Всю Россию необходимо перестраивать

3 сентября в выставочном комплексе «Ленэкспо» начнет работу Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate 2008. В преддверии этого события корреспондент «СЕ» встретился с генеральным директором международной консалтинговой компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олегом Барковым.

– Насколько, на Ваш взгляд, для специалистов в сфере недвижимости, управления и девелопмента эффективны мероприятия, подобные PROEstate 2008?
– Такие мероприятия крайне интересны и необходимы. Что касается PROEstate, то он уже стал частью инфраструктуры развития этой сферы бизнеса. На нем можно получить важную обзорную информацию, увидеть и пообщаться с основными участниками рынка недвижимости. Кроме того, на форуме проходят очень интересные и познавательные дискуссии, то есть работает коллективное мышление специалистов. А это питательная почва для расширения кругозора, повышения профессионального уровня, рождения креативных идей, а значит – и повышения конкурентоспособности. Наконец, на PROEstate можно ознакомиться с последними архитектурными тенденциями. Что касается экономической выгоды, то она скорее носит косвенный характер. Но и того, что я перечислил, уже немало. И вообще, как можно подсчитать прямой экономический эффект от фундаментальных исследований, к примеру, космоса? Однако это не значит, что ими не надо заниматься.

– Насколько актуальны темы, которые будут обсуждаться в деловой программе PROEstate 2008?
– Среди организаторов форума – Гильдия управляющих и девелоперов, то есть практики рынка недвижимости. Естественно, что они разрабатывали повестку дня, исходя либо из сугубо практического значения тем, либо из возможности в ходе обсуждения выработать правильные бизнес-решения. Конечно, не стоит забывать и об образовательно-просветительском характере этого мероприятия. Лично я постараюсь, чтобы на форуме побывали и поработали максимальное количество сотрудников компании, которую я возглавляю.
«ВеЧнаЯ» проблема
– Какова нынешняя роль государства в развитии российского рынка недвижимости? Насколько она схожа (или чем отличается) с положением в других странах?
– Главная роль государства – законодательная. Она особенно возросла после принятия закона 214-ФЗ. Кроме того, государство – это регулятор в вопросах градостроительной деятельности, а также в борьбе с монополизмом – в первую очередь это касается рынка стройматериалов. Считаю, что на данный момент в России установлены достаточно разумные правила игры на рынке недвижимости. Хотя проблем, конечно, хватает.

– Как сильно влияние мирового экономического кризиса сказывается и еще может сказаться на российском рынке недвижимости? Какие факторы усугубили или, наоборот, ослабили это влияние на нашу страну?
– Прямого влияния на ценообразование и объемы строительства не произошло. Другое дело, что финансовый кризис ударил по новым крупным девелоперским проектам, которые находились в предстартовой готовности и были завязаны на внешние источники финансирования. Не хочу приводить конкретные примеры, но поверьте – реализация нескольких мегапроектов в Москве и по России была отложена из-за мирового кризиса ликвидности. К счастью, Петербурга эти события практически не коснулись.
Между прочим, рынок недвижимости в России настолько велик и выход на заданный параметр – 1 кв. метр жилья на одного человека в год – еще так далек, что кризис и не мог по нам ударить очень уж сильно. Спрос на жилье не удовлетворен, значит, его надо строить больше и лучше. В конечном же итоге для достижения нормальных комфортных условий жизни людей надо перестроить всю Россию.
Что касается Петербурга, то у нас ситуация в целом стабильная. Конечно, постепенный рост цен на недвижимость будет продолжаться. Среди причин – инфляцию еще никто не отменял, да и скачкообразный рост цен на строительные материалы вполне вероятен.

– Реально ли для нашей страны массовое развитие малоэтажного и коттеджного строительства? Самое главное – есть ли люди, которые готовы покупать квартиры в таких домах?
– Я считаю это направление очень перспективным. Здесь повторяется классическая ситуация, основные этапы развития на европейских и американском рынках. Городская земля в дефиците, а люди хотят жить в комфортных условиях, так? Каков же выход? Правильно – коттеджное и малоэтажное строительство. Оно сразу решает как жилищную проблему, так и проблему с нехваткой земельных участков.
Загвоздка здесь в другом. Первая трудность – инженерная подготовка земли для таких поселков. Вторая – отсутствие нормальной транспортно-дорожной сети. Ну не должен человек, который постоянно живет за городом, тратить 2-3 часа на дорогу до работы, а потом столько же – на путь домой. Максимум – полтора часа, а еще лучше – час. Наконец, трудности с созданием социальной инфраструктуры. Никто ведь не будет строить в поселке на 100 семей среднюю школу, или ее постройка обойдется очень дорого. Значит, надо договариваться с властями соседних населенных пунктов. Но не каждый согласится отдать своего ребенка в обычную школу в райцентре.
В целом же скажу так: на мой взгляд, до 30 процентов людей, которые могут и желают купить жилье (именно жилье, а не дачу!), готовы приобрести его именно за городом.

– Насколько в целом транспортная составляющая влияет на доходность девелоперских проектов?
– Вы имеете в виду транспортную доступность? Это одна из ключевых позиций. Хотя в целом на эту тему говорить сложно, нужны конкретные примеры. Но скажу так: торговый комплекс, расположенный по правую руку от автомобилиста, будет всегда прибыльнее, чем расположенный по левую, уже в силу своей большей доступности. И ошибки в вопросе транспортной доступности могут привести к фатальным последствиям.
Последние веЯниЯ
– Насколько эффективны инвестиции в недвижимость, в том числе в региональную? Интересна ли эта сфера западным инвесторам? Какие российские регионы наиболее привлекательны для инвесторов? Каковы главные риски в этой сфере?
– Всегда интересно работать на молодом, развивающемся рынке. Лидеры в России известны – Москва, Петербург. Значит, бизнес ищет новые варианты. Тут и наступает черед регионов – Екатеринбурга, Сочи, Самары, Нижнего Новгорода, Челябинска, Омска, Новосибирска. Темпы роста цен на недвижимость там выше, чем в столицах, значит, и доходность проектов будет больше.
Что касается рисков, то они больше связаны с макроэкономическими факторами.

– В чем заключается инвестиционная привлекательность российских городов-полумиллионников?
– Главное здесь – стабильность развития России. Не только в Москве, Петербурге и городах-миллионниках люди хотят работать, получать за это деньги, хорошо питаться, жить в хороших домах. Естественно, что интерес девелоперов пошел по нисходящей – от мегаполисов в провинцию. Главное здесь – чтобы регион не был депрессивным, чтобы там работала промышленность, чтобы у людей была работа и достойный доход.

– В свою очередь, насколько реально в долгосрочной перспективе проникновение российских девелоперов на зарубежный рынок недвижимости? Какие риски ожидают их на этом пути?
– Процесс идет и в этом направлении. Достаточно вспомнить парижский проект компании «Строймонтаж» и несколько зарубежных проектов «Миракс Групп». На мой взгляд, делается это в основном в целях диверсификации бизнеса.
Конечно, не все так просто. Никто нас там особо не ждет, к тому же прибыльность отечественных проектов зачастую выше, чем зарубежных. Однако, несмотря на трудности, идти туда важно, можно и нужно.

– Может ли российский бизнес самостоятельно развивать гостиничную недвижимость или в этом непременно должны участвовать представители зарубежных гостиничных сетей?
– Это два взаимодополняющих пути развития. И привлечение в качестве операторов мировых гостиничных брендов вопрос не решит. Ниша для мини-отелей и тому подобных объектов гостиничной индустрии все равно остается. Тем более что заключение договора с любой мировой сетью отелей подразумевает, в частности, ряд очень жестких требований как к местоположению, так и к самому проекту. Есть и еще ряд условий. Значит, развитие должно идти параллельно. Думаю, что на уровне трех-четырех звезд российские операторы вполне готовы конкурировать с иностранцами.

– Существуют ли универсальные, пригодные для любой страны, механизмы управления недвижимостью? Приложимы ли они к российской действительности?
– Ничего нового здесь не придумать. Есть масса управляющих компаний (УК), которые и управляют недвижимостью. Здесь очень важно соблюсти пропорцию между частными УК и УК с участием городских властей. Кроме того, узловыми моментами являются ценообразование, качество предоставляемых услуг и честность работников УК. Не стоит забывать и о российском менталитете. Вы прекрасно знаете, как трудно собрать общее собрание жильцов дома. И всегда найдутся те, кто не захочет платить за предоставляемые услуги ту цену, которая назначена. Как здесь быть? Снизить кворум? Законодательно прописать необходимость подчинения меньшинства большинству? И, тем не менее, альтернативы УК нет, по крайней мере – в новых домах, в которых 100 процентов квартир находится в частной собственности.

– В чем, на Ваш взгляд, главная проблема и одновременно – главная цель построения правильных отношений в цепочке «инвестор-архитектор»? Какова в этой связке роль инженерной составляющей?
– Вы забыли о еще одном действующем лице – девелопере. Он одновременно может быть и инвестором. Если он грамотный, то большинство проблем в этих взаимоотношениях будет решено еще до их возникновения. Главное – он не будет заказывать некий отвлеченный проект, станет работать в тесном контакте с конструкторами и инженерами, примет активное участие в разработке маркетинговой и архитектурной концепций. Одним словом, все дело – в профессионализме девелопера.
Особый Петербург
– Поговорим о реновации и реконструкции памятников архитектуры. Насколько допустимо здесь вмешательство бизнеса? И вообще, интересна ли эта тема девелоперам и инвесторам?
– Что касается Петербурга, то, несомненно, интересна, хотя говорить надо не о вмешательстве бизнеса, а об активном его участии. Это ведь здания в историческом центре города, в историческом окружении. Конечно, есть и обременения, хотя бы в виде жестких охранных ограничений. Однако реализация таких проектов зависит от цены за право войти в него, а она очень высока, и она постоянно растет. Да и всегда гораздо дороже реконструировать старое здание, чем снести его и построить новое. Так что все нужно тщательно просчитывать.

– Насколько допустима – если допустима вообще – трансформация городского пространства применительно к Петербургу? Есть ли табу в этой сфере?
– Конечно же, есть. В Петербурге существует и, в принципе, работает один из самых жестких в мире режимов строительства, и это правильно. Взять те же высотные ограничения или охранные требования. Другим важным аспектом являются законодательные требования по созданию социальной инфраструктуры. По закону невозможно построить жилой квартал без школ, детских садов или поликлиник. А это накладывает существенные ограничения при разработке мастер-плана. История с Биржей на Васильевском острове – яркий пример того, что может случиться с нашим городом, если все будет пущено на самотек. Так что давайте не будем менять золото на стеклянные бусы. Давайте помнить, что Петербург – это бесценное сокровище, которое, несмотря ни на что, удалось сохранить практически в первозданном виде. Я это говорю не только как горожанин, но и как предприниматель. Нынешний Петербург уже одним своим видом дает работающим в нем бизнесменам массу конкурентных преимуществ. А эффективно работать можно даже в очень жестких рамках. Кстати, на PROEstate 2008 речь пойдет и об этом.

– Считаете ли вы комплексное развитие территорий единственным вариантом развития российских городов в целом, и Петербурга в частности? Как в этом вопросе должны сотрудничать власть и бизнес?
– Конечно, вариант с комплексным развитием территорий идеален. Но он подходит только к незастроенным землям, на которых и возводятся комплексы вроде «Балтийской жемчужины» или «Медвежьей лапы» в Юнтолово, или к участкам, на которых более или менее ясны отношения собственности. Например – Новая Голландия или земли РЖД. На других участках практически неизбежны риски, связанные с взаимоотношениями между собственниками.
Так что второй вариант – это точечная застройка. Такие проекты, между прочим, могут давать сотни тысяч метров площадей. И во всяком случае они наиболее актуальны практически для любого российского города, который имеет исторический центр. Только не надо путать точечную застройку, при которой участок освобождается посредством расселения жильцов старого дома со сносом оного, с уплотнительной застройкой, когда новое здание попросту «втыкается» посреди других.

– Проблема реновации промышленных территорий для Петербурга – одна из наиболее острых. Можно ли решать ее безболезненно, с учетом интересов жителей бизнеса и властей? Или проигравшие будут всегда?
– Я бы сказал иначе: не столько проблема, сколько одно из основных направлений развития Петербурга. И здесь есть ряд моментов.
Выкуп промышленных активов, вывод предприятий на новые земли должен происходить без ущерба для производства и без потери рабочих мест. Очень важно, сколько девелоперу будет стоит право входа в такие проекты. Проблема рекультивации земли в бывших промзонах – одна из ключевых. И не стоит забывать, что зачастую эти старые корпуса являются памятниками промышленной архитектуры. Значит, опять придется иметь дело с охранными ограничениями. Наконец, зачастую промышленная недвижимость поделена между разными собственниками, что обязательно создаст дополнительные трудности. Не стоит забывать и о необходимости раскрутки нового места, изменения его имиджа. И, тем не менее, без редевелопмента промзон Петербургу не обойтись.
– Является ли подземное строительство вариантом решения земельной проблемы в крупных городах? Какие сложности возникают на этом пути?
– Это лишь одно из направлений, причем не самое основное. Причина – необходимость привлекать большие финансовые средства плюс технические сложности реализации таких проектов. Особенно в Петербурге, с его грунтами. Однако если у девелопера есть деньги, то построить под землей можно все что угодно.

– Может ли высотное строительство стать ключом к решению проблемы нехватки офисных площадей в крупных городах? Как в этом плане обстоят дела в Петербурге?
– Любую проблему можно решить различными способами. И нехватка офисных площадей вовсе не сигнал к тому, что нужно срочно городить небоскребы. Но даже если мы их построим, то придется еще 5-10 лет дожидаться, пока в достаточной степени будет восстановлен или создан заново общественный транспорт. Потому что иначе люди будут добираться до работы на своих машинах. А любой небоскреб по определению означает низкую обеспеченность собственными парковками. Как следствие для любого города, и в первую очередь для Петербурга – транспортный или парковочный коллапс. Самый свежий пример – проект «Москва-Сити», где люди паркуют машины вдоль тротуара в три ряда. Так что высотное строительство – не выход.
Конечно, идею строительства кварталов деловой застройки никто не отменял. Очень хороший пример – «Невская ратуша». Но это лишь пример. Слишком уж уникален Петербург, чтобы подходить к нему с общими рецептами. Надо искать нестандартные пути. Например, обустраивать деловые зоны в спальных районах.


Автор: Беседовал Аркадий Орлов