Регионы подтягиваются к столицам
07.09.2008
Разумеется, Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate 2008 не мог обойти вниманием вопросы инвестиционной привлекательности как России в целом, так и ее регионов. Тем более —
с учетом последних внешнеполитических событий, за время которых из страны было выведено около $ 7 млрд иностранных инвестиций.
О большом интересе к этим вопросам говорит уже тот факт, что они обсуждались в ходе трех конференций Форума и еще одного заседания, целиком посвященного презентации ивестиционных программ регионов России (Екатеринбурга, Новосибирска, Омска, Республики Татарстан, Калужской, Тверской и Ульяновской областей).
Интерес к инвестициям, в первую очередь – в российскую промышленность и недвижимость, существовал всегда. Сегодня же, в свете целого комплекса неприятных последствий мирового финансового кризиса, спровоцированного крахом на рынке недвижимости США, он только повысился. Как известно, интерес инвесторов к нашей стране после завершения в конце 1990-х годов периода политической и экономической нестабильности постоянно сохранялся на достаточно высоком уровне.
Интерес к России проявляют многие игроки рынка недвижимости. Стабильный рост ее экономики открывает перед ними порой уникальные возможности. Проявился интерес не только к Москве, Санкт-Петербургу и их областям, но и к другим российским городам. Среди наиболее инвестиционно привлекательных регионов называли Сочи и Краснодарский край, Екатеринбург и Свердловскую область, Новосибирск (да и вообще Сибирь), Калининград и Калининградскую область...
Владимир Сергунин, консультант по коммерческой недвижимости Colliers International, отметил, что начиная с августа 2007 года разразившийся кризис ликвидности вызвал резкое падение цен на коммерческую недвижимость практически во всех странах Европы. Так, только за последние 8 месяцев цены на нее в Прибалтике рухнули на 45 процентов. Продажи европейской коммерческой недвижимости снизились на 46 процентов. И немудрено – инвесторы не видят смысла вкладывать средства в условиях высоких рисков и падающих цен. Их внимание привлекают развивающиеся рынки, в первую очередь – российский, где и в обеих столицах, и в регионах спрос значительно превышает предложение.
В Москве и Санкт-Петербурге качественные площади заполняются на все 100 процентов, несмотря на постоянный рост стоимости строительства. Года полтора назад стоимость строительства высококачественных офисных площадей составляла около $ 1200 за 1 кв. метр. Сейчас –
$ 2 тыс. (считая инженерию, которая представляет собой отдельную большую проблему). Похоже, что общая инфляция, годовой уровень которой оценивают в 10-12 процентов, к строительным материалам отношения не имеет...
По официальной российской статистике странами – лидерами инвестирования являются Великобритания, Белоруссия, Германия. А в секторе коммерческой недвижимости – Германия, Великобритания и страны Скандинавии.
По количеству строящихся офисных помещений Москва и Петербург входят в десятку мировых лидеров. За полгода только в Петербурге во всех секторах, за исключением отелей, было введено более 450 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. И обеспеченность торговыми площадями (в расчете на тысячу жителей) – вдвое больше, чем в Москве.
Если европейская недвижимость теряет в цене, то в России, даже несмотря на кризис ликвидности и растущие риски инвесторов, ставки капитализации стабильны. Эксперты говорят, что текущие ставки капитализации (в среднем) по Москве – 10 процентов, по Петербургу – 12 процентов и по регионам – до 18 процентов. Риски растут, однако они не достигли порога, когда инвестор отказывается вкладывать средства, даже при том, что очень многие ограничения российского рынка ему не нравятся.
За 2007 год иностранные инвестиции в Россию составили более $ 120 млрд. На российском рынке сегодня присутствуют около 100 международных инвестиционных фондов и девелоперов. Причем реально работают не более половины из них.
Прогноз на будущее от Colliers International в изложении Владимира Сергунина выглядит следующим образом: «Рост цен на недвижимость продолжится и составит приблизительно 6-7 процентов в год. Ставки капитализации по высококачественным площадям останутся стабильными в краткосрочной и среднесрочной перспективе (до 8-12 месяцев). Затем в течение 2-3 лет ожидается их падение на 0,5-1,0 процент в год. Ожидаем мы и продолжения строительного бума в двух столицах, а также, что немаловажно, смещения центра инвестиционного притяжения в регионы. Будет расти и конкуренция, что мы видим на примере петербургского рынка. В результате отомрут непрофильные и некачественные помещения».
Как отметил Максим Соколов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт-Петербурга, «в течение восьми последних лет наблюдался устойчивый прирост объемов инвестиций в экономику и в регионы России, причем эксперты говорили о тенденции к дальнейшему росту. Однако неожиданно, будто по мановению волшебной палочки, без видимых причин, когда, казалось бы, ничто не предвещало угроз или опасностей, с начала 2008 года растущий тренд сменился падающим: уже в I квартале темпы прироста инвестиций упали на 30 процентов, а во II квартале – на 20 процентов относительно соответствующих периодов прошлого года».
Хотя в современной России объем прямых иностранных инвестиций в регионы и превысил $ 30 млрд, чему не в последнюю очередь способствовали программы целого ряда национальных проектов и большое число других долгосрочных инвестиционных программ, в целом распределение по территории страны инвестиционных потоков остается очень неравномерным.
Тем не менее, если еще несколько лет назад можно было выделить лишь три-четыре уверенно лидирующих по объему привлеченных инвестиций российских региона, то сегодня речь идет уже о добром десятке регионов, которые привлекают в свою экономику в течение только одного квартала более 25 млрд рублей. И нарастающую конкурентную борьбу за ресурсы Максим Соколов, по его словам, «чувствует на своей шкуре» – и как профессионал этого рынка, и как чиновник.
Владимир Пинаев, председатель совета директоров Россия и СНГ Jones Lang LaSalle, считает сегодня инвестиционно привлекательными 33 российских города с численностью населения от 500 тыс. человек. По его мнению, помимо серьезного географического расширения, в российских регионах произошел качественный рост инвестиционных проектов; пришли в регионы и крупные игроки. В результате, по его мнению, регионы уже в ближайшее время смогут конкурировать по объемам бизнеса с таким рынком, как, например, петербургский. Однако и проблем в регионах еще хватает.
Очень хорошо знает российский рынок, в течение 14 лет работает в России и уже реализовал в нашей стране целый ряд ярких (можно сказать – брендовых) проектов Мишель Паскалис, генеральный директор и партнер MLP (Multinational Logistics Partnership – Международное Логистическое Партнерство, МЛП), которое специализируется на девелоперской деятельности и управлении складскими комплексами. Цель МЛП – создание крупнейшей сети логистических парков класса «А» общей площадью до 1,5 млн кв. метров в России и в Украине, и управление ею. В частности, в Ленинградской области, на участке площадью 40 га, расположенном вдоль КАД, реализуется проект МЛП «Уткина Заводь». Уже введена в эксплуатацию первая очередь складского комплекса, что составляет более 80 тыс. кв. метров складских и офисных площадей, причем проектные помещения характеризуются многочисленными погрузочными площадками, современной системой температурного контроля, а также системами безопасности, отвечающими международным стандартам.
Классики (говоря словами Максима Соколова) утверждали, что в России две беды: «плохой менеджмент и неразвитая инфраструктура». Теперь добавились и другие. Работая не только в обеих российских столицах, но и в регионах, Мишель Паскалис не напрасно обратил внимание на тот факт, что из полутора десятков известных международных компаний, которые 3 года назад намеревались создавать в России крупные логистические сети, сегодня продолжают работать лишь три. И это несмотря на то, что Россия, при ее масштабах и неразвитой инфраструкуре, считается практически идеальным местом для создания таких сетей. По его словам, Россия – это «очень большая и трудная» страна, где для успеха проекта требуются самые различные (но неизменно значительные) ресурсы. Как человеческие, так и административные. Мишель Паскалис говорит, что, даже имея хорошую команду, невозможно построить здесь объект, не имея административного ресурса. Ну, а построить сеть – значит умножить этот ресурс еще на 10 или на 15...
Проблему финансирования в России он именует отдельной «бедой». По его словам, банк даст кредит, например, на $ 100 млн. Пусть и под 15-17 процентов годовых (что в 1,5 раза выше, чем год назад), но при условии амортизации в течение 7 лет. А это значит, что арендной платы, получаемой от эксплуатации построенного объекта, не хватит для платежей по кредиту и через 7 лет долг придется рефинансировать. Но будет ли в те далекие времена такая возможность – никому не известно. И если не будет, тогда останется единственный выход – продавать объект.
Мишель Паскалис нашел для аудитории лишь одну хорошую весть: рынок все же существует, ставки аренды коммерческой недвижимости сохраняются на достаточно высоком уровне, а клиенты имеют и деньги, и желание ими пользоваться, отдавая предпочтение качественным офисным помещениям.
Тем не менее, он различает ситуацию в Москве и Петербурге и обстановку в остальной России. А еще – ожидает наступления на российском рынке недвижимости трудных времен. По его мнению, уже ближайший год станет для многих девелоперов периодом выживания. Но проекты бывают разные, и трудности игроков ожидают тоже разные. Мишель Паскалис говорит, что о проектах на миллиард долларов можно будет просто «забыть», реализовать проект на $ 100 млн «будет трудно». А уж если при проектировании были допущены хоть какие-то ошибки – тогда и вовсе «очень трудно»...
Во многом согласен со своим коллегой Дэвид О’Хара, генеральный директор российского офиса DTZ, который скептически оценил инвестиционную привлекательность российских регионов. По его словам, кроме Москвы и Петербурга, больше нигде в России ни один зарубежный банк не выдаст кредит. Кроме того, он много ездит по стране, видел, например, гостиницы «хорошие и нехорошие», однако был поражен их абсолютно одинаковой ценовой политикой. Он говорит и о практическом отсутствии в регионах коммерческой недвижимости: по его словам, там компании куда чаще строят офисы для собственных нужд, а средний размер сдаваемых офисных площадей (100-200 кв. метров) не позволяет вести эффективный бизнес и напоминает уровень Москвы 10-летней давности. Практически нет и коммерческого оборота жилья, который, впрочем, невозможен без развитой ипотеки и сложившегося рынка наемного жилья...
Что же касается грядущих трудностей, то здесь Дэвид О’Хара не склонен драматизировать. По его словам, в США, например, многие девелоперы имеют в деловой биографии два-три банкротства, но они всегда готовы к этому и относятся к риску банкротства спокойно, как к атрибуту профессии.
Виктор Контеев, заместитель главы администрации Екатеринбурга, подчеркнул, что из более чем 50 млрд рублей привлеченных инвестиций около 70 процентов составляют не зарубежные, а отечественные средства. Доля свободных торговых площадей в городе не превышает 3 процентов, однако качественных вводится лишь 55 процентов. Да и по современным форматам работает лишь половина торговли города. К тому же, в Екатеринбурге уровень платежеспособности арендаторов отстал от объема ввода торговых площадей и город получил «казанский коллапс»: как известно, к 1000-летию Казани там единовременно ввели в строй десятки тысяч квадратных метров торговых площадей, половина которых оказалась невостребованными, и некоторым торговым центрам даже пришлось менять свое целевое назначение.
Также примечательно и другое: по словам Виктора Контеева, теперь не проходит недели, чтобы в Екатеринбурге не изъявили бы желания обосноваться три-четыре международных оператора. Причем, если 4 года назад компания «Макдоналдс» прямо указала, что желает разместиться исключительнов в выбранном ею месте – на площади 1905 Года, у памятника Ленину, то теперь компания согласна на любые условия.
Александр Попов, генеральный директор «Кловер Групп», как и Мишель Паскалис, отделяет инвестиционные возможности Москвы и Санкт-Петербурга от «среднероссийских», полагая более корректным сравнение наших столиц с городами Европы. Остальная Россия, по его словам, имеет не только другие возможности, но и качественно другой уровень запросов. Так, Александр Попов рассказал о введенном в центре Калининграда очень качественном (как он утверждает – лучшем во всем анклаве) объекте класса «А», в который вложили большие (и, слава богу, «длинные», иначе бы компания уже обанкротилась) деньги, однако сейчас вынуждены снижать ставки аренды, увеличивая срок окупаемости, поскольку, вопреки ожиданиям, за высочайшим качеством не выстроились очереди из арендаторов. Теперь эта ошибка будет учтена, и в следующий раз при реализации похожего проекта фирма не будет предлагать потребителям высочайший уровень качества, а «подгонит его под запросы конкретного рынка». Заметим, этот простой вывод, дорого обошедшийся компании, и составляет квинтэссенцию науки, называемой маркетингом.
Александр Попов продолжает: «То, что мы несколько лет назад купили участки под строительство и тем самым обеспечили себе комфортную стоимость входа в проекты, позволяет нам сегодня достаточно уверенно себя чувствовать. Региональные рынки очень разные. Например, думаю, что в Ростове строить офисную недвижимость вообще нельзя, а в Новосибирске – можно, но очень осторожно. Эти города близки к перенасыщению, найти там арендаторов нам было сложно. На продажу в этих городах строить легче, так как приобретение ближе к менталитету потребителей. Даже оценить емкость регионального рынка достаточно сложно из-за проектов, которые реализуются местными застройщиками зачастую хаотично, на основе внезапных решений. Вдруг появились свободные деньги – и, раз уж «все» строят бизнес-центры и торговые площади, они тоже стали строить... Модно и популярно. Вот настроили торговых площадей в Казани... Вполне качественные площади, половина которых, тем не менее, так и не нашли своего потребителя...»
Что касается ажиотажа вокруг застройки «олимпийского» Сочи, то, по словам Александра Попова, там сейчас не продается вообще ничего. Да и потребитель там специфический – не город и его жители или окружающие регионы, а те же города-миллионники. «На этом рынке кризис предложения и спроса: построено много, и запрашивают столько, что не могут продать практически ничего. Тема Сочи создана лишь информационными технологиями и не имеет под собой никакого обоснования затрат. Или застройщики будут вынуждены предлагать более реальные цены», – сказал он.
Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors, представляющий сразу несколько зарубежных инвестиционных фондов, отметил, что сегодня фонды не имеют ни одного проекта в регионах – традиционному западному инвестору можно объяснить выгоду вложений в Россию, но и для него Россия также заканчивается на Москве и Петербурге.
По мнению одного из екатеринбургских участников Форума, никакого кризиса на российском рынке вовсе нет. Просто банки, которые раньше выдавали кредиты под «бизнес-план», в котором было написано что-то вроде: «Беру кривую палку, втыкаю ее в землю и утром снимаю золотой урожай», – сейчас изменили модель поведения и кредиты под такие бумажки больше не выдают.
Итог обсуждения подвел Владимир Пинаев. По его словам, региональные рынки имеют большой потенциал развития, однако нуждаются во взвешенной оценке необходимых объемов и сроков введения объектов, в наличии «длинных» кредитных ресурсов. В целом, по его мнению, рынок коммерческой недвижимости еще в течение 1-1,5 лет «не будет простым», но квалифицированному игроку и эта ситуация предоставляет возможности для построения выигрышной стратегии.
Автор: Михаил Журавлев
с учетом последних внешнеполитических событий, за время которых из страны было выведено около $ 7 млрд иностранных инвестиций.
О большом интересе к этим вопросам говорит уже тот факт, что они обсуждались в ходе трех конференций Форума и еще одного заседания, целиком посвященного презентации ивестиционных программ регионов России (Екатеринбурга, Новосибирска, Омска, Республики Татарстан, Калужской, Тверской и Ульяновской областей).
Интерес к инвестициям, в первую очередь – в российскую промышленность и недвижимость, существовал всегда. Сегодня же, в свете целого комплекса неприятных последствий мирового финансового кризиса, спровоцированного крахом на рынке недвижимости США, он только повысился. Как известно, интерес инвесторов к нашей стране после завершения в конце 1990-х годов периода политической и экономической нестабильности постоянно сохранялся на достаточно высоком уровне.
Интерес к России проявляют многие игроки рынка недвижимости. Стабильный рост ее экономики открывает перед ними порой уникальные возможности. Проявился интерес не только к Москве, Санкт-Петербургу и их областям, но и к другим российским городам. Среди наиболее инвестиционно привлекательных регионов называли Сочи и Краснодарский край, Екатеринбург и Свердловскую область, Новосибирск (да и вообще Сибирь), Калининград и Калининградскую область...
Владимир Сергунин, консультант по коммерческой недвижимости Colliers International, отметил, что начиная с августа 2007 года разразившийся кризис ликвидности вызвал резкое падение цен на коммерческую недвижимость практически во всех странах Европы. Так, только за последние 8 месяцев цены на нее в Прибалтике рухнули на 45 процентов. Продажи европейской коммерческой недвижимости снизились на 46 процентов. И немудрено – инвесторы не видят смысла вкладывать средства в условиях высоких рисков и падающих цен. Их внимание привлекают развивающиеся рынки, в первую очередь – российский, где и в обеих столицах, и в регионах спрос значительно превышает предложение.
В Москве и Санкт-Петербурге качественные площади заполняются на все 100 процентов, несмотря на постоянный рост стоимости строительства. Года полтора назад стоимость строительства высококачественных офисных площадей составляла около $ 1200 за 1 кв. метр. Сейчас –
$ 2 тыс. (считая инженерию, которая представляет собой отдельную большую проблему). Похоже, что общая инфляция, годовой уровень которой оценивают в 10-12 процентов, к строительным материалам отношения не имеет...
По официальной российской статистике странами – лидерами инвестирования являются Великобритания, Белоруссия, Германия. А в секторе коммерческой недвижимости – Германия, Великобритания и страны Скандинавии.
По количеству строящихся офисных помещений Москва и Петербург входят в десятку мировых лидеров. За полгода только в Петербурге во всех секторах, за исключением отелей, было введено более 450 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. И обеспеченность торговыми площадями (в расчете на тысячу жителей) – вдвое больше, чем в Москве.
Если европейская недвижимость теряет в цене, то в России, даже несмотря на кризис ликвидности и растущие риски инвесторов, ставки капитализации стабильны. Эксперты говорят, что текущие ставки капитализации (в среднем) по Москве – 10 процентов, по Петербургу – 12 процентов и по регионам – до 18 процентов. Риски растут, однако они не достигли порога, когда инвестор отказывается вкладывать средства, даже при том, что очень многие ограничения российского рынка ему не нравятся.
За 2007 год иностранные инвестиции в Россию составили более $ 120 млрд. На российском рынке сегодня присутствуют около 100 международных инвестиционных фондов и девелоперов. Причем реально работают не более половины из них.
Прогноз на будущее от Colliers International в изложении Владимира Сергунина выглядит следующим образом: «Рост цен на недвижимость продолжится и составит приблизительно 6-7 процентов в год. Ставки капитализации по высококачественным площадям останутся стабильными в краткосрочной и среднесрочной перспективе (до 8-12 месяцев). Затем в течение 2-3 лет ожидается их падение на 0,5-1,0 процент в год. Ожидаем мы и продолжения строительного бума в двух столицах, а также, что немаловажно, смещения центра инвестиционного притяжения в регионы. Будет расти и конкуренция, что мы видим на примере петербургского рынка. В результате отомрут непрофильные и некачественные помещения».
Как отметил Максим Соколов, председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт-Петербурга, «в течение восьми последних лет наблюдался устойчивый прирост объемов инвестиций в экономику и в регионы России, причем эксперты говорили о тенденции к дальнейшему росту. Однако неожиданно, будто по мановению волшебной палочки, без видимых причин, когда, казалось бы, ничто не предвещало угроз или опасностей, с начала 2008 года растущий тренд сменился падающим: уже в I квартале темпы прироста инвестиций упали на 30 процентов, а во II квартале – на 20 процентов относительно соответствующих периодов прошлого года».
Хотя в современной России объем прямых иностранных инвестиций в регионы и превысил $ 30 млрд, чему не в последнюю очередь способствовали программы целого ряда национальных проектов и большое число других долгосрочных инвестиционных программ, в целом распределение по территории страны инвестиционных потоков остается очень неравномерным.
Тем не менее, если еще несколько лет назад можно было выделить лишь три-четыре уверенно лидирующих по объему привлеченных инвестиций российских региона, то сегодня речь идет уже о добром десятке регионов, которые привлекают в свою экономику в течение только одного квартала более 25 млрд рублей. И нарастающую конкурентную борьбу за ресурсы Максим Соколов, по его словам, «чувствует на своей шкуре» – и как профессионал этого рынка, и как чиновник.
Владимир Пинаев, председатель совета директоров Россия и СНГ Jones Lang LaSalle, считает сегодня инвестиционно привлекательными 33 российских города с численностью населения от 500 тыс. человек. По его мнению, помимо серьезного географического расширения, в российских регионах произошел качественный рост инвестиционных проектов; пришли в регионы и крупные игроки. В результате, по его мнению, регионы уже в ближайшее время смогут конкурировать по объемам бизнеса с таким рынком, как, например, петербургский. Однако и проблем в регионах еще хватает.
Очень хорошо знает российский рынок, в течение 14 лет работает в России и уже реализовал в нашей стране целый ряд ярких (можно сказать – брендовых) проектов Мишель Паскалис, генеральный директор и партнер MLP (Multinational Logistics Partnership – Международное Логистическое Партнерство, МЛП), которое специализируется на девелоперской деятельности и управлении складскими комплексами. Цель МЛП – создание крупнейшей сети логистических парков класса «А» общей площадью до 1,5 млн кв. метров в России и в Украине, и управление ею. В частности, в Ленинградской области, на участке площадью 40 га, расположенном вдоль КАД, реализуется проект МЛП «Уткина Заводь». Уже введена в эксплуатацию первая очередь складского комплекса, что составляет более 80 тыс. кв. метров складских и офисных площадей, причем проектные помещения характеризуются многочисленными погрузочными площадками, современной системой температурного контроля, а также системами безопасности, отвечающими международным стандартам.
Классики (говоря словами Максима Соколова) утверждали, что в России две беды: «плохой менеджмент и неразвитая инфраструктура». Теперь добавились и другие. Работая не только в обеих российских столицах, но и в регионах, Мишель Паскалис не напрасно обратил внимание на тот факт, что из полутора десятков известных международных компаний, которые 3 года назад намеревались создавать в России крупные логистические сети, сегодня продолжают работать лишь три. И это несмотря на то, что Россия, при ее масштабах и неразвитой инфраструкуре, считается практически идеальным местом для создания таких сетей. По его словам, Россия – это «очень большая и трудная» страна, где для успеха проекта требуются самые различные (но неизменно значительные) ресурсы. Как человеческие, так и административные. Мишель Паскалис говорит, что, даже имея хорошую команду, невозможно построить здесь объект, не имея административного ресурса. Ну, а построить сеть – значит умножить этот ресурс еще на 10 или на 15...
Проблему финансирования в России он именует отдельной «бедой». По его словам, банк даст кредит, например, на $ 100 млн. Пусть и под 15-17 процентов годовых (что в 1,5 раза выше, чем год назад), но при условии амортизации в течение 7 лет. А это значит, что арендной платы, получаемой от эксплуатации построенного объекта, не хватит для платежей по кредиту и через 7 лет долг придется рефинансировать. Но будет ли в те далекие времена такая возможность – никому не известно. И если не будет, тогда останется единственный выход – продавать объект.
Мишель Паскалис нашел для аудитории лишь одну хорошую весть: рынок все же существует, ставки аренды коммерческой недвижимости сохраняются на достаточно высоком уровне, а клиенты имеют и деньги, и желание ими пользоваться, отдавая предпочтение качественным офисным помещениям.
Тем не менее, он различает ситуацию в Москве и Петербурге и обстановку в остальной России. А еще – ожидает наступления на российском рынке недвижимости трудных времен. По его мнению, уже ближайший год станет для многих девелоперов периодом выживания. Но проекты бывают разные, и трудности игроков ожидают тоже разные. Мишель Паскалис говорит, что о проектах на миллиард долларов можно будет просто «забыть», реализовать проект на $ 100 млн «будет трудно». А уж если при проектировании были допущены хоть какие-то ошибки – тогда и вовсе «очень трудно»...
Во многом согласен со своим коллегой Дэвид О’Хара, генеральный директор российского офиса DTZ, который скептически оценил инвестиционную привлекательность российских регионов. По его словам, кроме Москвы и Петербурга, больше нигде в России ни один зарубежный банк не выдаст кредит. Кроме того, он много ездит по стране, видел, например, гостиницы «хорошие и нехорошие», однако был поражен их абсолютно одинаковой ценовой политикой. Он говорит и о практическом отсутствии в регионах коммерческой недвижимости: по его словам, там компании куда чаще строят офисы для собственных нужд, а средний размер сдаваемых офисных площадей (100-200 кв. метров) не позволяет вести эффективный бизнес и напоминает уровень Москвы 10-летней давности. Практически нет и коммерческого оборота жилья, который, впрочем, невозможен без развитой ипотеки и сложившегося рынка наемного жилья...
Что же касается грядущих трудностей, то здесь Дэвид О’Хара не склонен драматизировать. По его словам, в США, например, многие девелоперы имеют в деловой биографии два-три банкротства, но они всегда готовы к этому и относятся к риску банкротства спокойно, как к атрибуту профессии.
Виктор Контеев, заместитель главы администрации Екатеринбурга, подчеркнул, что из более чем 50 млрд рублей привлеченных инвестиций около 70 процентов составляют не зарубежные, а отечественные средства. Доля свободных торговых площадей в городе не превышает 3 процентов, однако качественных вводится лишь 55 процентов. Да и по современным форматам работает лишь половина торговли города. К тому же, в Екатеринбурге уровень платежеспособности арендаторов отстал от объема ввода торговых площадей и город получил «казанский коллапс»: как известно, к 1000-летию Казани там единовременно ввели в строй десятки тысяч квадратных метров торговых площадей, половина которых оказалась невостребованными, и некоторым торговым центрам даже пришлось менять свое целевое назначение.
Также примечательно и другое: по словам Виктора Контеева, теперь не проходит недели, чтобы в Екатеринбурге не изъявили бы желания обосноваться три-четыре международных оператора. Причем, если 4 года назад компания «Макдоналдс» прямо указала, что желает разместиться исключительнов в выбранном ею месте – на площади 1905 Года, у памятника Ленину, то теперь компания согласна на любые условия.
Александр Попов, генеральный директор «Кловер Групп», как и Мишель Паскалис, отделяет инвестиционные возможности Москвы и Санкт-Петербурга от «среднероссийских», полагая более корректным сравнение наших столиц с городами Европы. Остальная Россия, по его словам, имеет не только другие возможности, но и качественно другой уровень запросов. Так, Александр Попов рассказал о введенном в центре Калининграда очень качественном (как он утверждает – лучшем во всем анклаве) объекте класса «А», в который вложили большие (и, слава богу, «длинные», иначе бы компания уже обанкротилась) деньги, однако сейчас вынуждены снижать ставки аренды, увеличивая срок окупаемости, поскольку, вопреки ожиданиям, за высочайшим качеством не выстроились очереди из арендаторов. Теперь эта ошибка будет учтена, и в следующий раз при реализации похожего проекта фирма не будет предлагать потребителям высочайший уровень качества, а «подгонит его под запросы конкретного рынка». Заметим, этот простой вывод, дорого обошедшийся компании, и составляет квинтэссенцию науки, называемой маркетингом.
Александр Попов продолжает: «То, что мы несколько лет назад купили участки под строительство и тем самым обеспечили себе комфортную стоимость входа в проекты, позволяет нам сегодня достаточно уверенно себя чувствовать. Региональные рынки очень разные. Например, думаю, что в Ростове строить офисную недвижимость вообще нельзя, а в Новосибирске – можно, но очень осторожно. Эти города близки к перенасыщению, найти там арендаторов нам было сложно. На продажу в этих городах строить легче, так как приобретение ближе к менталитету потребителей. Даже оценить емкость регионального рынка достаточно сложно из-за проектов, которые реализуются местными застройщиками зачастую хаотично, на основе внезапных решений. Вдруг появились свободные деньги – и, раз уж «все» строят бизнес-центры и торговые площади, они тоже стали строить... Модно и популярно. Вот настроили торговых площадей в Казани... Вполне качественные площади, половина которых, тем не менее, так и не нашли своего потребителя...»
Что касается ажиотажа вокруг застройки «олимпийского» Сочи, то, по словам Александра Попова, там сейчас не продается вообще ничего. Да и потребитель там специфический – не город и его жители или окружающие регионы, а те же города-миллионники. «На этом рынке кризис предложения и спроса: построено много, и запрашивают столько, что не могут продать практически ничего. Тема Сочи создана лишь информационными технологиями и не имеет под собой никакого обоснования затрат. Или застройщики будут вынуждены предлагать более реальные цены», – сказал он.
Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors, представляющий сразу несколько зарубежных инвестиционных фондов, отметил, что сегодня фонды не имеют ни одного проекта в регионах – традиционному западному инвестору можно объяснить выгоду вложений в Россию, но и для него Россия также заканчивается на Москве и Петербурге.
По мнению одного из екатеринбургских участников Форума, никакого кризиса на российском рынке вовсе нет. Просто банки, которые раньше выдавали кредиты под «бизнес-план», в котором было написано что-то вроде: «Беру кривую палку, втыкаю ее в землю и утром снимаю золотой урожай», – сейчас изменили модель поведения и кредиты под такие бумажки больше не выдают.
Итог обсуждения подвел Владимир Пинаев. По его словам, региональные рынки имеют большой потенциал развития, однако нуждаются во взвешенной оценке необходимых объемов и сроков введения объектов, в наличии «длинных» кредитных ресурсов. В целом, по его мнению, рынок коммерческой недвижимости еще в течение 1-1,5 лет «не будет простым», но квалифицированному игроку и эта ситуация предоставляет возможности для построения выигрышной стратегии.
Автор: Михаил Журавлев
рубрика:
Проблемы и перспективы
