Формируя «земельный банк»
03.08.2008
Одна из крупных петербургских компаний ЗАО «Ленстройтрест» широко объявила о выходе на рынок девелоперских услуг. Пока стоимость земли продолжает расти, но о том, как долго это будет продолжаться и не случится ли обвала цен при существующих тенденциях на рынке, у аналитиков нет единого мнения.
Лидерами по покупке обширных земельных участков для комплексного освоения под жилищное и нежилищное строительство традиционно являются московские инвестиционные компании. Слово «девелопмент» часто звучит и в высказываниях руководителей петербургских инвестиционно-строительных фирм, хотя пока серьезных участников этого рынка в нашем городе можно пересчитать по пальцам. Однако тенденция приобретения местными компаниями «пятен» под застройку на территории Ленинградской области и соседних с ней регионов не только сохраняется, но и набирает силу. Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин считает, что любая строительная компания в своем развитии подходит к той стадии, когда необходимо задуматься: собираешься ты заниматься только возведением домов или можешь замахнуться на нечто большее.
По мнению руководителя компании, это «нечто большее» – формирование своего «земельного банка». Проблема актуальна в ситуации, когда существует дефицит земельных участков под застройку, а тем более участков инженерно подготовленных. Приобретенные «пятна» становятся резервом для строительной деятельности компании. В то же время их можно продать другой строительной фирме и, таким образом, закрыть «бюджетные провалы», которые случаются время от времени в любой, даже очень стабильной фирме, занимающейся жилищным строительством. Это связано со спецификой реализации построенных площадей. Рынок продажи жилья в последнее время, если подобрать адекватное графическое выражение, имеет форму синусоиды. Например, сейчас отмечается стабилизация цен, говорят даже о начавшейся стагнации, а в январе был непрогнозируемый скачок стоимости квадратного метра.
С одной стороны, существование резерва земельных участков у строительной компании способствует стабильности ведения бизнеса. С другой стороны, на рынке может сложиться ситуация, когда большие земельные участки, купленные на банковские кредиты, станут неликвидными, а это может больно ударить по финансовому состоянию компаний. По мнению Александра Лелина, пока рынок демонстрирует устойчивый рост цен на «пятна» под застройку. Так, приобретенная ЗАО «Ленстройтрест» территория в поселке Янино Всеволожского района за два года поднялась в цене примерно в пять раз. Но осторожность в реализации девелоперских проектов необходима. Александр Лелин считает, что во многих случаях, особенно если речь идет о земельных участках на территории Петербурга и Москвы, цены завышены, и их формирование мало связано с реальной экономикой. Чтобы избежать возможных негативных проявлений на рынке, политика компании в сфере девелопмента крупных территорий предполагает как их самостоятельное освоение, так и возможность дробления на участки с последующей продажей. Для этого компания «нарезает» и кадастрирует в границах приобретенной ею территории для комплексного освоения под жилищное строительство сравнительно небольшие участки площадью 2-3 га, которые могут быть интересны компаниям, занимающимся «точечной» застройкой. Не исключаются также и варианты обмена участками, предназначенными для освоения, с владельцами других проектов.
Янино и Колпино
ЗАО «Ленстройтрест» уже несколько лет прорабатывает свою девелоперскую программу. В 2007 году началась реализация первого проекта по комплексному развитию территории в поселке Янино. Сейчас на очереди подготовка аналогичного проекта в Колпино.
Проект в Янино будет осуществлен на участке площадью 42 га, который компания два года назад приобрела у собственника. Ему удалось перевести бывшие сельскохозяйственные земли в земли поселений, где разрешено строительство жилья и объектов социально-бытовой инфраструктуры. Здесь планируется возвести 430 тыс. кв. метров жилья, четыре детских сада, две школы, торгово-развлекательный комплекс, фитнес-клуб с бассейном и паркинги. Предполагается и организация пешеходной зоны на территории площадью 6 га. В Колпино за инвестором закреплен земельный участок площадью 30 га. Здесь компания обещает построить 100 тыс. кв. метров жилья, а также детский сад, школу и торгово-развлекательный комплекс.
Объекты будут сдаваться поэтапно микрорайонами. Сейчас архитектурная мастерская «Матвеев и Ко» разрабатывает градостроительную документацию и проект планировки территории в поселке Янино. Архитектурным решением застройки новых микрорайонов занимается Архитектурная студия Intercolumnium. В Колпино разработку градостроительной документации осуществляет Архитектурная студия «М-4». Строительные работы по обоим проектам планируется начать в конце 2009 – начале 2010 года, а полная реализация намечена на 2013-2014 годы. В обоих проектах участки разделены на зоны коммерческого, жилого и социального строительства. В основном здесь будут возведены 5-8-этажные дома и отдельные доминанты высотой 15-17 этажей. Жилые дома, которые ЗАО «Ленстройтрест» планирует разместить на этой территории, руководитель компании охарактеризовал как «экономкласс комфортного проживания». При возведении новых объектов будет использовано последнее поколение панелей, которые по финской технологии начнет выпускать Гатчинский ССК.
Сегодня инвестиции в освоение участка в поселке Янино составили $20 млн, а в Колпино – $8 млн. Совокупный объем инвестиций в первый проект составит порядка $750 млн, во второй – $350 млн. Финансирование осуществляется из собственных средств компании (порядка 20 процентов) и заемных средств (банковские кредиты).
Анапа и другие регионы
Развитие девелоперской программы компании связано с экспансией в другие регионы. В прошлом году «Ленстройтрест» приобрел участок площадью 30 га в Анапе. Сейчас, по словам руководителя компании, формируется концепция освоения этой территории, но не исключен и такой вариант, как продажа участка или его части другим застройщикам. За год цена на землю в курортном городе Краснодарского края выросла в 4 раза.
В ближайшие 2-3 года интересы петербургской компании в сфере освоения новых территорий и создания своего ликвидного «земельного банка» связаны с Новгородской, Псковской, Вологодской, Архангельской, Мурманской и Тверской областями. На региональных рынках земли основной конкурент петербургской фирмы – московские компании. Особенно заметно их присутствие в Тверской области, но «Ленстройтрест» рассчитывает стать победителем торгов и построить примерно 20 тыс. кв. метров жилья. Выбор регионов обусловлен близостью производственной базы компании (Гатчинский ССК), который выпускает материалы для панельного и каркасного домостроения. В отличие от многих территорий в Петербурге и Ленинградской области, нуждающихся в строительстве инженерии что называется «с нуля», земли названных выше регионов имеют инженерную инфраструктуру, часто устаревшую, но пока имеющую возможность для подключения новых объектов. ЗАО «Ленстройтрест» прогнозирует в недалеком будущем строительный бум в этих российских городах и, предвосхищая это, готовит свою программу комплексного развития территорий.
Справка:
Сегодня «Ленстройтрест» самостоятельно и на генподряде возводит в Санкт-Петербурге и Ленинградской области около 100 тыс. кв. метров жилья в год. Гатчинский ССК производит 6 тыс. кубометров железобетонных изделий в год. На данный момент
в стадии строительства находятся
10 объектов общей площадью
268 510 кв. метров.
Автор: Ирина Барчук
Лидерами по покупке обширных земельных участков для комплексного освоения под жилищное и нежилищное строительство традиционно являются московские инвестиционные компании. Слово «девелопмент» часто звучит и в высказываниях руководителей петербургских инвестиционно-строительных фирм, хотя пока серьезных участников этого рынка в нашем городе можно пересчитать по пальцам. Однако тенденция приобретения местными компаниями «пятен» под застройку на территории Ленинградской области и соседних с ней регионов не только сохраняется, но и набирает силу. Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин считает, что любая строительная компания в своем развитии подходит к той стадии, когда необходимо задуматься: собираешься ты заниматься только возведением домов или можешь замахнуться на нечто большее.
По мнению руководителя компании, это «нечто большее» – формирование своего «земельного банка». Проблема актуальна в ситуации, когда существует дефицит земельных участков под застройку, а тем более участков инженерно подготовленных. Приобретенные «пятна» становятся резервом для строительной деятельности компании. В то же время их можно продать другой строительной фирме и, таким образом, закрыть «бюджетные провалы», которые случаются время от времени в любой, даже очень стабильной фирме, занимающейся жилищным строительством. Это связано со спецификой реализации построенных площадей. Рынок продажи жилья в последнее время, если подобрать адекватное графическое выражение, имеет форму синусоиды. Например, сейчас отмечается стабилизация цен, говорят даже о начавшейся стагнации, а в январе был непрогнозируемый скачок стоимости квадратного метра.
С одной стороны, существование резерва земельных участков у строительной компании способствует стабильности ведения бизнеса. С другой стороны, на рынке может сложиться ситуация, когда большие земельные участки, купленные на банковские кредиты, станут неликвидными, а это может больно ударить по финансовому состоянию компаний. По мнению Александра Лелина, пока рынок демонстрирует устойчивый рост цен на «пятна» под застройку. Так, приобретенная ЗАО «Ленстройтрест» территория в поселке Янино Всеволожского района за два года поднялась в цене примерно в пять раз. Но осторожность в реализации девелоперских проектов необходима. Александр Лелин считает, что во многих случаях, особенно если речь идет о земельных участках на территории Петербурга и Москвы, цены завышены, и их формирование мало связано с реальной экономикой. Чтобы избежать возможных негативных проявлений на рынке, политика компании в сфере девелопмента крупных территорий предполагает как их самостоятельное освоение, так и возможность дробления на участки с последующей продажей. Для этого компания «нарезает» и кадастрирует в границах приобретенной ею территории для комплексного освоения под жилищное строительство сравнительно небольшие участки площадью 2-3 га, которые могут быть интересны компаниям, занимающимся «точечной» застройкой. Не исключаются также и варианты обмена участками, предназначенными для освоения, с владельцами других проектов.
Янино и Колпино
ЗАО «Ленстройтрест» уже несколько лет прорабатывает свою девелоперскую программу. В 2007 году началась реализация первого проекта по комплексному развитию территории в поселке Янино. Сейчас на очереди подготовка аналогичного проекта в Колпино.
Проект в Янино будет осуществлен на участке площадью 42 га, который компания два года назад приобрела у собственника. Ему удалось перевести бывшие сельскохозяйственные земли в земли поселений, где разрешено строительство жилья и объектов социально-бытовой инфраструктуры. Здесь планируется возвести 430 тыс. кв. метров жилья, четыре детских сада, две школы, торгово-развлекательный комплекс, фитнес-клуб с бассейном и паркинги. Предполагается и организация пешеходной зоны на территории площадью 6 га. В Колпино за инвестором закреплен земельный участок площадью 30 га. Здесь компания обещает построить 100 тыс. кв. метров жилья, а также детский сад, школу и торгово-развлекательный комплекс.
Объекты будут сдаваться поэтапно микрорайонами. Сейчас архитектурная мастерская «Матвеев и Ко» разрабатывает градостроительную документацию и проект планировки территории в поселке Янино. Архитектурным решением застройки новых микрорайонов занимается Архитектурная студия Intercolumnium. В Колпино разработку градостроительной документации осуществляет Архитектурная студия «М-4». Строительные работы по обоим проектам планируется начать в конце 2009 – начале 2010 года, а полная реализация намечена на 2013-2014 годы. В обоих проектах участки разделены на зоны коммерческого, жилого и социального строительства. В основном здесь будут возведены 5-8-этажные дома и отдельные доминанты высотой 15-17 этажей. Жилые дома, которые ЗАО «Ленстройтрест» планирует разместить на этой территории, руководитель компании охарактеризовал как «экономкласс комфортного проживания». При возведении новых объектов будет использовано последнее поколение панелей, которые по финской технологии начнет выпускать Гатчинский ССК.
Сегодня инвестиции в освоение участка в поселке Янино составили $20 млн, а в Колпино – $8 млн. Совокупный объем инвестиций в первый проект составит порядка $750 млн, во второй – $350 млн. Финансирование осуществляется из собственных средств компании (порядка 20 процентов) и заемных средств (банковские кредиты).
Анапа и другие регионы
Развитие девелоперской программы компании связано с экспансией в другие регионы. В прошлом году «Ленстройтрест» приобрел участок площадью 30 га в Анапе. Сейчас, по словам руководителя компании, формируется концепция освоения этой территории, но не исключен и такой вариант, как продажа участка или его части другим застройщикам. За год цена на землю в курортном городе Краснодарского края выросла в 4 раза.
В ближайшие 2-3 года интересы петербургской компании в сфере освоения новых территорий и создания своего ликвидного «земельного банка» связаны с Новгородской, Псковской, Вологодской, Архангельской, Мурманской и Тверской областями. На региональных рынках земли основной конкурент петербургской фирмы – московские компании. Особенно заметно их присутствие в Тверской области, но «Ленстройтрест» рассчитывает стать победителем торгов и построить примерно 20 тыс. кв. метров жилья. Выбор регионов обусловлен близостью производственной базы компании (Гатчинский ССК), который выпускает материалы для панельного и каркасного домостроения. В отличие от многих территорий в Петербурге и Ленинградской области, нуждающихся в строительстве инженерии что называется «с нуля», земли названных выше регионов имеют инженерную инфраструктуру, часто устаревшую, но пока имеющую возможность для подключения новых объектов. ЗАО «Ленстройтрест» прогнозирует в недалеком будущем строительный бум в этих российских городах и, предвосхищая это, готовит свою программу комплексного развития территорий.
Справка:
Сегодня «Ленстройтрест» самостоятельно и на генподряде возводит в Санкт-Петербурге и Ленинградской области около 100 тыс. кв. метров жилья в год. Гатчинский ССК производит 6 тыс. кубометров железобетонных изделий в год. На данный момент
в стадии строительства находятся
10 объектов общей площадью
268 510 кв. метров.
Автор: Ирина Барчук
рубрика:
Тенденции и перспективы
