Со многими неизвестными
24.08.2008
Проект Правил землепользования и застройки в соответствии с законом перед официальным утверждением губернатором и Законодательным собранием должен пройти через общественные слушания во всех районах Санкт-Петербурга. Предложения и замечания включаются в протокол собраний. Затем они поступят в КГА, где их обобщат и представят на рассмотрение городского правительства. Составлен график общественных обсуждений. Первое собрание прошло 14 августа в Адмиралтейском районе. Последнее состоится в Центральном районе 23 сентября. О важности принятия Правил землепользования и застройки мы беседуем с президентом холдинга RBI Эдуардом Тиктинским.
– Эдуард Саульевич, согласно графику Правила землепользования и застройки должны быть внесены в Законодательное собрание 21 ноября. Как Вы думаете, это реальный срок для прохождения такого важного документа?
– На этот вопрос пусть отвечают власти. На мой взгляд, должны успеть. Важность этого документа осознают все, начиная от губернатора и заканчивая любым жителем нашего города. Все понимают важность этого документа, который даже важнее, чем Генплан. Генеральный план – документ стратегический, а ПЗиЗ отвечают на вопрос о том, что строить.
Санкт-Петербург находится «впереди планеты всей» с точки зрения законодательства. Власти Петербурга очень законопослушны, и бизнес-сообщество в этом участвует. Мы стараемся привести местные нормативы и местную законодательную базу в соответствие с федеральным законодательством. И все это усугубляется тем, что к городу обращено такое пристальное внимание, как ни к каким другим городам. Вот, к примеру, в Москве нет никакого шума по поводу сохранения тех или иных зданий, не говоря уж о высотном строительстве. Там люди к таким вопросам относятся довольно прохладно. А здесь, наряду с позицией понятной озабоченности градостроительными ошибками и предметными ситуациями, за последние три месяца нагнетается жуткая истерия. Причем совершенно непрофессиональная. Люди просто кричат: давайте вообще строительство остановим, давайте в центре города вообще ничего не делать. Это абсолютно безответственная позиция – позиция горлопанов, политиков, которые на негативе пытаются заработать себе какие-то дивиденды. Естественно, им дела нет до того, что в городе огромное количество коммуналок, которые надо расселять, что есть хрущевские дома, с которыми надо что-то делать...
– Если говорить о кварталах, подлежащих реновации, какие проблемы для инвесторов могут оказаться самыми острыми?
– Для хрущевских кварталов ключевым становится вопрос высотности. Инвестору получить ответ на вопрос о том, привлекательно или не привлекательно заниматься кварталами первых массовых серий, зависит от того, дома какой высоты там можно построить, потому что коэффициенты пересчета составляют 1 к 4. То есть, если мне нужно снести единицу и построить 4 единицы, то, может быть, такая арифметика для инвестора пройдет – с колоссальным трудом, но пройдет. А вот если мне надо снести единицу, а построить можно 2,5 единицы, то такая математика для инвестора точно не сработает – нагрузка на квадратный метр становится нереальной.
В случае же государственно-частного партнерства, если, предположим, город предоставит квартиры под расселение (а у города тоже нет такого объема квартир), то деньги будут работать быстрее.
Поэтому совершенно очевидно: если в кварталах первых массовых серий при реновации будут поставлены высотные ограничения и надо будет строить все низко, то перспективы с расселением домов первых массовых серий нет. И здесь нужен профессиональный разговор.
– Какие вопросы возникают в связи с принятием ПЗиЗ?
– Возникает много вопросов. На координационном совете я докладывал и Валентине Ивановне предложения Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». В первую очередь это переходный период для ВРЗ. Он необходим, потому что в противном случае складывается странная ситуация: люди получили временные регламенты застройки, год или больше ведут проектирование в рамках Генплана, и если сейчас взять и все изменить в соответствии с новым документом – Правилами, то зачастую придется начинать проектирование заново. А это значит, что довольно много проектов будет отброшено во времени, в среднем на год.
– Комитет по градостроительству собирался встречаться с застройщиками. Эта встреча уже состоялась?
– КГА обещает пригласить нас и поговорить на тему наших предложений и на тему высотного регламента, над которым сейчас идет работа. Но пока очень много работы и все заняты общественными слушаниями. Времени действительно мало, но, тем не менее, в рамках общественных слушаний надо совместно с КГА выработать высотный регламент и предложить его на согласование.
– А какие предложения есть по высотному регламенту?
– Сейчас ситуация нас тревожит, потому что мы не понимаем, каким же он будет, этот высотный регламент. Сейчас мы все ориентируемся на постановление №1731 и не хотим, чтобы он был каким-то другим. Изменение высотного регламента, опять же, подставит ряд компаний, которые ориентируются на этот документ. Ситуация спрессована во времени, и в ней очень много неизвестных. Вместе с тем, мы рассчитываем, что, как всегда, будем с властью очень тесно работать, и руководство градостроительного комплекса будет нас привлекать к этой работе, где в крайне сжатый промежуток времени надо решить вопросы и переходного периода, и высотного регламента.
В конце концов, переходный период решает все вопросы – если надо будет руководствоваться не постановлением №1731, а другим документом, регулирующим высотность, то большой беды в этом тоже нет. Главное, чтобы это был взвешенный документ, определяющий, как должен выглядеть город, какие у него должны быть доминанты, какие воздушные коридоры... Любые фиксированные правила лучше правил, которые постоянно меняются. Если будет определена какая-то другая высота при переходном периоде, ничего страшного в этом нет – все будут знать, что правила таковы. Исходя из этого и будут приниматься инвестиционные решения, покупаться земельные участки, производиться проектирование и т.д.
– На какой срок, с Вашей точки зрения, должен быть введен переходный период?
– По крайней мере, он нужен в течение года–двух, чтобы те временные регламенты застройки, которые уже выданы, имели юридическую силу. Позиция Ассоциации такова, что юридически это можно сделать в рамках петербургского законодательства.
– Каким образом?
– Собственно, есть два документа – это Правила землепользования и застройки и Закон о градостроительной деятельности Санкт-Петербурга. В рамках этих двух документов должны быть сделаны оговорки о том, что выданные ВРЗ сохраняют силу на определенный срок.
– Сколько ВРЗ выдано и какому количеству временных регламентов нужна такая пролонгация?
– Трудно сказать, но, видимо, это сотни.
– В каком виде были переданы поправки в Правила в КГА?
– Мы проделали значительную работу – сделали поправки практически на двух языках. Это юридический документ в виде конкретных поправок на юридическом языке, и еще «русским языком» написали, чего же мы хотим. И два эти документа передали администрации. Теперь ждем реакции содержательного и юридического свойства на эти документы.
– Какова суть основных поправок – самых главных и самых болезненных?
– Среди поправок несколько блоков, но основных два. Первый – это переходный период, и второй – создание процедуры запараллеливания согласования градостроительной документации проектов планировки и так называемых условно разрешенных видов и отклонений. Процедуры превращения условно разрешенных видов в основной вид и отклонений должны быть максимально запараллелены с ППТ, иначе нагрузка на инвестора еще возрастет. А введение такой процедуры позволит сократить время. Все-таки очень важно, чтобы между покупкой земли и запуском объектов строительства проходило минимальное количество времени. Сейчас, когда земля стоит колоссальных денег, у каждого крупного застройщика в строительство вложены сотни миллионов долларов. В совокупности это большие миллиарды.
– По каким районам города предполагается больше всего поправок?
– В рамках Ассоциации мы работаем над содержательными поправками, вторая часть работы Ассоциации – это объяснение компаниям – членам Ассоциации, как в рамках процедуры принятия Правил работать по своим адресам, в своих районах, чтобы каждая компания о своих адресах заботилась, подавала свои поправки в районные комиссии, отслеживала их судьбу в городской комиссии.
– Застройщики боятся введения новых Правил?
– Боятся? Безусловно, нет. По той простой причине, что пережили уже такое количество изменений, что бояться им нечего. Жизнь продолжается, а руководители – люди закаленные. А с другой стороны, большинство застройщиков – в основном средние и малые – вообще не думают об этом. Правовой нигилизм, который вообще присущ нашему человеку, присутствует и у большого количества предпринимателей. Люди просто не думают о ситуации, кто-то считает, что все можно будет потом как-нибудь решить. А в данном случае ничего потом решить не удастся, поскольку есть прямые законодательные ограничения, которые никак нельзя обойти.
– Как Вы считаете, сколько будет поправок в Правила?
– По прогнозам ожидается около 1200 поправок, из которых около 600 будут довольно содержательными. Конечно, их рассмотрение займет большое количество времени.
Автор:
– Эдуард Саульевич, согласно графику Правила землепользования и застройки должны быть внесены в Законодательное собрание 21 ноября. Как Вы думаете, это реальный срок для прохождения такого важного документа?
– На этот вопрос пусть отвечают власти. На мой взгляд, должны успеть. Важность этого документа осознают все, начиная от губернатора и заканчивая любым жителем нашего города. Все понимают важность этого документа, который даже важнее, чем Генплан. Генеральный план – документ стратегический, а ПЗиЗ отвечают на вопрос о том, что строить.
Санкт-Петербург находится «впереди планеты всей» с точки зрения законодательства. Власти Петербурга очень законопослушны, и бизнес-сообщество в этом участвует. Мы стараемся привести местные нормативы и местную законодательную базу в соответствие с федеральным законодательством. И все это усугубляется тем, что к городу обращено такое пристальное внимание, как ни к каким другим городам. Вот, к примеру, в Москве нет никакого шума по поводу сохранения тех или иных зданий, не говоря уж о высотном строительстве. Там люди к таким вопросам относятся довольно прохладно. А здесь, наряду с позицией понятной озабоченности градостроительными ошибками и предметными ситуациями, за последние три месяца нагнетается жуткая истерия. Причем совершенно непрофессиональная. Люди просто кричат: давайте вообще строительство остановим, давайте в центре города вообще ничего не делать. Это абсолютно безответственная позиция – позиция горлопанов, политиков, которые на негативе пытаются заработать себе какие-то дивиденды. Естественно, им дела нет до того, что в городе огромное количество коммуналок, которые надо расселять, что есть хрущевские дома, с которыми надо что-то делать...
– Если говорить о кварталах, подлежащих реновации, какие проблемы для инвесторов могут оказаться самыми острыми?
– Для хрущевских кварталов ключевым становится вопрос высотности. Инвестору получить ответ на вопрос о том, привлекательно или не привлекательно заниматься кварталами первых массовых серий, зависит от того, дома какой высоты там можно построить, потому что коэффициенты пересчета составляют 1 к 4. То есть, если мне нужно снести единицу и построить 4 единицы, то, может быть, такая арифметика для инвестора пройдет – с колоссальным трудом, но пройдет. А вот если мне надо снести единицу, а построить можно 2,5 единицы, то такая математика для инвестора точно не сработает – нагрузка на квадратный метр становится нереальной.
В случае же государственно-частного партнерства, если, предположим, город предоставит квартиры под расселение (а у города тоже нет такого объема квартир), то деньги будут работать быстрее.
Поэтому совершенно очевидно: если в кварталах первых массовых серий при реновации будут поставлены высотные ограничения и надо будет строить все низко, то перспективы с расселением домов первых массовых серий нет. И здесь нужен профессиональный разговор.
– Какие вопросы возникают в связи с принятием ПЗиЗ?
– Возникает много вопросов. На координационном совете я докладывал и Валентине Ивановне предложения Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». В первую очередь это переходный период для ВРЗ. Он необходим, потому что в противном случае складывается странная ситуация: люди получили временные регламенты застройки, год или больше ведут проектирование в рамках Генплана, и если сейчас взять и все изменить в соответствии с новым документом – Правилами, то зачастую придется начинать проектирование заново. А это значит, что довольно много проектов будет отброшено во времени, в среднем на год.
– Комитет по градостроительству собирался встречаться с застройщиками. Эта встреча уже состоялась?
– КГА обещает пригласить нас и поговорить на тему наших предложений и на тему высотного регламента, над которым сейчас идет работа. Но пока очень много работы и все заняты общественными слушаниями. Времени действительно мало, но, тем не менее, в рамках общественных слушаний надо совместно с КГА выработать высотный регламент и предложить его на согласование.
– А какие предложения есть по высотному регламенту?
– Сейчас ситуация нас тревожит, потому что мы не понимаем, каким же он будет, этот высотный регламент. Сейчас мы все ориентируемся на постановление №1731 и не хотим, чтобы он был каким-то другим. Изменение высотного регламента, опять же, подставит ряд компаний, которые ориентируются на этот документ. Ситуация спрессована во времени, и в ней очень много неизвестных. Вместе с тем, мы рассчитываем, что, как всегда, будем с властью очень тесно работать, и руководство градостроительного комплекса будет нас привлекать к этой работе, где в крайне сжатый промежуток времени надо решить вопросы и переходного периода, и высотного регламента.
В конце концов, переходный период решает все вопросы – если надо будет руководствоваться не постановлением №1731, а другим документом, регулирующим высотность, то большой беды в этом тоже нет. Главное, чтобы это был взвешенный документ, определяющий, как должен выглядеть город, какие у него должны быть доминанты, какие воздушные коридоры... Любые фиксированные правила лучше правил, которые постоянно меняются. Если будет определена какая-то другая высота при переходном периоде, ничего страшного в этом нет – все будут знать, что правила таковы. Исходя из этого и будут приниматься инвестиционные решения, покупаться земельные участки, производиться проектирование и т.д.
– На какой срок, с Вашей точки зрения, должен быть введен переходный период?
– По крайней мере, он нужен в течение года–двух, чтобы те временные регламенты застройки, которые уже выданы, имели юридическую силу. Позиция Ассоциации такова, что юридически это можно сделать в рамках петербургского законодательства.
– Каким образом?
– Собственно, есть два документа – это Правила землепользования и застройки и Закон о градостроительной деятельности Санкт-Петербурга. В рамках этих двух документов должны быть сделаны оговорки о том, что выданные ВРЗ сохраняют силу на определенный срок.
– Сколько ВРЗ выдано и какому количеству временных регламентов нужна такая пролонгация?
– Трудно сказать, но, видимо, это сотни.
– В каком виде были переданы поправки в Правила в КГА?
– Мы проделали значительную работу – сделали поправки практически на двух языках. Это юридический документ в виде конкретных поправок на юридическом языке, и еще «русским языком» написали, чего же мы хотим. И два эти документа передали администрации. Теперь ждем реакции содержательного и юридического свойства на эти документы.
– Какова суть основных поправок – самых главных и самых болезненных?
– Среди поправок несколько блоков, но основных два. Первый – это переходный период, и второй – создание процедуры запараллеливания согласования градостроительной документации проектов планировки и так называемых условно разрешенных видов и отклонений. Процедуры превращения условно разрешенных видов в основной вид и отклонений должны быть максимально запараллелены с ППТ, иначе нагрузка на инвестора еще возрастет. А введение такой процедуры позволит сократить время. Все-таки очень важно, чтобы между покупкой земли и запуском объектов строительства проходило минимальное количество времени. Сейчас, когда земля стоит колоссальных денег, у каждого крупного застройщика в строительство вложены сотни миллионов долларов. В совокупности это большие миллиарды.
– По каким районам города предполагается больше всего поправок?
– В рамках Ассоциации мы работаем над содержательными поправками, вторая часть работы Ассоциации – это объяснение компаниям – членам Ассоциации, как в рамках процедуры принятия Правил работать по своим адресам, в своих районах, чтобы каждая компания о своих адресах заботилась, подавала свои поправки в районные комиссии, отслеживала их судьбу в городской комиссии.
– Застройщики боятся введения новых Правил?
– Боятся? Безусловно, нет. По той простой причине, что пережили уже такое количество изменений, что бояться им нечего. Жизнь продолжается, а руководители – люди закаленные. А с другой стороны, большинство застройщиков – в основном средние и малые – вообще не думают об этом. Правовой нигилизм, который вообще присущ нашему человеку, присутствует и у большого количества предпринимателей. Люди просто не думают о ситуации, кто-то считает, что все можно будет потом как-нибудь решить. А в данном случае ничего потом решить не удастся, поскольку есть прямые законодательные ограничения, которые никак нельзя обойти.
– Как Вы считаете, сколько будет поправок в Правила?
– По прогнозам ожидается около 1200 поправок, из которых около 600 будут довольно содержательными. Конечно, их рассмотрение займет большое количество времени.
Автор:
рубрика:
Проблемы и перспективы
