Расселение и ипотека тормозят
15.06.2008
Перспективы реализации государственных жилищных программ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – вопрос, актуальный для многих людей.
Не удивительно, что данная тема конференции была поднята на очередном «Жилищном проекте» в ДС «Юбилейный».
Коммунальные платежи
Председатель Комитета по работе с государственными жилищными программами АР СПб и ЛО Павел Созинов сообщил, что база коммунальных квартир Горжилобмена неактуальна. «Например, из 50 квартир, которые отобрало для мониторинга АН «Петербургская недвижимость», 40 квартир уже расселены. В итоге в работу была взята одна квартира», – отметил эксперт. В целом инвестиционная привлекательность коммунальных квартир, выставленных на продажу, не превышает 10-15 процентов. Кроме того, для бронирования объекта и закрепления его за конкретным агентством необходимо подписать дополнительное соглашение с Горжилобменом. «В противном случае в ситуацию с расселением возможно вмешательство сотрудников районных отделов Горжилобмена, преследующих свои цели», – предупредил Павел Созинов.
На рынке нет достаточного объема ликвидных предложений – из коммуналок, выставляемых в листинге, продается только 20 процентов. Это связано с тем, что зачастую у их жильцов завышенные требования. На рынке Петербурга за год покупают 5-7 тыс. больших квартир, при этом продается 1-2 тыс. коммуналок. На коммуналки постоянно растут цены. Если говорить об их расселении, то стоит вспомнить, что 80 процентов вторичного рынка составляют сделки-цепочки, поэтому для решения вопроса с расселением надо включать первичный рынок, что невозможно из-за жестких ограничений программы – 70 процентов готовность и реализация по договору долевого строительства. На практике большинство строящихся малогабаритных квартир скупается на стадии котлована, а по договору долевого строительства реализуется лишь 10 процентов новостроек. «Кстати, для расселения 7 тыс. квартир ежегодно, согласно программе, требуется 20-25 тыс. малогабаритных квартир, которых просто нет на рынке», – отметил эксперт.
Цены и программы
Директор департамента маркетинга стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон считает, что летом рост цен на жилье замедлится. С осени начнется подъем. До конца года цены вырастут еще на 10-15 процентов. В 2009 году нет предпосылок для снижения цен. Строительство жилья будет влиять на цены. Причем это влияние может быть как положительным, так и отрицательным.
Сейчас много земли выделено под крупные проекты застройки. В основном они сосредоточены в спальных районах Петербурга или в Ленобласти на границе с городом. Выход на рынок массового жилья приведет к дальнейшему расслоению рынка. «Дома в хороших местах у метро будут дорожать быстрее. В итоге через 5-7 лет разница в стоимости одинакового жилья в разных местах города составит 1,5-2 раза», – прогнозирует эксперт.
Для увеличения объемов расселения коммуналок необходимо недорогое малогабаритное жилье. На вторичном рынке дефицит такого жилья. Строящееся жилье 70 процентов степени готовности, которое подходит по программе, предлагается спекулянтами, которые скупили его на стадии котлована. В итоге происходит стимулирование роста цен.
Половина коммуналок находится в спальных районах. Причем это не старый фонд и не сталинские дома. Они малоликвидны для расселения. Эти квартиры будут расселяться долго и сложно. Для решения этой проблемы необходима помощь города. «Если говорить о реновации территорий первых массовых серий, то замечу, что сначала в программе идут самые интересные места. Вместо хрущевок там будет построено жилье высокого качества, которое строители не захотят передавать расселенцам», – думает Михаил Бимон. Цены на это жилье будут значительно выше, чем стоимость хрущевок.
Михаил Бимон полагает, что рост стоимости жилья продолжится за счет роста себестоимости строительства. Есть нехватка стройматериалов – цемента, кирпича и т.д. Сейчас практически весь рынок жилья Петербурга – коммерческий. В этой ситуации рост доли средств городского бюджета на поддержание объемов строительства может затормозить рост цен на жилье. По мнению эксперта, застройщики не заинтересованы в резком росте цен на жилье, поскольку мнимые сверхприбыли строителей уйдут на рост стоимости новых участков под застройку.
Стандарт АИЖК
Заместитель генерального директора ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Сергей Милютин утверждает, что объемы ипотеки в I квартале 2008 года не упали, а выросли на 23 процента. Однако в целом можно говорить о снижении количества выданных кредитов. В апреле-мае объем выдачи ипотеки начал расти. При этом банки закрывают ипотечные программы, ужесточают условия выдачи кредитов. «Пока деньги были у АИЖК, все было хорошо», – заметил эксперт. Однако к концу 2008 года прогнозируется восстановление объема выдачи ипотеки.
Федеральный ипотечный стандарт подвергся корректировке. Ставка АИЖК по ипотеке выросла с 10,75 процента до 12,5 процента в рублях. Сократилось количество созаемщиков – два вместо трех. Предельный возраст заемщика на момент погашения кредита также снизился на 10 лет – до 65 лет. Супруги теперь обязаны быть созаемщиками по ипотеке. При этом кредиты с субсидиями можно получить только по программе АИЖК в рамках проекта «Развитие долгосрочного ипотечного кредитования», напомнил Сергей Милютин.
По мнению председателя комиссии по ипотеке АР СПб и ЛО Павла Штепана, стандарт АИЖК был наиболее лояльным по отношению к заемщику. Он служил базовым стандартом для разработки банками собственных кредитных продуктов. Однако на фоне мирового кризиса в России произошел рост ипотечных дефолтов. Это привело к ужесточению требований банков, обязательному первому взносу, росту процентной ставки. Кроме того, введен запрет на сделки между близкими родственниками. «Сейчас процентная ставка по стандарту АИЖК не фиксированная: 12,75 процента – ее нижнее значение», – обратил внимание Павел Штепан.
Кроме того, из программы АИЖК исключили ипотеку на дома, землю. АИЖК выкупает у банков только полностью оплаченные закладные. «Это приведет к росту качества закладных, снижению доли дефолтов и неплатежей», – полагает эксперт. Растет интерес консервативных банков к программе АИЖК. Повышается значимость фактора официальной зарплаты. Для граждан возможность ипотеки снизится. К концу 2008 года ставки выйдут на 12,75-16 процентов годовых в рублях. «В такой ситуации проект «Доступное жилье» будет ориентирован на жилищное строительство, а не на ипотеку. На 1,5-2 года развитие ипотеки затормозится», – резюмировал Павел Штепан.
Автор: Дмитрий Малышев
Не удивительно, что данная тема конференции была поднята на очередном «Жилищном проекте» в ДС «Юбилейный».
Коммунальные платежи
Председатель Комитета по работе с государственными жилищными программами АР СПб и ЛО Павел Созинов сообщил, что база коммунальных квартир Горжилобмена неактуальна. «Например, из 50 квартир, которые отобрало для мониторинга АН «Петербургская недвижимость», 40 квартир уже расселены. В итоге в работу была взята одна квартира», – отметил эксперт. В целом инвестиционная привлекательность коммунальных квартир, выставленных на продажу, не превышает 10-15 процентов. Кроме того, для бронирования объекта и закрепления его за конкретным агентством необходимо подписать дополнительное соглашение с Горжилобменом. «В противном случае в ситуацию с расселением возможно вмешательство сотрудников районных отделов Горжилобмена, преследующих свои цели», – предупредил Павел Созинов.
На рынке нет достаточного объема ликвидных предложений – из коммуналок, выставляемых в листинге, продается только 20 процентов. Это связано с тем, что зачастую у их жильцов завышенные требования. На рынке Петербурга за год покупают 5-7 тыс. больших квартир, при этом продается 1-2 тыс. коммуналок. На коммуналки постоянно растут цены. Если говорить об их расселении, то стоит вспомнить, что 80 процентов вторичного рынка составляют сделки-цепочки, поэтому для решения вопроса с расселением надо включать первичный рынок, что невозможно из-за жестких ограничений программы – 70 процентов готовность и реализация по договору долевого строительства. На практике большинство строящихся малогабаритных квартир скупается на стадии котлована, а по договору долевого строительства реализуется лишь 10 процентов новостроек. «Кстати, для расселения 7 тыс. квартир ежегодно, согласно программе, требуется 20-25 тыс. малогабаритных квартир, которых просто нет на рынке», – отметил эксперт.
Цены и программы
Директор департамента маркетинга стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон считает, что летом рост цен на жилье замедлится. С осени начнется подъем. До конца года цены вырастут еще на 10-15 процентов. В 2009 году нет предпосылок для снижения цен. Строительство жилья будет влиять на цены. Причем это влияние может быть как положительным, так и отрицательным.
Сейчас много земли выделено под крупные проекты застройки. В основном они сосредоточены в спальных районах Петербурга или в Ленобласти на границе с городом. Выход на рынок массового жилья приведет к дальнейшему расслоению рынка. «Дома в хороших местах у метро будут дорожать быстрее. В итоге через 5-7 лет разница в стоимости одинакового жилья в разных местах города составит 1,5-2 раза», – прогнозирует эксперт.
Для увеличения объемов расселения коммуналок необходимо недорогое малогабаритное жилье. На вторичном рынке дефицит такого жилья. Строящееся жилье 70 процентов степени готовности, которое подходит по программе, предлагается спекулянтами, которые скупили его на стадии котлована. В итоге происходит стимулирование роста цен.
Половина коммуналок находится в спальных районах. Причем это не старый фонд и не сталинские дома. Они малоликвидны для расселения. Эти квартиры будут расселяться долго и сложно. Для решения этой проблемы необходима помощь города. «Если говорить о реновации территорий первых массовых серий, то замечу, что сначала в программе идут самые интересные места. Вместо хрущевок там будет построено жилье высокого качества, которое строители не захотят передавать расселенцам», – думает Михаил Бимон. Цены на это жилье будут значительно выше, чем стоимость хрущевок.
Михаил Бимон полагает, что рост стоимости жилья продолжится за счет роста себестоимости строительства. Есть нехватка стройматериалов – цемента, кирпича и т.д. Сейчас практически весь рынок жилья Петербурга – коммерческий. В этой ситуации рост доли средств городского бюджета на поддержание объемов строительства может затормозить рост цен на жилье. По мнению эксперта, застройщики не заинтересованы в резком росте цен на жилье, поскольку мнимые сверхприбыли строителей уйдут на рост стоимости новых участков под застройку.
Стандарт АИЖК
Заместитель генерального директора ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Сергей Милютин утверждает, что объемы ипотеки в I квартале 2008 года не упали, а выросли на 23 процента. Однако в целом можно говорить о снижении количества выданных кредитов. В апреле-мае объем выдачи ипотеки начал расти. При этом банки закрывают ипотечные программы, ужесточают условия выдачи кредитов. «Пока деньги были у АИЖК, все было хорошо», – заметил эксперт. Однако к концу 2008 года прогнозируется восстановление объема выдачи ипотеки.
Федеральный ипотечный стандарт подвергся корректировке. Ставка АИЖК по ипотеке выросла с 10,75 процента до 12,5 процента в рублях. Сократилось количество созаемщиков – два вместо трех. Предельный возраст заемщика на момент погашения кредита также снизился на 10 лет – до 65 лет. Супруги теперь обязаны быть созаемщиками по ипотеке. При этом кредиты с субсидиями можно получить только по программе АИЖК в рамках проекта «Развитие долгосрочного ипотечного кредитования», напомнил Сергей Милютин.
По мнению председателя комиссии по ипотеке АР СПб и ЛО Павла Штепана, стандарт АИЖК был наиболее лояльным по отношению к заемщику. Он служил базовым стандартом для разработки банками собственных кредитных продуктов. Однако на фоне мирового кризиса в России произошел рост ипотечных дефолтов. Это привело к ужесточению требований банков, обязательному первому взносу, росту процентной ставки. Кроме того, введен запрет на сделки между близкими родственниками. «Сейчас процентная ставка по стандарту АИЖК не фиксированная: 12,75 процента – ее нижнее значение», – обратил внимание Павел Штепан.
Кроме того, из программы АИЖК исключили ипотеку на дома, землю. АИЖК выкупает у банков только полностью оплаченные закладные. «Это приведет к росту качества закладных, снижению доли дефолтов и неплатежей», – полагает эксперт. Растет интерес консервативных банков к программе АИЖК. Повышается значимость фактора официальной зарплаты. Для граждан возможность ипотеки снизится. К концу 2008 года ставки выйдут на 12,75-16 процентов годовых в рублях. «В такой ситуации проект «Доступное жилье» будет ориентирован на жилищное строительство, а не на ипотеку. На 1,5-2 года развитие ипотеки затормозится», – резюмировал Павел Штепан.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Тенденции и перспективы
