Малоэтажное строительство в России: проблемы массовости
07.09.2008
В рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate 2008 в числе других прошла конференция, посвященная развитию массового строительства малоэтажного жилья.
Организаторами конференции выступили Министерство регионального развития и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства.
Обсуждались тенденции развития законопроектов, направленных на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище».
Предлагалось обсудить новую концепцию домостроения и создания благоприятной среды обитания – формирование принципов целостной инфраструктуры, обеспечивающих комфортное, безопасное и стабильное проживание.
Много вопросов связано с юридическими аспектами освоения новых территорий под малоэтажную застройку. Проблемы технологий производства строительных материалов, оборудования, как и вопросы градостроения, строительства инженерных коммуникаций также вызывают много различных суждений.
ЖильЯ мало – жилье нужно
«По итогам прошлого года, по данным Минрегионразвития, в России строилось чуть меньше 70 млн кв. метров жилья, – отметил в своем выступлении Руслан Вишневский, исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства. – Если исходить из задач, поставленных правительством, строить не менее 1 кв. метра жилья на жителя РФ в год, мы должны достичь показателей вдвое выше и строить до 140 млн кв. метров жилья в год».
Всесторонний анализ ситуации позволяет сделать вывод, что используемые ранее традиционные технологии многоэтажного высотного домостроения только с помощью уже имеющихся технологий с использованием монолитного бетона, железобетонных панелей, конструкций и т.д. не позволят достичь требуемых показателей.
Необходимо сделать больший акцент на развитие малоэтажного и коттеджного строительства.
Если в настоящее время в общем объеме вводимого жилья малоэтажное составляет около 40 процентов, то для выполнения задач, поставленных руководством страны, необходимо довести этот показатель в ближайшие 8-10 лет до 70 процентов. В связи с этим возникает много сложных вопросов, связанных с организацией деятельности компаний, работающих на рынке малоэтажного строительства. Необходимо совершенствовать законодательство, регламентирующее такое строительство. Целый ряд вопросов связан с внедрением новых технологий и строительных материалов, энергоэффективностью и энергосбережением, экологией и т.д.
Для ускорения решения многочисленных проблем в июле прошлого года было создано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства. «Наша организация не является ни коммерческой, ни государственной, – отмечает Руслан Вишневский. – Она объединяет компании, работающие в сфере малоэтажного строительства и смежных отраслях. Это девелоперские и строительные компании, которые производят строительные материалы, компании, занимающиеся поставками различных комплектующих для строительства малоэтажных зданий, инвестиционные компании и банки, страховые компании и т.д.
Когда мы говорим о малоэтажном строительстве, речь идет не только о коттеджах и коттеджных поселках, а о любых зданиях до трех этажей, как отдельно стоящих, так и сблокированных, таунхаусах и многоквартирных жилых домах».
ОжиданиЯ рынка
В рамках развития программы «Свой дом» разработан законопроект о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и нормативные акты, связанные с малоэтажным строительством. Законопроект уже прошел первое чтение в Государственной Думе. Второе и третье чтения ожидаются на осенней сессии. Один из вопросов, которые стараются решить депутаты, касается упрощения процедуры выделения земельных участков под застройку.
Одним из первых указов, подписанных президентом РФ Дмитрием Медведевым, был указ о создании Федерального земельного фонда. Сейчас активно ведется работа по формированию механизмов функционирования этого фонда. Речь идет о создании земельного банка по тем территориям, которые сейчас используются недостаточно эффективно. Это достаточно большие массивы, находящиеся в ведении различных федеральных организаций.
В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация. При том что мы являемся самой большой страной в мире, застроено чуть более 1 процента территории. А когда возникает вопрос, где развивать малоэтажное строительство и возводить новые поселки и города, выясняется, что свободных земель нет.
Анализ рынка земель стал одним из основных аргументов необходимости создания земельного фонда. Происходит серьезное изменение роли государства в строительной отрасли. Летом этого года был принят и уже подписан закон о саморегулируемых организациях в строительстве, согласно которому в ближайшее время будет отменено лицензирование и процесс перейдет на уровень СРО, которые будут самостоятельно вырабатывать различного рода стандарты и правила игры на строительном рынке и сами осуществлять контроль за компаниями, входящими в их состав.
В малоэтажном строительстве участвует много представителей малого и среднего бизнеса, и для них понятные правила игры очень важны. Интенсивное развитие малоэтажного строительства связано с тем, насколько комфортной будет бизнес-среда, в которой работают небольшие компании.
В вопросах развития малоэтажного строительства важны система ценообразования, аспекты пропаганды самого стиля и образа жизни в коттеджных поселках, пропаганда новых технологий и т.д.
В ноябре прошлого года в Москве прошел Первый всероссийский конгресс по малоэтажному строительству, что явилось знаковым событием. В этом году аналогичный конгресс начнет свою работу в Москве 2 октября.
ЭволюциЯ коттеджей
«Развитие малоэтажного строительства нельзя рассматривать лишь как задачу, спущенную сверху, – считает Наталья Пронина, заместитель директора отдела элитной недвижимости компании Knight Frank. – Это, скорее, отражение объективных процессов, происходящих в экономике. Рынок сам логично эволюционирует к такому виду строительства и такому развитию территорий».
Очевидно, что малоэтажное строительство требует больших площадей и будет развиваться, в первую очередь, за городом. Начиналось оно со строительства отдельных коттеджей, позже появились таунхаусы, дуплексы, лейхаусы и малоэтажные дома. Таким образом, одной из особенностей развития современного рынка является дифференциация, увеличение линейки продукции, предлагаемой потребителю.
Происходит также переход от точечной застройки, небольших поселков из 10-20 домов, к освоению значительных территорий, на которых возводится до 500 и более домовладений. Появляется все больше крупных проектов, включающих в себя различные типы строений. Происходит также укрупнение осваиваемых территорий, и это необходимо учитывать при разработке того или иного проекта застройки.
Многие зарубежные специалисты относят экономику России к типу плутономий, когда, на фоне роста благосостояния всего населения, увеличение капиталов самых богатых людей происходит значительно быстрее. К тому же типу относятся Великобритания, Индия, Китай и др.
В связи с этим развитие загородного домостроения шло от элитного сегмента. Сейчас, когда потребности наиболее обеспеченных людей в значительной степени удовлетворены, начинают появляться большие проекты, ориентированные на средний класс. Это, в частности, отчетливо прослеживается в Московской области, лидирующей в сфере коттеджного строительства. Скорее всего, подобные процессы будут происходить и в других регионах.
В мире уже накоплен значительный опыт развития крупных городов за счет присоединения к ним значительных территорий. Теория секторного развития метрополий была сформулирована еще в 40-х годах прошлого столетия. Она предполагает, что вокруг некоего центра, «делового ядра», идет развитие секторов, где превалируют различные типы недвижимости. А девелоперам необходимо заранее определить, на какие типы недвижимости им предстоит ориентироваться.
В то же время секторное развитие метрополий создает значительную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Более логичным представляется развитие отдельных деловых центров вокруг общего делового ядра. В советское время именно по такому пути шло развитие многих регионов.
В качестве примеров можно привести ту же Москву, вокруг которой расположено множество городов-спутников, где некогда производились большие объемы самой разнообразной продукции. Сейчас, когда заводы и фабрики в этих городах прекратили существование, резко увеличилась нагрузка на транспортные магистрали, ведущие в Москву.
Это подтверждает тот факт, что, планируя развитие той или иной крупной территории, необходимо учитывать ее привязку к уже существующей или проектируемой транспортной сети.
Наиболее конкурентоспособные проекты предполагают, что будет строиться не только жилье, но и создаваться места возможного приложения труда жителей новых населенных пунктов. Районы разного назначения предполагают и различный состав инфраструктуры.
«Развитие малоэтажного строительства – это реальность рынка, – подчеркивает Наталья Пронина. – Так же объективно расширение продуктовой линейки, переход от точечной застройки к масштабному строительству, от предложений в классе "люкс" к классу "эконом". Начиная работу над проектом, необходимо учитывать, какой разрыв существует между спросом и предложением на данной конкретной территории и как они будут меняться со временем».
Жилье в регионах
Одним из лидеров на рынке малоэтажного строительства специалисты признают инвестиционно-строительный холдинг ОАО «РОДЭКС Груп», занимающийся различными аспектами строительства. Начинал свою работу холдинг в Московской области, позже распространил свою деятельность на другие регионы.
«Анализируя ситуацию, мы выделяем поселки для постоянного проживания и дачного формата, – рассказывает Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития и проектного управления ОАО «РОДЕКС Груп». – Если сравнивать такие поселки, легко заметить, что едва ли не единственное отличие – в стоимости домостроений. По объемам инфраструктуры, качеству строительства, проектам домов, концепции и другим параметрам дачные поселки мало отличаются от поселков постоянного проживания. Однако стоимость земли существенно снижается при удалении от города, что и определяет существенную разницу в конечной цене домовладения. В наших поселках дачного формата достаточно высокого класса с развитой инфраструктурой стоимость домовладения составляет от 5,5 млн рублей и выше».
Динамика спроса на рынке загородного жилья в Московской области говорит о том, что если еще в 2000 году рынок только начинал развиваться, то к настоящему времени произошли кардинальные изменения.
Рынок коттеджей в Московской области в период с начала 2006 года по начало 2008 года вырос более чем в два раза – до 7,25 млн кв. метров. Если в 2006 году объем рынка коттеджной недвижимости Подмосковья составлял 3,5 млн кв. метров, в 2007 году – 5,4 млн кв. метров, то в 2008 году он достиг 7,25 млн кв. метров, что говорит о более чем двукратном росте рынка за два года. Значительный рост рынка коттеджей в Подмосковье произошел также и в денежном выражении. Если в 2006 году объем рынка в денежном эквиваленте составлял $ 8,515 млрд, то в 2007 году это было уже $ 18 млрд, а в 2008 году – $ 28,3 млрд. Всего в 2006 году в стадии активного строительства в Московской области находилось 160 поселков, в 2007 году – 195, а во II квартале 2008 года – 263 поселка.
По словам Валерия Лукинова, с некоторым запозданием те же процессы наблюдаются и в Ленинградской области. По уровню комфортности более половины предложений приходится на классы «бизнес» и «эконом», меньше всего – в классе «люкс». Этим определяется привлекательность классов «бизнес» и «эконом» как объекта инвестиций как для частных лиц, так и для компаний.
В последнее время все большее значение для потенциального покупателя загородного жилья приобретает не только само домостроение, но вся окружающая его обстановка, концепция поселка. Не случайно на инженерную инфраструктуру затрачивается до 25 процентов, на социально-бытовую – до 3 процентов всей стоимости проекта. Эти показатели сейчас обеспечивают привлекательность дачных поселений, а для поселков постоянного проживания они еще выше.
На прошедшей недавно конференции Московской ассоциации риэлторов одним из основных стал вопрос о перспективах развития городской и загородной недвижимости. Большинство участников пришли к выводу, что если на городском рынке наступает стадия стабилизации, то загородная недвижимость будет продолжать расти в цене примерно на 30 процентов в год.
В качестве примеров Валерий Лукинов привел проекты «Звенигорье», где рост стоимости с начала реализации проекта составил 32 процента, и «Монастырское озеро», где стоимость домостроений за год выросла на 194 процента.
ОАО «РОДЭКС Груп» активно развивает свою деятельность не только в Московской области, но и в других регионах, в первую очередь в Ленинградской области. Здесь, в частности, реализуется проект «Сторожевая гора». Ведется строительство в Самарской, Пермской областях, в Республике Татарстан, еще в нескольких инвестиционно привлекательных регионах. К сожалению, как отмечает Валерий Лукинов, организованные коттеджные поселки строятся пока лишь в Московской и Ленинградской областях. В других регионах этот процесс находится на начальной стадии, там только начинают приходить к пониманию принципов цивилизованного строительства, отходя от сооружения местных «шанхаев».
К соседЯм –
«с открытым забралом»
Валерий Лукинов вспоминает, что в начале 2000-х годов в их агентство обращались достаточно обеспеченные люди, желающие приобрести коттеджи на участках, огороженных глухими заборами. Сотрудники агентства, ориентированные на «европейский» стиль открытости, отказывали им сжав зубы, и теряли до 80 процентов клиентов. Через 2-3 года ситуация изменилась. Потенциальные покупатели стали соглашаться на участки без заборов. Валерий Лукинов даже немного сочувствует тем, кто решил отгородиться от соседей, утверждая, что коттеджный поселок – не просто место проживания, но и среда обитания, где жители и их дети должны общаться.
МНЕНИЕ
Владислав Беронас, генеральный директор ООО «Перспектива»:
– Сейчас уже можно говорить о том, что ресурс земель, пригодных под пригородную застройку, исчерпаем. Причин тому несколько, но самая главная – дефицит инженерного обеспечения районов пригородной застройки.
Для девелоперов и инвесторов пригородные земли остаются по-прежнему неликвидом: слишком высок риск, совершив крупные инвестиции, получить «мертвый» поселок – некий населенный пункт без электроснабжения.
Занимаясь проблемами территориального зонирования и планировки селитебных зон на пригородных территориях, мы вправе говорить о необходимой последовательности мероприятий, способствующих развитию. В первую очередь стоит упомянуть о грамотном учете земельных ресурсов, планирования селитебных зон, объединенных общими объектами социальной инфраструктуры. Опять же, не секрет, что участки выделяются довольно бессистемно. Девелоперы, застройщики зачастую не имеют представления о планах развития территории соседнего участка. А ведь такое знание, рекомендации, полученные в рамках регламента застройки от администрации того или иного района, могли бы снизить затраты на объекты социальной инфраструктуры. Как правило, их количество оказывается избыточным и, соответственно, влечет удорожание вновь вводимого жилья.
Следующим важнейшим аспектом, как неоднократно упоминалось, являются энергоресурсы. И если водоснабжение, водоотведение, газификация относятся к тем вопросам, которые так или иначе могут быть решены (об этом чуть ниже), то электроснабжение – это залог, основа жизнедеятельности будущего поселка. В настоящее время наша компания ведет разработку и адаптирование нормам существующих решений в области устройств, генерирующих ветровую энергию. Как правило, речь идет о нескольких устройствах общей генерированной мощностью 3-5 МВт. Данные устройства вполне применимы в нашем регионе, где скорость ветра зачастую превышает рекомендуемые производителями для данных генераторов.
Решение проблемы водоснабжения тоже довольно очевидно – использование грунтовых вод, горизонт залегания которых, объем потребления, сроки восполняемости можно оценить еще на этапе предпроектных исследований. Возможно обустройство локализованных до участка источников водоразбора или насосной станции, общей на весь поселок.
Решение проблемы стоков – достаточно известная и получающая распространение система эко-дренажа и биологической очистки стоков.
Вот что вкратце можно сказать о развитии комплекса пригородной застройки, достаточно автономной и сохраняющей все элементы комфортной селитебной зоны.
Автор: Александр Беликов
Организаторами конференции выступили Министерство регионального развития и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства.
Обсуждались тенденции развития законопроектов, направленных на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище».
Предлагалось обсудить новую концепцию домостроения и создания благоприятной среды обитания – формирование принципов целостной инфраструктуры, обеспечивающих комфортное, безопасное и стабильное проживание.
Много вопросов связано с юридическими аспектами освоения новых территорий под малоэтажную застройку. Проблемы технологий производства строительных материалов, оборудования, как и вопросы градостроения, строительства инженерных коммуникаций также вызывают много различных суждений.
ЖильЯ мало – жилье нужно
«По итогам прошлого года, по данным Минрегионразвития, в России строилось чуть меньше 70 млн кв. метров жилья, – отметил в своем выступлении Руслан Вишневский, исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства. – Если исходить из задач, поставленных правительством, строить не менее 1 кв. метра жилья на жителя РФ в год, мы должны достичь показателей вдвое выше и строить до 140 млн кв. метров жилья в год».
Всесторонний анализ ситуации позволяет сделать вывод, что используемые ранее традиционные технологии многоэтажного высотного домостроения только с помощью уже имеющихся технологий с использованием монолитного бетона, железобетонных панелей, конструкций и т.д. не позволят достичь требуемых показателей.
Необходимо сделать больший акцент на развитие малоэтажного и коттеджного строительства.
Если в настоящее время в общем объеме вводимого жилья малоэтажное составляет около 40 процентов, то для выполнения задач, поставленных руководством страны, необходимо довести этот показатель в ближайшие 8-10 лет до 70 процентов. В связи с этим возникает много сложных вопросов, связанных с организацией деятельности компаний, работающих на рынке малоэтажного строительства. Необходимо совершенствовать законодательство, регламентирующее такое строительство. Целый ряд вопросов связан с внедрением новых технологий и строительных материалов, энергоэффективностью и энергосбережением, экологией и т.д.
Для ускорения решения многочисленных проблем в июле прошлого года было создано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства. «Наша организация не является ни коммерческой, ни государственной, – отмечает Руслан Вишневский. – Она объединяет компании, работающие в сфере малоэтажного строительства и смежных отраслях. Это девелоперские и строительные компании, которые производят строительные материалы, компании, занимающиеся поставками различных комплектующих для строительства малоэтажных зданий, инвестиционные компании и банки, страховые компании и т.д.
Когда мы говорим о малоэтажном строительстве, речь идет не только о коттеджах и коттеджных поселках, а о любых зданиях до трех этажей, как отдельно стоящих, так и сблокированных, таунхаусах и многоквартирных жилых домах».
ОжиданиЯ рынка
В рамках развития программы «Свой дом» разработан законопроект о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и нормативные акты, связанные с малоэтажным строительством. Законопроект уже прошел первое чтение в Государственной Думе. Второе и третье чтения ожидаются на осенней сессии. Один из вопросов, которые стараются решить депутаты, касается упрощения процедуры выделения земельных участков под застройку.
Одним из первых указов, подписанных президентом РФ Дмитрием Медведевым, был указ о создании Федерального земельного фонда. Сейчас активно ведется работа по формированию механизмов функционирования этого фонда. Речь идет о создании земельного банка по тем территориям, которые сейчас используются недостаточно эффективно. Это достаточно большие массивы, находящиеся в ведении различных федеральных организаций.
В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация. При том что мы являемся самой большой страной в мире, застроено чуть более 1 процента территории. А когда возникает вопрос, где развивать малоэтажное строительство и возводить новые поселки и города, выясняется, что свободных земель нет.
Анализ рынка земель стал одним из основных аргументов необходимости создания земельного фонда. Происходит серьезное изменение роли государства в строительной отрасли. Летом этого года был принят и уже подписан закон о саморегулируемых организациях в строительстве, согласно которому в ближайшее время будет отменено лицензирование и процесс перейдет на уровень СРО, которые будут самостоятельно вырабатывать различного рода стандарты и правила игры на строительном рынке и сами осуществлять контроль за компаниями, входящими в их состав.
В малоэтажном строительстве участвует много представителей малого и среднего бизнеса, и для них понятные правила игры очень важны. Интенсивное развитие малоэтажного строительства связано с тем, насколько комфортной будет бизнес-среда, в которой работают небольшие компании.
В вопросах развития малоэтажного строительства важны система ценообразования, аспекты пропаганды самого стиля и образа жизни в коттеджных поселках, пропаганда новых технологий и т.д.
В ноябре прошлого года в Москве прошел Первый всероссийский конгресс по малоэтажному строительству, что явилось знаковым событием. В этом году аналогичный конгресс начнет свою работу в Москве 2 октября.
ЭволюциЯ коттеджей
«Развитие малоэтажного строительства нельзя рассматривать лишь как задачу, спущенную сверху, – считает Наталья Пронина, заместитель директора отдела элитной недвижимости компании Knight Frank. – Это, скорее, отражение объективных процессов, происходящих в экономике. Рынок сам логично эволюционирует к такому виду строительства и такому развитию территорий».
Очевидно, что малоэтажное строительство требует больших площадей и будет развиваться, в первую очередь, за городом. Начиналось оно со строительства отдельных коттеджей, позже появились таунхаусы, дуплексы, лейхаусы и малоэтажные дома. Таким образом, одной из особенностей развития современного рынка является дифференциация, увеличение линейки продукции, предлагаемой потребителю.
Происходит также переход от точечной застройки, небольших поселков из 10-20 домов, к освоению значительных территорий, на которых возводится до 500 и более домовладений. Появляется все больше крупных проектов, включающих в себя различные типы строений. Происходит также укрупнение осваиваемых территорий, и это необходимо учитывать при разработке того или иного проекта застройки.
Многие зарубежные специалисты относят экономику России к типу плутономий, когда, на фоне роста благосостояния всего населения, увеличение капиталов самых богатых людей происходит значительно быстрее. К тому же типу относятся Великобритания, Индия, Китай и др.
В связи с этим развитие загородного домостроения шло от элитного сегмента. Сейчас, когда потребности наиболее обеспеченных людей в значительной степени удовлетворены, начинают появляться большие проекты, ориентированные на средний класс. Это, в частности, отчетливо прослеживается в Московской области, лидирующей в сфере коттеджного строительства. Скорее всего, подобные процессы будут происходить и в других регионах.
В мире уже накоплен значительный опыт развития крупных городов за счет присоединения к ним значительных территорий. Теория секторного развития метрополий была сформулирована еще в 40-х годах прошлого столетия. Она предполагает, что вокруг некоего центра, «делового ядра», идет развитие секторов, где превалируют различные типы недвижимости. А девелоперам необходимо заранее определить, на какие типы недвижимости им предстоит ориентироваться.
В то же время секторное развитие метрополий создает значительную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Более логичным представляется развитие отдельных деловых центров вокруг общего делового ядра. В советское время именно по такому пути шло развитие многих регионов.
В качестве примеров можно привести ту же Москву, вокруг которой расположено множество городов-спутников, где некогда производились большие объемы самой разнообразной продукции. Сейчас, когда заводы и фабрики в этих городах прекратили существование, резко увеличилась нагрузка на транспортные магистрали, ведущие в Москву.
Это подтверждает тот факт, что, планируя развитие той или иной крупной территории, необходимо учитывать ее привязку к уже существующей или проектируемой транспортной сети.
Наиболее конкурентоспособные проекты предполагают, что будет строиться не только жилье, но и создаваться места возможного приложения труда жителей новых населенных пунктов. Районы разного назначения предполагают и различный состав инфраструктуры.
«Развитие малоэтажного строительства – это реальность рынка, – подчеркивает Наталья Пронина. – Так же объективно расширение продуктовой линейки, переход от точечной застройки к масштабному строительству, от предложений в классе "люкс" к классу "эконом". Начиная работу над проектом, необходимо учитывать, какой разрыв существует между спросом и предложением на данной конкретной территории и как они будут меняться со временем».
Жилье в регионах
Одним из лидеров на рынке малоэтажного строительства специалисты признают инвестиционно-строительный холдинг ОАО «РОДЭКС Груп», занимающийся различными аспектами строительства. Начинал свою работу холдинг в Московской области, позже распространил свою деятельность на другие регионы.
«Анализируя ситуацию, мы выделяем поселки для постоянного проживания и дачного формата, – рассказывает Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития и проектного управления ОАО «РОДЕКС Груп». – Если сравнивать такие поселки, легко заметить, что едва ли не единственное отличие – в стоимости домостроений. По объемам инфраструктуры, качеству строительства, проектам домов, концепции и другим параметрам дачные поселки мало отличаются от поселков постоянного проживания. Однако стоимость земли существенно снижается при удалении от города, что и определяет существенную разницу в конечной цене домовладения. В наших поселках дачного формата достаточно высокого класса с развитой инфраструктурой стоимость домовладения составляет от 5,5 млн рублей и выше».
Динамика спроса на рынке загородного жилья в Московской области говорит о том, что если еще в 2000 году рынок только начинал развиваться, то к настоящему времени произошли кардинальные изменения.
Рынок коттеджей в Московской области в период с начала 2006 года по начало 2008 года вырос более чем в два раза – до 7,25 млн кв. метров. Если в 2006 году объем рынка коттеджной недвижимости Подмосковья составлял 3,5 млн кв. метров, в 2007 году – 5,4 млн кв. метров, то в 2008 году он достиг 7,25 млн кв. метров, что говорит о более чем двукратном росте рынка за два года. Значительный рост рынка коттеджей в Подмосковье произошел также и в денежном выражении. Если в 2006 году объем рынка в денежном эквиваленте составлял $ 8,515 млрд, то в 2007 году это было уже $ 18 млрд, а в 2008 году – $ 28,3 млрд. Всего в 2006 году в стадии активного строительства в Московской области находилось 160 поселков, в 2007 году – 195, а во II квартале 2008 года – 263 поселка.
По словам Валерия Лукинова, с некоторым запозданием те же процессы наблюдаются и в Ленинградской области. По уровню комфортности более половины предложений приходится на классы «бизнес» и «эконом», меньше всего – в классе «люкс». Этим определяется привлекательность классов «бизнес» и «эконом» как объекта инвестиций как для частных лиц, так и для компаний.
В последнее время все большее значение для потенциального покупателя загородного жилья приобретает не только само домостроение, но вся окружающая его обстановка, концепция поселка. Не случайно на инженерную инфраструктуру затрачивается до 25 процентов, на социально-бытовую – до 3 процентов всей стоимости проекта. Эти показатели сейчас обеспечивают привлекательность дачных поселений, а для поселков постоянного проживания они еще выше.
На прошедшей недавно конференции Московской ассоциации риэлторов одним из основных стал вопрос о перспективах развития городской и загородной недвижимости. Большинство участников пришли к выводу, что если на городском рынке наступает стадия стабилизации, то загородная недвижимость будет продолжать расти в цене примерно на 30 процентов в год.
В качестве примеров Валерий Лукинов привел проекты «Звенигорье», где рост стоимости с начала реализации проекта составил 32 процента, и «Монастырское озеро», где стоимость домостроений за год выросла на 194 процента.
ОАО «РОДЭКС Груп» активно развивает свою деятельность не только в Московской области, но и в других регионах, в первую очередь в Ленинградской области. Здесь, в частности, реализуется проект «Сторожевая гора». Ведется строительство в Самарской, Пермской областях, в Республике Татарстан, еще в нескольких инвестиционно привлекательных регионах. К сожалению, как отмечает Валерий Лукинов, организованные коттеджные поселки строятся пока лишь в Московской и Ленинградской областях. В других регионах этот процесс находится на начальной стадии, там только начинают приходить к пониманию принципов цивилизованного строительства, отходя от сооружения местных «шанхаев».
К соседЯм –
«с открытым забралом»
Валерий Лукинов вспоминает, что в начале 2000-х годов в их агентство обращались достаточно обеспеченные люди, желающие приобрести коттеджи на участках, огороженных глухими заборами. Сотрудники агентства, ориентированные на «европейский» стиль открытости, отказывали им сжав зубы, и теряли до 80 процентов клиентов. Через 2-3 года ситуация изменилась. Потенциальные покупатели стали соглашаться на участки без заборов. Валерий Лукинов даже немного сочувствует тем, кто решил отгородиться от соседей, утверждая, что коттеджный поселок – не просто место проживания, но и среда обитания, где жители и их дети должны общаться.
МНЕНИЕ
Владислав Беронас, генеральный директор ООО «Перспектива»:
– Сейчас уже можно говорить о том, что ресурс земель, пригодных под пригородную застройку, исчерпаем. Причин тому несколько, но самая главная – дефицит инженерного обеспечения районов пригородной застройки.
Для девелоперов и инвесторов пригородные земли остаются по-прежнему неликвидом: слишком высок риск, совершив крупные инвестиции, получить «мертвый» поселок – некий населенный пункт без электроснабжения.
Занимаясь проблемами территориального зонирования и планировки селитебных зон на пригородных территориях, мы вправе говорить о необходимой последовательности мероприятий, способствующих развитию. В первую очередь стоит упомянуть о грамотном учете земельных ресурсов, планирования селитебных зон, объединенных общими объектами социальной инфраструктуры. Опять же, не секрет, что участки выделяются довольно бессистемно. Девелоперы, застройщики зачастую не имеют представления о планах развития территории соседнего участка. А ведь такое знание, рекомендации, полученные в рамках регламента застройки от администрации того или иного района, могли бы снизить затраты на объекты социальной инфраструктуры. Как правило, их количество оказывается избыточным и, соответственно, влечет удорожание вновь вводимого жилья.
Следующим важнейшим аспектом, как неоднократно упоминалось, являются энергоресурсы. И если водоснабжение, водоотведение, газификация относятся к тем вопросам, которые так или иначе могут быть решены (об этом чуть ниже), то электроснабжение – это залог, основа жизнедеятельности будущего поселка. В настоящее время наша компания ведет разработку и адаптирование нормам существующих решений в области устройств, генерирующих ветровую энергию. Как правило, речь идет о нескольких устройствах общей генерированной мощностью 3-5 МВт. Данные устройства вполне применимы в нашем регионе, где скорость ветра зачастую превышает рекомендуемые производителями для данных генераторов.
Решение проблемы водоснабжения тоже довольно очевидно – использование грунтовых вод, горизонт залегания которых, объем потребления, сроки восполняемости можно оценить еще на этапе предпроектных исследований. Возможно обустройство локализованных до участка источников водоразбора или насосной станции, общей на весь поселок.
Решение проблемы стоков – достаточно известная и получающая распространение система эко-дренажа и биологической очистки стоков.
Вот что вкратце можно сказать о развитии комплекса пригородной застройки, достаточно автономной и сохраняющей все элементы комфортной селитебной зоны.
Автор: Александр Беликов
рубрика:
Cобытия и комментарии
