Кризис государственной ипотеки
31.08.2008
За первое полугодие 2008 года по городской ипотечной программе выдано 407 из 11 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 28,4 млрд рублей, что составляет 3,7 процента рынка. С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начнет работать по новым условиям. По мнению экспертов, это приведет к росту ставок по программе АИЖК на 2-3 процента и к дальнейшему сокращению роли Агентства на рынке ипотеки.
ИсториЯ болезни
Санкт-Петербургское ипотечное агентство объявило о приостановке выдачи ипотечных кредитов по городской программе. Это связано с изменением стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Сейчас по городской ипотечной программе работает 31 банк-партнер.
С 15 сентября АИЖК начнет работать по новым условиям – вводятся плавающие ставки и меняется порядок расчета ставки рефинансирования кредитов. Размер ставки рефинансирования будет определяться как сумма базовой ставки и маржи за кредитный риск. К низкорискованным отнесут, например, кредит в размере 200 тыс. рублей на покупку недвижимости стоимостью 600 тыс. рублей сроком на 3 года. Ставка по нему составит от 12,65 процентов годовых.
Для Москвы и Петербурга ставка по максимальному кредиту на сумму 8 млн рублей при в залоге 80 процентов стоимости сроком на 30 лет составит 17,42 процента годовых. Для сравнения – ранее максимальная ставка была 14 процентов годовых. Санкт-Петербургское ипотечное агентство призывает банки-партнеры принять во внимание, что причиной неудобств являются форс-мажорные обстоятельства на международном и российском финансовых рынках.
По данным ЦБ РФ, за первое полугодие 2008 года в России выдано ипотечных кредитов на сумму более 293 млрд рублей. При этом 7,4 процента кредитов выдано в Петербурге, в Москве – 7 процентов. Минимальный размер кредита составил: в Ленобласти – 1,6 млн рублей, в Петербурге – 2,2 млн рублей, в Москве – от 3 млн рублей. По данным Ассоциации банков Северо-Запада, в Петербурге ипотекой занимаются 69 банков, предлагающих 563 ипотечных программы. Максимальный срок кредита составляет 50 лет. Ставки по кредитам: в рублях – 10-20 процентов годовых; в рублях, долларах и евро – 9-23 процента; в японских иенах и швейцарских франках – 7 процентов годовых.
ЭкспертнаЯ оценка
Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:
– На работе нашего банка напрямую данные изменения не скажутся. Однако это недвусмысленный сигнал рынку о том, что условия ипотечных кредитов будут ужесточаться. Причиной является мировой финансовый кризис, особенно больно ударивший по индустрии ипотечного кредитования во всем мире. Для потенциальных заемщиков условия будут ужесточены. Для уже существующих заемщиков ничего не изменится.
АИЖК вводит совершенно правильный и адекватный метод ценообразования при приобретении кредитов. Подобные методы уже давно, широко и успешно используются целым рядом банков, в том числе и нашим, при выдаче кредитов. Суть проста: чем рискованней для банка кредит (выше коэффициент задолженности), тем выше по такому кредиту ставка. Для одних заемщиков условия по кредиту станут лучше, для других – хуже.
С точки зрения управления рисками, капиталом и структуры баланса банков и АИЖК, это несомненный плюс. Схема работы банка с партнерами существенных изменений не претерпит. Дело не только в строительстве, дело еще и в развитом и ликвидном рынке вторичной недвижимости – там, где такой рынок есть, а это наиболее экономически развитые регионы, ипотека развивается очень успешно.
Владимир Компанейщиков, генеральный директор ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
– Рост ставок АИЖК по ипотеке выводит стоимость кредитов для заемщиков в рамках стандартов Агентства на текущий уровень ставок по потребительским кредитам. Эти ставки в настоящее время неподъемны для большинства потенциальных заемщиков. Тем более на фоне тенденции к снижению реального уровня доходов населения, сокращения платеже
способного спроса и т.д. Таким образом, предложенные АИЖК ставки – вне рынка. С учетом того, что реальными маркетмейкерами являются государственные банки и банки с иностранным участием, которые в своей процентной политике ориентируются, видимо, на иные факторы, чем АИЖК, рост ставок по стандартам Агентства на рынок, в целом, кардинального влияния не окажет.
До конца 2008 года мы предполагаем незначительное увеличение наших ставок в коридоре 0,25-0,75 процента. Вместе с тем, если говорить с позиции сегодняшнего дня, уровень неопределенности экономической ситуации существенно возрос, и данные прогнозы могут оказаться слишком оптимистичными. От роста ставок АИЖК по ипотеке проиграют граждане РФ, поскольку политика АИЖК последнего времени, очевидно, не способствует увеличению конкуренции в предложении на ипотечном рынке. Выиграют, очевидно, государственные банки и банки с участием иностранного капитала.
Александр Анищенко, начальник отдела обслуживания физических лиц филиала Газпромбанка в СПб:
– АИЖК долгое время являлось крупнейшим игроком на рынке ипотеки, и на него многие смотрят как на флагмана. Повышение ставок АИЖК безусловно отразится на рынке. Однако это не значит, что завтра все банки поднимут ставки на 1,5-2 процента. Определяя процентные ставки, банк обращает внимание на стоимость собственных ресурсов, ситуацию на рынке.
Если банк может размещать средства под 10 процентов годовых, но при этом все дают под 20 процентов, то и он не будет размещать средства по такой цене. Скорее всего, ставка будет ближе к 20 процентам, но чуть ниже рынка, скажем, 18 процентов. Я не могу сказать, что до конца 2008 года наш банк повысит ставки. Непонятно, как будет развиваться ситуация. Сейчас она достаточно сложная, причем не только на рынке ипотеки, но и в принципе. Мы рассматриваем доход, подтвержденный по форме 2-НДФЛ, и справку, выданную работодателем. По ряду программ мы также рассматриваем доход супруги или супруга и созаемщиков.
Евгения Енина, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка РФ:
– Если посмотреть 2008 год, период, когда у АИЖК сократились объемы кредитования, можно сказать, что доля нашего банка на рынке увеличилась. Во многом, я считаю, дело в наших условиях кредитования. В первом полугодии 2008 года Сбербанк выдал в СЗФО 9 тыс ипотечных кредитов на общую сумму 13,8 миллиарда рублей, из них в Петербурге – 7,5 мил-лиарда рублей. Банк надеется в 2008 году увеличить долю на городском рынке ипотеки с 12 до 20 процентов.
В Сбербанке четко фиксированные требования: максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из платежеспособности. При этом платежеспособность определяется доходами граждан, которые должны быть обязательно подтверждены. Официально доходы можно подтвердить по форме 2-НДФЛ и по форме банка. С неподтвержденными доходами мы не работаем. Ставки по кредитам на приобретение жилья составляют 11,5-13,75 процента в рублях и 9,5-12 процентов – в долларах и евро. В общем объеме кредитов банка на покупку недвижимости процент ипотечных кредитов, с залогом имеющейся или строящейся недвижимости, составляет 80 процентов. Минимальный первый взнос по кредиту – 10 процентов.
Елена Литвинова, заместитель начальника управления кредитования Национального резервного банка:
– С учетом того что в работе на ипотечном рынке мы опираемся на собственный капитал, мы не зависим от конъюнктуры рынка. Сегодня у нас процентные ставки заморожены в принципе. Они составляют 9,6-13 процентов в долларах и 10,75-14,5 процента в рублях. Кроме того, мы продолжаем выкупать ипотечные портфели у региональных банков, повышая их ликвидность. Однако мы ориентируемся на экономическую конъюнктуру. Если все банки поднимут ставки на 2, 3, 5 процентов, наш банк тоже не останется в стороне. Но я уверена, что повышения ставок в разы не произойдет.
Если справка 2-НДФЛ – официальный подтвержденный доход, то справка по форме банка – неофициальный подтвержденный доход. У нас есть ряд программ, по которым мы рассматриваем вариант устного подтверждения дохода. Наши аналитики выезжают на встречу к руководителю компании, и на базе его устного подтверждения мы готовы работать с такими клиентами. При этом увеличивается процентная ставка.
Автор: Дмитрий Малышев
ИсториЯ болезни
Санкт-Петербургское ипотечное агентство объявило о приостановке выдачи ипотечных кредитов по городской программе. Это связано с изменением стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Сейчас по городской ипотечной программе работает 31 банк-партнер.
С 15 сентября АИЖК начнет работать по новым условиям – вводятся плавающие ставки и меняется порядок расчета ставки рефинансирования кредитов. Размер ставки рефинансирования будет определяться как сумма базовой ставки и маржи за кредитный риск. К низкорискованным отнесут, например, кредит в размере 200 тыс. рублей на покупку недвижимости стоимостью 600 тыс. рублей сроком на 3 года. Ставка по нему составит от 12,65 процентов годовых.
Для Москвы и Петербурга ставка по максимальному кредиту на сумму 8 млн рублей при в залоге 80 процентов стоимости сроком на 30 лет составит 17,42 процента годовых. Для сравнения – ранее максимальная ставка была 14 процентов годовых. Санкт-Петербургское ипотечное агентство призывает банки-партнеры принять во внимание, что причиной неудобств являются форс-мажорные обстоятельства на международном и российском финансовых рынках.
По данным ЦБ РФ, за первое полугодие 2008 года в России выдано ипотечных кредитов на сумму более 293 млрд рублей. При этом 7,4 процента кредитов выдано в Петербурге, в Москве – 7 процентов. Минимальный размер кредита составил: в Ленобласти – 1,6 млн рублей, в Петербурге – 2,2 млн рублей, в Москве – от 3 млн рублей. По данным Ассоциации банков Северо-Запада, в Петербурге ипотекой занимаются 69 банков, предлагающих 563 ипотечных программы. Максимальный срок кредита составляет 50 лет. Ставки по кредитам: в рублях – 10-20 процентов годовых; в рублях, долларах и евро – 9-23 процента; в японских иенах и швейцарских франках – 7 процентов годовых.
ЭкспертнаЯ оценка
Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:
– На работе нашего банка напрямую данные изменения не скажутся. Однако это недвусмысленный сигнал рынку о том, что условия ипотечных кредитов будут ужесточаться. Причиной является мировой финансовый кризис, особенно больно ударивший по индустрии ипотечного кредитования во всем мире. Для потенциальных заемщиков условия будут ужесточены. Для уже существующих заемщиков ничего не изменится.
АИЖК вводит совершенно правильный и адекватный метод ценообразования при приобретении кредитов. Подобные методы уже давно, широко и успешно используются целым рядом банков, в том числе и нашим, при выдаче кредитов. Суть проста: чем рискованней для банка кредит (выше коэффициент задолженности), тем выше по такому кредиту ставка. Для одних заемщиков условия по кредиту станут лучше, для других – хуже.
С точки зрения управления рисками, капиталом и структуры баланса банков и АИЖК, это несомненный плюс. Схема работы банка с партнерами существенных изменений не претерпит. Дело не только в строительстве, дело еще и в развитом и ликвидном рынке вторичной недвижимости – там, где такой рынок есть, а это наиболее экономически развитые регионы, ипотека развивается очень успешно.
Владимир Компанейщиков, генеральный директор ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
– Рост ставок АИЖК по ипотеке выводит стоимость кредитов для заемщиков в рамках стандартов Агентства на текущий уровень ставок по потребительским кредитам. Эти ставки в настоящее время неподъемны для большинства потенциальных заемщиков. Тем более на фоне тенденции к снижению реального уровня доходов населения, сокращения платеже
способного спроса и т.д. Таким образом, предложенные АИЖК ставки – вне рынка. С учетом того, что реальными маркетмейкерами являются государственные банки и банки с иностранным участием, которые в своей процентной политике ориентируются, видимо, на иные факторы, чем АИЖК, рост ставок по стандартам Агентства на рынок, в целом, кардинального влияния не окажет.
До конца 2008 года мы предполагаем незначительное увеличение наших ставок в коридоре 0,25-0,75 процента. Вместе с тем, если говорить с позиции сегодняшнего дня, уровень неопределенности экономической ситуации существенно возрос, и данные прогнозы могут оказаться слишком оптимистичными. От роста ставок АИЖК по ипотеке проиграют граждане РФ, поскольку политика АИЖК последнего времени, очевидно, не способствует увеличению конкуренции в предложении на ипотечном рынке. Выиграют, очевидно, государственные банки и банки с участием иностранного капитала.
Александр Анищенко, начальник отдела обслуживания физических лиц филиала Газпромбанка в СПб:
– АИЖК долгое время являлось крупнейшим игроком на рынке ипотеки, и на него многие смотрят как на флагмана. Повышение ставок АИЖК безусловно отразится на рынке. Однако это не значит, что завтра все банки поднимут ставки на 1,5-2 процента. Определяя процентные ставки, банк обращает внимание на стоимость собственных ресурсов, ситуацию на рынке.
Если банк может размещать средства под 10 процентов годовых, но при этом все дают под 20 процентов, то и он не будет размещать средства по такой цене. Скорее всего, ставка будет ближе к 20 процентам, но чуть ниже рынка, скажем, 18 процентов. Я не могу сказать, что до конца 2008 года наш банк повысит ставки. Непонятно, как будет развиваться ситуация. Сейчас она достаточно сложная, причем не только на рынке ипотеки, но и в принципе. Мы рассматриваем доход, подтвержденный по форме 2-НДФЛ, и справку, выданную работодателем. По ряду программ мы также рассматриваем доход супруги или супруга и созаемщиков.
Евгения Енина, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка РФ:
– Если посмотреть 2008 год, период, когда у АИЖК сократились объемы кредитования, можно сказать, что доля нашего банка на рынке увеличилась. Во многом, я считаю, дело в наших условиях кредитования. В первом полугодии 2008 года Сбербанк выдал в СЗФО 9 тыс ипотечных кредитов на общую сумму 13,8 миллиарда рублей, из них в Петербурге – 7,5 мил-лиарда рублей. Банк надеется в 2008 году увеличить долю на городском рынке ипотеки с 12 до 20 процентов.
В Сбербанке четко фиксированные требования: максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из платежеспособности. При этом платежеспособность определяется доходами граждан, которые должны быть обязательно подтверждены. Официально доходы можно подтвердить по форме 2-НДФЛ и по форме банка. С неподтвержденными доходами мы не работаем. Ставки по кредитам на приобретение жилья составляют 11,5-13,75 процента в рублях и 9,5-12 процентов – в долларах и евро. В общем объеме кредитов банка на покупку недвижимости процент ипотечных кредитов, с залогом имеющейся или строящейся недвижимости, составляет 80 процентов. Минимальный первый взнос по кредиту – 10 процентов.
Елена Литвинова, заместитель начальника управления кредитования Национального резервного банка:
– С учетом того что в работе на ипотечном рынке мы опираемся на собственный капитал, мы не зависим от конъюнктуры рынка. Сегодня у нас процентные ставки заморожены в принципе. Они составляют 9,6-13 процентов в долларах и 10,75-14,5 процента в рублях. Кроме того, мы продолжаем выкупать ипотечные портфели у региональных банков, повышая их ликвидность. Однако мы ориентируемся на экономическую конъюнктуру. Если все банки поднимут ставки на 2, 3, 5 процентов, наш банк тоже не останется в стороне. Но я уверена, что повышения ставок в разы не произойдет.
Если справка 2-НДФЛ – официальный подтвержденный доход, то справка по форме банка – неофициальный подтвержденный доход. У нас есть ряд программ, по которым мы рассматриваем вариант устного подтверждения дохода. Наши аналитики выезжают на встречу к руководителю компании, и на базе его устного подтверждения мы готовы работать с такими клиентами. При этом увеличивается процентная ставка.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Кредитная история
