Жилищный прогноз
07.09.2008
Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости Петербурга выглядит неопределенной. С одной стороны, низкий спрос, с другой – проблемы с ипотекой, с третьей – акции строительных компаний. Девелоперы и эксперты рынка дали свои прогнозы по ценам на жилье в Петербурге до конца 2008 года. По их мнению, с конца сентября нас ожидает активизация спроса и дальнейший рост цен.
Ян Фельдман, начальник отдела маркетинга группы компаний «АТ-Альянс»:
Основной ценовой рывок произошел в январе и феврале 2008 года. Это было обусловлено не только экономическими факторами в Санкт-Петербурге, но и, например, макроэкономическими показателями в преддверии выборов. Поэтому основной рост на этот год уже исчерпан. Однако в целом по рынку я прогнозирую еще 15-процентный рост. При этом сегмент типового жилья будет расти не такими быстрыми темпами.
Сегмент комфортного и элитного жилья может еще прибавить за счет активизации спроса в осенние месяцы. Вряд ли до конца 2008 года стоит рассчитывать на выход каких-то новых качественных проектов на рынок, которые могут повысить среднюю стоимость. Поэтому рост цен будет связан с сезонностью спроса. По итогам года рост цен составит 40 процентов с учетом 25 процентов, на которые жилье подорожало с начала года.
Рост цен обусловлен себестоимостью строительства и спросом. Себестоимость типового жилья уже превысила 50 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Кроме того, надо учитывать расходы на благоустройство и прочие расходы. Желание приобрести жилье и его дефицит огромны, но есть проблемы, связанные с возможностью покупки, – в частности, ужесточение условий по ипотеке. В дальнейшем будет происходить расслоение рынка: сегмент типового жилья не будет расти с такой динамикой, как сейчас. Это связано с отсутствием достаточного капитала у среднего класса. Сегменты «комфорт» и «элита» менее подвержены ценовым колебаниям, и здесь все будет определяться спросом и качеством проектов.
Светлана Аршинникова, коммерческий директор ООО «Заневский» группы компаний «Балтрос»:
Рост цен на первичное жилье продолжится. Он не будет таким активным до конца 2008 года, как в начале. Мы ожидаем 20-30-процентный рост цен на многоэтажное строящееся жилье в Петербурге. Если говорить о малоэтажной застройке – коттеджных поселках, то здесь ситуация для застройщиков проще. Они не так привязаны к стоимости стройматериалов. Например, наша компания не поднимала цены с ноября прошлого года. Думаю, что рост стоимости коттеджных поселков не превысит 10-15 процентов до конца года. Активность летнего периода показала, что спрос на загородные объекты сохранится. Например, летом мы продавали порядка 50 домов в месяц при планируемых 30. При этом по нашему объекту пока нет ипотеки. Мы планируем предложить ее в ноябре. Партнером по ипотечной программе будет «Номос-банк».
Артур Кириленко, президент ЗАО «Строймонтаж»:
На данный момент на элитном рынке наблюдается предсказуемое сезонное затишье. Продажи находятся на прогнозируемо низком уровне, поэтому скачков цен также не наблюдается. Оживление элитного сегмента, как по спросу, так и по ценам, можно предположить к концу сентября. Оснований ожидать резкий рост цен до конца этого года у нас нет. Ожидаем плавное повышение с сентября-октября ориентировочно на 2-3 процента в месяц. За год цены подрастут, по нашим оценкам, в целом на 30-35 процентов.
Основная тенденция – ужесточающийся дефицит пятен под новое строительство в историческом центре и его следствия: увеличение разрыва цен в центре и на окраинах, смещение элитных проектов в альтернативные районы, в первую очередь в Приморский район. Одновременно с этим следует отметить тенденцию ужесточения требований к элитным проектам со стороны потенциальных покупателей. Это касается как физических характеристик объектов, так и маркетинг-микса.
Экономика новых проектов становится все более и более «жесткой» в связи с дефицитом пятен и коммерческими условиями их приобретения, повышающимися инфраструктурными платежами со стороны города. Девелоперам приходится в данной ситуации переориентировать свой подход при создании проектов на более маркетинговый: уделять больше внимания концепции проекта, его продвижению и постоянному совершенствованию продукта.
В сегменте типового жилья и жилья комфорт-класса в настоящий момент происходит ожидаемая аналитиками стагнация цен. Она вызвана двумя факторами: сезонным снижением спроса и коррекцией после зимне-весеннего скачка цен. Период затишья продлится еще некоторое время. Осенью мы ожидаем возобновление роста цен, который, если не случится каких-либо неожиданностей, будет уже гораздо более плавным, без резких движений. До конца 2008 года возможен небольшой рост в 5-10 процентов, в 2009 году ожидаем увеличение цены еще на 15-20 процентов.
Факторы, влияющие на поведение цен, вполне классические – соотношение платежеспособного спроса и предложения. Первый фактор определяется, с одной стороны, доходами населения и доступностью финансовых инструментов, в том числе ипотеки, а с другой – потребностью в улучшении жилищных условий. Доходы растут уже не первый год и, по всем прогнозам, продолжат расти.
Развитие ипотеки замедлилось, однако объемы выдаваемых кредитов, по крайней мере, не снижаются. Потребность в жилье, как показывает статистика, удовлетворяется очень медленно. Второй фактор, то есть предложение жилья, понемногу увеличивается, однако темпы роста объемов строительства пока отстают от темпов роста номинальных доходов, что и ведет к росту цен.
Сергей Себелев, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
В настоящее время рынок находится в стадии равновесия. Начиная с сентября 2008 года спрос на типовое жилье будет более активен. Но такого роста цен, который мы наблюдали в первом квартале, не ожидается. До конца года средняя стоимость жилья вырастет не более чем на 8 процентов. В целом за 2008 год подорожание составит порядка 30-35 процентов. На изменение цен влияют прежде всего такие факторы, как инфляция, а также соотношение спроса и предложения. У граждан не хватает средств на покупку нового жилья, и они копят деньги. Поэтому до конца года резкого роста платежеспособного спроса не ожидается. Кроме того, на рост цен влияет увеличение себестоимости строительства, которая растет за счет удорожания стройматериалов и энергоресурсов.
Жилье в «Балтийской жемчужине» на рынок в данный момент не повлияет, потому что 1108 квартир – небольшой объем для рынка. Но в дальнейшем все зависит от размера очередей. Крупные проекты будут выходить на рынок очередями до 100 тысяч квадратных метров, поэтому на рынок они также не будут сильно влиять. Цена 70 тысяч рублей за 1 квадратный метр адекватна в связи с особенностями местоположения. Причем не стоит забывать, что это цена на начало продаж, а на этот момент она всегда низкая. Впоследствии она может измениться в сторону увеличения.
Как показывает практика, продажа квартир в домах, которые аккредитованы у банков, идет гораздо быстрее, нежели в строящихся домах, где нет возможности взять ипотечный кредит. От 30 до 60 процентов квартир в зависимости от конкретного объекта и его класса продается с помощью ипотечных или потребительских кредитов. Основным параметром для получения ипотечного кредита является совокупный доход заемщика.
На ежемесячную выплату банка заемщик тратит от 40 до 55 процентов ежемесячного дохода. Это максимум, установленный во всех банках. Соответственно, основная трудность в том, что не всегда совокупного дохода хватает на покупку квартиры в соответствии с требованиями банков. В связи с возросшими ценами на недвижимость вырос уровень первоначального взноса, на который людям теперь не хватает денег.
Экспертная оценка
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН:
На вторичном рынке вряд ли будет снижение цен, если только незначительное. По строящемуся типовому жилью в 2008 и 2009 годах рост предложения на рынке по-прежнему не будет успевать за ростом доходов населения и развитием ипотеки. В связи с высоким ростом цен на квартиры всех классов с начала 2008 года рост цен за год составит порядка 30-40 процентов. Наибольший рост будет в сегменте типового жилья.
В 2009 году рост цен немного замедлится, но будет оставаться высоким и составит 10-20 процентов. В 2010 году рост цен на типовое жилье замедлится в связи с началом продаж в проектах освоения территорий и составит около 8-10 процентов. В 2011 году появятся первые проекты на месте кварталов «хрущевок». Рост цен прекратится или произойдет коррекция вниз, но не более 3-5 процентов. В дальнейшем рост цен продолжится и будет составлять порядка 5-8 процентов в год.
В 2009 году рост цен в сегменте жилья класса «бизнес» будет менее значительным по сравнению с типовым жильем. В связи с тем, что спрос и предложение сбалансированы, рост составит 10-15 процентов. В дальнейшем в сегменте бизнес-класса увеличение спроса будет происходить за счет укрепления среднего класса, повышения уровня оплаты труда высококвалифицированных специалистов, развития ипотеки, в связи с чем продолжится плавный рост цен, незначительно превышающий темпы инфляции.
В классе «элита» в связи с высоким ростом цен на квартиры всех классов с начала 2008 года рост цен за год будет высоким и составит порядка 25-30 процентов. В 2009 году рост цен немного замедлится, но по-прежнему будет оставаться высоким, на уровне 15-20 процентов. В 2010 году в элитном сегменте рост цен на квартиры в центральных и околоцентральных районах останется высоким в связи с дефицитом земельных участков в «элитных» локациях. В более удаленных районах рост будет меньшим, приближенным к классу «бизнес». В дальнейшем рост цен продолжится и будет составлять порядка 8-10 процентов.
Люди, заинтересованные в оживлении рынка, говорят о будущем росте цен. Власти заинтересованы в обеспечении населения жильем, поэтому они будут обосновывать отсутствие роста или его снижение.
Николай Лавров, заместитель директора АН «Бекар»:
Цены до конца года будут плавно расти в пределах инфляции или немного быстрее. Скорость роста первичного и вторичного рынка будет примерно одинаковая, с одним возможным различием. Первичный рынок может расти рывками, на вторичном рынке рост обычно более плавный. Дело в том, что цены на первичном рынке диктуются не спросом, как на вторичном рынке, а ценовой политикой застройщика.
Возможно, первичный рынок будет расти менее быстро, чем вторичный рынок, потому что на первичном рынке ожидается увеличение предложения – например, сдача «Балтийской жемчужины». Цены на ликвидные объекты: кирпич, панель 137-я, 606, 600.11 и кирпич-монолит – будут повышаться быстрее, чем на неликвидные – «хрущевки», «корабли» и старые 504 серии. Расслоение рынка будет происходить до конца года, затем скорость роста цен будет одинакова на всех сегментах, что характерно для спокойного рынка.
Влияние ипотеки на первичный рынок жилья очень низкое. Ипотеку на объекты в строящихся домах всегда давали очень тяжело, потому что строящаяся квартира – не собственность, соответственно, залогом быть не может. Трех поручителей, которых в таком случае часто требует банк, найти не так просто. Более того, банк при кредитовании долевого строительства требует множество документов, которые застройщик выдавать не хочет, – уставные документы, разрешение на застройку, разрешение губернатора и так далее. Поэтому кредит на долевое строительство получить чрезвычайно сложно.
Снижение цены строительными компаниями на 10-15 процентов в виде скидок и специальных предложений – нормальный ход. Они изначально завышают цены на жилье, чтобы потом делать такие акции. Если бы это были повальные акции, у всех продавцов, то можно было бы говорить о снижении спроса на рынке. Но только некоторые продавцы сейчас предлагают акции, причем некоторые продлевают их на несколько месяцев. Соответственно, или этот объект не пользуется запланированным спросом, или это плановая акция, или и то и другое вместе.
Автор: Дмитрий Малышев
Ян Фельдман, начальник отдела маркетинга группы компаний «АТ-Альянс»:
Основной ценовой рывок произошел в январе и феврале 2008 года. Это было обусловлено не только экономическими факторами в Санкт-Петербурге, но и, например, макроэкономическими показателями в преддверии выборов. Поэтому основной рост на этот год уже исчерпан. Однако в целом по рынку я прогнозирую еще 15-процентный рост. При этом сегмент типового жилья будет расти не такими быстрыми темпами.
Сегмент комфортного и элитного жилья может еще прибавить за счет активизации спроса в осенние месяцы. Вряд ли до конца 2008 года стоит рассчитывать на выход каких-то новых качественных проектов на рынок, которые могут повысить среднюю стоимость. Поэтому рост цен будет связан с сезонностью спроса. По итогам года рост цен составит 40 процентов с учетом 25 процентов, на которые жилье подорожало с начала года.
Рост цен обусловлен себестоимостью строительства и спросом. Себестоимость типового жилья уже превысила 50 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Кроме того, надо учитывать расходы на благоустройство и прочие расходы. Желание приобрести жилье и его дефицит огромны, но есть проблемы, связанные с возможностью покупки, – в частности, ужесточение условий по ипотеке. В дальнейшем будет происходить расслоение рынка: сегмент типового жилья не будет расти с такой динамикой, как сейчас. Это связано с отсутствием достаточного капитала у среднего класса. Сегменты «комфорт» и «элита» менее подвержены ценовым колебаниям, и здесь все будет определяться спросом и качеством проектов.
Светлана Аршинникова, коммерческий директор ООО «Заневский» группы компаний «Балтрос»:
Рост цен на первичное жилье продолжится. Он не будет таким активным до конца 2008 года, как в начале. Мы ожидаем 20-30-процентный рост цен на многоэтажное строящееся жилье в Петербурге. Если говорить о малоэтажной застройке – коттеджных поселках, то здесь ситуация для застройщиков проще. Они не так привязаны к стоимости стройматериалов. Например, наша компания не поднимала цены с ноября прошлого года. Думаю, что рост стоимости коттеджных поселков не превысит 10-15 процентов до конца года. Активность летнего периода показала, что спрос на загородные объекты сохранится. Например, летом мы продавали порядка 50 домов в месяц при планируемых 30. При этом по нашему объекту пока нет ипотеки. Мы планируем предложить ее в ноябре. Партнером по ипотечной программе будет «Номос-банк».
Артур Кириленко, президент ЗАО «Строймонтаж»:
На данный момент на элитном рынке наблюдается предсказуемое сезонное затишье. Продажи находятся на прогнозируемо низком уровне, поэтому скачков цен также не наблюдается. Оживление элитного сегмента, как по спросу, так и по ценам, можно предположить к концу сентября. Оснований ожидать резкий рост цен до конца этого года у нас нет. Ожидаем плавное повышение с сентября-октября ориентировочно на 2-3 процента в месяц. За год цены подрастут, по нашим оценкам, в целом на 30-35 процентов.
Основная тенденция – ужесточающийся дефицит пятен под новое строительство в историческом центре и его следствия: увеличение разрыва цен в центре и на окраинах, смещение элитных проектов в альтернативные районы, в первую очередь в Приморский район. Одновременно с этим следует отметить тенденцию ужесточения требований к элитным проектам со стороны потенциальных покупателей. Это касается как физических характеристик объектов, так и маркетинг-микса.
Экономика новых проектов становится все более и более «жесткой» в связи с дефицитом пятен и коммерческими условиями их приобретения, повышающимися инфраструктурными платежами со стороны города. Девелоперам приходится в данной ситуации переориентировать свой подход при создании проектов на более маркетинговый: уделять больше внимания концепции проекта, его продвижению и постоянному совершенствованию продукта.
В сегменте типового жилья и жилья комфорт-класса в настоящий момент происходит ожидаемая аналитиками стагнация цен. Она вызвана двумя факторами: сезонным снижением спроса и коррекцией после зимне-весеннего скачка цен. Период затишья продлится еще некоторое время. Осенью мы ожидаем возобновление роста цен, который, если не случится каких-либо неожиданностей, будет уже гораздо более плавным, без резких движений. До конца 2008 года возможен небольшой рост в 5-10 процентов, в 2009 году ожидаем увеличение цены еще на 15-20 процентов.
Факторы, влияющие на поведение цен, вполне классические – соотношение платежеспособного спроса и предложения. Первый фактор определяется, с одной стороны, доходами населения и доступностью финансовых инструментов, в том числе ипотеки, а с другой – потребностью в улучшении жилищных условий. Доходы растут уже не первый год и, по всем прогнозам, продолжат расти.
Развитие ипотеки замедлилось, однако объемы выдаваемых кредитов, по крайней мере, не снижаются. Потребность в жилье, как показывает статистика, удовлетворяется очень медленно. Второй фактор, то есть предложение жилья, понемногу увеличивается, однако темпы роста объемов строительства пока отстают от темпов роста номинальных доходов, что и ведет к росту цен.
Сергей Себелев, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
В настоящее время рынок находится в стадии равновесия. Начиная с сентября 2008 года спрос на типовое жилье будет более активен. Но такого роста цен, который мы наблюдали в первом квартале, не ожидается. До конца года средняя стоимость жилья вырастет не более чем на 8 процентов. В целом за 2008 год подорожание составит порядка 30-35 процентов. На изменение цен влияют прежде всего такие факторы, как инфляция, а также соотношение спроса и предложения. У граждан не хватает средств на покупку нового жилья, и они копят деньги. Поэтому до конца года резкого роста платежеспособного спроса не ожидается. Кроме того, на рост цен влияет увеличение себестоимости строительства, которая растет за счет удорожания стройматериалов и энергоресурсов.
Жилье в «Балтийской жемчужине» на рынок в данный момент не повлияет, потому что 1108 квартир – небольшой объем для рынка. Но в дальнейшем все зависит от размера очередей. Крупные проекты будут выходить на рынок очередями до 100 тысяч квадратных метров, поэтому на рынок они также не будут сильно влиять. Цена 70 тысяч рублей за 1 квадратный метр адекватна в связи с особенностями местоположения. Причем не стоит забывать, что это цена на начало продаж, а на этот момент она всегда низкая. Впоследствии она может измениться в сторону увеличения.
Как показывает практика, продажа квартир в домах, которые аккредитованы у банков, идет гораздо быстрее, нежели в строящихся домах, где нет возможности взять ипотечный кредит. От 30 до 60 процентов квартир в зависимости от конкретного объекта и его класса продается с помощью ипотечных или потребительских кредитов. Основным параметром для получения ипотечного кредита является совокупный доход заемщика.
На ежемесячную выплату банка заемщик тратит от 40 до 55 процентов ежемесячного дохода. Это максимум, установленный во всех банках. Соответственно, основная трудность в том, что не всегда совокупного дохода хватает на покупку квартиры в соответствии с требованиями банков. В связи с возросшими ценами на недвижимость вырос уровень первоначального взноса, на который людям теперь не хватает денег.
Экспертная оценка
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН:
На вторичном рынке вряд ли будет снижение цен, если только незначительное. По строящемуся типовому жилью в 2008 и 2009 годах рост предложения на рынке по-прежнему не будет успевать за ростом доходов населения и развитием ипотеки. В связи с высоким ростом цен на квартиры всех классов с начала 2008 года рост цен за год составит порядка 30-40 процентов. Наибольший рост будет в сегменте типового жилья.
В 2009 году рост цен немного замедлится, но будет оставаться высоким и составит 10-20 процентов. В 2010 году рост цен на типовое жилье замедлится в связи с началом продаж в проектах освоения территорий и составит около 8-10 процентов. В 2011 году появятся первые проекты на месте кварталов «хрущевок». Рост цен прекратится или произойдет коррекция вниз, но не более 3-5 процентов. В дальнейшем рост цен продолжится и будет составлять порядка 5-8 процентов в год.
В 2009 году рост цен в сегменте жилья класса «бизнес» будет менее значительным по сравнению с типовым жильем. В связи с тем, что спрос и предложение сбалансированы, рост составит 10-15 процентов. В дальнейшем в сегменте бизнес-класса увеличение спроса будет происходить за счет укрепления среднего класса, повышения уровня оплаты труда высококвалифицированных специалистов, развития ипотеки, в связи с чем продолжится плавный рост цен, незначительно превышающий темпы инфляции.
В классе «элита» в связи с высоким ростом цен на квартиры всех классов с начала 2008 года рост цен за год будет высоким и составит порядка 25-30 процентов. В 2009 году рост цен немного замедлится, но по-прежнему будет оставаться высоким, на уровне 15-20 процентов. В 2010 году в элитном сегменте рост цен на квартиры в центральных и околоцентральных районах останется высоким в связи с дефицитом земельных участков в «элитных» локациях. В более удаленных районах рост будет меньшим, приближенным к классу «бизнес». В дальнейшем рост цен продолжится и будет составлять порядка 8-10 процентов.
Люди, заинтересованные в оживлении рынка, говорят о будущем росте цен. Власти заинтересованы в обеспечении населения жильем, поэтому они будут обосновывать отсутствие роста или его снижение.
Николай Лавров, заместитель директора АН «Бекар»:
Цены до конца года будут плавно расти в пределах инфляции или немного быстрее. Скорость роста первичного и вторичного рынка будет примерно одинаковая, с одним возможным различием. Первичный рынок может расти рывками, на вторичном рынке рост обычно более плавный. Дело в том, что цены на первичном рынке диктуются не спросом, как на вторичном рынке, а ценовой политикой застройщика.
Возможно, первичный рынок будет расти менее быстро, чем вторичный рынок, потому что на первичном рынке ожидается увеличение предложения – например, сдача «Балтийской жемчужины». Цены на ликвидные объекты: кирпич, панель 137-я, 606, 600.11 и кирпич-монолит – будут повышаться быстрее, чем на неликвидные – «хрущевки», «корабли» и старые 504 серии. Расслоение рынка будет происходить до конца года, затем скорость роста цен будет одинакова на всех сегментах, что характерно для спокойного рынка.
Влияние ипотеки на первичный рынок жилья очень низкое. Ипотеку на объекты в строящихся домах всегда давали очень тяжело, потому что строящаяся квартира – не собственность, соответственно, залогом быть не может. Трех поручителей, которых в таком случае часто требует банк, найти не так просто. Более того, банк при кредитовании долевого строительства требует множество документов, которые застройщик выдавать не хочет, – уставные документы, разрешение на застройку, разрешение губернатора и так далее. Поэтому кредит на долевое строительство получить чрезвычайно сложно.
Снижение цены строительными компаниями на 10-15 процентов в виде скидок и специальных предложений – нормальный ход. Они изначально завышают цены на жилье, чтобы потом делать такие акции. Если бы это были повальные акции, у всех продавцов, то можно было бы говорить о снижении спроса на рынке. Но только некоторые продавцы сейчас предлагают акции, причем некоторые продлевают их на несколько месяцев. Соответственно, или этот объект не пользуется запланированным спросом, или это плановая акция, или и то и другое вместе.
Автор: Дмитрий Малышев
рубрика:
Проблемы и перспективы
