«Лидер Груп» купил Клондайк?
31.08.2008
В конце июля на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга участок под жилье экономкласса был куплен по цене 27 тыс. рублей за 1 кв. метр. По мнению экспертов, данная стоимость соответствует застройке бизнес-класса, поэтому такая покупка нерентабельна. Один из способов сделать проект прибыльным – увеличить площадь застройки. Пойдет ли на такой шаг застройщик и будет ли создан прецедент?
УЧасток без комментариев
22 июля в Фонде имущества Санкт-Петербурга состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства в Невском районе по схеме полного пакета. Участок предназначен под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. Адрес: Невский район, ул. Бадаева, участок 7, юго-восточнее пересечения с ул. Ворошилова. Площадь – 21 703 кв. метра. В торгах участвовали девять претендентов, в том числе ведущие петербургские застройщики: ЛЭК, «Строймонтаж», ЛенСпецСМУ, «Темп» и другие. При этом компания «Темп» сошла с дистанции последней, поскольку она была серьезно заинтересована в приобретении данного участка, имея в собственности соседний участок. С точки зрения девелопмента это очень удобно: «Темп» мог начать работу, используя существующий строительный городок, а не возводя новый, то же самое в отношении строительной техники и т.д.
Победителем торгов стало ООО «Чевакино», которое приобрело участок в интересах компании «Лидер Груп». По итогам торгов размер арендной платы на весь срок проектирования и строительства составил 1,133 млрд рублей при стартовой цене 333,2 млн рублей. Стоимость лота в ходе торгов выросла в 3,5 раза. Без учета стоянки «земельная нагрузка» составила 27 тыс. рублей за 1 кв. метр. Окончание строительства объекта – не позднее 49 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов.
Эксперты позиционируют будущее жилье как экономкласс. При этом с точки зрения стоимости земли участок соответствует как минимум бизнес-классу. В этой ситуации, по мнению ряда экспертов, для обеспечения рентабельности проекта «Лидер Груп» может пойти на изменение проекта планировки и увеличение площади застройки. К сожалению, представители «Лидер Груп» отказались от комментариев, сославшись на то, что сейчас занимаются разработкой проекта будущей застройки. По их словам, через две недели они должны определиться по данному объекту и тогда смогут ответить на вопросы. Однако эксперты рынка высказали свое мнение по данному вопросу.
Экспертная оценка
Если по итогам торгов 22 июля «Лидер Груп» увеличит площадь застройки, что должно произойти со стоимостью участка? Есть ли смысл проведения торгов?
Александр Викторов, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга:
– С какой стати площадь застройки может быть увеличена? Девелопер покупал и видел, что он покупал. В случае если девелопер будет увеличивать площадь застройки, будет полная переоценка всего. Город подготовил документацию, по ней проведены торги – исполняйте. Если вы не хотите – тогда не надо покупать, или откровенно скажите: вы покупаете право работы на территории, на которой будете делать нечто другое. Но тогда начинайте с нуля, и все равно будет переоценка. Если проектом планировки установлены параметры, то застройщики обязаны их исполнить. Потому что на этом завязано все: инженерия, социальная инфраструктура, школы, транспорт. В любом случае, при изменении проекта планировки произойдет полная переоценка стоимости участка.
Юрий Леонидович Лучко, генеральный директор строительной компании «Темп»:
– Смысл торгов тогда на 100 процентов отпадает. Торги определяют максимальный объем застройки и возможность приобретения участка. Если количество метров определяется приблизительно, а дальше выжимают из участка максимум, тогда это не торги. Должны быть жесткие критерии – цена участка и количество квадратных метров. Цену определяет покупатель, количество метров – продавец. Это большое заблуждение, что на том участке можно построить больше. Количество жилья определено проектом планировки и привязано к социальной инфраструктуре – школе и детскому саду, возможности размещения паркинга. Либо в «Лидер Груп» ошибочно предположили, что смогут увеличить площадь застройки, как по итогам первых торгов, либо увеличатся сроки реализации проекта, и цена жилья может вырасти. Это покроет затраты на такую несоразмерную покупку. Если будет увеличена площадь застройки, тогда цена также должна быть увеличена пропорционально площади торгов. Данная методика четко прописана в договоре с КУГИ. Кстати, площадь объекта, которая выставляется на торги, также прописывается в договоре с КУГИ.
Алексей Бражниченко, заместитель директора по развитию корпорации «Строймонтаж»:
– Если технико-экономические показатели (ТЭП) будут изменены в сторону увеличения, то победитель торгов должен доплатить за каждый дополнительный квадратный по метр по той цене, по которой он выиграл торги. В противном случае, сама идея открытых и прозрачных торгов, которую правительство Валентины Матвиенко разрабатывает на протяжении многих лет, будет дискредитирована. В случае если появится прецедент изменения ТЭПов после проведения торгов, непонятно, какими критериями должны руководствоваться участники торгов в будущем.
Автор: Дмитрий Малышев
УЧасток без комментариев
22 июля в Фонде имущества Санкт-Петербурга состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства в Невском районе по схеме полного пакета. Участок предназначен под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. Адрес: Невский район, ул. Бадаева, участок 7, юго-восточнее пересечения с ул. Ворошилова. Площадь – 21 703 кв. метра. В торгах участвовали девять претендентов, в том числе ведущие петербургские застройщики: ЛЭК, «Строймонтаж», ЛенСпецСМУ, «Темп» и другие. При этом компания «Темп» сошла с дистанции последней, поскольку она была серьезно заинтересована в приобретении данного участка, имея в собственности соседний участок. С точки зрения девелопмента это очень удобно: «Темп» мог начать работу, используя существующий строительный городок, а не возводя новый, то же самое в отношении строительной техники и т.д.
Победителем торгов стало ООО «Чевакино», которое приобрело участок в интересах компании «Лидер Груп». По итогам торгов размер арендной платы на весь срок проектирования и строительства составил 1,133 млрд рублей при стартовой цене 333,2 млн рублей. Стоимость лота в ходе торгов выросла в 3,5 раза. Без учета стоянки «земельная нагрузка» составила 27 тыс. рублей за 1 кв. метр. Окончание строительства объекта – не позднее 49 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов.
Эксперты позиционируют будущее жилье как экономкласс. При этом с точки зрения стоимости земли участок соответствует как минимум бизнес-классу. В этой ситуации, по мнению ряда экспертов, для обеспечения рентабельности проекта «Лидер Груп» может пойти на изменение проекта планировки и увеличение площади застройки. К сожалению, представители «Лидер Груп» отказались от комментариев, сославшись на то, что сейчас занимаются разработкой проекта будущей застройки. По их словам, через две недели они должны определиться по данному объекту и тогда смогут ответить на вопросы. Однако эксперты рынка высказали свое мнение по данному вопросу.
Экспертная оценка
Если по итогам торгов 22 июля «Лидер Груп» увеличит площадь застройки, что должно произойти со стоимостью участка? Есть ли смысл проведения торгов?
Александр Викторов, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга:
– С какой стати площадь застройки может быть увеличена? Девелопер покупал и видел, что он покупал. В случае если девелопер будет увеличивать площадь застройки, будет полная переоценка всего. Город подготовил документацию, по ней проведены торги – исполняйте. Если вы не хотите – тогда не надо покупать, или откровенно скажите: вы покупаете право работы на территории, на которой будете делать нечто другое. Но тогда начинайте с нуля, и все равно будет переоценка. Если проектом планировки установлены параметры, то застройщики обязаны их исполнить. Потому что на этом завязано все: инженерия, социальная инфраструктура, школы, транспорт. В любом случае, при изменении проекта планировки произойдет полная переоценка стоимости участка.
Юрий Леонидович Лучко, генеральный директор строительной компании «Темп»:
– Смысл торгов тогда на 100 процентов отпадает. Торги определяют максимальный объем застройки и возможность приобретения участка. Если количество метров определяется приблизительно, а дальше выжимают из участка максимум, тогда это не торги. Должны быть жесткие критерии – цена участка и количество квадратных метров. Цену определяет покупатель, количество метров – продавец. Это большое заблуждение, что на том участке можно построить больше. Количество жилья определено проектом планировки и привязано к социальной инфраструктуре – школе и детскому саду, возможности размещения паркинга. Либо в «Лидер Груп» ошибочно предположили, что смогут увеличить площадь застройки, как по итогам первых торгов, либо увеличатся сроки реализации проекта, и цена жилья может вырасти. Это покроет затраты на такую несоразмерную покупку. Если будет увеличена площадь застройки, тогда цена также должна быть увеличена пропорционально площади торгов. Данная методика четко прописана в договоре с КУГИ. Кстати, площадь объекта, которая выставляется на торги, также прописывается в договоре с КУГИ.
Алексей Бражниченко, заместитель директора по развитию корпорации «Строймонтаж»:
– Если технико-экономические показатели (ТЭП) будут изменены в сторону увеличения, то победитель торгов должен доплатить за каждый дополнительный квадратный по метр по той цене, по которой он выиграл торги. В противном случае, сама идея открытых и прозрачных торгов, которую правительство Валентины Матвиенко разрабатывает на протяжении многих лет, будет дискредитирована. В случае если появится прецедент изменения ТЭПов после проведения торгов, непонятно, какими критериями должны руководствоваться участники торгов в будущем.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Проблемы и перспективы
