольший всплеск произошел в III квартале 2007 года (прирост составил порядка 14 процентов). Одной из причин значительного роста цен является то, что весомая часть существующего предложения сконцентрирована на Крестовском острове. В этом году большая часть этих домов-комплексов находится на этапе сдачи. В связи с этим происходит характерный для последнего этапа реализации дома скачок цен. Также на рост цен в 2008 году повлияет выход на рынок новых объектов элитной недвижимости стоимостью более 450 тыс. рублей за кв. метр.
В текущем году наибольший ввод жилья элитного класса намечен в Петроградском районе, особенно на территории Крестовского острова. В целом это совпадает с покупательскими предпочтениями: согласно нашим исследованиям максимальный спрос на элитное жилье приходится на Центральный район города, затем следуют Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский районы.
«Постепенно элитное строительство отходит от центра. Дело в том, что сегодня в центре города формируется деловая зона. А объекты коммерческой недвижимости нельзя отнести к числу хороших соседей для жилья класса «элит», – считает Алексей Бегунов.
К перспективным районам размещения элитных домов, по мнению эксперта, можно отнести часть Выборгского, Приморского, Красногвардейского и Адмиралтейского районов. Например, в Выборгском – это «Монблан», в Красногвардейском – «Охта Разлив», в Адмиралтейском – «Новая Голландия». Эти районы расположены в непосредственной близости от центра города и имеют хорошую транспортную доступность (близость к КАД). Благодаря чему их жители смогут без проблем добираться не только в центр Петербурга, но и за город.
В дальнейшем продолжится тенденция уменьшения элитного жилья (за счет дефицита пятен в центральной части города), предложение остальных классов продолжит плавный рост. После 2009 года будет значительно увеличиваться доля типового жилья, преимущественно за счет реализации масштабных проектов.
В целом же в ближайшие несколько лет аналитики предсказывают сокращение объемов элитного жилья в связи с нехваткой участков в локациях, считающихся элитными. В перспективе намечается децентрализация элитного рынка – вовлечение под строительство элитных домов территорий, выходящих за границы центральных районов. В элитном сегменте характерно появление масштабных проектов с большим количеством квартир, в том числе связанные с реконструкцией целых кварталов («Парадный квартал», дом на набережной Робеспьера, 4 и другие), формирующие однородную социальную среду. Темпы роста цен на жилую элитную недвижимость в центральных районах будут стабильными, в среднем – 15–20 процентов в год.
В целом на рынке продолжится тенденция ухода с рынка «слабых» компаний и рост требований к профессионализму девелоперов, их опыту работы с элитными проектами и финансовой устойчивости. Одной из ожидаемых тенденций рынка является политика застройщиков открывать продажи квартир в жилых элитных домах на высокой стадии готовности дома, что позволит продавать элитные квартиры по более высокой цене, чем на нулевой стадии.
Автор:
рубрика:
Статистика и аналитика
