Загородная мода
13.04.2008
«Сезон весна-лето 2008» – обычно такими словами представляют на подиумах Парижа или Милана новые коллекции модных кутюрье. В Петербурге АР Санкт-Петербурга и Ленобласти таким образом представила круглый стол, посвященный загородной недвижимости.
Проектные декларации
Руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева сообщила, что за первый квартал 2008 года на рынок вышли 25 поселков. Сейчас на загородном первичном рынке около 140 коттеджных и малоэтажных комплексов, где открыты продажи. В их число входят: таунхаусы, иногда еще и квартиры в малоэтажных домах; 34 проекта с предложением только таунхаусов, возможно, совместно с квартирами; пять проектов вышли в продажу в первом квартале 2008 года.
Отмечено около 90 проектов коттеджных поселков, а также проекты, где представлены только таунхаусы, возможно, совместно с квартирами. На стадии заявленного проекта около 70 коттеджных поселков, в том числе и крупномасштабных, куда входит, помимо коттеджной застройки, и такой формат жилья, как таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах, 20 проектов с предложением только таунхаусов, часть с малоэтажными квартирами.
В настоящий момент наибольшее количество проектов реализуется в Выборгском и Всеволожском районах Ленобласти. Во Всеволожском районе новые проекты составили 32 процента от всего количества поселков, которые вышли на продажу. В настоящее время на территории Всеволожского района в продаже находится 25 коттеджных поселков.
Растет количество проектов в южном направлении, сейчас там становится заметна активизация рынка – заявляются к освоению крупные земельные участки и новые проекты. Так, заявлено (но продажи еще не открыты) в Тосненском, Гатчинском районах четыре проекта коттеджных поселков.
Трудности перевода
Директор всеволожского отделения ООО «Александр» Марина Климчук рассказала о трудностях с оформлением загородных объектов. Например, во Всеволожске все действия по земле происходят через так называемое «единое окно». «Наш заказчик просил объединить два земельных объекта и присвоить им единый кадастровый номер. В течение года постановление не было издано, – рассказывает Марина Климчук. – Когда мы стали выяснять ситуацию, нас сначала отправили в приемную к главе администрации города Всеволожска, затем к сотрудникам, которые привозят документы из «единого окна», затем к главному архитектору города. В итоге, когда мы написали жалобу на имя главы администрации, нас мягко пожурили: «Вообще вы не к нам подавали заявление, а в «единое окно». Вот с них и спрашивайте». Хотя, в принципе, издает все постановления Администрация Всеволожска. Проблема в том, что найти виноватого во всем этом не представляется возможным».
Средняя стоимость работ по оформлению пакета документов по загородной недвижимости составляет 30 тыс. рублей. Чаще всего оформление собственности на землю происходит перед продажей участка. «Многие думают, что если земля под домом находится в собственности, то стоимость объекта резко возрастает, хотя сегодня это неважно», – говорит Марина Климчук. Ключевой момент, влияющий на цену, – наличие коммуникаций или возможность их подведения, а также местоположение участка.
Руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина дополнила коллегу: «Стоимость работ по оформлению составляет действительно около 30 тыс. рублей, но к ней надо прибавить стоимость самих документов, включая кадастровую съемку. Это еще около 20–25 тыс. рублей, в случае, если документы делаются не в ускоренном режиме».
По времени процесс оформления сейчас может занимать до года. Проблема в том, что законы о дачной амнистии, земельном кадастре, вступившие в силу 1 марта 2008 года, толком не работают. «Такое впечатление, что их сочиняли люди, далекие от жизни. Сейчас процесс оформления застопорился, видимо, до момента получения инструкции о том, как пользоваться этим законом. Больно смотреть, когда люди ночами на руках пишут номерки этих очередей», – сетует Людмила Юшина.
Идеальный объект
Руководитель управления по работе с корпоративными клиентами ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Светлана Климова утверждает, что ипотека далеко не означает, что люди пользуются кредитом из-за нехватки денег. «Как раз объекты загородной недвижимости лишний раз доказывают, что они приобретаются не только как первое жилье и возможность приобрести объект дешевле, чем в городе», – отмечает эксперт. По ее словам, есть интерес и к дорогим коттеджам, и к строящимся домам, куда вкладываются деньги с целью инвестиций. Если речь идет о собственниках бизнеса, то сегодня интереснее взять ипотеку, чем вынимать деньги из оборота.
Далеко не все банки готовы рассматривать объекты в Ленобласти. До сих пор остается ограничение по километражу от города. Также банки не готовы рассматривать любую точку Ленобласти, скажем, небольшой поселок. Они обращают внимание только на города, и готовы давать ипотеку только в их черте. По словам Светланы Климовой, если в городе с разными программами по ипотеке работает около 40 банков, то в области – не более десяти. При этом в пик сезона по ипотеке проходит не более 15–20 процентов сделок.
Требования к заемщику на городском и загородном рынках сейчас стали одинаковыми. Однако ограничения по предмету залога на загородном рынке присутствуют. В частности, до сих пор не снято ограничение по этажности. Многие банки не готовы кредитовать объекты выше двух этажей в худшем случае, в лучшем – выше пяти. Также есть проблема кредитования деревянных построек или домов с деревянными перекрытиями. Размер первого взноса по кредиту совпадает с городским. Однако 20 процентов от стоимости типовой трехкомнатной квартиры в спальном районе и, например, от элитного коттеджа стоимостью $1 млн – не одно и то же. Кроме того, речь идет о совсем иных размерах кредитов – не 5-6 млн рублей, как по городу, а если речь идет о приличных коттеджах, то очевидно, что здесь лимиты кредитования должны быть увеличены. При этом банки зачастую для области устанавливают меньшие лимиты кредитования, чем по городу.
По мнению Светланы Климовой, с точки зрения объектов, очень интересно покупать по ипотеке дачные дома, еще привлекательнее – землю. Однако предложения кредитов здесь серьезно ограничены, это не более трех банков. Если говорить о строящемся жилье, то никто не хочет расплачиваться с подрядчиком сразу, а ипотека предполагает перечисление по безналичному расчету всей суммы на счет подрядчика. Организовать стройку и затем не столкнуться с ситуацией, что денег нужно в два раза больше, не так просто.
Кредитование таунхаусов – отдельная тема. Они могут регистрироваться как доли, поскольку имеют общую стенку. «Надо понимать, что получить кредит под долю, а не отдельный объект недвижимости, практически невозможно», – напомнила эксперт. Есть проблема с ипотекой, когда дом оформлен в собственность, а земля под ним – нет. Скажем, если земля в аренде на три года у крупного застройщика, то срок ипотеки не может быть выше, чем срок аренды. Однако тогда ипотека теряет смысл, потому что суммы большие, и размер платежа становится неприемлемым.
Светланы Климова смоделировала идеальный объект для ипотеки с точки зрения банков. «Дорогой коттедж стоимостью от $1 млн, который находится среди аналогичных строений, в коттеджном поселке из ста и более домов, с городскими коммуникациями и развитой инфраструктурой. При этом земля оформлена в собственность. Однако на рынке таких объектов пока нет», – оговорилась она.
Автор: Дмитрий Малышев
Проектные декларации
Руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева сообщила, что за первый квартал 2008 года на рынок вышли 25 поселков. Сейчас на загородном первичном рынке около 140 коттеджных и малоэтажных комплексов, где открыты продажи. В их число входят: таунхаусы, иногда еще и квартиры в малоэтажных домах; 34 проекта с предложением только таунхаусов, возможно, совместно с квартирами; пять проектов вышли в продажу в первом квартале 2008 года.
Отмечено около 90 проектов коттеджных поселков, а также проекты, где представлены только таунхаусы, возможно, совместно с квартирами. На стадии заявленного проекта около 70 коттеджных поселков, в том числе и крупномасштабных, куда входит, помимо коттеджной застройки, и такой формат жилья, как таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах, 20 проектов с предложением только таунхаусов, часть с малоэтажными квартирами.
В настоящий момент наибольшее количество проектов реализуется в Выборгском и Всеволожском районах Ленобласти. Во Всеволожском районе новые проекты составили 32 процента от всего количества поселков, которые вышли на продажу. В настоящее время на территории Всеволожского района в продаже находится 25 коттеджных поселков.
Растет количество проектов в южном направлении, сейчас там становится заметна активизация рынка – заявляются к освоению крупные земельные участки и новые проекты. Так, заявлено (но продажи еще не открыты) в Тосненском, Гатчинском районах четыре проекта коттеджных поселков.
Трудности перевода
Директор всеволожского отделения ООО «Александр» Марина Климчук рассказала о трудностях с оформлением загородных объектов. Например, во Всеволожске все действия по земле происходят через так называемое «единое окно». «Наш заказчик просил объединить два земельных объекта и присвоить им единый кадастровый номер. В течение года постановление не было издано, – рассказывает Марина Климчук. – Когда мы стали выяснять ситуацию, нас сначала отправили в приемную к главе администрации города Всеволожска, затем к сотрудникам, которые привозят документы из «единого окна», затем к главному архитектору города. В итоге, когда мы написали жалобу на имя главы администрации, нас мягко пожурили: «Вообще вы не к нам подавали заявление, а в «единое окно». Вот с них и спрашивайте». Хотя, в принципе, издает все постановления Администрация Всеволожска. Проблема в том, что найти виноватого во всем этом не представляется возможным».
Средняя стоимость работ по оформлению пакета документов по загородной недвижимости составляет 30 тыс. рублей. Чаще всего оформление собственности на землю происходит перед продажей участка. «Многие думают, что если земля под домом находится в собственности, то стоимость объекта резко возрастает, хотя сегодня это неважно», – говорит Марина Климчук. Ключевой момент, влияющий на цену, – наличие коммуникаций или возможность их подведения, а также местоположение участка.
Руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина дополнила коллегу: «Стоимость работ по оформлению составляет действительно около 30 тыс. рублей, но к ней надо прибавить стоимость самих документов, включая кадастровую съемку. Это еще около 20–25 тыс. рублей, в случае, если документы делаются не в ускоренном режиме».
По времени процесс оформления сейчас может занимать до года. Проблема в том, что законы о дачной амнистии, земельном кадастре, вступившие в силу 1 марта 2008 года, толком не работают. «Такое впечатление, что их сочиняли люди, далекие от жизни. Сейчас процесс оформления застопорился, видимо, до момента получения инструкции о том, как пользоваться этим законом. Больно смотреть, когда люди ночами на руках пишут номерки этих очередей», – сетует Людмила Юшина.
Идеальный объект
Руководитель управления по работе с корпоративными клиентами ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Светлана Климова утверждает, что ипотека далеко не означает, что люди пользуются кредитом из-за нехватки денег. «Как раз объекты загородной недвижимости лишний раз доказывают, что они приобретаются не только как первое жилье и возможность приобрести объект дешевле, чем в городе», – отмечает эксперт. По ее словам, есть интерес и к дорогим коттеджам, и к строящимся домам, куда вкладываются деньги с целью инвестиций. Если речь идет о собственниках бизнеса, то сегодня интереснее взять ипотеку, чем вынимать деньги из оборота.
Далеко не все банки готовы рассматривать объекты в Ленобласти. До сих пор остается ограничение по километражу от города. Также банки не готовы рассматривать любую точку Ленобласти, скажем, небольшой поселок. Они обращают внимание только на города, и готовы давать ипотеку только в их черте. По словам Светланы Климовой, если в городе с разными программами по ипотеке работает около 40 банков, то в области – не более десяти. При этом в пик сезона по ипотеке проходит не более 15–20 процентов сделок.
Требования к заемщику на городском и загородном рынках сейчас стали одинаковыми. Однако ограничения по предмету залога на загородном рынке присутствуют. В частности, до сих пор не снято ограничение по этажности. Многие банки не готовы кредитовать объекты выше двух этажей в худшем случае, в лучшем – выше пяти. Также есть проблема кредитования деревянных построек или домов с деревянными перекрытиями. Размер первого взноса по кредиту совпадает с городским. Однако 20 процентов от стоимости типовой трехкомнатной квартиры в спальном районе и, например, от элитного коттеджа стоимостью $1 млн – не одно и то же. Кроме того, речь идет о совсем иных размерах кредитов – не 5-6 млн рублей, как по городу, а если речь идет о приличных коттеджах, то очевидно, что здесь лимиты кредитования должны быть увеличены. При этом банки зачастую для области устанавливают меньшие лимиты кредитования, чем по городу.
По мнению Светланы Климовой, с точки зрения объектов, очень интересно покупать по ипотеке дачные дома, еще привлекательнее – землю. Однако предложения кредитов здесь серьезно ограничены, это не более трех банков. Если говорить о строящемся жилье, то никто не хочет расплачиваться с подрядчиком сразу, а ипотека предполагает перечисление по безналичному расчету всей суммы на счет подрядчика. Организовать стройку и затем не столкнуться с ситуацией, что денег нужно в два раза больше, не так просто.
Кредитование таунхаусов – отдельная тема. Они могут регистрироваться как доли, поскольку имеют общую стенку. «Надо понимать, что получить кредит под долю, а не отдельный объект недвижимости, практически невозможно», – напомнила эксперт. Есть проблема с ипотекой, когда дом оформлен в собственность, а земля под ним – нет. Скажем, если земля в аренде на три года у крупного застройщика, то срок ипотеки не может быть выше, чем срок аренды. Однако тогда ипотека теряет смысл, потому что суммы большие, и размер платежа становится неприемлемым.
Светланы Климова смоделировала идеальный объект для ипотеки с точки зрения банков. «Дорогой коттедж стоимостью от $1 млн, который находится среди аналогичных строений, в коттеджном поселке из ста и более домов, с городскими коммуникациями и развитой инфраструктурой. При этом земля оформлена в собственность. Однако на рынке таких объектов пока нет», – оговорилась она.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Статистика и аналитика
