Город ищет путь развития
20.07.2008
Проект Правил землепользования и застройки 2 июля был внесен в Законодательное собрание Санкт-Петербурга для изучения и обсуждения. В ближайшее время документ должен пройти общественные слушания.
Документ комментирует главный специалист Комиссии Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Николай Журавский:
– Безусловно, представленный документ – плод многолетней работы высокопрофессиональных разработчиков, и это не новый документ – работа над ним велась с начала 90-х годов, когда еще Ленсоветом 21-го созыва впервые было принято решение о подготовке нового Генерального плана Санкт-Петербурга. Практически базовый вариант Правил был готов еще в 2005 году, но по ряду причин не был принят – город искал свой путь развития. Все это время мы жили по так называемым ВРЗ – временным регламентам застройки, и это негативно воспринималось всеми: и проектировщиками, и застройщиками, и гражданами, уставшими воевать за свои интересы на многочисленных публичных слушаниях. Я полностью согласен, что ПЗЗ – один из важнейших градостроительных документов, в чем-то даже важнее Генерального плана. Генеральный план – это документ на перспективу, это план развития города на 10-15 лет вперед. ПЗЗ – это мощнейший инструмент устойчивого планирования, без которого инвестиции в недвижимость, в развитие города, даже выбор своего местожительства в нем превращается в «русскую рулетку»: повезет – не повезет.
Безусловно, положительно, что, учтя скандалы, связанные со сроками внесения поправок в Генеральный план, правительство города сдержало свое обещание и представило Правила до парламентских каникул с тем, чтобы и граждане, и депутаты, которым его принимать, смогли детально и без спешки ознакомиться с его основными положениями. Предварительно можно сказать о двух важнейших проблемах, которые вызовут пристальный интерес как граждан, так и депутатов.
Первая проблема – высотный регламент. Ошибки по его определению и закреплению не только трудноисправимы, но и катастрофичны для уникальности пространства Санкт-Петербурга.
Однако в таком важнейшем вопросе мнение «вот тут давайте понизим, а вот тут повысим» не может являться обоснованием для утверждения второй части ПЗЗ, а именно «Схемы границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений». Поэтому комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам попросила специалистов в области градостроительного планирования провести 3D-моделирование основных высотных отметок в зонах примыкания к основным видовым панорамам исторического центра, чтобы избежать ошибок.
Вторая проблема, волнующая и нас, и граждан, – «выдавливание» жилой функции из исторического центра и замена ее деловой функцией. Эти опасения были высказаны членами нашей комиссии еще на этапе слушаний по Генеральному плану.
Если мы посмотрим приложение 2 к Генплану, можно заметить, что значительные территории исторического центра обозначены как зона «Д» – деловая. Особенно это заметно в зоне Невского проспекта и примыкающих к нему территориях. Последствия такого планирования очевидны – потоки легкового автотранспорта по утрам и вечерам к офисам, и их «омертвление» по окончании рабочего дня. Мы уже сегодня можем наблюдать, как на целых улицах по вечерам не горит ни одно окно – все разъехались по домам. Это очень опасный перекос – лишение центра жилой функции в угоду деловой, особенно для Санкт-Петербурга.
Нам пообещали, что в ПЗЗ это будет исправлено. Однако, на первый взгляд, пока этого не наблюдается. Так, в качестве основных функций и в жилой, и в деловой зонах территории исторически сложившихся районов города в качестве основных видов разрешенного использования прописаны зоны и подзоны как для размещения многоквартирных жилых домов, так и для деловой застройки. В целом соотношение между этими (безусловно, конкурирующими) функциями не установлено.
И еще одна из важнейших проблем, которая совершенно не нашла отражения в Правилах, – это система территорий общего пользования, включая улично-дорожную сеть, бульвары, набережные, площади, парки, скверы, сады.
Как известно, конструкция любого города состоит из двух классов недвижимых имуществ – индивидуального пользования (объекты, которыми пользуются ограниченный круг лиц) и общего пользования (объекты, которыми пользуются неограниченный круг лиц). Причем в состав имуществ индивидуального пользования входят как частные, так и государственные и муниципальные имущества (от личной квартиры до завода или государственного учреждения).
Объекты общего пользования составляют инфраструктуру города, и с определенной точки зрения справедливо утверждение о том, что именно они, и только они, и есть сам город. Объекты индивидуального пользования только окружают нас своими фасадами, но вовнутрь пускают крайне неохотно, выборочно и лишь с определенными и разрешенными для каждого случая целями.
Система объектов общего пользования – это именно та часть города, которая является практически единственным объектом внимания администрации города в части всех ее законных хлопот в области содержания и развития городской недвижимости.
Тем не менее в проекте Правил данная проблема обойдена стороной, кроме ссылки на то, что в отношении объектов, расположенных в границах территорий общего пользования, это регулируется положениями нормативных правовых актов исполнительных органов власти Санкт-Петербурга, издаваемых в соответствии с федеральными законами и настоящими Правилами.
Вместе с тем анализ последних градостроительных скандалов связан именно с этой неопределенностью, когда мало кто понимает, где кончается граница частной (государственной) собственности и где начинается граница общественных интересов.
Полное отсутствие документов, указывающих на то, что объект является объектом общего пользования, служит тому, что нет возможности опротестовать в суде предоставление земельного участка под застройку в пределах объекта фактического общего пользования или вообще взамен него. Но проблема еще и в том, что суды не признают такого права, как право гражданина на объект общего пользования.
На мой взгляд, в Правилах необходимо четко прописать, что есть система территорий общего пользования, как такие территории формируются, как они используются и что там можно строить, а что нельзя. Иначе нам опять не избежать противостояний граждан, власти и застройщиков, и ПЗЗ не станет документом, заменяющим бурные публичные слушания спокойным следованием градостроительным регламентам.
Однако в целом, хочу повторить, – это очень серьезная профессиональная подоснова для обсуждения и нахождения компромиссов для устойчивого развития Санкт-Петербурга.
Автор: Евгений Герасимов
Документ комментирует главный специалист Комиссии Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Николай Журавский:
– Безусловно, представленный документ – плод многолетней работы высокопрофессиональных разработчиков, и это не новый документ – работа над ним велась с начала 90-х годов, когда еще Ленсоветом 21-го созыва впервые было принято решение о подготовке нового Генерального плана Санкт-Петербурга. Практически базовый вариант Правил был готов еще в 2005 году, но по ряду причин не был принят – город искал свой путь развития. Все это время мы жили по так называемым ВРЗ – временным регламентам застройки, и это негативно воспринималось всеми: и проектировщиками, и застройщиками, и гражданами, уставшими воевать за свои интересы на многочисленных публичных слушаниях. Я полностью согласен, что ПЗЗ – один из важнейших градостроительных документов, в чем-то даже важнее Генерального плана. Генеральный план – это документ на перспективу, это план развития города на 10-15 лет вперед. ПЗЗ – это мощнейший инструмент устойчивого планирования, без которого инвестиции в недвижимость, в развитие города, даже выбор своего местожительства в нем превращается в «русскую рулетку»: повезет – не повезет.
Безусловно, положительно, что, учтя скандалы, связанные со сроками внесения поправок в Генеральный план, правительство города сдержало свое обещание и представило Правила до парламентских каникул с тем, чтобы и граждане, и депутаты, которым его принимать, смогли детально и без спешки ознакомиться с его основными положениями. Предварительно можно сказать о двух важнейших проблемах, которые вызовут пристальный интерес как граждан, так и депутатов.
Первая проблема – высотный регламент. Ошибки по его определению и закреплению не только трудноисправимы, но и катастрофичны для уникальности пространства Санкт-Петербурга.
Однако в таком важнейшем вопросе мнение «вот тут давайте понизим, а вот тут повысим» не может являться обоснованием для утверждения второй части ПЗЗ, а именно «Схемы границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений». Поэтому комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам попросила специалистов в области градостроительного планирования провести 3D-моделирование основных высотных отметок в зонах примыкания к основным видовым панорамам исторического центра, чтобы избежать ошибок.
Вторая проблема, волнующая и нас, и граждан, – «выдавливание» жилой функции из исторического центра и замена ее деловой функцией. Эти опасения были высказаны членами нашей комиссии еще на этапе слушаний по Генеральному плану.
Если мы посмотрим приложение 2 к Генплану, можно заметить, что значительные территории исторического центра обозначены как зона «Д» – деловая. Особенно это заметно в зоне Невского проспекта и примыкающих к нему территориях. Последствия такого планирования очевидны – потоки легкового автотранспорта по утрам и вечерам к офисам, и их «омертвление» по окончании рабочего дня. Мы уже сегодня можем наблюдать, как на целых улицах по вечерам не горит ни одно окно – все разъехались по домам. Это очень опасный перекос – лишение центра жилой функции в угоду деловой, особенно для Санкт-Петербурга.
Нам пообещали, что в ПЗЗ это будет исправлено. Однако, на первый взгляд, пока этого не наблюдается. Так, в качестве основных функций и в жилой, и в деловой зонах территории исторически сложившихся районов города в качестве основных видов разрешенного использования прописаны зоны и подзоны как для размещения многоквартирных жилых домов, так и для деловой застройки. В целом соотношение между этими (безусловно, конкурирующими) функциями не установлено.
И еще одна из важнейших проблем, которая совершенно не нашла отражения в Правилах, – это система территорий общего пользования, включая улично-дорожную сеть, бульвары, набережные, площади, парки, скверы, сады.
Как известно, конструкция любого города состоит из двух классов недвижимых имуществ – индивидуального пользования (объекты, которыми пользуются ограниченный круг лиц) и общего пользования (объекты, которыми пользуются неограниченный круг лиц). Причем в состав имуществ индивидуального пользования входят как частные, так и государственные и муниципальные имущества (от личной квартиры до завода или государственного учреждения).
Объекты общего пользования составляют инфраструктуру города, и с определенной точки зрения справедливо утверждение о том, что именно они, и только они, и есть сам город. Объекты индивидуального пользования только окружают нас своими фасадами, но вовнутрь пускают крайне неохотно, выборочно и лишь с определенными и разрешенными для каждого случая целями.
Система объектов общего пользования – это именно та часть города, которая является практически единственным объектом внимания администрации города в части всех ее законных хлопот в области содержания и развития городской недвижимости.
Тем не менее в проекте Правил данная проблема обойдена стороной, кроме ссылки на то, что в отношении объектов, расположенных в границах территорий общего пользования, это регулируется положениями нормативных правовых актов исполнительных органов власти Санкт-Петербурга, издаваемых в соответствии с федеральными законами и настоящими Правилами.
Вместе с тем анализ последних градостроительных скандалов связан именно с этой неопределенностью, когда мало кто понимает, где кончается граница частной (государственной) собственности и где начинается граница общественных интересов.
Полное отсутствие документов, указывающих на то, что объект является объектом общего пользования, служит тому, что нет возможности опротестовать в суде предоставление земельного участка под застройку в пределах объекта фактического общего пользования или вообще взамен него. Но проблема еще и в том, что суды не признают такого права, как право гражданина на объект общего пользования.
На мой взгляд, в Правилах необходимо четко прописать, что есть система территорий общего пользования, как такие территории формируются, как они используются и что там можно строить, а что нельзя. Иначе нам опять не избежать противостояний граждан, власти и застройщиков, и ПЗЗ не станет документом, заменяющим бурные публичные слушания спокойным следованием градостроительным регламентам.
Однако в целом, хочу повторить, – это очень серьезная профессиональная подоснова для обсуждения и нахождения компромиссов для устойчивого развития Санкт-Петербурга.
Автор: Евгений Герасимов
рубрика:
Cобытия и комментарии
