В России кризис будет мягче
07.09.2008
Пленарное заседание «Как нам обустроить Россию?», состоявшееся в рамках форума PROEstate 2008, было посвящено мировому экономическому кризису, постепенно набирающему темпы в последние 9-10 лет.
По мнению модератора, главного редактора журнала «Эксперт» Валерия Фадеева, «если бы сейчас мир был таким, как в начале прошлого столетия, то мы бы уже наблюдали нечто похожее на Великую депрессию 1920-1930-х годов». Однако сегодня мир научился управлять негативными процессами более эффективно. Вместе с тем, согласно теории известного экономиста Йозефа Шумберта, мировая экономика в настоящее время находится в низшей фазе длинного экономического цикла – стагнации, когда полностью отсутствуют долговременные целевые ориентиры рыночного развития. Обычно эта фаза длится порядка 10 лет. С появлением ориентиров экономика должна принять более здоровый характер.
В России кризис носит скрытый характер благодаря огромному потоку денег, вырученных за реализацию природных богатств. Но низкая рентабельность среднего бизнеса, огромные издержки при производстве любых товаров, спад в строительстве, торможение цен в недвижимости должны насторожить руководство страны. За 10 лет после дефолта 1998 года невероятными, практически неуправляемыми темпами растет заработная плата, что приводит к серьезному повышению необеспеченного спроса. По словам г-на Фадеева, сегодня менеджеры многих компаний получают зарплату, превышающую доходы аналогичных специалистов не только в Восточной, но и в Западной Европе. Параллельно растет кредитомания россиян. Между тем, финансовая система страны неадекватна тем задачам, которые провозгласила власть в программе развития России к 2020 году. Спикер полагает, что необходима либерализация финансовой системы и снижение налогов, которые могут дать толчок экономическому росту.
Строить будет государство
Не меньшую озабоченность выразил в своем выступлении один из руководителей компании «Главстрой» Артур Маркарян. Он считает, что беспрецедентный рост цен на жилье, наблюдаемый с августа прошлого года, невыгоден строителям, так как платежеспособность основной части россиян невысока. Надежда на ипотеку необъективна: сегодня не более 10 процентов жилья покупается по ипотеке. Его также настораживает отказ московских властей предоставлять земельные участки под коммерческое освоение. В этом году в Москве прошел только один аукцион, после которого было принято решение строить исключительно за государственный счет. По этому пути могут пойти и регионы, что серьезно снизит доходы строительных компаний: по государственным контрактам строить невыгодно.
С другой стороны, строители испытывают нехватку «длинных» денег. По словам г-на Маркаряна, кредитуют строительные проекты в России только два банка – Сбербанк и ВТБ. Все остальные не имеют достаточных средств или желания работать с бизнесом, предпочитая ограничиваться потребительскими кредитами. По мнению модератора Валерия Фадеева, государство должно взять на себя строительство инфраструктуры, инженерную подготовку участков, а все остальное отдать под развитие бизнесу. Тогда всем будет хорошо. «Недавно я узнал, что в Японии все эти красивые развязки и скоростные дороги построены за государственный счет, – сказал он. – А управляют ими частные компании, перед которыми государство поставило задачу придерживаться адекватных цен на перевозки».
РоссиЯне
увлеклись кредитами
Наибольший интерес слушателей вызвало выступление заместителя генерального директора УК «Мультиброкер» Юлии Вербицкой, ратовавшей за развитие рынка аренды жилья. По ее мнению, сегодня «денежные ресурсы стали дороже как для населения, так и для строителей, среднее удорожание кредитов составило от 3 до 7 процентов. Это естественно оздоровляет экономику в сфере недвижимости, – отмечает спикер, – однако не стоит забывать, что рынок оплачивается потребителем, в том числе и все его коллапсы, а потому серьезно зависит от кошелька населения». Рынок недвижимости может развиваться по разным сценариям. Но, не имея очевидной альтернативы в виде жилья арендной категории, население вынуждено улучшать жилищные условия лишь за счет приобретения квартир. При таком сценарии рост цен на жилье, считает г-жа Вербицкая, обеспечен, особенно учитывая снижение объемов строительства. По состоянию на начало второго полугодия на руках у населения находится 22 857 рублей кредитов на душу населения, в том числе 5029 рублей ипотечных. Общая задолженность по жилищным кредитам выросла в рублях на 47 процентов, в валюте – на 23 процента, по ипотеке с 2007 года рост составил 235 процентов. При этом сбережения на душу населения составляют 24 тыс. рублей. Согласно опросам более 75 процентов людей при появлении накоплений готовы вложить их в недвижимость.
По данным Министерства регионального развития РФ, к 2020 году на руках у населения будет порядка 28 трлн рублей ипотечных кредитов, то есть 175 300 рублей на душу населения – рост почти в 40 раз. В месяц заемщик по ипотеке должен платить в среднем порядка 22 тыс. рублей, при этом средний доход на домохозяйство составляет всего 14 тыс. рублей после оплаты минимальной потребительской корзины. При дальнейшей популяризации покупки жилья в собственность, по мнению спикера, наиболее остро встанут две существенные проблемы: устаревающий фонд ЖКХ и проблема массового дефолта населения. По прогнозам к 2020 году на руках 142 млн россиян будет 100 трлн рублей кредитов.
Ипотека – не панацеЯ
За 5 лет развития рынка ипотеки цены на недвижимость выросли в 10,2 раза. Одной из причин стало существенное увеличение платежеспособности населения за счет кредитования. Если учесть, что количество кредитоспособного населения к 2020 году вырастет всего на 4,7 процента, а не смогут пользоваться кредитами к тому времени более 44 процентов россиян, то цена квадратного метра для способных жить в кредит вырастет как минимум в шесть раз. При этом в десятке самых ресурсоемких городов жилой фонд имеет рыночную стоимость равную нулю, так как люди живут в приобретенных квартирах и не могут их выставить на продажу. Выходом из сложившейся ситуации, помимо развития рынка аренды жилья, может стать малоэтажное домостроение.
Но и здесь существуют свои подводные камни. Никто не оценивал сумму оплаты за коммунальные услуги в малоэтажном жилье, однако очевидно, что могут возникнуть проблемы как с ценой, так и с обеспеченностью жителей малоэтажного жилья коммунальными услугами. Кроме того, есть проблемы при кредитовании застройщиков, занимающихся малоэтажным строительством, поскольку в этом случае не урегулировано право на земельные участки. Если они переходят в собственность покупателей домов, то земля не может служить залогом под кредит. Кроме того, материалы, используемые сегодня в строительстве, не могут гарантировать устойчивости данного вида жилья в течение 100 лет. Одним словом, быстровозводимое малоэтажное жилье не поможет решить проблему доступного жилья в длительной перспективе.
Итогом обсуждения стало общее мнение о неизбежности экономического кризиса в России и необходимости принятия умных управленческих решений, дабы смягчить его последствия.
Автор: Лилиана Глазова
По мнению модератора, главного редактора журнала «Эксперт» Валерия Фадеева, «если бы сейчас мир был таким, как в начале прошлого столетия, то мы бы уже наблюдали нечто похожее на Великую депрессию 1920-1930-х годов». Однако сегодня мир научился управлять негативными процессами более эффективно. Вместе с тем, согласно теории известного экономиста Йозефа Шумберта, мировая экономика в настоящее время находится в низшей фазе длинного экономического цикла – стагнации, когда полностью отсутствуют долговременные целевые ориентиры рыночного развития. Обычно эта фаза длится порядка 10 лет. С появлением ориентиров экономика должна принять более здоровый характер.
В России кризис носит скрытый характер благодаря огромному потоку денег, вырученных за реализацию природных богатств. Но низкая рентабельность среднего бизнеса, огромные издержки при производстве любых товаров, спад в строительстве, торможение цен в недвижимости должны насторожить руководство страны. За 10 лет после дефолта 1998 года невероятными, практически неуправляемыми темпами растет заработная плата, что приводит к серьезному повышению необеспеченного спроса. По словам г-на Фадеева, сегодня менеджеры многих компаний получают зарплату, превышающую доходы аналогичных специалистов не только в Восточной, но и в Западной Европе. Параллельно растет кредитомания россиян. Между тем, финансовая система страны неадекватна тем задачам, которые провозгласила власть в программе развития России к 2020 году. Спикер полагает, что необходима либерализация финансовой системы и снижение налогов, которые могут дать толчок экономическому росту.
Строить будет государство
Не меньшую озабоченность выразил в своем выступлении один из руководителей компании «Главстрой» Артур Маркарян. Он считает, что беспрецедентный рост цен на жилье, наблюдаемый с августа прошлого года, невыгоден строителям, так как платежеспособность основной части россиян невысока. Надежда на ипотеку необъективна: сегодня не более 10 процентов жилья покупается по ипотеке. Его также настораживает отказ московских властей предоставлять земельные участки под коммерческое освоение. В этом году в Москве прошел только один аукцион, после которого было принято решение строить исключительно за государственный счет. По этому пути могут пойти и регионы, что серьезно снизит доходы строительных компаний: по государственным контрактам строить невыгодно.
С другой стороны, строители испытывают нехватку «длинных» денег. По словам г-на Маркаряна, кредитуют строительные проекты в России только два банка – Сбербанк и ВТБ. Все остальные не имеют достаточных средств или желания работать с бизнесом, предпочитая ограничиваться потребительскими кредитами. По мнению модератора Валерия Фадеева, государство должно взять на себя строительство инфраструктуры, инженерную подготовку участков, а все остальное отдать под развитие бизнесу. Тогда всем будет хорошо. «Недавно я узнал, что в Японии все эти красивые развязки и скоростные дороги построены за государственный счет, – сказал он. – А управляют ими частные компании, перед которыми государство поставило задачу придерживаться адекватных цен на перевозки».
РоссиЯне
увлеклись кредитами
Наибольший интерес слушателей вызвало выступление заместителя генерального директора УК «Мультиброкер» Юлии Вербицкой, ратовавшей за развитие рынка аренды жилья. По ее мнению, сегодня «денежные ресурсы стали дороже как для населения, так и для строителей, среднее удорожание кредитов составило от 3 до 7 процентов. Это естественно оздоровляет экономику в сфере недвижимости, – отмечает спикер, – однако не стоит забывать, что рынок оплачивается потребителем, в том числе и все его коллапсы, а потому серьезно зависит от кошелька населения». Рынок недвижимости может развиваться по разным сценариям. Но, не имея очевидной альтернативы в виде жилья арендной категории, население вынуждено улучшать жилищные условия лишь за счет приобретения квартир. При таком сценарии рост цен на жилье, считает г-жа Вербицкая, обеспечен, особенно учитывая снижение объемов строительства. По состоянию на начало второго полугодия на руках у населения находится 22 857 рублей кредитов на душу населения, в том числе 5029 рублей ипотечных. Общая задолженность по жилищным кредитам выросла в рублях на 47 процентов, в валюте – на 23 процента, по ипотеке с 2007 года рост составил 235 процентов. При этом сбережения на душу населения составляют 24 тыс. рублей. Согласно опросам более 75 процентов людей при появлении накоплений готовы вложить их в недвижимость.
По данным Министерства регионального развития РФ, к 2020 году на руках у населения будет порядка 28 трлн рублей ипотечных кредитов, то есть 175 300 рублей на душу населения – рост почти в 40 раз. В месяц заемщик по ипотеке должен платить в среднем порядка 22 тыс. рублей, при этом средний доход на домохозяйство составляет всего 14 тыс. рублей после оплаты минимальной потребительской корзины. При дальнейшей популяризации покупки жилья в собственность, по мнению спикера, наиболее остро встанут две существенные проблемы: устаревающий фонд ЖКХ и проблема массового дефолта населения. По прогнозам к 2020 году на руках 142 млн россиян будет 100 трлн рублей кредитов.
Ипотека – не панацеЯ
За 5 лет развития рынка ипотеки цены на недвижимость выросли в 10,2 раза. Одной из причин стало существенное увеличение платежеспособности населения за счет кредитования. Если учесть, что количество кредитоспособного населения к 2020 году вырастет всего на 4,7 процента, а не смогут пользоваться кредитами к тому времени более 44 процентов россиян, то цена квадратного метра для способных жить в кредит вырастет как минимум в шесть раз. При этом в десятке самых ресурсоемких городов жилой фонд имеет рыночную стоимость равную нулю, так как люди живут в приобретенных квартирах и не могут их выставить на продажу. Выходом из сложившейся ситуации, помимо развития рынка аренды жилья, может стать малоэтажное домостроение.
Но и здесь существуют свои подводные камни. Никто не оценивал сумму оплаты за коммунальные услуги в малоэтажном жилье, однако очевидно, что могут возникнуть проблемы как с ценой, так и с обеспеченностью жителей малоэтажного жилья коммунальными услугами. Кроме того, есть проблемы при кредитовании застройщиков, занимающихся малоэтажным строительством, поскольку в этом случае не урегулировано право на земельные участки. Если они переходят в собственность покупателей домов, то земля не может служить залогом под кредит. Кроме того, материалы, используемые сегодня в строительстве, не могут гарантировать устойчивости данного вида жилья в течение 100 лет. Одним словом, быстровозводимое малоэтажное жилье не поможет решить проблему доступного жилья в длительной перспективе.
Итогом обсуждения стало общее мнение о неизбежности экономического кризиса в России и необходимости принятия умных управленческих решений, дабы смягчить его последствия.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Cобытия и комментарии
