Доступные жилищные кредиты
01.06.2008
Круглый стол «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и ипотечного кредитования» на III Петербургском ипотечном форуме стал ареной профессиональной дискуссии о доступном жилье и финансовых инструментах, которые могут этому способствовать.
Прогнозируемая на 2008 год динамика цен будет складываться под воздействием многих факторов, способствующих росту цен и препятствующих ему.
Ценовой анализ
Факторы объединены в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы – политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками и внутренние факторы рынка недвижимости – развитие приоритетной национальной программы «Доступное жилье», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости.
Анализ баланса факторов указывает на сильную тенденцию к повышению в динамике цен предложения жилья в городах России. За прошедшие месяцы 2008 года существенных изменений в балансе факторов не произошло, за исключением повышения риска мирового финансового кризиса и возможных его дестабилизирующих последствий для экономики России.
ИпотеЧнаЯ
доступность жильЯ
Ведущий аналитик консалтингового центра холдинга «Миэль» Анастасия Краснопольская рассказала о проведенном исследовании доступности жилья для населения на примере Москвы. Исследование проводилось с помощью показателя программы «Жилище» – коэффициента доступности жилья. Он представляет отношение стоимости средней квартиры площадью 54 кв. метра к среднегодовому доходу семьи из трех человек.
Анастасия Краснопольская отмечает, что в последние годы коэффициент доступности продолжал расти, вследствие опережающего роста цен на жилье перед ростом доходов. Для изучения доступности жилья проведена дифференциация населения по уровню доходов на четыре группы и рассчитаны средний уровень доходов и доли групп в населении Москвы: ниже прожиточного уровня – 12,9 процента, малообеспеченные – 59,1 процента, средний класс – 25 процентов, высокообеспеченные – 3 процента.
Каждому классу населения по уровню доходов сопоставлен класс приобретаемого жилья в новостройках. Ниже прожиточного минимума – муниципальное бесплатное жилье, малообеспеченные – жилье эконом-класса, средний класс – жилье среднего класса, высокообеспеченные – жилье бизнес-класса и элитное, коттеджи. Определены общая площадь и цена помещения соответствующего класса. На основании этих данных рассчитаны коэффициенты доступности жилья, дифференцированные по уровню доходов населения и классам качества жилья, без учета ипотеки и с учетом ипотечной поддержки.
Расчеты показали, что соответствующее каждой группе населения жилье без ипотечной поддержки является недоступным. «В среднем для населения Москвы коэффициент доступности составил 7 лет, для малообеспеченного класса – 8,9 года. В то же время оно частично доступно для среднего класса – 3,1 года. Жилье доступно для высокодоходной группы населения, в зависимости от класса жилья – от 0,6 до 2,6 года», – сообщила аналитик.
Средневзвешенный по Москве коэффициент доступности жилья с учетом ипотеки составляет 2,1 года. При этом доля населения, которой кредит доступен, равна 27,3 процента от населения города. При условии ипотечной поддержки для малообеспеченного класса жилье становится финансово доступным – коэффициент снижается до 2,7 года. Однако доля населения в этой группе, которой доступен кредит, мала. Поэтому эта группа может рассчитывать только на господдержку.
По данным Анастасии Краснопольской, для среднего класса доступность жилья за счет ипотечной поддержки улучшается. Коэффициент снижается с 3,1 до 0,9 года. Однако кредит доступен только 71,9 процента данной группы. В высокообеспеченной группе от 92,9 до 100 процентов, в зависимости от класса жилья, могут получить ипотеку. При этом коэффициент снижается с 2,6 до 0,8 года. Использование ипотечного кредита существенно улучшает финансовую доступность жилья. «Вместе с тем, около 99,5 процента малообеспеченного класса и 28,1 процента среднего класса не могут воспользоваться ипотечным кредитом по уровню доходов», – констатирует аналитик.
Стройсберкассы и ипотека
По словам академика Российской академии наук Виктора Полтеровича, создание системы ссудно-сберегательных институтов – строительно-сберегательных касс и жилищно-накопительных кооперативов – необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования. Развитие стройсберкасс позволяет за 10-15 лет сделать ипотеку массовой, резко увеличить число жилищных кредитов, предоставляемых не только ССК, но и банками, улучшить культуру ссудно-сберегательного поведения значительной части населения.
Эксперт считает, что ССК – эффективный институт на начальном этапе формирования ипотеки. Благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления, ССК снижают кредитные риски и преодолевают недоверие, позволяя вовлечь в систему ипотеки основную массу населения. Низкий кредитный риск и «длинные» пассивы ССК позволяют функционировать с минимальной маржей и выдавать долгосрочные кредиты. ССК – инструмент обучения и отбора заемщиков для банковского сектора, обеспечивающий максимальную эффективность государственных жилищных субсидий.
Эксперт уверен, что формальные параметры предложения российских банков, использованные в расчетах, ориентированы на элитных потребителей. Для рядового заемщика, если он имеет доступ к кредиту, условия значительно хуже. Если качество институтов улучшается, то преимущества ССК постепенно исчезают, и политика субсидирования должна быть изменена на субсидирование начального взноса в рамках банковского кредитования. Однако ССК останется более эффективным каналом субсидирования для средне- и низкодоходных групп населения, по крайней мере, в течение 15-20 лет.
«Внедрение системы ССК должно сопровождаться индексацией премии в соответствии с темпом роста сбережений у групп со средними доходами», – говорит Виктор Полтерович. «Предположим, максимальная премия на сбережения в ССК составит 8,5 рублей в год в течение пяти лет – 30 процентов от ежегодных сбережений представителей девятой группы по доходам. Тогда около 10 миллионов семей через 5-6 лет накопления средств в ССК смогут взять кредит и приобрести квартиры площадью около 50 кв. метров», – заметил эксперт.
«Если возможностью приобрести квартиру воспользуется каждая двенадцатая семья и только из этих двух доходных групп, мы получим через пять лет дополнительный спрос на новое жилье площадью около 6,5 млн кв. метров», – дополнил он. Государство при этом должно затратить около 0,25 процента ВВП в год для выплаты премий на сбережения. Например, Словакия и Чехия тратят на эти цели 0,26 процента ВВП. При этом спрос на кредиты коммерческих банков для приобретения жилья увеличится в 5-6 раз и более.
Создание ССК сочетается с проектами строительства дешевого жилья, обеспечивая массовый спрос на него. Снижение цен на жилье только за счет государственной поддержки его строительства потребует более высоких государственных расходов. Расчеты и опыт Восточной Европы показывают, что премия на сбережения является более эффективным методом субсидирования, чем другие виды жилищных дотаций. «Внедрение ССК выгодно не только населению, но и коммерческим банкам, и не препятствует развитию жилищно-накопительных кооперативов», – резюмировал Виктор Полтерович.
Автор: Дмитрий Малышев
Прогнозируемая на 2008 год динамика цен будет складываться под воздействием многих факторов, способствующих росту цен и препятствующих ему.
Ценовой анализ
Факторы объединены в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы – политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками и внутренние факторы рынка недвижимости – развитие приоритетной национальной программы «Доступное жилье», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости.
Анализ баланса факторов указывает на сильную тенденцию к повышению в динамике цен предложения жилья в городах России. За прошедшие месяцы 2008 года существенных изменений в балансе факторов не произошло, за исключением повышения риска мирового финансового кризиса и возможных его дестабилизирующих последствий для экономики России.
ИпотеЧнаЯ
доступность жильЯ
Ведущий аналитик консалтингового центра холдинга «Миэль» Анастасия Краснопольская рассказала о проведенном исследовании доступности жилья для населения на примере Москвы. Исследование проводилось с помощью показателя программы «Жилище» – коэффициента доступности жилья. Он представляет отношение стоимости средней квартиры площадью 54 кв. метра к среднегодовому доходу семьи из трех человек.
Анастасия Краснопольская отмечает, что в последние годы коэффициент доступности продолжал расти, вследствие опережающего роста цен на жилье перед ростом доходов. Для изучения доступности жилья проведена дифференциация населения по уровню доходов на четыре группы и рассчитаны средний уровень доходов и доли групп в населении Москвы: ниже прожиточного уровня – 12,9 процента, малообеспеченные – 59,1 процента, средний класс – 25 процентов, высокообеспеченные – 3 процента.
Каждому классу населения по уровню доходов сопоставлен класс приобретаемого жилья в новостройках. Ниже прожиточного минимума – муниципальное бесплатное жилье, малообеспеченные – жилье эконом-класса, средний класс – жилье среднего класса, высокообеспеченные – жилье бизнес-класса и элитное, коттеджи. Определены общая площадь и цена помещения соответствующего класса. На основании этих данных рассчитаны коэффициенты доступности жилья, дифференцированные по уровню доходов населения и классам качества жилья, без учета ипотеки и с учетом ипотечной поддержки.
Расчеты показали, что соответствующее каждой группе населения жилье без ипотечной поддержки является недоступным. «В среднем для населения Москвы коэффициент доступности составил 7 лет, для малообеспеченного класса – 8,9 года. В то же время оно частично доступно для среднего класса – 3,1 года. Жилье доступно для высокодоходной группы населения, в зависимости от класса жилья – от 0,6 до 2,6 года», – сообщила аналитик.
Средневзвешенный по Москве коэффициент доступности жилья с учетом ипотеки составляет 2,1 года. При этом доля населения, которой кредит доступен, равна 27,3 процента от населения города. При условии ипотечной поддержки для малообеспеченного класса жилье становится финансово доступным – коэффициент снижается до 2,7 года. Однако доля населения в этой группе, которой доступен кредит, мала. Поэтому эта группа может рассчитывать только на господдержку.
По данным Анастасии Краснопольской, для среднего класса доступность жилья за счет ипотечной поддержки улучшается. Коэффициент снижается с 3,1 до 0,9 года. Однако кредит доступен только 71,9 процента данной группы. В высокообеспеченной группе от 92,9 до 100 процентов, в зависимости от класса жилья, могут получить ипотеку. При этом коэффициент снижается с 2,6 до 0,8 года. Использование ипотечного кредита существенно улучшает финансовую доступность жилья. «Вместе с тем, около 99,5 процента малообеспеченного класса и 28,1 процента среднего класса не могут воспользоваться ипотечным кредитом по уровню доходов», – констатирует аналитик.
Стройсберкассы и ипотека
По словам академика Российской академии наук Виктора Полтеровича, создание системы ссудно-сберегательных институтов – строительно-сберегательных касс и жилищно-накопительных кооперативов – необходимый этап в становлении массового рынка ипотечного кредитования. Развитие стройсберкасс позволяет за 10-15 лет сделать ипотеку массовой, резко увеличить число жилищных кредитов, предоставляемых не только ССК, но и банками, улучшить культуру ссудно-сберегательного поведения значительной части населения.
Эксперт считает, что ССК – эффективный институт на начальном этапе формирования ипотеки. Благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления, ССК снижают кредитные риски и преодолевают недоверие, позволяя вовлечь в систему ипотеки основную массу населения. Низкий кредитный риск и «длинные» пассивы ССК позволяют функционировать с минимальной маржей и выдавать долгосрочные кредиты. ССК – инструмент обучения и отбора заемщиков для банковского сектора, обеспечивающий максимальную эффективность государственных жилищных субсидий.
Эксперт уверен, что формальные параметры предложения российских банков, использованные в расчетах, ориентированы на элитных потребителей. Для рядового заемщика, если он имеет доступ к кредиту, условия значительно хуже. Если качество институтов улучшается, то преимущества ССК постепенно исчезают, и политика субсидирования должна быть изменена на субсидирование начального взноса в рамках банковского кредитования. Однако ССК останется более эффективным каналом субсидирования для средне- и низкодоходных групп населения, по крайней мере, в течение 15-20 лет.
«Внедрение системы ССК должно сопровождаться индексацией премии в соответствии с темпом роста сбережений у групп со средними доходами», – говорит Виктор Полтерович. «Предположим, максимальная премия на сбережения в ССК составит 8,5 рублей в год в течение пяти лет – 30 процентов от ежегодных сбережений представителей девятой группы по доходам. Тогда около 10 миллионов семей через 5-6 лет накопления средств в ССК смогут взять кредит и приобрести квартиры площадью около 50 кв. метров», – заметил эксперт.
«Если возможностью приобрести квартиру воспользуется каждая двенадцатая семья и только из этих двух доходных групп, мы получим через пять лет дополнительный спрос на новое жилье площадью около 6,5 млн кв. метров», – дополнил он. Государство при этом должно затратить около 0,25 процента ВВП в год для выплаты премий на сбережения. Например, Словакия и Чехия тратят на эти цели 0,26 процента ВВП. При этом спрос на кредиты коммерческих банков для приобретения жилья увеличится в 5-6 раз и более.
Создание ССК сочетается с проектами строительства дешевого жилья, обеспечивая массовый спрос на него. Снижение цен на жилье только за счет государственной поддержки его строительства потребует более высоких государственных расходов. Расчеты и опыт Восточной Европы показывают, что премия на сбережения является более эффективным методом субсидирования, чем другие виды жилищных дотаций. «Внедрение ССК выгодно не только населению, но и коммерческим банкам, и не препятствует развитию жилищно-накопительных кооперативов», – резюмировал Виктор Полтерович.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Тенденции и перспективы
