Загородная застройка не терпит стихийности
13.07.2008
Интенсивность загородного домостроения, в том числе и малоэтажного, напрямую зависит от разработки генеральных планов застройки и создания необходимой инженерной инфраструктуры.
«Всеволожский район сегодня является наиболее привлекательным для инвестиций в области, – считает начальник управления архитектуры и градостроительства Всеволожского муниципального района Эдуард Акопян. – Этому способствовали его географическое положение и строительство транспортных магистралей и развязок, которые позволяют добираться до нужного места, минуя железнодорожные переезды и многокилометровые пробки. Правда, кроме плюсов, это имеет и свои минусы. Наплыв желающих инвестировать средства в строительство уже заставляет задумываться об ограничительных мерах. Три четверти района находится практически в городской среде, и здесь стремятся строить как жилье, так и промышленные объекты, обустраивать места отдыха. Для разрешения возникающих противоречий вводится схема территориального планирования и разрабатываются генеральные планы муниципалитетов, которые затем разрабатывают проекты планировки и правила застройки».
Принятые законы отводят на завершение этих работ время до 2010 года. Сейчас разработки ведутся практически по всем муниципалитетам. По ряду из них, например, по Агалатовскому сельскому поселению, уже начаты согласования, завершается работа во Всеволожском городском поселении. Остальные находятся в стадии разработки, и если не будет срывов со стороны проектировщиков, к концу года будут готовы документы, являющиеся основанием для подготовки правил застройки.
Значительную долю в строительстве занимают коттеджные поселки. Уже сейчас инвесторы высказывают желание разместить в муниципалитетах, приближенных к городу, более 600-700 тысяч населения, что относится скорее к области градостроительных фантазий, особенно учитывая тот факт, что сейчас в области проживает около 1,6 млн человек.
Создание транспортных, инженерных, социальных и других инфраструктурных объектов для 600 тысяч населения не представляется реальным. Поэтому на первый план в работе муниципалитетов выходит регулирование этих процессов для общего улучшения среды обитания.
«Ситуация в Тосненском районе несколько иная, – замечает начальник отдела планирования и застройки Комитета по архитектуре и градостроительству муниципального образования Ирина Максимова. – У нас сделан упор на формирование промышленных зон. Предполагается создание четырех таких зон, общая площадь которых составит 750 га. Они располагаются в городских поселках вблизи Петербурга. Кроме того, мы один из первых районов, который уже имеет генеральный план. Он находится рядом с Пушкином и Павловском, в нем найдены очень удачные, на наш взгляд, планировочные решения. Там осталось много земель после разорившегося когда-то совхоза, эти земли разбиты на две группы: под жилую и промышленную застройку. Это стало возможным благодаря вступлению в игру бизнеса в лице ряда инвестиционных структур. Генеральный план сейчас находится на согласовании в областном правительстве и, надеемся, вскоре будет утвержден».
Подавляющее большинство поселений района приняли решение о подготовке дополнительных планов и уже начали эту работу.
Говоря о малоэтажном коттеджном строительстве, Ирина Максимова высказывает свое удивление тем, что в прошедших недавно торгах по земельному участку в 3 га в поселке Ульяновка с подведенными сетями и всем необходимым было всего два участника. В ведении администрации находится ограниченное количество земли, которая может быть выставлена на торги, и такую пассивность потенциальных инвесторов трудно объяснить. По предварительным проработкам генеральных планов, предполагается расширять границы населенных пунктов, прежде всего для жилой застройки.
Слово бизнеса незыблемо
Малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа» строится на юго-восточной окраине поселка Первомайское в Выборгском районе Ленинградской области. Здесь будут расположены домовладения разного типа: коттеджи с земельными участками от 8 соток, квартиры в таунхаусах с небольшими земельными участками 2-5 соток и одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в малоэтажных домах.
Среди многочисленных коттеджных поселков проект выделяется тем, что здесь осуществляется комплексное развитие территории застройки с созданием обширной социальной, бытовой и культурно-досуговой инфраструктуры и обеспечением транспортной доступности, что позволит покупателям жить на природе с городским уровнем комфорта.
«Мы согласны с Эдуардом Акопяном в том, что бизнес в ближайшее время должен прийти в районы области для обеспечения комфортных условий жизни за городом, – говорит начальник отдела маркетинга и развития ООО «НеваИнвестПроект» Роман Лескин. – Мы рассматриваем наши проекты, в первую очередь, с этой точки зрения. Малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа» расположен в 39 км от кольцевой дороги на границе с поселком Первомайское. Строительство ведется по утвержденному генеральному плану, комплекс входит в состав сельского поселения Первомайское и гармонично вписывается в общую инфраструктуру».
В числе проблем, с которыми, по мнению Романа Лескина, сталкивается весь бизнес, начальник отдела маркетинга и развития называет отсутствие дорог, неподготовленность инженерных сетей, сложности подключения к электричеству, газу и т.д. Полностью перекладывать эти заботы на плечи бизнеса он считает неверным. Должен находиться разумный компромисс между органами власти и бизнесом. Кроме перечисленных трудностей, Роман Лескин сетует на длительные сроки согласований в многочисленных инстанциях, получения разрешения на строительство и подключений. На это уходит не менее 1-1,5 лет, а то и 2-3 года. Это снижает привлекательность земельных участков для инвесторов.
Часто органы власти настораживает масштабность строительства, так как это может привести к негативным социальным последствиям. Новым поселенцам нужно не только жить, они должны быть обеспечены социально-бытовыми условиями, необходимы развлекательные комплексы, поликлиники, детские сады, новые магазины и очистные сооружения. Самостоятельно решить эти проблемы местным властям часто не под силу.
«Кивеннапа», например, будет занимать площадь в 45 га, здесь предполагается возведение около 100 тыс. кв. метров жилья для 4000 человек. Сейчас столько же проживает в самом Первомайском.
В соответствии с инвестиционным договором с администрацией застройщик должен построить детский сад, отделения банка и почты, пожарного депо, медицинский кабинет и ряд других объектов. Взамен инвесторы вправе рассчитывать на расположение властей, ускорение процедуры многочисленных согласований.
«Наша компания в 2006 году приступила к реализации проекта строительства малоэтажного коттеджного поселка «Зеленые каскады», – рассказывает учредитель ООО «МедиаПром» Геворг Камарян. – На площади 2,9 га возводятся дома на 20 семей: десять отдельных коттеджей с участками по 20 соток и пять дуплексов с наделами по 7 и 10 соток. Поселок находится в деревне Хязельки Всеволожского района в 11 км от КАД. Наибольшим спросом пользуются коттеджи от 250 до 350 кв. метров. Вообще, сейчас загородное жилье становится все более популярным. Многие продают квартиры в городе и приобретают жилье вблизи от городской черты. Большинство наших покупателей – жители города».
Геворг Камарян также сетует на продолжительность процедуры согласования с монополистами и отмечает сложность перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. В то же время эти земли часто прилегают к существующим поселениям и здесь легче решать задачи создания инженерной инфраструктуры.
БольшаЯ проблема
малых поселков
Серьезные трудности испытывают застройщики с обеспечением коттеджных поселков и индивидуальных строений телекоммуникациями. Несколько компаний, которые по запросу «МедиаПром» проводили анализ, называют астрономические суммы, которые не в состоянии заплатить ни один потенциальный клиент. Оптоволоконная связь с «Зелеными каскадами» оценивается в 10 млн рублей, что неприемлемо для маленьких поселков в 20-30 домов. Без надежной связи и Интернета сегодня нельзя обеспечить городские условия жизни в загородных домах.
В маленьких поселках лишено смысла и строительство детских садов и иных социальных объектов, без которых не могут существовать крупные коттеджные массивы. С другой стороны, застройщики могут и должны вкладывать средства в улучшение условий жизни в сельских поселениях, рядом с которыми он возводят комфортабельное жилье.
«Без воды, канализации, газа и света жизнь в коттеджном поселке не может быть комфортной, – замечает коммерческий директор ОАО «ТТК» Вадим Пономарев. – Без связи, наверное, жить можно, но мы все к ней настолько привыкли, что многие жизнь без связи с внешним миром уже не представляют. Если мы хотим развивать загородные поселки с городским качеством жизни, то связь является одной из важнейших составляющих привлекательности этих поселков».
Компания «ТрансТелеКом» является одним из крупнейших операторов связи федерального масштаба, имеет разветвленную инфраструктуру и линии по всей России. Однако учредителем компании является ОАО «Российские железные дороги», и магистральная инфраструктура связи ОАО «ТТК» построена с использованием инфраструктуры железных дорог. В конце мая была принята концепция развития компании до 2015 года, которая предполагает переход от магистральных услуг к выходу на рынок конечных пользователей, строительству местных сетей и предоставлению услуг связи для населения. Объем инвестиций составит к 2015 году более 400 млрд рублей.
Но это лишь планы, а пока компания не вышла на полноценный областной рынок, ограничивая свою деятельность лишь населенными пунктами вблизи железных дорог.
«Охтинское раздолье»
К проекту с таким названием приступает инвестиционно-строительная и управляющая компания «Сплав». Это будет эксклюзивный коттеджный поселок, по масштабности застройки не имеющий аналогов в Ленинградской области. Поселок рассчитан на 250-300 коттеджей. На первом этапе освоения территории планируется обустроить основные дороги, электричество, построить водонапорную башню, провести водопровод и газ. В дальнейшем будут построены очистные сооружения.
«Наша компания до недавнего времени вела реконструкцию и строительство в городе, – рассказывает директор по строительству Дмитрий Галкин. – Если с принятием нового Градостроительного кодекса в городе наступила какая-то ясность с функциями заказчика-застройщика, то в области законодательство отстает от реально складывающейся ситуации. Многие горожане стремятся переехать за город и хотят жить там не менее комфортно, чем в городской квартире. Для этого нужна как развитая инженерная инфраструктура, так и благоустроенные территория, подъезды и т.д. Если раньше загородное жилье ассоциировалось с небольшими дачными поселками без особых удобств, то современные коттеджные поселки приобретают вид небольших городков или, как раньше говорили, поселков городского типа. Основные проблемы – прохождение и согласование проектной документации, развитие инженерных сетей. Люди должны быть обеспечены водой, канализацией, светом и теплом. И именно здесь возникают сложности. У нас, например, протянут газопровод высокого давления, но пустить по нему газ уже второй год не удается. Создалась абсурдная ситуация. Мы не можем зарегистрировать объект из-за отсутствия лицензии, а лицензию не выдают, так как нет регистрации объекта. Что касается электрики, то сложности общения с «Ленэнерго» всем хорошо известны. Два с половиной года мы проводили электричество на свою площадку. Дело доходило до абсурда. Так, например, акт выбора трассы просто потеряли в согласующих инстанциях, а что такое согласовать прохождение трассы со всеми собственниками, наверное, понятно».
Автор: Александр Беликов
«Всеволожский район сегодня является наиболее привлекательным для инвестиций в области, – считает начальник управления архитектуры и градостроительства Всеволожского муниципального района Эдуард Акопян. – Этому способствовали его географическое положение и строительство транспортных магистралей и развязок, которые позволяют добираться до нужного места, минуя железнодорожные переезды и многокилометровые пробки. Правда, кроме плюсов, это имеет и свои минусы. Наплыв желающих инвестировать средства в строительство уже заставляет задумываться об ограничительных мерах. Три четверти района находится практически в городской среде, и здесь стремятся строить как жилье, так и промышленные объекты, обустраивать места отдыха. Для разрешения возникающих противоречий вводится схема территориального планирования и разрабатываются генеральные планы муниципалитетов, которые затем разрабатывают проекты планировки и правила застройки».
Принятые законы отводят на завершение этих работ время до 2010 года. Сейчас разработки ведутся практически по всем муниципалитетам. По ряду из них, например, по Агалатовскому сельскому поселению, уже начаты согласования, завершается работа во Всеволожском городском поселении. Остальные находятся в стадии разработки, и если не будет срывов со стороны проектировщиков, к концу года будут готовы документы, являющиеся основанием для подготовки правил застройки.
Значительную долю в строительстве занимают коттеджные поселки. Уже сейчас инвесторы высказывают желание разместить в муниципалитетах, приближенных к городу, более 600-700 тысяч населения, что относится скорее к области градостроительных фантазий, особенно учитывая тот факт, что сейчас в области проживает около 1,6 млн человек.
Создание транспортных, инженерных, социальных и других инфраструктурных объектов для 600 тысяч населения не представляется реальным. Поэтому на первый план в работе муниципалитетов выходит регулирование этих процессов для общего улучшения среды обитания.
«Ситуация в Тосненском районе несколько иная, – замечает начальник отдела планирования и застройки Комитета по архитектуре и градостроительству муниципального образования Ирина Максимова. – У нас сделан упор на формирование промышленных зон. Предполагается создание четырех таких зон, общая площадь которых составит 750 га. Они располагаются в городских поселках вблизи Петербурга. Кроме того, мы один из первых районов, который уже имеет генеральный план. Он находится рядом с Пушкином и Павловском, в нем найдены очень удачные, на наш взгляд, планировочные решения. Там осталось много земель после разорившегося когда-то совхоза, эти земли разбиты на две группы: под жилую и промышленную застройку. Это стало возможным благодаря вступлению в игру бизнеса в лице ряда инвестиционных структур. Генеральный план сейчас находится на согласовании в областном правительстве и, надеемся, вскоре будет утвержден».
Подавляющее большинство поселений района приняли решение о подготовке дополнительных планов и уже начали эту работу.
Говоря о малоэтажном коттеджном строительстве, Ирина Максимова высказывает свое удивление тем, что в прошедших недавно торгах по земельному участку в 3 га в поселке Ульяновка с подведенными сетями и всем необходимым было всего два участника. В ведении администрации находится ограниченное количество земли, которая может быть выставлена на торги, и такую пассивность потенциальных инвесторов трудно объяснить. По предварительным проработкам генеральных планов, предполагается расширять границы населенных пунктов, прежде всего для жилой застройки.
Слово бизнеса незыблемо
Малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа» строится на юго-восточной окраине поселка Первомайское в Выборгском районе Ленинградской области. Здесь будут расположены домовладения разного типа: коттеджи с земельными участками от 8 соток, квартиры в таунхаусах с небольшими земельными участками 2-5 соток и одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в малоэтажных домах.
Среди многочисленных коттеджных поселков проект выделяется тем, что здесь осуществляется комплексное развитие территории застройки с созданием обширной социальной, бытовой и культурно-досуговой инфраструктуры и обеспечением транспортной доступности, что позволит покупателям жить на природе с городским уровнем комфорта.
«Мы согласны с Эдуардом Акопяном в том, что бизнес в ближайшее время должен прийти в районы области для обеспечения комфортных условий жизни за городом, – говорит начальник отдела маркетинга и развития ООО «НеваИнвестПроект» Роман Лескин. – Мы рассматриваем наши проекты, в первую очередь, с этой точки зрения. Малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа» расположен в 39 км от кольцевой дороги на границе с поселком Первомайское. Строительство ведется по утвержденному генеральному плану, комплекс входит в состав сельского поселения Первомайское и гармонично вписывается в общую инфраструктуру».
В числе проблем, с которыми, по мнению Романа Лескина, сталкивается весь бизнес, начальник отдела маркетинга и развития называет отсутствие дорог, неподготовленность инженерных сетей, сложности подключения к электричеству, газу и т.д. Полностью перекладывать эти заботы на плечи бизнеса он считает неверным. Должен находиться разумный компромисс между органами власти и бизнесом. Кроме перечисленных трудностей, Роман Лескин сетует на длительные сроки согласований в многочисленных инстанциях, получения разрешения на строительство и подключений. На это уходит не менее 1-1,5 лет, а то и 2-3 года. Это снижает привлекательность земельных участков для инвесторов.
Часто органы власти настораживает масштабность строительства, так как это может привести к негативным социальным последствиям. Новым поселенцам нужно не только жить, они должны быть обеспечены социально-бытовыми условиями, необходимы развлекательные комплексы, поликлиники, детские сады, новые магазины и очистные сооружения. Самостоятельно решить эти проблемы местным властям часто не под силу.
«Кивеннапа», например, будет занимать площадь в 45 га, здесь предполагается возведение около 100 тыс. кв. метров жилья для 4000 человек. Сейчас столько же проживает в самом Первомайском.
В соответствии с инвестиционным договором с администрацией застройщик должен построить детский сад, отделения банка и почты, пожарного депо, медицинский кабинет и ряд других объектов. Взамен инвесторы вправе рассчитывать на расположение властей, ускорение процедуры многочисленных согласований.
«Наша компания в 2006 году приступила к реализации проекта строительства малоэтажного коттеджного поселка «Зеленые каскады», – рассказывает учредитель ООО «МедиаПром» Геворг Камарян. – На площади 2,9 га возводятся дома на 20 семей: десять отдельных коттеджей с участками по 20 соток и пять дуплексов с наделами по 7 и 10 соток. Поселок находится в деревне Хязельки Всеволожского района в 11 км от КАД. Наибольшим спросом пользуются коттеджи от 250 до 350 кв. метров. Вообще, сейчас загородное жилье становится все более популярным. Многие продают квартиры в городе и приобретают жилье вблизи от городской черты. Большинство наших покупателей – жители города».
Геворг Камарян также сетует на продолжительность процедуры согласования с монополистами и отмечает сложность перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. В то же время эти земли часто прилегают к существующим поселениям и здесь легче решать задачи создания инженерной инфраструктуры.
БольшаЯ проблема
малых поселков
Серьезные трудности испытывают застройщики с обеспечением коттеджных поселков и индивидуальных строений телекоммуникациями. Несколько компаний, которые по запросу «МедиаПром» проводили анализ, называют астрономические суммы, которые не в состоянии заплатить ни один потенциальный клиент. Оптоволоконная связь с «Зелеными каскадами» оценивается в 10 млн рублей, что неприемлемо для маленьких поселков в 20-30 домов. Без надежной связи и Интернета сегодня нельзя обеспечить городские условия жизни в загородных домах.
В маленьких поселках лишено смысла и строительство детских садов и иных социальных объектов, без которых не могут существовать крупные коттеджные массивы. С другой стороны, застройщики могут и должны вкладывать средства в улучшение условий жизни в сельских поселениях, рядом с которыми он возводят комфортабельное жилье.
«Без воды, канализации, газа и света жизнь в коттеджном поселке не может быть комфортной, – замечает коммерческий директор ОАО «ТТК» Вадим Пономарев. – Без связи, наверное, жить можно, но мы все к ней настолько привыкли, что многие жизнь без связи с внешним миром уже не представляют. Если мы хотим развивать загородные поселки с городским качеством жизни, то связь является одной из важнейших составляющих привлекательности этих поселков».
Компания «ТрансТелеКом» является одним из крупнейших операторов связи федерального масштаба, имеет разветвленную инфраструктуру и линии по всей России. Однако учредителем компании является ОАО «Российские железные дороги», и магистральная инфраструктура связи ОАО «ТТК» построена с использованием инфраструктуры железных дорог. В конце мая была принята концепция развития компании до 2015 года, которая предполагает переход от магистральных услуг к выходу на рынок конечных пользователей, строительству местных сетей и предоставлению услуг связи для населения. Объем инвестиций составит к 2015 году более 400 млрд рублей.
Но это лишь планы, а пока компания не вышла на полноценный областной рынок, ограничивая свою деятельность лишь населенными пунктами вблизи железных дорог.
«Охтинское раздолье»
К проекту с таким названием приступает инвестиционно-строительная и управляющая компания «Сплав». Это будет эксклюзивный коттеджный поселок, по масштабности застройки не имеющий аналогов в Ленинградской области. Поселок рассчитан на 250-300 коттеджей. На первом этапе освоения территории планируется обустроить основные дороги, электричество, построить водонапорную башню, провести водопровод и газ. В дальнейшем будут построены очистные сооружения.
«Наша компания до недавнего времени вела реконструкцию и строительство в городе, – рассказывает директор по строительству Дмитрий Галкин. – Если с принятием нового Градостроительного кодекса в городе наступила какая-то ясность с функциями заказчика-застройщика, то в области законодательство отстает от реально складывающейся ситуации. Многие горожане стремятся переехать за город и хотят жить там не менее комфортно, чем в городской квартире. Для этого нужна как развитая инженерная инфраструктура, так и благоустроенные территория, подъезды и т.д. Если раньше загородное жилье ассоциировалось с небольшими дачными поселками без особых удобств, то современные коттеджные поселки приобретают вид небольших городков или, как раньше говорили, поселков городского типа. Основные проблемы – прохождение и согласование проектной документации, развитие инженерных сетей. Люди должны быть обеспечены водой, канализацией, светом и теплом. И именно здесь возникают сложности. У нас, например, протянут газопровод высокого давления, но пустить по нему газ уже второй год не удается. Создалась абсурдная ситуация. Мы не можем зарегистрировать объект из-за отсутствия лицензии, а лицензию не выдают, так как нет регистрации объекта. Что касается электрики, то сложности общения с «Ленэнерго» всем хорошо известны. Два с половиной года мы проводили электричество на свою площадку. Дело доходило до абсурда. Так, например, акт выбора трассы просто потеряли в согласующих инстанциях, а что такое согласовать прохождение трассы со всеми собственниками, наверное, понятно».
Автор: Александр Беликов
рубрика:
Ленинградская область
